房地产招商策划文档格式.docx

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如跟据风格进一步细分的话，可分为以杭洲的杭派服饰为代表的时尚女装（也叫少妇装）主力消费群在为25—35岁年

龄的女性；

另有少数以深圳、上海品牌为主的黑白色系深稳重系列的成熟女装，该消费群为30—40岁女性为主。

介于年龄在25—40段的女性购买力强、消费群广等特点，可将此风格女装作为定位重点。

代表品牌：

江南布衣、欧时利、纳帕佳等、哥弟；

物业要求：

一线品牌60平米以上；

二、三线品牌30—60平米;

资源整合面：

品牌资源十分丰富，整合渠道广。

2、少淑女装：

该业种由淑女装与少女装的统称，一般这类服饰是以广州、深圳品牌为代表，主力消费群为15—25岁未婚年青女性。

由于该群体购买力较弱，更新快，故该类业种以价格较低、单季款式多等特点拉动购买，可做重点资源整合。

花木马、阿依莲、朵以等；

一线品牌80平米以上；

二、三线品牌30—60平米；

资源整合面：

由于单件利润低、发布款式多等因素少有品牌做大做强，大多走散货路线。

3、中老年女装:

以武汉的汉派服饰为代表,主力消费群为40岁以上女性，虽色系单调但潮流期长，加之该类消费群属理性消费，故此类品牌以注重面料和做工来吸引客户。

大多在40—60平米

4、中性休闲：

在百货业态中也叫量贩服饰，以东莞、温洲品牌为代表，主力消费群为15—25岁青少年，且学生购买居多。

该消费群购买力有限且要求风格、花色多样及潮流性强等特点，故大多品牌以多样性、潮流性、低价等策略吸引客户。

由于该类品牌采用的是做量为主的经营模式，故具备折扣活动多、人气拉动力强等特点，可作重点引驻。

美特斯邦威、以纯、森马、真维斯等；

一线品牌120平以上；

二、三线品牌50—100平米；

知名品牌有限，但二、三线品牌居多，有较大的整体空间。

5、运动服饰:

国内品牌大多产自福建省，可供10—60岁男女消费群。

由于近几年市场发展快，品牌间竞争力大等原因促使运动服饰风格、花色、款式呈多样性特点，可作重点引驻。

儿童运动：

七波辉、大黄蜂；

青少年运动：

特步、迪斯尼；

传统运动：

耐克、阿迪达斯、李宁；

时尚运动：

背靠背、七匹狼时尚运动；

一线品牌：

120平以上；

二三线品牌50—80平米；

品牌资源较丰富，整合渠道广。

6、男正装：

福建品牌居多，由于男性穿着趋向于休闲、时尚等因素，使得传统正装消费市场空间年年萎缩，主流品牌朝商务、休闲、时尚和精典四个风格发展，产品已呈多样性发展。

介于目前仿冒、概念及“搓边球”品牌过多造成二、三品牌混乱的局面，人气拉动力差，建议象征性的引驻。

一线品牌120平米以上；

二、三线品牌60—100平米。

时尚男装：

七匹狼、与狼共舞

商务男装：

利郎、斯得雅

休闲：

酷牌、法波尔

精典：

杉杉、雅格尔

7、时尚休闲：

该业种属新兴业种是未来青年男装的发展趋势，但由于对年龄及身型要求的因素，目前国内市场还不成熟、品牌稀少且知名度不高。

本案可有针对性引驻。

国际品牌：

杰克琼斯、马克华菲

国内品牌：

卡宾、佐岸

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个性服饰：

目前主要以散货形式存在，在湖南各地、县级市很少有较为集中的此类专业服饰市场及卖场，有着较大的发展空间，故建议针对A区前端二层做此类定位。

三、百货主力店分析

理论上面积超过5万平米的购物中心，如果没有主力店引驻的话其经营风险比较大。

核心主力店作为本案第二期定位及招商的重点，虽然引进主力店存在租金低、租金升浮小等缺点，但能带来人气，并维持较稳定的人气。

主力店需多大面积合适呢？

选择什么样的零售商来做主力店呢？

首先主力店在类型及品牌的选择上须多方位综合考虑，应注重本案整体零售型商业的边际带动效益；

商铺销售的促进作用；

整体竞争力提升等。

在主力店的选择上本人有三建议：

必须选择人流量大的主力店，尽可能少选家居建材零售商，因为

建材消费者大多是理性、大宗消费者，人流量有限。

选择主力店的另一个注意事项是只选对的，不选大的，不能迷信

500强企业，不一定要选择沃尔玛、家乐福等跨国企业。

要选择跟本案定位一致的主力店企业，不要把最好的位置留给大卖场，尽可能的提升商铺销售率。

百货主力店分类：

对湖南百货品牌进行细分的话，可根据档次分为如下几大类

奢侈百货：

湖南最具代表性品牌有新世界、东方百联等。

该类百货大多以经营国内外高档服饰、箱包、皮具、钟表、眼镜、首饰、化妆品为主。

具有经营面积大、装修档次高、购物环境好、经营商品优等特点，经营场所大多在3万平米以上。

经营模式以100%第二次招商后联营扣点，扣率一般在20%—35%。

精品百货：

代表性品牌有王府井、春天百货，因其以经营国内一线品牌为主、国际知名品牌为辅的经营特点，面积需求一般在10000平米以上。

经营模式以第二次招商后联营扣点，扣率一般在20%—25%。

大众百货：

代表性品牌有佳惠衣行顺、康星百货，以国内中低档服饰为主，面积需求一般在3000平米以上。

经营模式以自行采购为主，联营扣点为辅，也有少量区域分割出租。

专业服饰卖场：

代表性品牌有ITAT、龙之杰（运动大本营）、南洋百货等，该类卖场对面积的需求没有固定模式，经营模式均以自营为主。

四、商城各个楼层业态定位构思

1、一层商业定位构思

1.1一层业态色块图

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区域

东厢定位

定位理由及说明

西厢定位

A1栋

通讯、数码

根据该区购铺自营从事通讯商品的比例高及所在街道通讯业态已成熟化两点考虑，选择随行就市定位。

中性休闲服饰/大众饰品/时尚箱包

介于青少年群体爱逛街的特点，将西面内街作此类主题定位，可提升目的性消费人流，并带动相关时尚配饰和箱包经营。

A2栋

中性休闲服饰

各类时尚配/时尚箱包

可有效的拉动青少年消费群体外，又能与本栋西厢街道业态兼容，可很好的做到异业互补、客流互动。

少淑女装针织内衣配饰/女包

该区以少淑女装及相关配饰、内衣类主题定位，是及于市场需求型定位与互补型定位两者结合考虑制定的。

A3栋

该定位及业种组合有着较强的人气拉动力，又能与本栋西厢商铺业态进行合理兼容。

精品女装化妆品女包、女鞋

精品女装占据女装行业大半零售额，其对童婴系列产品、家居类产品等异业拉动力极强，可很好的带动本栋二层童装经营。

B1栋

作为A1栋东厢业态的沿续，可增加消费可选面。

中性休闲服饰风味小吃

作为A1栋西厢商业业态的沿续，可很好的借势增加本区域存活率，并带动风味小吃经营。

B2栋

少淑女装、针织内衣、配饰风味小吃

作为A2栋西厢商业业态的沿续，可很好的借势增加本区域存活率，并带动风味小吃经营。

作A3栋业态沿续，利于更好的成行成市

C栋

通讯、数码风味小吃

随行就市，突出整体主题的完整性

精品女装风味小吃

备注

在整个一层业态定位构思上，各业态定围绕青少年消费群作为主力消费群体作文章，而在两条内街道及后广场的具体业态细化及业种细分上突出异业兼容、互补生存的概念进行，从理论层面具备很强的可行性。

2.1二层业态色块图

C区二层

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东区二层平面图

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业态定位

塔楼二层

个性、潮流服饰

此定位可对该区商铺进小面积分割后提升销售机率，又可与一层业态进行互补，但最终定位带得做详细的可行性调研。

A1栋二层

商务餐饮

是种补缺型定位，该处物业结构及面积非常适合中西餐厅、咖啡厅类商务餐饮业态经营。

A2栋二层

运动服饰大卖场

该栋物业一层以上区域因位置、物业结构、引导设置等注多因素，难分散经营，故选择整体经营，在业态定位上与塔楼二层业态兼容是首选。

A3栋二层

童婴服饰及用品

介于该类业态经营人气不足，需借鉴周边业态与地段优势带动人气，此定可借用一层精品女装带来的边界效益，属互补型定位先择。

B区二层

3C数码广场

从增加商铺销售面积角度考虑，属特别区域“招”“售”关系平衡型定位。

此类定位

需做详细可行性调研后方可确定，在理论上该定位能与人民路现有商业进行很好兼容。

休闲、娱乐

中式正餐

作为星级酒店配套业态，属互补型定位。

靠星级酒店为此类业态带来高价值销费人群，易做出档次、形成规模效益。

东区三层平面图

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3.2三层业态定位理由及说明

A1栋三层

休闲餐饮

该定位与一层、B区三层业态互补性强，并能很好的与B区形成客流小循

环的回路，从而建立起整体经营优势。

业种选择：

休闲火锅：

傣妹、辣阿婆；

美食街类：

桂林人；

特色小吃：

四喜馄饨；

知名老字号：

火宫殿、新化楼。

A2栋三层

同上

A3栋三层

美体/健身

随着生活质量的提升，人民对健身、美体的市场需求快速增加，属于补缺

型定位选择。

B区三层

酒吧/电玩/网吧

此类定位可与本区四层影院科学的兼容，属互补型位。

该业态定位人流拉

动力强，可直接带动美食广场周边商铺经营。

C区三层

足浴/洗浴/KTV

中式中餐

靠星级酒店为此类业态带来高价

值销费人群，易做出档次、形成规模效益。

4、四层商业定位构思

4.1四层业态色块图

四层业态色块图

东区四层半面图

f建董面职：

50€7釘

其中江黠1建：

35S590H）

（原有：

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4.2四层业态定位理由及说明

塔楼四层

美容/美体

由于物业结构不佳、楼层过高等因素，该定区定位只能采用补缺型定位法。

B区四层

影院

该区增加层高7米的棚类物业定位为影院，最终以影院主力店为中心的大众休闲业态的群的构思，可直接拉动一层风味小吃、二各娱乐业的经营。

C区四层

星级酒店

从C栋物业结构、所处地理位置及配套设施分析后，整体裙楼定位以星级酒店为核心的业态组合，为二、三层的经营找到了最佳经营主题。