建立社区、小区业主委员会、小区物业服务企业协调文档格式.docx
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组织实施阶段
1、 成立筹备工作组。
在县城建局、社区办的指导下，成立居委会及业主代表组成筹备工作组，具体负责业主大会筹备组建工作，并到县房产管理部门、社区办备案，在小区内公示5天。
2、 筹备工作。
结合小区的实际情况和有关示范文本制定小区的《管理规约》、《业主委员会章程》，确定业主资格,搞好业主登记工作。
3、 确定业主代表。
对于规划较大的小区可按楼、单元选举业主代表，成立业主代表大会。
按照小区实际情况和业主意见，筹备小组确定业主大会会议召开时间和地点、业主大会上的投票权数等，并做好其他准备工作，召开业主大会的通知须在会前15日在小区内公布。
4、 召开业主大会。
筹备工作组推选一名代表主持业主大会，要做好会议记录，会后交业主委员会存档。
基本程序为：
第一，由一名筹备工作组成员代表筹备工作组向大会做工作汇报。
第二，选举业主委员会委员。
根据国务院《物业管理条例》的规定，可以当场组织业主进行投票选举，也可以采取书面征求意见的形式，以记名投票的方式发放、收集业主的选票，将选票箱进行密封，在业主大会会议上唱票计票，并对结果当场进行公布，然后在委员当中选举产生业主委员会主任、副主任及其委员大会和业主委员会成立之日起要在小区内公不。
第三，登记备案。
业主委员会成立后30日内，持业主大会和业主委员会的组建材料，到县房产管理部门、社区办登记备案。
四、保障措施
加强领导，精心组织。
为确保辖区业主委员会组建工作顺利进行，成立“川口镇业主委员会组建工作领导小组”，分管社区的县领导人大主任为组长，川口镇党委书记为副组长，城建局、房产局、社区管委会、北大街社区居委会为成员单位。
领导小组要加强对社区居委会及居民小区业主委员会组建工作的指导，对在业主委员会成立工作中出现的问题，要认真及时彻底解决，决不留隐患。
县房产管理部门及各社区居委会要精心组织，严密部署，确保社区内小区业主委员会组建工作顺利进行。
统一步调，协调联动。
组建业主委员会是一项涉及面大、政策性强、任务繁重、程序复杂的工作，需要加大工作力度，加强工作力量，因此，要统一抽调配备相关工作人员，各单位要协调一致，相互配合，拿出精干力量参加这项工作，保证业主委员会组建工作顺利完成。
严格程序，依法组建。
要根据相关法律法规要求，按照法定程序，依法组建业主委员会，不能出现违反法定程序和要求现象，制造不必要的矛盾，引发不稳定事件。
县房产管理部门、社区负责人一定要提高认识，高度负责，决不能出现因组建业主委员会而造成新的不稳定因素。
社区与物业公司的互动关系及问题解决建议
社区与物业公司的互动关系及问题解决
建设和谐社会的基础在社区；
当前影响和谐社区建设
80%的问题来自物业服务。
物业问题成为当前一大社会热点、焦点问题，也是关系民生的人民利益问题，需要引起以为人民服务为宗旨的各级政府的高度重视。
建设和谐社区，迫切着力解决物业服务问题；
只有提升物业服务质量，才能为建设和谐社区打下坚实基础。
一、突出的物业服务问题及危害
物业公司的问题
1、物业公司服务质量问题。
卫生不好。
烟头、废纸、狗粪、树枝等随处可见。
总体卫生状况已不及街道管理时的卫生。
安全问题。
业主丢过摩托车、自行车、轿车被破坏等。
绿化问题。
草及树质量很低，种植及管理问题大，新植树后，挖出的石块不清理，压在草地上；
不及时剪枝、补植。
服务不及时。
漏水、天然气、门把手坏了等。
按照规定在一小时到达，而实际上有的过了几天物业才去修理。
缺乏负责心。
保安、保洁人员及小区内在草地行走，已被践踏出小道，物业没有人来管理。
对有的业主将公共人行地圈为养狗圈的行为不制止。
对外来出租户在小区内收垃圾、放垃圾不制止。
对乱建、乱搭行为不制止，不上报；
对乱放自行车、摩托车、汽车，乱挂衣物不制止。
对业主要求不及时解决。
如电子门损坏、漏水等问题，不及时修理。
2、 物业公司侵权违规行为。
如：
不经业主或业主委员会同意，擅自与其他公司签定协议在物业服务的小区内施工；
擅自在物业服务的小区内开展商业活动；
开发商及物业公司擅自违规同意业主改变车库、储藏间结构；
越权擅自将小区草地改为停车场；
越权擅自挖去草地改栽花；
由此造成房屋质量隐患和设施及环境破坏。
也不向业主报告物业服务费用使用情况。
3、 影响小及业主安全问题。
车库、储藏间被改变用途。
有开保健室、理发室、小卖店、小吃店、修改店、冼衣店、超市、缝纫店……可谓五花八门。
上述行为，都属于违法、违规行为。
进出小区的大门不封闭，小区开后门、开侧门，随意进人、进车，包括重载车和出租车、收垃圾车。
房地产开发商的问题
1、 没有按照规定为业主提供2%用房。
《物业管理条例》第六十四条规定：
违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管
理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
2、 房屋质量问题。
主要有：
墙体长毛及长斑、房顶透风、窗户透风及漏水、烟道及下水返味、道路积水等。
3、 多收费问题。
按揭贷款的律师费、公证费，应当由开发商负责；
装修保证金，至今没有返还，按照规定是不能收取的。
4、 其他问题。
扩大公摊面积，学校、托儿所、老人活动场所等公共设施没兑现问题，越权擅自同意业主违规改造车库、储藏间而挪作它用问题，擅自改变小区规划设计问题等，也不同程度地存在着。
此外，还有其他系统的问题。
如供热质量低等。
少数业主的问题
不遵守建筑规则，不遵守《业主公约》，不遵守法律
法规。
私扒乱建，不服从管理，干扰其他业主的正常生活秩序。
也有无理由不交物业费的问题，如华北小区、黎华小区就有部分物业费收不上来。
由此造成的严重危害
小区物业服务质量每况愈下，存在诸多现实问题，并潜
在着一些重大隐患。
主要是：
1、 存在重大安全隐患。
有些店已扒门、扒窗、扒墙，破坏建筑质量，对楼房质量及安全造成隐患；
开办的各种店，多数都已住人，通过私拉电源、私接自来水、私接暖气、也有的用电暖气，既对消防等安全不利，也因为偷用、用水、用气，造成国家利益或业主利益的损失；
小区内成为垃圾站，给业主带来潜在疾病危害；
车库、储藏间随意出租，任何人可以自由出入小区，不是封闭小区，由此对业主财产安全造成危胁，已有业主丢过摩托车、自行车等物品。
2、 降低业主生活质量。
如黎华小区不封闭，乱改变车库、储藏间、住宅用途，给业主带来人身、财产、火灾等安全隐患，并因此降低了小区的品质，影响业主的工作效率和心理健康。
3、 影响和谐社区建设。
现在，业主与房地产开发商、物业公司的矛盾很大。
经常由于房屋质量、物业服务质量而引起冲突。
有的被物业公司弃管，小区卫生环境及秩序很差。
4、影响党和政府形象。
现在，政府职能部门在小区管理上，基本处于真空状态。
业主们是一个弱势群体，向政府连续多年反映问题，多数石
沉大海。
业主们在问：
政府职能部门为什么不负责？
谁该对业主负责？
谁来保险他们的合法权益？
二、解决物业问题及社区居委会和物业公司之间协调的方法
社区居委会和小区物业公司都是城市建设管理的最基层单位，是城市管理工作的重要组成部分，它们既是住宅小区居民日常生活迫切需要，不可离开的服务部门；
又是政府联系群众的桥梁和纽带，要处理好社区居委会与小区物业公司的关系，必须着重解决好以下几个问题：
明确职责分工
要用法律法规来明确居委会和物业公司的职责，指导和规范其工作。
这是避免二者产生矛盾的前提条件。
明确社区居委会的职能：
其根本性质是党领导下的社区居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的群众性自治组织，负责社区日常事务的管理，以管人为主。
物业公司职能：
明确界定物业管理公司与社区居委会的关系。
物业管理以管物为主，其管理和服务是企业行为。
接受政府有关部门、街道和社区居委会的检查、监督、协调和指导。
规范社区运作
在开展社区建设和管理中，根据社区建设和管理情况,由街道办事处牵头，召集街道各科室、社保站、社区居委会、
XX年城市社区建设工作方案
一、社区居民委员会建设的指导思想和总体目标
指导思想。
坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以改革创新为动力，以社区党建为核心，以强化社区居民委员会服务管理为重点，以实施社区共建和社区居民委员会为依托，通过创新社区居民委员会管理体制、强化社区居民委员会功能，进一步巩固党在城市社区居民委员会工作中的组织基础和群众基础，扩大基层民主，密切党群关系，维护社会稳定，不断推进我县三个文明建设，实现我县经济社会协调可持续发展。
总体目标。
以提高居民文明素质和社会文明程度、促进社会和谐为目标，着力加强和改进居民委员会组织建设、队伍建设、制度建设、设施建设，努力把社区居民委员会
建设成为功能完善、充满活力、作用明显、群众满意的基层群众性自治组织。
XX年底前，全面完成社区划定、规模调整等工作。
至XX年，城市社区组织体系更加健全，社区居民的组织化程度明显提高；
社区自治范围进一步扩大，民主管理制度日趋完善，居民群众享有更多更切实的民主权利；
干部队伍结构进一步优化，社区管理和服务能力显著增强；
办公用房和公益性服务设施满足社区基本服务需求；
政府投入与社会投入相结合的经费保障机制基本建立。
至2020年，80%以上的城市社区建设成为新型现代化社区，文明社区创建面达90%。
二、进一步明确城市社区党组织和居民委员会的主要职责
城市社区党组织的主要职责。
城市社区党组织是党在社区的基层组织，是党在社区全部工作和战斗力的基础，是社区各类组织和各项工作的领导核心。
城市社区党组织在上级党委的领导下开展工作。
主要职责是：
宣传党的路线、方针、政策，执行上级党组织和本级党组织的决议，团结组织干部群众完成社区所担负的各项任务；
讨论决定本社区建设、管理、服务中的重要问题和重大事项；
领导社区居民自治组织，推进社区居民自治；
领导社区群众组织，支持其依照各自章程开展工作；
领导社区服务中心和各类社区服务组织，开展社区服务工作；
联系、服务、宣
传、教育群众，反映群众的意见和诉求，组织社区群众积极参与社区社会管理综合治理工作，维护社区稳定；
指导社区内非公有制经济组织、社会组织建立党组织和开展党的工作；
做好社区党员教育管理和发展党员工作，推行党务公开。
推进“三有一化”建设，实现有人管事、有钱办事、有场所议事，构建城市区域化党建格局。
城市社区居民委员会的主要职责。
一是依法组织开展自治活动。
宣传宪法、法律法规和国家的方针、政策，教育居民遵守社会公德和居民公约、依法履行应尽义务，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动；
召集社区居民会议和社区居民代表会议，办理本社区居民的公共事务和公益事业；
指导和协调社区服务组织开展便民利民活动，推动社区开展互动服务和志愿服务活动，兴办社区服务事业；
依法组织居民参与社会管理综合治理、开展群防群治,调解民间纠纷，及时化解社区居民间的矛盾，促进家庭和睦、邻里和谐；
管理本社区居民委员会财产，推进居务公开；
及时向上级人民政府或其派出机关反映社区居民群众的意见和要求。
二是协助人民政府或其派出机关开展工作。
协助县人民政府或其派出机关做好与居民利益有关的社区治安、社区矫正、公共卫生、计划生育、人口普查、统计调查、优抚救济、社区教育、劳动就业、社会保障、社会救助、住房保障、文化教育、消费维权以及老年人、残疾
人、未成年人、流动人口权益保障、市政公用设施的维护和管理等工作，推动政府社会管理和公共服务覆盖到全社区。
三是依法开展监督活动。
组织居民有序参与涉及切身利益的公共政策听证活动，对县人民政府或其派出机关及其工作人员的工作和驻社区单位参与社区建设的情况进行民主评议；
对供水、供电、邮政、电信、环境卫生、园林绿化等市政服务单位在社区的服务情况进行监督；
指导和监督社区内社会组织、业主委员会、物业服务企业开展工作。
社区辖区内无业主委员会的小区，社区居民委员会代行业主委员会职责，维护社区居民合法权益。
三、进一步加强城市社区居民委员会的组织建设
科学设置社区居民委员会。
按照便于管理、便于服务、便于自治的原则，科学合理地划分社区居民委员会。
我县一个社区原则上设置一个社区居民委员会，县城辖区的社区居民委员会按800-2500户左右规模设置；
对地域相对独立的新建的居民住宅小区或商住小区，其建成投入使用后户数在800-2500户，居民入住率达到50%以上的，可单独设立社区居民委员会。
同一区域相邻的若干个居民小区连片后，符合上述条件的，也可设置一个社区居民委员会。
在城乡结合部，入住户数不足以单独设置社区居民委员会,及时设置居民小组，由相邻的社区居民委员会代管，实现社区居民的全员管理和无缝隙管理。
加强社区居民委员会班子建设。
城市社区居民委员会一般由5至9人组成。
其中，设主任1名，副主任1—2名，委员3-6名。
社区居民委员会成员通过民主选举产生，提倡和支持社区党组织书记依法当选居民委员会主任，党组织成员依法担任居民委员会成员；
业主委员会、社区物业公司负责人是党员的，可通过法定选举程序担任社区党组织成员；
鼓励社区居民委员会成员与业主委员会成员交叉任职。
鼓励社区民警、群团组织负责人通过民主选举程序担任社区居民委员会成员；
鼓励辖区内党政机关、企事业单位离退休党员干部、复转军人及社区专职工作人员经过民主选举程序担任社区居民委员会成员。
建立健全社区居民委员会下属委员会。
社区居民委员会应根据工作需要，建立健全有效承接社区管理和服务的人民调解、治安保卫、公共卫生、计划生育、群众文化、残疾人权益保障等下属的委员会，切实增强社区居民委员会组织居民开展自治活动和协助县人民政府及其派出机构加强社会管理，提供公共服务的能力。
上述下属委员会可与社区服务中心相应业务对接，实行一套人马、两块牌子办公。
合理设置居民小组。
每个居民小组的设置，可按街、巷、居住片区、驻辖区单位、小型居民小区等为基本单元，按一定的户数划定。
相对独立的居民小区、居民楼，
由社区居民委员会组织选举产生居民小组长、楼栋长，负责本小区或居民楼与社区居民委员会的协调、沟通工作，协助社区居民委员会组织所属居民积极参加居民自治和物业管理等相关工作。
为社区居民委员会成员成长进步创造条件。
县人民政府将社区居民委员会新任成员纳入培训计划，定期对社区居民委员会和社区专职人员进行业务培训，不断提高社区服务群众和依法办事的能力和水平。
要注重在社区居民委员会工作人员中培养发展党员，推荐优秀社区居民委员会工作人员为各级党代会代表、人大代表、政协委员和劳动模范人选。
四、进一步完善社区居民委员会自治制度
健全党组织领导的社区自治机制。
社区党组织要支持和保证社区居民委员会充分行使职权。
社区居民委员会要自觉接受党组织的领导，深入开展以民主选举、民主决策、民主管理、民主监督为重要内容的实践活动，推进社区基层组织自治制度化、规范化和程序化。
要完善社区自治章程，拓展社区自治范围，逐步扩大社区居民委员会选举的覆盖面。
要进一步规范社区民主选举程序，提倡按照民主程序将不参与选举的社区党组织负责人推选为居民选举委员会主任。
探索建立社区流动人口参加社区居民委员会选举制度。
凡具备选民资格、有固定居所和正当职业，在社
区居住满1年以上的流动人口，本人申请参加选举，并经过社区选举委员会同意的，可以在居住地参加社区居民委员会选举和当选居民委员会成员。
创新社区民主管理机制。
完善社区居民会议制度和社区居民代表会议制度，每年至少召开2次社区居民会议；
推进社区居民会议和居民代表会议常态化建设，探索建立社区居民会议常务会制度。
创新居务公开形式，对社区政务、居务、财务及时进行公开。
推行社区网格化管理，利用现代信息技术，与居民自治有机结合，建立信息发现报告机制，实现社区精细化管理。
规范社区居民委员会财务管理，实行财务公开制度，提高各项经费使用效率1鼓励社区居民和驻区单位通过各种有效形式广泛参与社区事务,切实保障社区居民的知情 .
权、参与权、决策权和监督权。
建立社区日常工作制度。
建立健全社区居民委员会与驻区单位协商议事制度，推行分片包块、上门走访、服务承诺、结对帮扶等做法，密切社区居民委员会工作人员与社区居民关系。
社区居民委员会以及社区服务中心应根据实际，实行错时上下班、全日值班、节假日轮休等工作制度，方便群众办事。
建立健全社区党组织与社区居民委员会联席会议制度，规范社区居民委员会财产、档案、公章管理，确保社区居民委员会工作有效运转。
建立健全社区维稳工作制度，准确掌握社情民意，认真做好居民思想工作，帮助居民解决工作、生活中的实际困难，切实维护居民群众的切身利益，把矛盾化解在基层。
依托社区综治维稳工作站，加强对社区流动人口、服刑、刑释解教、吸毒、社会闲散人员等社会高危人员的管理和服务。
五、加强城市社区服务能力建设
加强社区公共服务设施建设。
要将社区居民委员会工作用房和居民公益性服务设施建设纳入城市规划、土地利用总体规划和社区发展相关专项规划，统筹规划建设社区卫生、劲舞、文化教育、体育、养老、信息化等服务设施。
新建住宅小区和旧城区连片改造居民区建设单位的建设工程规划设计方案进行严格审查，对不符合规定配置公共服务设施配套标准和要求的不予批准。
规范配套社区公共服务设施。
全县城市社区统一规范配套“三室、三中心、三栏、一厅、一场所气“三室”即社区党组织和居民委员会办公室，警务室，图书阅览室。
"
三中心”即社区服务中心，党员群众服务中心，居家养老服务中心。
“三栏”即社区党务公开栏、居务公开栏、综合宣传栏。
“一厅”即社区一站式综合服务大厅。
“一场所”即综合性多功能室内或室外活动场所。
社区居民委员会和社区服务中心合署办公，工作和服务用房建筑面积不少于300平方米。
加强社区服务中心建设。
社区服务中心是基层政府在社区居民委员会设立的公共服务平台，在上级政府职能部门的业务指导下开展工作，接受社区党组织和社区居民委员会的领导。
协助政府职能部门办理本社区居民自治范围内的公共事务事项；
协助社区居民委员会办理本社区居民自治范围内的公共事务和公益事业；
组织开展社区便民利民服务。
辖区人口在10000人以下的社区服务中心，按4-6名配备符合岗位要求的社区专职工作人员，由民政部门按有关规定向社会组织招聘、择优录用。
推进社区公共服务社会化。
乡镇党委、政府要通过政策引导、购买服务等多种方式，调动社会力量参与社区公共服务的积极性，充分发挥社会力量在社区服务中的重要作用，构建面向特殊群体和困难群众的社会福利服务，面向全体居民和驻区单位的便民利民服务和行政事务服务，面向失业职工的就业促进和其他社会保障服务的社会服务体系。
一是要支持社会组织和社区志愿者参与社区管理和服务。
社区居民委员会要积极培育社区服务性、公益性、互助性社会组织，对不具备登记条件的社区服务性、公益性、互助性社会组织，要主动帮助办理备案手续，并在组织运作、活动场地等方面为其提供帮助。
社区党组织要加强对社区各类社会组织的领导，注重培养社区社会组织负责人。
要通过政府购买服务、设立项目资金等途径，积极
引导各种社会组织和各类志愿者参与社区管理和服务，注重发挥残疾人协会和残疾人专职委员的作用，积极开展助残服务。
鼓励和支持社区居民开展互助服务，使之成为推进社区居民委员会工作的重要力量。
要大力推行社区志愿者注册制度，建立社区志愿者服务网络，力争用3至5年的时间，实现社区志愿者注册占居民人口10%以上的目标。
二是要充分发挥物业服务企业和业主委员会的作用。
社区居民委员会要积极支持物业服务企业开展多种形式的社区服务，业主委员会和物业服务企业要主动接受社区居民委员会的指导和监督。
要建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业协调机制，及时协调解决物业服务纠纷，维护各方合法权益。
召开业主大会、业主委员会会议应当告知所在社区居民委员会，并听取其意见。
三是强化驻区单位的社区服务责任。
建立社区党组织、社区居民委员会、驻
升级会员 