古村落保护与开发项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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1.1.2项目管理单位
某某县某某村乡人民政府
1.1.3建设性质
恢复重建
1.1.4建设地点
项目位于某某省某某市某某县县城西南8km处某某村乡某某村村
1.1.5建设单位概况
项目建设单位为某某村乡人民政府。
1983年正式设立某某村乡建制，1993年撤区并乡继续保留，将原朱村乡并入某某村乡，现辖6个村，115个村民组。
内设党政办、经济发展办、综治办、计生办、财政所、农经站、国土所、农技站、林业站、水利站以及民政、文广、劳保等机构。
主要职能是贯彻执行党和国家的方针政策，依法管理本行政区域各项社会事务和经济发展事务，维护社会稳定，为居民生
产生活提供服务。
现有在职干部职工48人（行政26人、事业22人）。
为保障项目顺利实施，我乡还专门成立项目管理办公室，抽调5名专业技术干部组成，负责项目建设日常管理工作。
1.1.6某某村概况
某某村乡位于某某县城郊，新安江畔，距县城5公里，辖区人口13659人，面积43.6平方公里，2011年某某村乡实现农村经济总收入8.56亿元，乡财政收入340万元，农民人均纯收入8024元。
预计2012年乡财政收入达500万元，农民人均纯收入9800元。
某某村，古名洪村，元末曹姓家族迁入此地，取《曹全碑》中“枝分叶布，所在为某某”句，改名为某某村，距今已有800多年的久远历史。
某某村青山环抱，竹林掩翳，清碧新安江水傍村流淌，是一块钟灵毓秀、风光旖旎的风水宝地，与“锦绣江南第一村”呈坎、“牌坊之乡”棠樾齐名。
巍峨壮观的“四世一品坊”、“大中丞坊”、竹山书院、慈光庵、桃花坝等古迹沉淀着某某村古老深厚的文化内涵，其中竹山书院为国家级文物保护单位；
某某村在徽州五千多个古村落中是最有历史文化的，号称“徽州最某某村”。
拥有从某某某某流向千岛湖的新安江上的第一座岛屿，即号称小南海的岑山岛，岛上古木参天、景色秀丽。
巨大的观音像和康熙御书“星岩寺”造就了这一片“佛国天地。
”
某某村景区以其秀美的山水风光、宜人的休闲环境和独特的文化底蕴而名传千古。
经过前几年的招商引资和强力推进，某某村景区已建设成为某某县四大旅游板块古徽州乡村旅游“一系列”产品的典范代表，继牌坊群．鲍家花园、徽州古城、新安江山水画廊景区后，2008年荣获国家4A景区。
1.2项目背景
1.2.1项目建设依据
近年来，在《国务院关于加快发展服务业的若干意见》、《某某省人民政府关于加快发展服务业的若干政策意见》指导下，某某市紧紧围绕加快建设现代国际旅游城市的战略目标，坚持以旅游经济为中心，通过旅游、文化、生态“三位一体”的融合模式，大力发展以旅游业为主导的服务业，促进了全市经济总量的快速提升和经济结构的不断优化。
2010年11月，国家发展改革委正式批复某某市为某某省唯一、全国首批服务业综合改革试点城市。
为进一步落实试点工作，促进某某市服务业又好又快发展，市委、市政府确立了“把某某打造建设成区域性综合交通枢纽、旅游观光服务中心、徽文化展示中心、现代会展中心和休闲养生基地、摄影演艺基地、乡村旅游基地、户外运动基地、商贸物流基地，在全国生活服务业发展方面起引领示范作用”的总体目标。
某某县做为某某市的重要组成部分，开展好服务业综合改革试点工作责无旁贷，某某县政府制定了《某某县开展服务业综合改革试点方案》。
1.2.2项目建设背景
旅游业是21世纪的朝阳产业，也是目前我国第三产业中最具活力的行业。
旅游业社会化程度高、综合性强，是经济社会发展和人民生活质量提高的重要标志。
旅游业的发展在经济建设、政治建设、文化建设、社会建设等方面发挥着越来越重要的作用。
1.2.3国家政策背景
2009年，国务院41号文件《关于加快发展旅游业的意见》明确提出要“把旅游业培育成战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”。
这大大提升了旅游业在国民经济中的地位。
某某省人文自然资源深厚，交通区位优势明显，发展旅游业具有良好的条件。
近年来，省委、省政府高度重视旅游业的发展，先后出台多项政策措施，旅游业发展取得显著成就，旅游总收入已经在全省经济发展中占相当比重，成为某某省的重要产业之一。
特别是随着“861行动计划”的实施，旅游业发展的基础日益完善。
2011年4月，某某省政府出台《关于进一步加快发展旅游业的实施意见》提出“加快建设皖南国际旅游文化示范区，吸引高端游客，拓展入境市场，建成国际旅游胜地”。
1.2.4旅游业市场发展背景
（1）长三角旅游业发展态势
长三角旅游市场以区域内市场为主，兼顾区域外市场。
长三角地区经济发展水平较高，决定了其旅游消费的欲望、需求旺盛，旅游消费支付能力也比较强，旅游消费将实现普遍化、大众化，区域内市场将成为该地区最主要的客源市场。
2003年7月，长江三角洲15个城市及某某某某市签署了《长江三角洲旅游城市合作（杭州）宣言》，各省市就构建中国首个无障碍跨省市旅游区达成了初步共识，掀起了建设长三角旅游圈的序幕。
（2）中部六省旅游业发展态势
《促进中部地区崛起规划》中明确指出，要加快区域旅游产品结构和布局调整。
高起点建设以名山、名湖、名城为重点的精品旅游区，推进重点景区整体开发。
加快建设一批资源品味好、具有开发条件的新景区。
加强旅游基础设施和公共服务设施建设，进一步强化旅游景区生态环境保护，推进区域旅游目的地系统建设。
“中部崛起，旅游业先行”。
中部六省将建立和完善区域旅游合作机制。
进一步优化整合各类旅游资源，着力打造一批具有中部特色的旅游品牌。
整合开发一批旅游精品线路，加强国
内外旅游客源市场开发力度，扩大旅游开放领域和层次，共同推进无障碍旅游的发展。
此外，中国中部旅游交易会、中部崛起旅游论坛以及中国中部地区旅游协作年会等中部旅游盛会也将为某某村旅游业带来了更多的市场机遇。
（3）某某省旅游业发展态势
①A级景区数量中部第一
“十一五”期间，某某省创建A级景区358个，数量居中部第一、全国第三，其中4A以上景区94个。
②旅游基础设施明显改善，旅游产品结构趋于合理
某某省旅游资源丰富，既有世界一流的某某等自然资源，又有佛教、道教和徽州文化等深厚的人文底蕴。
在发展传统观光旅游产品的同时，培育开发了休闲度假及专项旅游产品，形成了满足不同游客需求的旅游产品，旅游产品结构日趋合理。
2008年8月底，在某某召开的考察座谈会中，王金山书记、王三运省长就某某省参与泛长三角区域发展分工合作发表了重要讲话，提出了“抓钱庄、造粮仓、建天堂”的重大课题和建设工业强省、农业强省和旅游强省的重要目标。
③旅游区域合作加强
加大区域旅游合作，实现优势互补，谋求旅游业的共同发展。
在省内旅游合作方面，某某、池州、宣城三市签署了区域旅游联动协议，从机制上保证“两山一湖”旅游联动和无障碍旅游区的实现。
大皖南、皖江、巢湖、合肥经济圈和皖北区旅游建设有了新进展。
在省际旅游合作方面，某某省与江浙沪三省市签订了旅游合作协议，某某加入了长三角旅游城市“15+1”高峰论坛；
某某省与湘赣鄂豫四省建立了中部五省旅游共同体。
④旅游产业地位日益显著
国内游、入境游及出境游全面发展，旅游业已成为某某省国民经济新的增长点。
2010年全省接待入境游客198万人次，超出“十一五”规划目标任务32%，同比增长27.1%；
接待国内游客1.5亿人次，超出规划目标任务50%，同比增长25.1%；
实现旅游总收入1150.6亿元，超出规划目标任务43%，同比增长26.7%，旅游总收入相当于全省GDP的9.38%，超出规划目标任务1.38个百分点。
旅游对经济、就业等贡献率不断提高。
（4）某某市旅游业发展态势
某某市旅游资源类型齐全、数量众多、分布广泛、品位极高。
基本拥有全国所有的与旅游产业发展相关的资源名录，拥有两处世界遗产，拥有全国三个国家风景名胜保护区中的一个，众多的全国重点文物保护单位和A级景区。
某某市旅游发展取得长足进步，一直一枝独秀，占领国民经济的半壁江山。
现阶段某某市的
旅游发展态势如下：
①杭千黄国际黄金游线的改变，要求大某某旅游区进一步增强了旅游竞争力
在长三角区域家庭度假中，上海—杭州—千岛湖—某某—九华山是一条名山名水名城的黄金旅游线路，这条线路积聚了不同类型的旅游精品，每年有上千万游客选择此条黄金线路，随着徽杭、千黄等多条高速公路的开通，杭州、千岛湖、某某地区的交通联系更加便利。
②某某—某某县一体化发展，为提升大某某旅游区的旅游竞争力和建设某某现代国际旅游城市提供了良好基础
某某要充分展示“名山秀水地，徽州文化源，生态宜居地，国际旅游城”的城市特色，要建设成国际旅游城市，必然会强调海阳、徽城一体化发展，在某某市总体规划中明确提出，远景将以“一城五组团（屯溪组团、新城组团、岩寺组团、海阳组团、徽城组团）”的空间结构构筑大某某组合型城市。
同时也明确提出，要在旅游产业方面进一步吸引外部投资，在保证生态环境不受到破坏的前提下，建设区域性的大型旅游项目，为打造世界著名的现代国际旅游城市增加新的条件。
（5）某某县旅游业发展态势
近年来，某某县旅游业取得了较好的发展业绩，除了棠樾牌坊群、徽州古城、新安江山水画廊、某某村宰相故里等4A级景区外，还形成了中国古村落许村、徽商故里昌溪、漳潭红妆馆、上丰花果山、石潭油菜花，宋村葡萄沟等一批颇具实力的乡村旅游景点，18户农家乐被评为某某省星级农家乐。
可以说，某某县旅游已经步入良性发展轨道，一些有利于旅游业发展的积极因素将得到进一步发挥。
1.3项目概况
某某县某某村古村落保护与利用工程项目主要是对竹山书院的修复和古村落的历史沿革进行系统研究和分析，对其历史文化价值进行准确定位，合理确定恢复格局的年代依据。
以非物质文化内涵提升物质载体价值，寻求文化旅游新功能的和谐统一。
以建筑为载体，具体分为大部分建设布展建设，纳入文化展示功能，展示某某县丰富的文物古迹，体现多种类型的徽州地方文化，包括以书院文化、徽派园林文化为核心的徽州历史和徽文化展示，凸显徽州文化的历史地位。
促进传统文化保护与现代文化创新相结合，促进城市历史文明和文化的传播与区域经济发展结合，促进历史文化的考古、学术研究与交流，促进城市历史文物与文化的有效保护。
加快旅游兴乡为目标，努力把某某村古村落建设成为主体形象鲜明、产品特色突出、旅游功能齐全、服务质量优良、旅游经济快速增长的旅游精品强乡。
1.4建设规模和内容
某某县某某村古村落保护与利用工程项目坚持保护性、系统化、体验化、点亮化、商业化的五大原则，此项目主要是以历史文化和名胜古迹为载体，充分挖掘和展现某某村宰相文化、官宦文化、曹氏家族文化、兴学文化、徽商文化、古徽州村落文化、建筑文化、山水文化、佛文化等内涵。
根据初步设计方案和合理利用的原则，其主要包括：
竹山书院恢复及景观带建设、桃花坝恢复工程、古村落保护工程3个项目单元组成。
（一）竹山书院恢复及景观带建设
1、竹山书院广场铺设青石板300m2，恢复古旗杆石12个；
2、竹山书院大门恢复古旗杆石15个；
3、竹山书院大门、台阶及正立面青石仿古恢复12m3；
4、讲堂大厅、桂花厅、文昌阁等屋面修复及防水1500平方米；
5、木结构及格栏山栅、山中天廊道维修；
6、重建20m2秋叶池用青石板铺底，安置假山景观；
7、牡丹圃安置假山及绿化，打造景观带；
8、天井、桂花厅园路青石板铺设800平方米及桂花厅景观建设；
9、砼砌块砌筑100m围墙，并仿古徽派；
10、桂花厅长20m，高0.7m仿古栏杆恢复重建；
11、竹山书院内各景观带草皮铺设1000m2；
12、配备竹山书院建筑面积2000m2电气线路、供水、消防设备；
13、购置仿古明清家具50套，安装仿古字匾、对联制作安装16副，提升竹山书院旅游内涵；
14、讲堂大厅进行布展，主要展示高仿古迹，并进行场重现古书院传道、授业、解惑场景。
（二）桃花坝恢复工程
1、重建浆砌石挡墙长200m，高6m；
2、回填土方12000m3；
3、用石料砌筑仿古石拦杆长200m,高0.7m；
4、坝面种植各品种桃花，间距为2m×
2m，面积为1000m2；
5、仿古石板铺设桃花坝游览步道800m2；
通过修旧如旧模式，对桃花坝环境进行综合整治，复原200米桃花坝，建设滨江风雨长廊；
并对周边区域进行整体规划，恢复3000平方米桃花坝广场原貌，建设桃花坝游览步道，打造“十里红云”常“绿”景观带。
（三）古村落保护工程
1、重铺设石板路面1800m2；
2、埋设DN400管径雨水管1825m；
3、埋设电力、电信、有线电视线路1825m；
4、清淤3口池塘面积2100m2，挖土方3000方；
5、浇筑C20砼挡墙长500m，高2.5m；
根据保护规划要求，旅游环线步道路面采用石板铺筑，对巷道可利用的石板路面进行重新修整；
更新改造排水管网；
结合路面改造和排水管网建设，将线路埋管均入地敷设，拆除电力、电信、有线电视线路，完成“三线下地”改造。
清淤村内救火池塘3个，疏浚排水沟渠。
使某某村古村落原有的功能充分的发挥。
1.5项目投资及资金来源
项目总投资为1302.8万元，其中固定资产投资1252.8万元，流动资金50万元。
资金筹措方案：
项目单位自筹702.8万元。
本项目拟申请政府资金补助600万元。
1.6主要技术经济指标
工程主要经济技术指标详见下表：
主要经济技术指标表
序号
项目名称
单位
数据及指标
备注
1
项目建设用地
m2
4950
对原建筑进行维修恢复，无新增用地
2
绿化率
%
30
主要用于绿化和景观带打造
3
总建筑面积
3465
建筑物均采用徽派建筑风格及复古风格
4
工程建设期
年
2012年4月—2013年4月
5
新增员工人数
人
10
工作人员8人，管理人员2人
6
项目总投资
万元
1302.8
6.1
固定资产投资
1252.8
资金来源为业主自筹702.8万元，申
请服务业引导资金600万元。
6.2
流动资金投资
为铺底流动资金。
7
年营业收入
594.92
为平均数。
8
销售税金及附加
100.81
9
年均利润
300.46
投资利润率
23.01
11
投资收益率
24.56
12
财务内部收益率
（IRR）
17.65
13
税后财务净现值（NPV）
883.58
折现率i=8%。
14
投资回收期
7.4
含建设期1年。
盈亏平衡点
33.87
第二章需求分析和建设规模
2.1需求分析
2.1.1是现代服务业综合改革的需要
现代服务业是伴随着信息技术和知识经济的发展而产生的，用现代化的新技术、新业态和新服务方式改造传统服务业，创造需求和引导消费，向社会提供高附加值、高层次、知识型的生产服务和生活服务的服务业。
现代服务业的发展本质上来自于社会进步、经济发展、社会分工的专业化等需求，它既包括新兴服务业，也包括对传统服务业的技术改造和升级，其本质是实现服务业的现代化。
首先，某某村古村落的功能定位是成为学术研究、文化交流、旅游接待、休闲娱乐的综合平台。
本身就是属于现代服务业中文化旅游服务、旅游资源、旅游设施分类项目。
其次，某某村古村落将成为新安江山水画廊为代表的山水生态休闲旅游板块上一颗明珠，将与徽州古城景区为龙头鲍家花园、紫阳创意文化园及现代物流业形成有效连接，形成某某县滨江现代服务业产业链。
再次，某某村古村落将以名村、名品、名人为重点，与竹山书院、桂花厅、文昌阁、桃花坝、桂花厅、八角亭、“四世一品坊”等有机结合，积极抓好文化资源保护、利用与开发，加速资源优势转化为产业优势、竞争优势，把徽州古城建设成为地域特色鲜明、辐射面广、影响力大、竞争力强的文化繁荣区。
2.1.2是推动某某省文化产业发展的需要
随着我国经济、社会的快速发展，人们的物质和文化生活水平不断提高，文化需求成为经济增长极其重要的动力。
发展文化产业也就成了我国经济发展内在的必然的需求。
党的十七大报告中指出：
“当今时代，文化越来越成为民族凝聚力和创造力的重要源泉、越来越成为综合国力竞争的重要因素，丰富精神文化生活越来越成为我国人民的热切愿望。
„„。
”；
“弘扬中华文化，建设中华民族共有精神家园。
中华文化是中华民族生生不息、团结奋进的不竭动力。
要全面认识祖国传统文化，取其精华，去其糟粕，使之与当代社会相适应、与现代文明相协调，保持民族性，体现时代性。
加强中华优秀文化传统教育，运用现代科技手段开发利用民族文化丰厚资源。
加强对各民族文化的挖掘和保护，重视文物和非物质文化遗产保护，做好文化典籍整理工作。
随着国民经济产业结构的调整和某某省经济的快速发展，人们生活水平的不断提高，市民的文化消费需求会达到一个新的层次，尤其是2011年《中共中央关于深化文化体制改革推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》出台后，文化需求将迅速攀升，文化产业的发展将成为经济发展新的空间，并可以吸收大批劳动力，提供大量就业机会。
2.1.3符合文化遗产保护政策的需要
我国是世界文明古国之一，中华文明世代相传，从未间断，文物遍布祖国各地，保护好文物是我们的历史责任。
文化遗产之所以珍贵，是因为它不可再生。
新修定的文物保护法第九条特别强调：
“各级人民政府应当重视文物保护，正确处理经济建设、社会发展与文物保护的关系，确保文物安全。
基木建设和旅游发展必须遵守文物保护工作方针，其活动不得对文物造成损害。
2.1.4符合国家旅游产业政策的需要
从国内产业政策背景看，旅游业进一步得到党中央、国务院的高度重视，被明确列为国民经济新的增长点，“加强第一产业，提高第二产业，发展第三产业，是今后一个时期调整产业结构的基本思路”。
中央对旅游业认识的深化，必将进一步促进旅游业的大发展。
某某先后出台了一系列扶持旅游业发展的政策，特别是制定了《关于加快某某旅游业发展的决定》，明确了以“两山一湖”（某某、九华山、太平湖）为重点的旅游经济发展方向。
因此项目建设符合国家旅游产业政策。
2.1.5提升某某旅游竞争及徽文化影响力的必然要求
随着某某省“两山一湖”旅游战略的实施和某某市旅游二次创业的不断深入，打好某某牌、做好徽文章，大力发展旅游经济符合时代要求。
对历史古迹进行保护与挖掘，可丰富“大某某旅游及徽文化旅游”内涵，与周边景区的发展相互促进，是大某某旅游及徽文化的有效补充和延伸。
依托某某大旅游，做好徽文章，深度保护和挖掘古徽文化遗存和古迹胜景资源，把境内的文物古迹、景点有机地结合在一起，既有古徽文化的一脉相承，又有地域徽文化的独特性，因此，项目的建设十分必要。
2.1.6将保持地方经济的可持续发展的需要
历史文化遗产在我国经济发展中所起的重要作用也是有目共睹的。
遍布全国各地的历史文物已经成为发展我国旅游业的宝贵资源，在国家旅游业所产生的经济效益中，文化旅游收益占了相当大的比重，成为旅游经济的重要支柱。
许多地区依靠得天独厚的历史文化资源，发展了当地经济。
某某县旅游业发展迅速，已经成为一个初具规模的综合性行业，成为最具活力、最有潜力的成长型产业之一，成为某某县经济和社会发展的增长点、闪光点和带动点，对某某县综合经济效益的提高发挥着其他行业不可替代的作用。
通过项目的成功建设和运作，挖掘历史文化资源潜力，可有力带动当地产业结构调整，拓宽剩余劳动力就业渠道，增加人均收入，是可持续发展地方经济的有效途径之一。
2.2项目建设的可行性
项目的实施符合《某某县城区总体规划》和《某某县国家历史文化名城保护规划》，有利于进一步弘扬徽文化，有利于加强历史文化名城的文化街区保护，凭借“徽文化”和“徽派建筑”的广泛影响力，某某县特色历史文化将成为中国对外文化交流的重要组成部分，对某某县建设文化强县、促进文化旅游事业发展具有十分重要的意义。
某某县某某村古村落保护与利用工程项目将提供现实的历史文化载体，将打造成为徽文化展示中心、现代会展中心及摄影演艺基地。
某某县某某村古村落保护与利用工程项目主题突出，并以古建筑为主体特色的拥有学术研究、文化交流、旅游接待、休闲娱乐的综合现代服务业平台，与新安江山水画廊、某某村古民居、慈光庵等有机结合，对“国家级历史文化名城”的保护和发展具有重要意义，同时也是城市重要的名片之一。
该项目建成后将成为徽州具代表性的古建筑群之一。
将成为学术研究、文化交流、旅游接待、休闲娱乐的综合平台。
该项目作为某某市服务业综合改革的试点工程，更加有利于加快转变某某县的经济方式，可以深入挖掘徽文化特色资源，充分发挥比较优势，在更高的层面、更深的层次、更广的领域，推动某某县走以旅游为核心的服务业科学发展之路。
项目将有效扩大服务业对一、二产业的引领、促进作用，快速提升县域经济整体实力。
可以更好地发挥服务业资源消耗低、带动系数大、就业机会多、综合效益好的优势，更好地保护生态环境，实现经济社会全面协调可持续发展。
2.3建设规模
某某县某某村古村落保护与利用工程项目将某某村古村落打造成为学术研究、文化交流、旅游接待、休闲娱乐的综合平台。
根据总体规划以及市场分析与预测，结合某某市开展服务业综合改革试点工作要求，工程主要对某某村景区核心地段桃花坝、竹山书院进行修复整治，包括竹山书院内外进行维修及景观带建设、讲堂大厅修复及布展，村中旅游步道建设、三线下地及排水设施等建设。
总建筑面积4950m2，绿化面积3465m2。
第三章项目建设条件
3.1项目选址及征地计划
本项目拟选址在某某县某某村乡某某村村，该项目在原址上修复、整合、提升，无征地计划。
3.2项目实施的基础条件
3.2.1社会环境条件
该项目已经某某县发改委批准，项目用地已由某某县国土资源局预审，规划、土地、环境保护方面手续齐全。
3.2.2交通条件
1、某某市层面
随着交通路网的全面升级完善，尤其是通往杭州上海的高速铁路加快建设，仅四十五分钟就可以从杭州直达齐云山下。
沪杭高铁：
车程38分钟（158公里）
杭黄高铁：
车程45分钟（180公里）
宁黄高铁：
车程60分钟（260公里）
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