物业接管验收流程及标准.docx
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物业接管验收流程及标准
物业接管验收流程及标准汇编
1、目的
规范新建物业设备设施接管验收的验收标准。
2、范围
运用与公司新建物业设备设施接管验收工作。
3、职责
品质管理部配合各维修组和地产项目严格按设备设施验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求，确保设备设施完好移交。
4、控制方法和过程及接管验收的标准和要求
技术资料
（1）住宅规划、小区竣工总平面图。
（2）所有单位建筑、结构、设备安装竣工图。
（3）单位工程竣工验收证明书。
（4）地质勘测报告，沉降观测记录。
（5）地下管道网竣工图。
（6）所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。
（7）环保达标验收许可证。
（8）防雷接地电阻检测记录。
（9）防雷引下线焊接记录。
（10）通风机风量测调整记录。
（11）空调器性能测定调整记录。
（12）电缆铺设记录。
（13）M、线路及电力电缆试验记录。
（14）M、电气设备送电验收记录。
（15）电气设备送电验收记录。
（16）P、消防验收许可证。
（17）Q、监控设备验收许可证。
（18）R、电梯验收许可证。
设备设施
电器回路测试：
绝缘测试导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于兆欧，通电测试漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。
配电柜、盘。
盘、柜的固定及接地应可靠、盘、漆层应完好、清洁、整齐。
盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。
所有二次回路接线准确、接连可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。
手车或抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全。
柜内一次设备的安装质量验收要求符合国家现行有关标准规范的规定。
盘、柜及电缆管道安装完后，应做好封堵。
操作及联动试验正确，符合设计要求。
验收时应提供下列资料和文件。
A.工程竣工图
B.制造厂提供的产品说明书，调试方法，试验记录，合格证件及安装图纸等技术文件。
C.安装技术记录，调整试验记录。
电缆：
电缆规格应符合规定，排列整齐；无机械损坏；标志牌应装设齐全、正确、清晰。
电缆的固定，变曲半径，有关距离和单芯电力电缆的金属互层的界限、相续排列应符合要求。
电缆终端、电缆接头应接牢固。
接地应良好；相色应正确；电缆支架等的金属部件防腐层应完好。
沟内应无杂物，盖板齐全。
直理电缆路径标志应与实际路径标志相符。
路径标志应清晰、牢固、间路适当。
收时应提交下列资料和技术文件：
A.资料图纸、竣工图。
B.制造厂提供的产品说明书，试验记录，合格证件、安装图纸等技术文件。
C.电气试验清单。
电动机的验收要求。
电机性能应符合电机周围工作环境的要求。
电机转子应灵活，不得有磁卡声。
润滑脂的情况正常，无变色，变质及变硬现象。
其性能应符合电机的工作条件。
电机的引出线鼻子焊接或压接良好，编号齐全。
电机转动方向要符合要求，无杂声。
电机转动时各部温度不应超过产品技术资料的规定。
验收时应提供以下资料和文件：
A.制造厂提供的产品说明书,
B.检查及验收记录，
C.合格证件、安装使用图纸等技术文件，
D.调整验收记录报告。
电梯：
曳引机承重梁安装必须符合设计要求和施工规范规定。
限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，准东灵活。
钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯、松股及断丝现象。
制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密，松闸时与制动轮应物摩擦。
导轨的安装应牢固、位置正确、横竖端正。
轿厢的组装应牢固，轿壁结合处平整。
导靴要能保证电梯正常运行。
轿厢地坎与各层门地坎间距的偏差严禁超过-1+2mm。
层、门指示灯盒及召唤盒安装应平整、牢固、不变性、不突出装饰面。
厅门、轿门应平整，启闭时无摆动、撞击现象，关闭时上下门缝一致。
电梯的电源应专用，机房照明、井道照明、轿厢照明应与电梯电源分开。
电气设备外露导电部分应可靠接地或接零。
电梯的随行电缆必须固定牢固，排列整齐，无扭曲。
电气接线应正确，接连可靠，标志清晰。
各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。
急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。
极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。
轿厢自动门的安装触板必须灵活可靠。
井道内的所有设备设施不能有碰撞和摩擦。
安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。
电梯启动、运行和停止，轿厢内无较大的震动和冲击，制动可靠。
运行控制功能达到设计要求。
超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和停止，曳引机工作正常。
在验收时应提供下列资料和文件：
A.电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。
B.制造厂提供的随机文件和图纸。
C.电梯检查及电梯运行参数记录。
水泵：
水泵的地脚螺丝应该垂直，螺母、垫圈与泵接触应紧密拧紧。
离心泵和轴流泵的安装应水平。
出水管与水泵节的链接必须对正，牢固可靠。
底座与传动轴、泵管的中心线应垂直，与泵管的连接阀应对准，螺栓紧固。
电动机转子与转动轴间隙应均匀。
离心泵、轴流泵填料涵盖松紧适当，允许有滴状泄露、温度不得过高。
电动机的电流不得超过额定值。
运转中无较大振动，声音正常，个连接部分不得松动和泄漏。
滚动轴承最高温度不得超过70℃，滑动轴承不能超过60℃.
验收时应提交下列资料和文件：
A.制造厂提供的产品说明书、合格证及安装图纸等技术文件。
B.安装技术记录、调整试验记录。
可视门对讲：
室内机必须安装可靠，通话质量优良，可视屏图像清晰，电控锁开启灵活，报警功能打印正确，可视摄像头必须满足白天、夜间图像的清晰，方可呼叫键采用直按式。
背景音乐系统：
室外扬声器安装牢固，每只扬声器可单独开关，导线必须穿管，配置和使用必须可靠。
闭路电视监控系统：
系统必须可与周界防越报警器系统联动进行视频录像。
摄像机必须安装牢固，设备必须能满足白天、夜间正常使用，并保证图像清晰、配置必须满足招标书上的功能要求。
周边红外线报警系统：
系统配置必须满足招标书上的功能要求，安装可开牢固，报警点沙盘显示正常，可与电视监视系统联动，雨天、雾天、大雪天不会发生有误动作。
可在不少于三个月时间内进行验证。
电子巡更系统：
信息钮要布置合理，贴放可靠牢固，要防水不锈。
消防系统
所有消防主管网应在合理位置，清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验。
消防栓系统在最高位置设自动排气设备。
所有消防阀门应标明控制区域。
消防泵应设置带负荷试泵条件，在泵的出水管闸阀前加装一套循环管。
防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音，防火卷帘门升降自如，电机运行无异常声音。
消防控制中心应安装空调。
大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话。
办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心应设内线电话。
空调及采暖系统
采暖系统：
锅炉、分气缸和水泵的出口压力数值恒稳定，供回水温度在规定的范围内，安全附件灵敏可靠，安全阀定期人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好。
对市网供热：
热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器。
精度高于级。
传感器、变送器、显示表、传输线等连接牢固，接线有标识。
换热器应按照铭牌压力、流量、温度、换热面积、使用。
换热器设备应设有排气阀、排污阀。
分水器、集水器无泄漏、无锈蚀、保温状况良好损坏率小于5%，排污阀、压力表进出闸阀标识清楚，无泄漏无锈蚀。
空调补水装置：
高位水箱补水系统要求：
水箱应无泄漏外面无锈蚀。
溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠。
采用闭式定压补水，应按设计要求每两小时查一下电接点压力表压力指针应在区间范围。
补水箱有一定水位，补水泵的阀门和电控箱在正常状态。
变频补水系统的要求：
热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效。
变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠，补水压力控制准确稳定。
采暖循环水过滤器要求每年清洗一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于毫米。
过滤器、排污阀、旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。
风机盘管设备要求：
出口风速、温度达到额定值。
风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。
电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。
设备无漏水，保温良好。
电加热采暖：
电热膜装置、导线绝缘电阻大于兆欧。
电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味。
空气开关过负荷保护、短路保护灵敏可靠。
燃气锅炉系统：
锅炉的进水必须经过水处理，软化水设备制造出的软化水的各种指标应符合国家标准。
锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器。
无漏油漏水、无锈蚀、螺栓紧固。
温度控制系统要稳定可靠，能满足供暖要求。
炉内水流与燃烧器电气安全联锁动作可靠，能满足供暖要求。
炉内水流与燃烧器电气安全联锁动作可靠。
锅炉排烟道要通畅。
泳池：
泳池的循环管道上的各阀门前应装活接，便于维修更换阀门。
泳池应有补水阀门，且排水系统应能排干泳池的水。
泳池应周边应设置救生圈，照明应足够。
泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小设置吸尘口的数量。
泳池周边的配备设施完好无损。
应设置垃圾桶。
公共通道应采用节能灯。
室外总体部分
室外排水工程
室外管道及窖井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。
窖井布置合理，出水口四周封闭严密，粉刷符合要求。
各窖井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启。
管道系统作闭水试验和冲水试验。
系统无外泄，排水通畅。
小区景观：
按图布置各景点，坐标位置正确。
各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。
绿化用水必须计量水泵要作试压，灯光布置系统做线路绝缘测试和通电试验。
小区内道路平整，无松翘，分界处层次清晰，集水井分布合理，无集水现象。
配套设施：
各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。
围（护）栏（墙）：
安装固定、焊接平滑、无脱漆、锈蚀，粉刷应平整亮丽、无流坠，颜色一致。
设计安装围栏应设立监控系统和报警系统的安装位置。
公园椅：
在小区道路、花园内适当位置，合理设置公园椅。
公园椅安装牢固、无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹，颜色均匀一致。
单（摩托）车棚：
在小区适当位置，合理设置单（摩托）车存放点，其大小应与小区的实际情况相吻合。
存放点设置合理的照明。
存放点应设置固定支持物，与小区的风格相匹配。
车库：
地下车库墙面、顶棚平整，地面不反砂。
地下车库出入口应设置防洪闸。
房屋本体接管验收控制程序（BVKWY-GS-21）
1、目的
规范新建物业设备设施接管验收的验收标准。
2、范围
运用与公司新建物业设备设施接管验收工作。
3、职责
品质管理部配合各维修组和地产项目严格按设备设施验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求，确保设备设施完好移交。
4、控制方法和过程及接管验收的标准和要求
技术资料：
A.住宅规划、小区竣工总平面图。
B.所有单位建筑、结构、设备安装竣工图。
C.单位工程竣工验收证明书。
D.地质勘测报告，沉降观测记录。
E.地下管道网竣工图。
F.所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。
G.环保达标验收许可证。
H.房屋测绘验收许可证
I.房屋验收记录。
J.防雷接地电阻检测记录
K.防雷引下线焊接记录。
L.水、卫生器具检验合格证。
M.通风机风量测量调整记录。
N.空调性能测定调整记录。
房屋本体
内墙面：
表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接搓平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各方面层及门窗框与墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确，方正、整齐、光滑、立面垂直，允许偏差小于3mm，检查每个面不少于3个点。
墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。
顶棚（层顶），开间尺寸，验收标准基本桶内墙面。
各房型房间净高，开间长、宽尺寸符合设计标准。
顶棚在平整度的基础上应水平，检查点每间不少于5个点，允许偏差5mm；开间尺寸两头相等，允许偏差小于10mm。
地坪：
地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂。
地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm，踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下联接平整，分色清楚，检查每面不少于3个点。
进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门：
门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于3mm；框与扇，扇与扇搭接宽度为，高低差小于2mm，门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安全齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活、钥匙插入拔出无卡阻现象。
电表箱、水表箱、弱电箱必须使用通锁。
阳台：
除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓开裂；阳台栏杆表面无明显凹坑和损伤，划痕不超过，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致；阳台墙面涂料无颜色；阳台立管清洁无污染。
卫生间、厨房间：
墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。
卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不岑不漏。
各出水管道灌水通球实验，每根管道试验2分钟。
给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。
塑钢门窗：
门窗安装牢固，安装位置符合技术要求。
门窗开启灵活，无倒翘，反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇外观清洁，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面清洁，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐、光滑。
公共部位（楼梯走道）
槽面平整，阴阳角方正顺直清晰。
斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无波纹，涂料均匀，无色差。
地转铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，不裂缝，无碎块，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整度允许偏差小雨4mm。
楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面清洁，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊。
楼梯栏杆、扶手：
栏杆焊接牢固，焊疤处理平整，木扶拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌迷失，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣、毛刺等。
外墙
墙面平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊，涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。
窗台横平竖直，棱角线条清晰，窗框下滥20mm圆弧光滑顺直；窗台排水坡度20mm以上；窗台滴水槽顺直，两边粉刷相等，整齐一致。
空调板宽度一致，尺寸相当，左右上下横平竖直，阴角通直清晰不含糊，阳角方正顺直。
阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清晰明快，挂落线厚度、宽度一致，细砂批嵌均匀，纹路顺直；涂料均匀，无色差，无起皱脱皮，上下阳台进出一致，梁底水平无翘裂，上口压顶流水向里。
外墙勒角线和明沟：
表面平整，无空鼓开裂，颜色一致无污染，上口水凭，厚度相同不弯曲；明沟里、中、外按档次尺寸一致，转弯处和顺，月亮弯型一致，无积水，排水通畅；伸缩缝宽度一致，不弯曲，油膏饱满，平整均匀无外溢。
屋面
光棚油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，焊接饱满，无漏焊，脱焊现象。
栏杆安装牢固、焊接饱满，接口平整、表面喷漆涂均与，涂料均匀无色差。
飘板、圆柱表面光滑平整，线角顺直，涂料均匀无色差。
屋面地平找坡准确，基层与突出屋面结构（女儿墙、排水管等）的链接处以及基层的转角处（水落口，天沟等）均应做成光滑圆弧形，防水卷材铺贴。
游泳池水质检验控制程序（BVKWY-GS-22）
1.目的
定时对泳池水质进行检验，保证水质符合国家泳池水质标准，提供优良的游泳环境，保护游泳者的身心健康。
2.范围
适用于公司各项目
3.职责
品质管理部负责检测，建立检测台帐、制定检测周期、并负责实施。
品质管理部负责对公司各类型检测，试验仪器及设备检测的监督检查。
4.方法和控制过程
泳池水质
水质清澈透明、无异味、PH值，池水浑浊度不大于5度或站在泳池两岸能看清水深米的池底四、五泳道线。
泳池尿素浓度不大于毫克/升。
泳池细菌总数不超过1000个/毫升。
泳池大肠杆菌含量不超过18个/升。
泳池游离余氨应保持在毫克/升毫克/升，化合余氨应保持在毫克/升以上。
冬季室内泳池池水温度控制在22-26摄氏度之间，室内儿童池内应在24-28摄氏度间，冬季室内温度应高于水温1-2摄氏度。
浸脚消毒池含余氨量应为5-10mg/1，须4小时更换一次。
23.设备设施维护检查控制程序（BVKWY—GS—23）
1.目的
保证设施安全运行，提升设备设施的专业管理维护工作能力。
2.范围
试用于公司各项目。
3.方法和控制过程。
设备设施检查范围
设备房管理:
设备房门上应有明显设备房标识，“机房重地，非请勿进”等类似标识，
符C1手册。
地面应干净，物品摆放整齐无杂物
作业指导书齐备有效，维修检查记录完整
配备足够的灭火器和应急灯
开关、阀门单体设备要有明显状态标志，流体流向标识，重要设备要有
警告标识。
设备外观清洁油漆无脱落，防护装置配备齐全。
各类仪表试用正常无“跑、冒、滴、漏”责任人明确。
标识安装位置适当、醒目、清晰、完整。
供配电房在明显位置设立“严禁合闸”等移动标识统一挂放点。
设备上端如有排污管等设施应加设喇叭口、挡板等设施。
重要设备房（监控中心、电话机房、配电房、发电机房、消防控制房、
电梯机房、电脑机房、水磊房）应保持在40摄氏度以下，相对湿度80%以下。
参观来访人员需进设备房，须由部门经理指定专人陪同方可进入。
无人值守的设备房必须加明锁，钥匙由维修员及控制中心掌握。
设备表面无积尘、无油渍，应急照明灯能在停电事故下至少工作半小时。
设备房排水通畅。
具有防暑措施。
专用工具、安全用品应放置在指定位置。
应制定维修工具的管理维护办法，并确定落实，电动工具应定期检修。
对维修工具应有保管清单，保管现状良好。
二次供水安全措施：
水箱、池加盖上锁，在通气口和溢流口装防虫网；
二次供水按规定时间清洗每半年或按当地法规规定时间清洗一次。
二次供水水池清洗：
清洗人员具有健康并接搜专业配顺。
二次供水水质检查：
保证达到国家标准，有水质检查合格报告，保证二
次供水达到国家标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。
资料管理
物业接管验收应提交资料。
产权资料：
A.项目批准文件；B.用地批准文件；C.建筑执照；D.拆迁资料。
技术资料：
A.竣工图包括：
总平面、建筑、结构、给排水、通风、配电、电力等
设备、设施和附属工程有隐蔽管线的全套图纸；B.地质勘察报告；C.工程合同及
开、竣工报告；D.功臣预决算；E.图纸会审记录；F.工程设计变更通知及技术核
定单位（包括质量事故处理记录）；G.隐蔽工程验收签证；H.沉降观测记录；I.竣
工验收证明书；J.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；K.新材料、构配件的鉴
定合格证书；L.水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；M.砂
浆、混凝土试压报告；N.供水、供暖、管道煤气的试压报告；O.各类配套设备、
设施合格证明和使用说明书。
原有房屋接管验收的资料。
产权资料：
A.房屋所有权证；B.土地使用权证；C.有关司法、公证文书和协议；
C.房屋分户使用清册；E.房屋设备及其固定附着物清册。
技术资料：
A.房地产平面图；B.房屋分间平面图；C.房屋及设备技术资料。
供配电系统：
属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记
录。
属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。
属于一
级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录。
管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。
动了配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。
配电
设备接地电阻值小于4欧姆。
变压器出口线电压：
380V+5%范围内。
原则上以进户电压220V
+5%范围作为标准。
干式变压器温度：
110度继电保护报警；155度继电保护
延时跳闸；70度变压器自动吹风散热装置动作。
油侵式变压器温度：
105度继电
保护延时跳闸；90度继电保护报警。
以上报警温度若产品说明要求中有明确规定
应按照此规定要求动作，设备规格无明确要求的应按照上述要求动作。
发展商未配相关装置的应具有其他有效防护措施。
电容补偿柜管理：
A、功率因数能手动、自动调节控制、补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无
损坏。
B、补偿控制手动、自动切换有效。
C、补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于兆欧。
D、功率因数：
不小于.
高低配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常响声、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确。
高压蓄电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种掉牌信号性质。
操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为：
235v-255v.
蓄电池：
镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，即使补充电解液。
蓄电池不应发生如下现象：
A、电解液过少、露出部分极板。
B、蓄电池外部短路。
C、电池电压不正常。
D、电极板膨胀，气塞孔堵塞。
E、电解液内含有机杂质。
F、爬碱严重。
酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。
电池端子绝缘良好，表面清洁无电解液。
电线绝缘完好无锈蚀。
充电状态不允许开盖。
发生停电事故后，最多不超过5分钟（特殊困难不超过15分钟），发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4小时。
发电机设备：
A、内燃机、减速
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