物业接管验收程序.docx
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物业接管验收程序
商业物业接管验收程序
一、物业接管验收应达到的条件
1.各项工程通过竣工验收，物业满足入住使用条件：
⑴建设工程按照工程合同规定和设计图纸要求已全部/分期施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求；
⑵经竣工验收合格，有相关部门验收合格的证明（竣工验收备案）；
2.交接验收的房屋达到窗明、地净、水通、灯亮；排水管正常使用,疏通无阻；
3.技术档案资料齐全。
二、职责
1.资产管理部负责组建物业接管验收小组并委任组长，审批物业接管验收计划。
2.物业接管验收小组组长负责拟定物业接管验收计划并报资产管理部审批。
3.资产管理部批准的接管验收计划由小组组长组织执行。
4.物业接管验收小组成员（以下简称验收责任人）负责物业的接管验收。
三、资格或培训
执行本程序的物业接管验收小组成员中工程技术人员须经过相关专业的教育或培训。
四、接管验收的程序
㈠物业接管验收的准备
1.成立物业接管验收小组
成立由资产管理部指定的项目工程部、资产管理部、施工单位、物业工程管理人员组成的物业接管验收小组，并委任小组组长。
2.草拟接管验收计划。
由小组组长根据施工单位提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准，并报资产管理部审批。
3.资产管理部在交房前10天，负责组织召开由中冶置业、施工方、物业工程管理人员三方负责人参加的交房工作协调会，主要是针对以下内容进行协调：
⑴所交付的房屋主体及设施设备是否已经具备交付的条件；各方面的准备工作是否充分；
⑵如果部分房屋主体及设施设备因客观因素不具备交付的条件，共同协商逾期交房所采取的应对措施、三方需相互配合、协调解决的办法；
⑶针对交房时业主提出房屋质量维修整改的问题，指定施工方责任人专人负责具体落实维修整改事宜。
㈡物业的预验收
1．图纸资料的预验收
图纸资料的预验收：
应在实物移交七天前完成图纸资料验收和归档工作。
负责图纸资料预验收的责任人，应按计划规定的时限完成图纸资料的清点和校对工作，认为缺少有关资料时，应向移交单位索取。
应予验收的图纸资料一般应包括：
⑴物业产权资料
①项目开发批准报告；
②规划许可证；
③投资许可证；
④土地使用合同；
⑤建筑开工许可证；
⑥用地红线图。
⑵综合竣工验收资料（含商铺规划图）；
所交接的竣工图纸资料必须是经规划部门审批，并盖有审核章。
①竣工图（包括总平面布置图、商铺规划图、建筑、结构、水、电、气、设备、附属工程每个专业竣工图及地下管线布置竣工图）；
②建设工程竣工验收证书；
③建设消防验收合格证；
④防雷装置竣工验收合格证;
⑤公共配套设施综合验收合格书；
⑥供水合同；
⑦供电协议书、许可证；
⑧供气协议书、许可证；
⑨光纤合格证；
⑩通信设施合格证；
⑩电梯准用证。
⑶施工设计资料
①地质报告书；
②全套设计图纸；
③图纸会审记录；
④设计变更通知单；
⑤隐蔽工程验收记录；
⑥沉降观测记录；
⑦其他可能会影响将来管理的原始记录。
⑷机电设备资料
①机电设备出厂合格证、设备保修卡、保修协议。
②机电设备使用说明书（要求中文）、随机资料、工具等；
③机电设备安装、调试报告；
④机电设备购销合同（复印件）；
⑸业主资料
①已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等；
②商品房买卖合同（复印件）；
⑹其他资料
2.物业的现场预验收
⑴验收责任人提前介入在建工程、参与工程竣工验收工作，当房屋建筑质量经验收合格后，及时向施工单位领取盖有该单位公章的建筑工程保修书（保修书上注明保修房屋的座落地点、商铺房号、保修内容、起止时间、验收等）。
⑵验收责任人依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。
⑶在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回开发公司，由开发公司督促施工单位进行整改。
⑷对在预验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收责任人进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。
㈢物业现场验收
1．钥匙的交接验收
⑴接收钥匙工作人员要提前准备好标签，在现场按照售楼书所定的栋号、房号，采取逐户核实、逐个标识的方法验收，做到清点核对无误。
⑵钥匙核对完成后，进行钥匙交接记录，填写《钥匙交接记录表》，由开发公司和物业公司双方负责交接的工作人员签字确认，贴验讫封条。
⑶接收钥匙的工作人员负责将所接管的钥匙分类、分栋、分户有序存放，并按钥匙管理规定实行管理。
⑷钥匙密封包装破损的不予接收。
⑸已经办理钥匙交接的楼宇、房屋的管理：
楼宇所有钥匙交接验收后，除管理处经理、管理处相关工作人员因工作需要进入外，其他人员一律不准再进入楼宇。
若施工单位人员对工程进行收尾工作，必须经管理处批准，凭出入证方能进入。
2．房屋本体及设施的交接验收
⑴交接验收前三天，施工单位必须将所交付的房屋本体、公共设施设备及房屋内外的周边环境打扫干净。
⑵由验收责任人根据接管验收计划，按设计及房屋销售合同规定，逐栋逐户验收房屋本体及其他设施。
⑶验收项目主要包括以下内容：
①房屋墙、地、门、窗装修情况；
②有线电视、网络系统、电话、智能化系统情况；
③水、电、气设施，五金、洁具及其他设施（对卫生间进行24小时闭水试验）；
3．公共设备设施验收
⑴设备的实物验收,要做到符合以下几点：
①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。
②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。
③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。
④对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。
⑤移交档案、资料验收：
根据验收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。
⑵公共设施设备交接验收的原则
设备调试验收合格一项接管一项，经调试仍末达到合格的必须进行重新调试，直至调试合格为止，否则不予签字接管验收。
⑶公共设施设备交接验收的内容
验收责任人根据接管计划的分工对共用设施进行验收，验收项目主要包括以下内容：
①给排水系统；
②电气系统；
③燃气系统；
④消防系统；
⑤通讯系统；
⑥智能化系统；
⑦电梯系统；
⑧防雷系统；
⑨园林绿化系统；
⑩公共配套设施及公共照明系统；
⑩管理配套系统及其他系统（含管理房、停车场、车棚、垃圾房等）。
4．物业交接验收标准（见附件1）
㈣、物业的正式验收接管
1．物业接管小组组长在图纸资料，房屋及公共设备设施均完成验收后，制作《房屋及共用设施接管验收交接表》和《物业整体移交验收表》，物业管理方即正式接管。
2．《物业整体移交验收表》应一式三份，由施工单位、中冶置业和物业管理方三方签章后各执一份。
3．物业管理方同中冶置业和保修单位签订三方保修协议，明确保修期限和保修内容：
⑴中冶置业、物业管理方在质保期间对保修单位进行监督、考核工作；
⑵质保期满，根据开发公司、物业管理方双方签订的意见确定质保款项的支付；
4．物业管理方各专业部门将收集汇总的基本资料移交资料管理人员与移交资料一并归档。
5．物业管理方工程依据已移交设备设施着手编制《机电设备、设施接管验收清单》。
㈤接管验收资料的收集整理
1．《房屋及共用设施接管验收交接表》和《物业整体移交验收表》，《图纸资料验收清单》和《机电设备、设施接管验收清单》等表格由验收责任人交接管小组组长审阅后归档。
2．接管验收资料的整理存档：
⑴搭建目录；
⑵将资料分类整理、装订、命名；
⑶将资料存档，一式二份，总部、管理处各一份。
㈥接管验收中存在的问题及遗留问题的处理
1.对遗留问题的登记确认：
⑴对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，验收责任人应当
将问题逐项记录在《交接问题处理单》中并与开发公司相关人员签字确认；
⑵对资料遗留的问题，验收责任人应当积极同开发公司联系补齐。
⑶对物业设施设备接管验收中发现的不合格等问题，验收责任人应当将问题逐项记录在《交接问题处理单》中，并与移交单位代表确定整改期限，该表由移交单位代表和验收人签字后，副本交移交单位代表并督促整改，正本由验收责任人和接管小组组长存底备查。
2．验收责任人对自己签发的《交接问题处理单》的执行情况及时监督，并在期限届满时知会移交单位重新进行验收，验收合格后，在备注栏内注明，并签字；验收仍不合格的，要求其继续整改。
3．验收责任人在自己签发的《交接问题处理单》全部完成后，将其提交接管小组组长审核并归档。
4．接管小组组长根据物业接管验收项目和验收责任人提交的《房屋及共用设施接管验收交接表》、《交接问题处理单》对物业接管验收工作进行监督，发现有遗漏项目时，即时要求验收责任人进行验收。
5．对于一些长期解决不了的接管验收中存在的问题，以备忘录的形式将问题登记后交给开发公司进行备案。
㈦中冶置业与物业管理方签订物业交接验收的协议、报告、备忘录
（见附件2）
1．交接验收协议书；
2．物业交接验收报告；
3．物业验收备忘录
附件1：
物业交接验收标准
一、楼宇本体硬件设施的具体验收标准
1.主体结构：
⑴外墙不得渗水；
⑵屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接
口严密不渗漏。
2.楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。
整体面层平整，无裂缝，无脱皮，
起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一
致，无明显色差。
3.内墙面：
⑴抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。
无面层剥落，无明显裂缝，无污
渍；
⑵块料（如瓷砖）面层：
粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色
泽一致；对缝沙浆饱满，线条顺直。
4.顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，
无渗水痕迹，无污渍。
5.卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和
渗漏。
6.木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
7.门、窗
⑴门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；
⑵门锁、窗销连接牢固，开启灵活；
⑶玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；
⑷油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；
⑸电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹；
⑹不锈钢房门表面光亮，无刮花、变形；
⑺高档装饰门装饰完整。
8.楼梯、扶手：
钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑； 砼
楼梯无裂缝，无表皮剥落。
9.木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。
10饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。
11.油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、渗漏现象。
12.电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。
13.光纤已开通，收视良好。
14.开关安装牢固，开关灵活，接触良好。
15.灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。
16.水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。
17.卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅。
18.给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。
19.地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。
20.门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。
21.防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、
22.其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。
二、公共配套设施接管验收标准
1.天台：
⑴天沟、落水口畅通完好；
⑵隔热层、防水层完好。
2.散水坡无下陷、断裂、去墙体分离，坡度适宜、平整。
3.屋面避雷设施连接牢固。
4.路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。
5.绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水观布
局合理，阀门开关灵活，安装稳固。
6.道路：
⑴路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；
⑵路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；
⑶块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；
⑷交通标识线、路牌清楚完好。
7.室外消防栓：
⑴消防箱标识清楚，玻璃完好；
⑵消防设施配件齐全；
⑶消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。
8.楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。
9.垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。
10.安全员岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。
11.安全员道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。
12.停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。
13.自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设
施良好。
14.明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。
15.沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。
16.护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固。
17.台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。
18.水池、水箱卫生清洁，无渗漏。
19.信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。
20.雕塑、小品牢固，完好，安全。
21.招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。
三、机电设备的接管验收标准
1.电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电
梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。
2.变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置
齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。
3.中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配
置齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。
4.发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，反应敏捷，标识清楚，表
面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。
5.消防监控设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，
设备表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。
6.给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设
备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。
7.安全监控设备：
同消防监控设备。
附件2：
交接验收协议书
甲方：
乙方：
甲、乙双方于年月日对莲花北苑A区商铺的物业及设施设备进行交接验收，参与交接验收的主要工作人员是：
1、开发公司；2、施工单位；3、物业公司共人。
交接验收的内容：
1图纸资料的交接；2房屋本体及设施的交接；3公共设施设备的交接（见附件1）
交接验收的标准：
（见附件2）
交接验收程序：
（见附件3）
本协议一式两份，甲乙双方各持一份。
甲方：
乙方：
代表签字：
代表签字：
签约日期：
物业交接验收报告
编号：
甲方：
乙方：
根据甲乙双方签订的物业管理委托合同书的有关规定，甲方将年
月日将物业的设备设施交与乙方（详见物业交接清单），乙方同意接收甲方交来以上设备设施，对于遗留问题，双方将另行签署物业交接备忘录。
附：
（1）物业交接清单张。
（2）物业交接备忘录一份。
本协议一式两份，甲乙双方各持一份。
甲方：
乙方：
代表签字：
代表签字：
年月日
工程交接验收汇总表
序号
交接验收表名称
移交人
接收人
交接日期
备注
统计人：
工程负责人：
统计日期：
物业交接验收备忘录
编号：
根据物业交接报告（交接编号），双方在交接小区的设备或设施中，尚有以下问题没有交清，特签订此备忘录，甲方同意在年月日之前，将上述问题解决，若到期仍不能解决，乙方有权采取乙方认为应该采取的办法解决，直至交接工作全部完成。
遗留问题如下：
问题原因：
解决办法：
本协议一式两份，甲乙双方各持一份。
甲方：
乙方：
代表签字：
代表签字：
年月年月
附件3：
交接验收的各类表格（由管理处根据小区交接验收的实际情况，在草拟《物业接管验收方案》时，在此表格的基础上进行选择、修改、补充
A区商业物业接管验收程序（正常）
序号
工作内容
执行人
备注
01
组建物业接管验收小组，并任命组长。
并分化好小组各组员职责。
资产管理部
02
对工程技术人员进行专业的教育和培训。
03
做好物业接管验收的准备
物业接管验收小组
04
做好物业的预验收
物业接管验收小组
物业产权资料；综合竣工验收资料（含商铺规划图）；施工设计资料；机电设备资料；业主资料；其他资料
05
物业现场验收
钥匙的交接验收;房屋本体及设施的交接验收;公共设备设施验收;物业交接验收标准
06
接管验收资料的收集整理
07
接管验收中存在的问题及遗留问题的处理
08
中冶置业与物业管理方签订物业交接验收的协议、报告、备忘录
中冶置业
注：
非正常验收程序：
在施工方不愿承担A区商铺维修施工的情况下，施工方与资产管理部签订委托维修协议。
然后完成正常接管验收程序01~05的情况下，交由项目施工方确认验收结果，后资产管理部自行或者委托外包施工队对A区商铺验收所查出的问题进行维修价格评估，再交由施工方确认后付款。
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