《盐山县城市污水处理厂BOT项目》项下特许经营权等资产评估报告书Word下载.docx
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预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；
我们已对评估对象及其所
涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，
但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证。
并对已经发现的问题在评估报告的重要事
项中进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报
告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并
不承担相关当事人决策的责任。
评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
七、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方式可能追加
付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗
力对评估结论的影响。
我们对评估基准日后有关资产价值发生的变化不负责任。
八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在的瑕疵事项对评
估结论的影响，亦不承担责任。
九、本评估报告的使用仅限于报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产
评估师及本评估机构无关。
注册资产评估师：
河北华通资产评估有限公司
二O一六年十一月十日
资产评估报告书摘要
冀通评字（2016）第178号
河北华通资产评估有限公司接受河北省沧州市中级人民法院的委托，根据国家及省资产评估有
关规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法和评估程序，对委估资产
进行了评估。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与
询证，对委估资产在2016年9月30日所表现的市场价值做出了公允反映。
资产评估报告书主要内
容摘要如下：
评估目的：
委托单位拟处置委估资产为拍卖提供保留价的需要，我们为此目的所涉及的资产提供公
允的市场价格参考依据。
评评估值类型为市场价值。
评估范围为江苏诚和创业投资有限公司（原江苏诚和投资有限公司）于《盐山县城市污水处理厂
BOT项目特许经营协议书》项下享有的特许经营权（含污水处理权）及其所依附的载体-盐山诚和污
水处理有限公司所有的位于河北省盐山县该厂区内的房产、3万吨污水处理全套系统等，详见查封清
单。
评估基准日为2016年9月30日，本项目评估方法主要采用收益法。
经实施评估程序后，我们得出本次评估目所涉及资产的评估结果如下表：
金额单位：
人民币万元
序号项目名称评估值备注
盐山污水处理BOT特许经
15559.56
营权等
合计5559.56
本评估结论自评估基准日起一年内有效，即从2016年9月30日至2017年9月29日止。
因委托方及相关当事方提供资料的有限，未能提供评估所必须的全部资料，如委托方或相关当
事方有足以影响评估结论的资料补充，不影响我们修正评估结论。
以上内容摘自资产评估报告书，本摘要与评估报告书正文具有同等法律效力，欲了解本次评估
项目的全面情况，请阅读资产评估报告书全文。
法定代表人：
评估机构：
河北华通资产评估有限公司
报告提交日期：
二0一六年十一月十日
《盐山县城市污水处理厂BOT项目》项下特许
经营权等资产评估报告书
冀通评字[2016]第178号
河北华通资产评估有限公司接受河北省沧州市中级人民法院委托，依据国家有关资产评估的规
定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照国际公认的资产评估方法，对贵单位所委估的资产
进行评估工作。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了现场查勘、市场调查
与询证，对委估资产在2016年9月30日所表现的市场价值做出了公允反映。
现将资产评估情况及
评估结果报告如下：
一、委托方、资产占有方和其他评估报告使用者
委托方：
河北省沧州市中级人民法院
资产占有方:
江苏诚和创业投资有限公司（原江苏诚和投资有限公司）、盐山诚和污水处理有限
公司。
其他评估报告使用者：
除沧州市中级人民法院、江苏诚和创业投资有限公司（原江苏诚和投资
有限公司）、盐山诚和污水处理有限公司外，国家法律法规规定的其他使用者。
二、评估目的
委托单位拟处置委估资产为拍卖提供保留价的需要，我们为此目的所涉及的资产提供公允的市场价格参
考依据。
三、评估范围
《盐山县城市污水处理厂BOT项目特许经营协议书》（后文称特许经营协议书）主要条款：
1、项
目地址、用地：
盐山县盐山镇大王铺村东，39997.61平方米划拨用地；
2、项目日处理能力：
每日
30000立方米，仅限城市生活污水；
3、特许经营期：
2010年1月1日起28年，期满无偿移交政府
4、污泥日产5吨以内，处置费由盐山县政府承担；
5、污水处理费：
政府每月按污水处理项目当月
处理后出水量向乙方支付污水处理服务费，单价：
1.017元/立方米，详见协议书第27-28页；
实物资产：
根据委托方提供的相关资料清单，企业固定资产投资主要包括粗格栅及进水泵房、细格栅及旋流
沉淀池、生化综合池、絮凝反应沉淀池、V型滤池、消毒接触池、粗格栅流水线、细格栅流水线、生
化池综合池流水线、絮凝反应沉淀流水线、V型滤池流水线、污泥脱水流水线、配电系统、自控系统
等。
由于污水处理厂现正常运营，所以假设实物资产均能正常使用。
四、价值类型及其定义
市场价值，是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强制
的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
由于产权持有者是确定资产
价值，其评估目的是为委托单位变卖委估资产提供拍卖保留价提供价格参考依据，所以选此价值类型。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为2016年9月30日。
本报告中的一切取价标准均为评估基准日的有效价
格。
六、评估依据
（一）行为依据：
1、沧州市中级人民法院司法鉴定委托书。
（二）评估法律、法规依据
1、《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）
2、《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]36号）
（三）评估准则依据
1、《资产评估准则——基本准则》
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》
3、《资产评估准则——评估报告》
4、《资产评估准则——业务约定书》
5、《资产评估准则—企业价值》
6．《资产评估准则—机器设备》
7、《资产评估准则——不动产》
8、《资产评估准则——无形资产》
（四）评估权属依据
1.盐山县财政局、盐山县国土资源局相关文件
（五）评估取价依据
1、资产评估常用数据参数手册
2、市场询价
3、其他参考资料
七、评估方法
评估人员通过对委估资产的市场状况进行了解，结合对委估资产周边状况的调查，并充分考虑委
估资产现状，由于委估资产的特殊性，使得在评估时点近期难以找到类似的参照物，因此，不宜采用
市场法进行评估；
经综合分析后确认，本次委估资产的评估适宜采用收益法。
收益法是指预计委估资产未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点，然后
累加求和，以此估算委估资产的客观合理价格或价值的方法。
该评估项目适用于有限年期收益，其基本计算公式为：
nA1
V=∑———[1-————]
n
t=1r（1＋r）
其成立条件是：
纯收益在n年以后保持不变；
收益年期有限为n；
r大于零。
根据本次评估的实际情况，预期收益指标取项目自由现金流量，首先预测出未来经营期内各年
项目自由现金流，再将各年的现金流按WACC模型确定的折现率折现累加，求得被评估对象于评估基
自由现金流量＝（税后净利润＋折旧及摊销）－（资本支出＋营运资本增加）
八、评估程序实施过程和情况
本项目评估于2016年9月30日开始，2016年11月10日结束，整个评估工作分以下四个阶段
进行：
（一）评估准备阶段
与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分
析和评价；
接受委托，签订资产评估业务约定书，对评估目的、评估对象与评估范围、价值类型、
评估基准日、评估报告使用限制、评估报告提交时间及方式、评估服务费总额、支付时间和方式等
重要事项进行商讨，予以明确；
根据资产评估工作的要求，编制评估工作计划，包括确定评估的具
体步骤、时间进度、人员安排，拟定资产评估技术方案等，报公司相关负责人审核、批准；
辅导委
托方填报资产评估申报表，准备评估所需资料。
（二）现场调查及收集评估资料阶段
根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估人员通过询问、
核对、抽查等方式进行实地调查，从各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象
现状，关注评估对象法律权属。
（三）评定估算阶段
对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；
根据评估对象、价值类
型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算
和判断，形成初步评估结果。
净收益额的预测
净收益额=收入－税金及附加－总成本费用－所得税
1．收入估算
（1）污水处理量的确定
特许经营协议书载明：
本项目仅限于城市生活污水和3万吨/日的处理规模，第9条第1项（P27）：
在运营期间，甲方（政府）每月按污水处理项目当月处理后出水水量向乙方支付污水处理服务费。
污水处理服务费包括以下两部分：
（a）甲方提供进入污水处理池的污水量低于或等于基本水量（每一
个运营月内的实际运行天数，日均16000立方米）时，乙方全部处理，污水处理服务费按污水处理
单价1.017元/立方米计费；
污水处理服务费=污水处理单价*基本水量；
（b）甲方提供进入污水处理
池的污水量超过基本水量，且在项目设计处理能力范围之内时，乙方全部处理，除按（a）条规定计
算污水处理服务费之外，超额部分的污水处理服务费=污水处理单价*超出基本水量的处理水量。
根
收费标准的影响。
（2）据委托方提供的污水处理公司2011、2012年度报表显示：
每年收入5760000元。
即1.017
元/立方米*16000立方米/天*354天。
由于委托方及相关当事方未能提供污水处理厂近三年污水处理数据及财务数据，本次根据委托
方转交的有限资料结合盐山县城镇居民规模、参考周边县市城市污水处理厂相关资料等进行数据测
算。
（3）具体收入估算如下表：
年收入估算表
序号名称预测年度备注
1出水量30000立方米/天
2年实际运营天数354天
3污水处理单价1.017元/立方米
4年收入（万元），取整1080
2．税金及附加估算
根据税法相关规定及特许经营协议，污水处理费免交增值税，以主税为基础的税金及附加为零。
3．年污水处理成本估算
序号名称金额备注
1工资84
2电费260.19
3维修费42.45
4材料费42.48
5管理费10.62
6折旧费169.38
合计609.12
本次评估未考虑日产污泥量可能会超过5吨而增加的成本。
4．净利润计算
利润总额=销售收入－销售税金及附加－成本费用
所得税=应纳税所得额×
所得税税率
即从2010-2012年免企业所得税，2013-2016年企业所得税率为12.5%，2017年后税率25%。
本次
评估基准日2016年9月30日，即2016年9.30-2016.12.31日12.5%所得税率，2017年1月1日-2037
年12月31日25%所得税率。
净利润=利润总额－所得税
净利润计算结果见下表：
净利润估算表
单位：
名称2016年9.30-2016.12.31日2017年-2037年每年
收入2701080
税金及附加00
成本费用
152.28609.12
利润总额117.72470.88
所得税
14.72117.72
净利润
103.00353.16
5.资本性支出的计算
2016.9.30-2016.12.312017年-2023年每年2024年-2028年每年2029年-2037年每年
00396.14万元0
6.营运资本增加的计算
因项目进入运营稳定期，所以假设收益期间营运资本增加为0
7.自由现金流量＝（税后净利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资本增加）
分四个区间：
1）2016.9.30-2016.12.31日自由现金流量=103+169.38/4-0=145.36万元
2）2017-2023年每年353.16+169.38-0=522.54万元
3）2024-2028年每年353.16+169.38-396.14-0=126.4万元
4）2029-2037年每年353.16+169.38-0-0=522.54万元
8、确定资本化率
资本化率取5%，本次评估采用累加法确定报酬率。
累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和
风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将他们相加得到报酬率的方法。
9、收益期的确定
《盐山县城市污水处理厂BOT项目特许经营协议书》记载特许经营期：
2010年1月1日起28
年，期满无偿移交政府，评估基准日2010年9月30日，收益期2016年9月30日至2037年12月
31日，共计21.25年。
10、评估值的计算
①2016年9月30日至2016年12月31日，收益145.36万元
②2017-2023年年度自由现金流量
A：
522.54万元
纯收益年期：
收益期为7年，N=7。
522.541
V=—————×
[1-—————]=3023.61（万元）
75%（1＋5%）
③2024-2028年年度自由现金流量
126.4万元
收益期为5年，N=5。
126.41
[1-—————]=547.27（万元）
55%（1＋5%）
折现至2017年1月1日：
547.27万元*7年复利现值系数0.7107=388.95万元
④2029-2037年年度自由现金流量
收益期为9年，N=9。
[1-—————]=3714（万元）
95%（1＋5%）
3714万元*12年复利现值系数0.5568=2067.95万元
⑤、将②③④收益折现到基准日2016年9月30日：
②+③+④=5480.51
5480.51*1/（1+5%）
0.25=5414.20万元
⑥评估值=①+⑤=145.36+5414.20=5559.56万元
（四）编制和提交评估报告阶段
根据各类资产的初步评估结果，在核实确认具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发
生重复和遗漏情况的基础上，进行资产评估汇总分析，确定最终评估结论，撰写资产评估报告；
据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况
进行必要的内部审核；
与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；
按资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式资产评估报告。
九、评估假设
（一）评估的假设条件
我们评估的是评估对象的现时市场价值，是指在评估时点评估对象的正常合理价格，它依据如
下假设：
1、任何有关评估对象运作方式、程序，符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费。
2、在评估时点评估对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法的进
行交易。
3、在评估时点的市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4、有一段合理的洽谈时间，可以通盘考虑委估资产性质和市场情形进行议价。
5、未来收益能够预测，并可用货币来计量；
6、与项目获得未来收益相联系的风险可以预测，并可以量化；
7、项目能通过不断地自我补偿和更新，使之持续使用下去并保证其获利能力；
8、国家和地方的产业政策、技术政策和管理政策等，在未来相当一段时间内不发生重大调整和
变化；
9、假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职责；
10、假设完全遵守所有有关的法律和法规；
11、不会受到对其经营造成严重损失的多种不可抗力的影响等；
12、假设国家的税收政策的具有连续一致性，税率及税收政策长期不变；
13、国家宏观经济环境保持稳定，不会产生大规模经济波动。
本次评估结果是反映评估对象在特定评估目的下，根据公开市场原则确定的委估资产的现行公
允价值，没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评评估值的影响；
同时，本报告也未考虑
国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抵抗力对资产价值的影响。
当前述条件以及
评估中遵循的资产评估假设条件及评估原则等其它情况发生变化时，本报告评估结果一般会失效。
（二）评估的限制条件
1、委托方及相关当事方未能提供评估所必须的全部资料。
2、评估人员对评估对象的实物资产在资产占有方不太配合的情况下进行了现场勘察，仅限于外
观和使用状况。
3、本报告对评估对象市场价格的把握，仅相当于评估时点假设条件、市场状况而言，如果市场
价格波动、税费率变化、国家经济政策发生变化以及不可抗力等因素，可能对评估对象价值产生影
响。
十、评估结论
我们根据客观、独立、公正、科学的原则对委估资产经过必要的评估程序，采用正确的评估
方法，确定其委估资产的评估值为人民币5559.56万元，大写伍仟伍佰伍拾玖点伍陆万元。
十一、特别事项说明
1、因委托方及相关当事方未能提供评估所必须的全部资料，如委托方或相关当事方能补充足以
影响评估结论的资料，不影响我们修正评估结论。
2、本次评估是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，本评估机构及参加本次评估工作人
员与委托人无任何利害关系，评估工作是在有关法律监督下完成的，评估人员在评估过程中恪守职
业道德和规范并进行了充分的努力。
3、本报告评估结果是评估师遵守相关法律、法规及资产评估准则，对评估对象在评估基准日特
定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格
的保证。
4、委托方对所提供委估资产的法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
注册资产
评估师的责任是对评估对象的价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属状况给予必要
的关注，并对检验情况予以披露，但不对法律权属作任何形式的保证，亦不承担验证评估对象法律
权属资料的真实性、合法性和完整性的责任。
对因委托方提供的资料失实而导致评估结论的误差，
本评估机构不负连带责任。
5、评估基准日后至本报告提交日，委托方及资产占有方未提出且评估人员未发现对评估结论产
生较大影响的重大事项。
（1）在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化时，
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