房地产企业财务风险分析.jspWord文档格式.doc

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2．项目建设阶段的风险识别…………………………………………………………6

3．项目经营管理阶段的风险识别……………………………………………………6

三、房地产企业财务风险评价指标体系的建立………………………………………………7

（一）偿债能力指标………………………………………………………………………7

（二）经营效率指标………………………………………………………………………8

（三）盈利能力指标………………………………………………………………………8

（四）成长能力指标………………………………………………………………………8

（五）获取现金流能力指标………………………………………………………………9

四、案例………………………………………………………………………………………9

（一）苏宁环球基本情况分析……………………………………………………………9

1．流动资产结构分析……………………………………………………………………9

2．负债结构分析………………………………………………………………………10

3．2006年至2007年利润表分析……………………………………………………12

（二）苏宁环球股份有限公司的财务风险分析……………………………………………12

1．债能力指标：

资产负债率的分析…………………………………………………12

2．经营效率指标：

资产周转率的分析…………………………………………………13

3．盈利能力指标：

经营净利率的分析 

………………………………………………13

五、房地产企业财务风险防范的措施………………………………………………………14

（一）融资风险的防范………………………………………………………………………14

1．发展多元化直接融资………………………………………………………………14

2．进一步完善间接融资………………………………………………………………16

3．融资决策科学化………………………………………………………………16

（二）投资风险的防范………………………………………………………………………16

1．投资决策阶段的风险防范…………………………………………………………16

2．土地获取阶段的风险防范…………………………………………………………17

3．项目建设阶段的风险防范…………………………………………………………17

4．经营管理阶段的风险防范…………………………………………………………17

5．资金回收风险和收益分配风险的防范……………………………………………17

6．资金回收风险和收益分配风险的防范……………………………………………17

六、结论………………………………………………………………………………………17

参考文献………………………………………………………………………………………19

致谢……………………………………………………………………………………………20

20

房地产企业财务风险分析

——以苏宁环球股份有限公司为例

中文摘要

本文分析国内房地产企业产生财务风险的原因；

在此基础上提出构建房地产企业财务风险识别系统指出进行房地产企业的财务风险评价能较好地显示和反映企业所存在的财务风险，并以一般财务状况评价指标为基础，综合前人进行财务风险研究所选择的财务指标以及房地产业的财务风险的特点，构建房地产企业财务风险评价指标体系；

针对房地产企业财务风险的成因，进一步提出完善房地产企业财务风险防范措施的具体思路和建议，以期能够对我国房地产企业的财务风险管理有所裨益，为企业管理当局进行财务风险防范提供新的参考。

【关键词】：

房地产；

财务风险；

风险成因；

风险识别；

风险评价；

防范风险措施

Realestateenterprisefinancialriskanalysis

------tosuninguniversalCo.,ltd.,forexample

Abstract

Withthecountry'

smacro-controlofstrengtheningtherealestateindustry,enterpriseswillfaceanmoreandmorecomplexenvironmentandincreasinglyseriouschallenges.Howtoidentify,evaluateandguardagainstfinancialrisksbecomesaurgentproblemtobesolved.Thispaperanalyzesthereasonswhydomesticrealestateenterpriseshavesuchfinancialrisks.Onthisbasis,itbuildstheidentificationsystemforthefinancialrisksofrealestatecompanies,givesassessmenttofinancialrisksoftherealestatecompanysandbettershowsandreflectsfinancialrisksinbusiness.Andthenregardtheevaluationindexofgeneralfinancialsituationasthefundation,combinewiththefinancialindexselectedbythepredecessorstodothestudyoffinancialrisksandfinancialrisks’scharacteristicsoftherealestate,andbuildthefinancialriskevaluationindexsystemfortherealestatecompanies.Intermsofthecausesoffinancialrisksfortherealestateenterprises,itfurtherlygivesspecificadviceofpreventivemeasuresforthefinancialrisksofrealestatecompaniesandhopethatthemanagementoffinancialriskforourcountry’srealestatecompaniescanbenefitfromitandprovideanewreferenceforthepreventionoffinancialriskinmanagementoftherealestateaswell.

Keywords:

realestate;

financialrisk;

riskcauses;

riskrecognition;

riskevaluation;

preventiveriskmeasures.

随着全球经济的一体化，企业理财环境发生急剧变化，我国企业面临的财务风险更加多样化能和复杂化，同时财务风险对我国企业造成的危害性程度也日益加深。

而良好的财务风险管理有助于企业创造一个相对稳定的生产经济环境，有利于稳定企业财务活动，加速资金周转，实现资金安全性、完整性和赢利性。

由于我国对财务风险管理的研究还处在起步阶段，缺乏对财务风险的整体性研究，因此，进行全面的财务风险管理研究既是完善企业经营管理的必然要求，又是财务风险管理理论发展的必然趋势。

财务风险是指企业在各项财务活动过程中，由于各种难以预料和无法控制的因素影响，使企业财务状况具有不确定性及蒙受损失的可能。

狭义的财务风险有时也称之为筹资风险或破产风险，是指企业在经营过程中于筹资有关的风险，尤其是在筹资活动过程中利用财务杠杆可能导致股权资本所有者权益下降的风险，甚至可能导致企业破产的风险。

广义的财务风险可理解为在进行财务活动过程中获得预期财务成果的不确定性，是指企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。

一、房地产企业财务风险产生的原因

房地产运营是一种高投入、高回报的投资活动，其风险是巨大的。

由于我国房地产企业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化，与国外房地产企业差距较大。

加之目前受国家宏观调控政策的影响，国际经济变化的影响，金融政策的从紧，财务风险己经成为很多房地产企业求生存、发展而迫切需要解决的问题。

一个企业面临的风险最终都要将在该企业的财务状况中体现出来，因而某种意义上，企业面临的风险也是引发企业财务风险的因素，房地产企业的财务风险主要来源于以下几点：

（一）客观因素

是由公司外部因素的变化而引起整个理财环境的不确定性，从而对全社会所有公司的财务经营都产生影响。

1．房地产的周期性特点

房地产业受经济发展周期和国家的经济发展水平影响较大。

房地产业的周期分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。

当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。

2．法律、政策环境

由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。

国为保证国民经济协调健康发展，常常运用税收、金融、财政多种经济手段对房地行业实行宏观调控，宏观政策对企业收益具有很大的影响。

政府政策对房地产业展的影响主要通过以下4个方面来体现:

（1）政府对土地资源的开发和使用计划直接响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况;

（2）政府的各项税费会影响到房产的价格，从而影响到房地产的销售状况;

（3）政府对房地产交易所采取的政策会影到房地产的流通状况;

（4）政府对金融的政策会影响房地产企业的融资。

3．利率风险

利率风险是指由于市场利率提高而给投资者带来的损失。

调整利率是国家对经济进行宏观调控的主要手段之一。

国家通过调整利率可以引导资金的走向，从而起到宏观调控的作用。

房地产投资所需资金量大，必须借助银行信贷支持，通常贷款占总投资的50%以上，甚至高达80%一90%。

利率的升高会对房地产投资产生两方面的影响:

一是对房地产实际价值的折扣，利用升高的利率对现金流折现，会使净现值减小，甚至出现负的净现值;

二是利率升高会加大投资者的债务负担，引起还贷的困难。

利率提高还会抑制对房地产的需求，从而导致房地产价格下降，而且会使房地产投资者面临资金短缺的困境。

4．通货膨胀风险

通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。

由于所有的投资要求有一定的时间周期，尤其是房地产的投资周期较长，因此只要通货膨胀的因素存在，投资者就要面临通货膨胀的风险。

5．市场供求风险

市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。

市场是不断运动变化的，房地产的供求关系也是不断变化的。

6．变现风险

变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致的资金损失的风险。

房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，流动性差，其拥有者很难短时期内将房地产兑换成现金。

因此当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产现时，由于房地产市场的不完备，使投资者蒙受折价的损失。

房地产一般要较长间才能在市场上脱手，如果急于卖出，损失是不可避免的。

（二）主观因素

从公司内部管理人的角度考察，它源于各个公司自身特有的营业活动和财务活动

1．自身经营特点

从房地产业的经营特点看，房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。

从土地获得、市场调研、投资决策、设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，涉及多家合作单位，并接受规划、土、建设、环保等多个政府部门的监督，从而使得开发商对开发工程的进度、质量营销控制的难度增大。

一旦某个环节出现问题，将导致项目周期拉长、营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损。

2．企业资金结构不合理

主要是指企业全部资金来源中权益资金与负债资的比例关系。

房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的70%，有的甚至高达90%，一旦企业经营出现失误，不能控制各类风险，出现不支付到期本息的财务风险的可能性就非常大。

3．财务管理水平

我国的房地产企业中，有相当一部分是由国有资本控制者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率低下、管理水平不高内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。

企业与内部各部门之间及企业与上企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法保证。

另外，还有一些小房地产企业对房地产业的认识还处于较低水平，认为房地产企业获利靠的是“遇”和“运气”，采取一些激进的财务政策，忽视财务风险的管理，抗风险的能力很差。

4．决策的风险意识

财务决策失误是产生财务风险的又一重要因素。

决策过程中，往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统地分析和研究，加之决策依据地经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力有限等原因，导致投资决策误频繁发生。

决策失误使投资项目不能获得预期地收益，投资无法按期收回，为企业带来巨大的财务风险。

二、房地产企业财务风险的识别

（一）融资风险识别

我国房地产开发资金来源主要是以银行信贷为主导的单一融资格局，造成房地产业潜在着极大的融资风险。

首先表现在企业能否及时还本付息。

如果借入资金不能产生预期的经济效益，就会导致企业不能按时还本付息，从而使企业付出更高的代价，甚至陷入破产倒闭的财务危机之中。

房地产企业的融资风险主要是针对企业的债务资金而言的。

企业必须从其融资活动状态及其结果来评价融资风险的存在及其强弱。

1．评估企业资产和负债的市场价值

随着资产证券化和金融市场的发展，金融工具的创新，企业资产价值与利率、汇率、股票指数等市场价值参数的变化己紧密相关。

因此，必须采用企业资产和负债的市场价值测量法，即根据利率、汇率、股票指数等市场价格参数的变化，对企业的资产和负债进行重新估值和计价。

这样可以将企业因市场价格变化而暴露的财务风险考虑进去，更及时、全面、准确地反映企业资产和负债的实际价值。

另外从估值角度来讲，因为市场价值涵盖了企业资产和负债的相关特性，因而企业资产和负债的市场价值测量可以作为在识别企业再融资风险大小之前，计算企业现有资产与负债的基本方法。

2．通过企业资产负债结构识别融资风险

企业可以通过计算企业合理负债额度的临界点来对企业的融资风险进行识别。

当企业的实际负债总额远远大于企业的合理负债总额时，从理论上讲，企业具有一定的融资风险，缺乏持续经营能力，面临债务危机。

（二）投资风险识别

房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售、资金回收或报废为止的整个过程。

这是一个动态的过程，一般可分为投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理阶段等阶段，不同的阶段各具有不同的风险识别。

1．投资决策阶段的风险识别

在投资决策阶段，房地产企业要进行投资决策的可行性研究，对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。

评价房地产投资项目的可行性，投资者或分析者要在城市规划条例、政府政策法规等约束条件下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，确定投资项目的用途、规模、类型，并对开发成本、需求量、售价或租金等做出预测，这些预测面临着大量的不确定因素，所以风险性也是极大的，对这些不确定因素，投资者只能做出概率性的估计。

因此，投资决策阶段对风险的估计、分析正确与否，将直接影响到房地产投资项目的成功与否。

2．项目建设阶段的风险识别

房地产投资的建设阶段是指房地产投资计划的具体实现过程，它包括从获取土地、筹措资金到设计施工等过程。

协议地价最低，但获得的一般是毛地，前期拆迁等工作量大且复杂，风险因素最多；

拍卖地价最高，但一般为净地，前期工作量相对较小，风险因素相对要少一些。

施工期的长短在一开始也是难以确定的。

对投资者而言，工期是越短越好，因为风险会减少，但要付出一定的赶工措施费。

但若遇到地质条件勘测不准、气候变化、施工队伍不过关等，则必然会面临工期延长的风险。

房地产市场供求的变化、国家政策的调整、工程进度的快慢将会对预售产生极大影响。

在设计与施工阶段，主要不确定因素源自建筑成本和工期。

通货膨胀、总体物价上涨，将导致建材涨价，使建筑成本增加。

3．项目经营管理阶段的风险识别

该阶段决定着房地产投资收益的实现，是房地产投资风险最大的环节之一。

房地产商品在销售或出租这一进入市场的过程中，将面临着来自房地产市场的诸多风险因素的威胁，如房地产市场需求类型与数量的变化、其他房地产商的竞争以及社会政治经济形势的变化等。

良好的物业管理可以使房地产增值，提高房地产投资者的信誉，反之则会带来物业贬值的风险。

必须对房地产投资过程作全面、系统的风险分析。

三、房地产企业财务风险评价指标体系的建立

目前，对于评价企业的财务风险所采用的财务指标尚没有统一的认识，一些研究者单一财务指标进行财务风险评价。

房地产企业的经营从财务的角度上是一种复杂的财务活动，对资金的运营要求要高于一般的行业，运用单一的财务指标不能满足评价房地产企业财务风险的要求，根据财务指标选择原则，通过借鉴“国有资本金绩效评价规则”中广泛应用的财务评价指标体系和1996年财政部颁布的关于《施工、房地产开发企业财务评价指标体系（试行）》的通知，从偿债能力、经营效率、盈利能力、成长能力、获取现金能力等全方位的选择评价指标。

（一）偿债能力指标

企业的偿债能力是企业财务能力的一个重要方面。

现实社会中，许多企业便是因为不能偿还到期债务而陷入财务危机，甚至发生破产的厄运。

指标1：

流动比率二流动资产/流动负债该指标表示企业每一元流动负债有多少流动资产作为偿还的保证，反映企业可用在一年内变现的流动资产偿还到期流动负债的能力。

该指标值越大，企业短期偿债能力越强，企业因无法偿还到期的短期负债而产生的财务风险越小。

但是，该指标过高则表示企业流动资产占用过多，可能降低资金的获利能力。

指标2：

速动比率=（流动资产一存货）/流动负债速动比率又称酸性测试比率，它比流动比率更能反映企业的短期偿债能力。

指标越大，说明企业短期偿债能力越好，发生财务危机可能性越小;

反之，则情况相反。

指标3：

现金流动负债比=（货币资金十短期投资）/流动负债现金流动负债比率，是企业一定时期的经营现金净流量同流动负债的比率，它可以从现金流量角度来反映企业当期偿付短期负债的能力。

现金流动负债比率越大，表明企业经营活动产生的现金净流量越多，越能保障企业按期偿还到期债务。

指标4:

资产负债率=总负债/总资产资产负债率又称财务杠杆系数，该指标反映了企业总资产来源于债权人提供的资金的比重，以及企业资产对债权人权益的保障程度。

在生产经营状况良好的情况下，还可以利用财务杠杆的正面作用，得到更多的经营利润。

如果企业的经营状况不佳，不但企业资金实力不能保证偿债安全，财务杠杆还会发挥负面作用，导致财务状况进一步恶化。

这一比率越小，表明企业的长期偿债能力越强，指标值以不超过70%为宜。

（二）经营效率指标

指标5：

存货周转率=主营业务成本/存货平均余额在房地产企业的流动资产中，存货所占的比重较大。

存货的流动性将直接影响企业的流动比率。

一般而言，存货周转速度越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转化为现金、应收账款的速度越快。

提高存货的周转率可以提高企业的变现能力。

指标6：

总资产周转率=主营业务收入/平均总资产总资产周转率用于分析企业全部资产的运用效率。

资产管理的任何一个环节都会影响指标值的高低。

资产周转率低，则说明房地产企业利用全部资产进行经营活动的成果差，最终会影响企业的获利能力。

一般来说，这一指标越大越好。

若该指标长期处于较低状态，房地产企业就应当采取措施提高各项资产的利用程度，对那些无法提高利用率的多余、闲置资产应当及时进行处理，加速资产周转速度。

指标7：

主营成本比率二主营业务成本/主营业务收入

（三）盈利能力指标

指标8：

经营净利率=净利润/主营业务收入经营净利率反映的是每单位主营业务收入所带来的利润，这一指标是用来评价企业主营业务收入的盈利能力。

经营净利率下降通常反映企业产品缺乏市场竞争力，这可能是发生财务危机的重要原因。

该指标提高，说明企业获取利润的能力就越强，还本付息的可能性就越大。

指标9：

资产净利率二净利润/平均总资产该指标反映企业的获利能力，表明企业总资产的获利水平。

比率越高，说明企业的获利能力越强，发生财务危机的可能性越小;

反之，表明企业获利能力弱，发生财务危机的可能性越大。

指标10：

净资产收益率二净利润/股东权益净资产收益率反映每单位净资产所能获