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第6题.
一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。
A．估价机构
B．估价师
C．估价报告使用者
D．估价委托人的估价需要
D
价值时点不是可以随意确定的，应当根据估价目的来确定。
价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。
第7题.
对房地产估价来说，土地是（）。
A．平面的
B．三维立体的
C．陆地表面
D．地下空间
第8题.
在房地产估价要素中，（）限制了估价报告的用途。
A．估价原则
B．价值时点
C．估价目的
D．估价对象
第9题.
房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。
A．相应配套的基础设施
B．土地的形状
C．组合完成的功能
D．立体空间
第10题.
房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。
A．拥有的房地产权利
B．受房地产权利以外因素的限制情况
C．受其他房地产权利的限制的情况
D．额外的收益或好处
第11题.
房地产具有供给有限特性，本质上在于（）。
A．土地总量有限
B．规划限制
C．房地产不可移动
D．价值量大
第12题.
“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。
A．给水、排水、电力、通信
B．给水、排水、燃气、热力
C．排水、电力、通信、燃气
D．排水、电力、通信、热力
三通一平：
路通、水通、电通和场地平整，五通一平：
具有道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整。
七通一平：
道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力和场地平整。
第13题.
（）是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。
A．交通时间距离
B．交通路线距离
C．空间直线距离
D．经济距离
第14题.
在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。
A．挂牌底价
B．正常市场价格
C．竞买人可承受的最高价
D．最可能的成交价
第15题.
下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。
A．在用价值为市场价值
B．投资价值属于非市场价值
C．市场价值的前提之一是继续使用
D．同一估价对象可能有不同类型的价值
市场价值隐含条件中有一条是继续利用（对于企业而言即为持续经营）。
第16题.
对于一宗土地来说，当对该土地的使用强度（如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模）超过一定限度后，收益（）。
A．开始下降
B．迅速下降
C．稳定不变
D．开始上升
第17题.
某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，贷款成数为0．7。
则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。
A．370
B．385
C．420
D．550
抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值－法定优先受偿款=600－50=550万元抵押贷款额度=抵押价值×
贷款成数=550×
0.7=385万元。
第18题.
某宗土地面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标为：
容积率3，建筑密度30%。
在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行、经济合理的是（）。
A．建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5000㎡
B．建筑物地面一层建筑面积为1400㎡，总建筑面积为5000㎡
C．建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5500㎡
D．建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2500㎡
建筑密度＝建筑基底总面积/建筑用地面积,建筑基底总面积＝30%×
2000＝600㎡,
容积率＝总建筑面积/建筑用地面积,总建筑面积＝3×
2000＝6000㎡.
第19题.
房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡。
（年末收取），出租运营费用为每年50元/㎡。
假设折现率为5%，风险补偿为200元/㎡。
，则该房地产的期房价格为（）元/㎡。
A．3300
B．3324
C．3335
D．3573
该房地产的期房价格＝4000－（300－50）/（1＋5%）－（300－50）/（1＋5%）2－200＝3335元/㎡。
第20题.
某宗房地产收益期限为40年的单价为5000元／m2，报酬率为10%，则该宗房地产30年收益期限的价格为（）元／m2。
A．4545
B．4820
C．4900
D．5260
第21题.
某类房地产一年期的银行存款利率为3.07%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿率为2.02%，管理负担补偿率为1.12%，缺乏流动性补偿率为1.5%，所得税抵扣的好处为0.5%，则该类房地产的报酬率为（）。
A．13.84%
B．13.34%
C．7.21%
D．9.77%
Y＝3.07%+2.02%+1.12%+1.5%-0.5%＝7.21%。
第22题.
在影响房地产价格的各种因素中，不属于经济因素的是（ ）。
A．居民收入增加
B．房产税征收
C．人民币升值
D．居民消费价格指数上升
第23题.
假设开发法估价在选取估价对象的最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）。
A．最佳用途
B．最佳规模
C．最佳集约度
D．最佳开发时机
第24题.
在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的的说法错误的是（）。
A．在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
C．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧
D．在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润
在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
第25题.
当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。
A．维持现状
B．更新改造
C．改变用途
D．重新开发
第26题.
估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。
该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。
A．75．00
B．75．60
C．83．60
D．86．00
确答案：
86－8－3×
0．8＝75．60（万元）。
第27题.
估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3㎡，选取的某可比实例为一套建筑面积95㎡的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4㎡，成交价格为90万元。
若该阳台封闭，成交价格可能到92万元。
以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。
A．83．51
B．85．26
C．85．36
D．87．16
92/（95-4/2+4）×
90＝85．36（万元）。
第28题.
某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（）万元。
A．11．41
B．11．49
C．12．41
D．12．49
.正确答案：
（1＋8%）/（8%－5%）{1－[（1+5%）/（1+8%）15]}＝12.41（万元）。
V＝A/（Y－g）{1－[（1＋Y）/（1＋g）]15}＝1
第29题.
某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。
该房地产的净收益为（ ）万元。
A．245
B．275
C．315
D．345
500－50－40－65=345万元
第30题.
某居住小区附近有较好的小学、中学，并且绿地率较高，现在要在小区附近建一座化工厂，预计该居住小区的房地产价值会下降，这是一种（）。
A．规划折旧
B．有形损耗
C．无形损耗
D．外部折旧
第31题.
在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。
A．开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径
B．开发用地取得途径应为价值时点、估价对象所占区域类似土地的主要取得途径
C．开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径
D．开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径
第32题.
某宗面积为6000平方米的房地产开发用地，楼面地价为800元／㎡，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则土地取得成本为（ ）万元。
A．494．4
B．1396．8
C．1440
D．1483．2
土地取得成本为：
800×
3×
6000×
（1＋3%）＝1483．2（万元）
第33题.
通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。
A．土地取得成本+建设成本
B．土地取得成本+建设成本+管理费用
C．土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用
D．开发完成后的房地产价值
第34题.
从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点，由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；
由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变。
A．基准深度
B．标定深度
C．标准深度
D．路线价深度
第35题.
采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bx中的常数a、b的因素应是（）。
A．房地产的历史价格资料
B．房地产的现时价格资料
C．房地产的未来价格资料
D．房地产的历史、现时和未来价格资料的总和
多选题：
第36题.
房地产估价从某种意义上讲是（）房地产价值。
A．发明
B．发现
C．创造
D．确定
E．探测
B,E
第37题.
下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。
A.当前该类房地产价格水平较高
B.消费者的收入水平增加
C.通往郊区的高速公路收费被取消
D.人们预期该类房地产价格未来会上涨
E.城市居民出现向郊区迁移的趋势
C,D,E
B选项，消费者收入增加不一定会增加对商品住宅的需求，要具体看是哪一类收入人群。
第38题.
房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列（ ）等属于房地产的权益内容。
A.房地产被人民法院查封从而其处分受到限制的
B.将屋顶出售或出租给广告公司获得收入的
C.建筑物装饰装修较为豪华的
D.设立了抵押权、租赁权的房屋所有权
E.建筑物的层高较高
A,B,D
第39题.
下面（）引起的房地产价格上升是真正的房地产自然增值。
A．更新或添加设施、设备，重新进行装饰装修，改进物业管理
B．政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等
C．经济发展和人口增长带动房地产需求增加
D．将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率
E．通货膨胀
B,C,D
引起房地产价格上涨的原因有：
①房地产拥有者自己对房地产进行投资改良，如重新进行装饰装修，更新或添加设施设备，改进物业管理等；
②外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等；
③需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增加带动房地产需求增加；
④房地产使用管制改变，如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率等；
⑤通货膨胀。
其中，房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；
通货膨胀所引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；
外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
第40题.
下列房地产不得用于抵押的有（）。
A．无地上建筑物的出让土地使用权
B．无地上建筑物的划拨土地使用权
C．所有权或使用权有争议的房地产
D．依法查封扣押期间的房地产
E．幼儿园等公益教育设施
B,C,D,E
第41题.
房地产的独一无二特性导致了（）。
A．难以出现相同房地产的大量供给
B．房地产市场不能实现完全竞争
C．房地产交易难以采取样品交易的方式
D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
E．房地产价值量大
A,B,C,D
第42题.
下列房地产价格影响因素中属于房地产区位因素的是（）。
A．位置
B．外部配套设施
C．面积
D．形状
E．地质条件
A,B
房地产价格实质上是房地产权益的价格。
第43题.
在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型可能不同，下列价值类型中，不符合市场形成条件中一个或多个条件下的非市场价值包括（）。
A．市场价值
B．谨慎价值
C．在用价值
D．残余价值
E．投资价值
第44题.
运用路线价法制作深度价格修正率的要领有（）。
A．设定标准深度
B．将标准深度分为若干等份
C．制定容积率修正系数
D．制定价格指数修正系数
E．求取单独深度价格修正率
A,B,E
制作临街深度价格修正率表的要领是：
①设定标准临街深度；
②将标准临街深度划分为若干等份；
③确定临街深度价格递减率；
④求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格反映。
第45题.
影响房地产价值的权益因素包括（）。
A．房地产权利设立和行使的限制
B．房地产区位的限制
C．房地产使用管制
D．房地产通风采光的限制
E．房地产相邻关系的限制
A,C,D,E
房地产权利定要受到一定限制。
包括：
权利状况的设立和行使的限制，使用管制，和相邻关系的限制。
D选项属于房地产相邻关系的限制中的内容。
第46题.
房地产估价搜集资料的渠道有（）。
A．走访房地产交易当事人
B．套用异地评估资料和数据
C．实地查勘活动
D．网络查阅
E．到政府有关部门查阅
第47题.
下列（ ）属于房地产估价程序的作用。
A.规范估价行为
B.避免估价疏漏
C.达到委托人的意愿
D.保障估价质量
E.提高估价工作效率
A,B,D,E
第48题.
预期原理是（ ）等估价方法的理论依据。
A．市场比较法
B．收益法
C．成本法
D．假设开发法
E．路线价法
B,D
收益法与假设开发法的理论依据同是预期原理。
第49题.
成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（）。
A.土地补偿费与安置补助费
B.地上附着物和青苗的补偿费
C.征地管理费
D.安排被征地农民的社会保障费
E.场地平整费
土地征收补偿费一般由四项费用组成：
土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用。
第50题.
关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。
A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值
B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益
C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低
E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏
C选项可用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整。
判断题：
第51题.
比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件、配套设施状况出租情况等影响房地产价格的因素。
（）
0
配套设施状况属于区位状况。
第52题.
在现实估价中，所有估价目的要求评估价值必须为公开市场价值。
（ ）
第53题.
房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。
因为净收益实际取值偏低，故应选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。
第54题.
征收和征用虽然具有强制性，但不是无偿的，而且应当给予公平补偿。
1
第55题.
房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。
估价委托人可以是估价报告使用者但不一定是估价利害关系人，如在人民法院拍卖房地产估价中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人。
第56题.
房地产抵押估价、房地产转让估价应评估无租约限制价值。
房地产抵押估价、房地产转让估价应评估出租人权益价值，房屋征收估价应评估无租约限制价值。
第57题.
通货膨胀所引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值。
第58题.
交通管制对房地产价格的影响中，对于某些类型的房地产来讲，实行这种交通管制可能会降低该类房地产的价值。
第59题.
在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。
在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的最低报酬率，它可能高于也可能低于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。
第60题.
一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因素不会变为个别因素。
一般因素、区域因素和个别因素的界限并不是固定的，随着估价对象范围的扩大，某些区域因素也许会变为个别因素。
第61题.
基于租赁收入测算房地产的收益价格时，运营费用应包含所得税。
运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，是从估价角度出发的，与会计上的成本费用不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
第62题.
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。
则该宗房地产的合理经营期限为：
A－（n－1）×
b=0，n=38/3＋1=13.67（年）。
第63题.
报酬率、资本化率与净收益本身的变化以及与净收益期限的长短等无直接关系。
报酬率与净收益本身的变化以及与净收益期限的长短等无直接关系；
而资本化率与净收益本身的变化以及收益期限的长短等有直接关系。
第64题.
对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。
第65题.
某房地产由于空间布局欠佳而引起的折旧属于外部折旧。
属于功能折旧。
简述题：
第66题.
1.某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2005年10月1日起计。
2007年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。
市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5％，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30％。
试求该公司2011年10月1曰的承租人权益价值（房地产报酬率取8％）。
（8分）
（1）无合同租约下的正常市场价值
①承租人未来收益的年限=20-4=16（年）；
②
；
③A=200×
1000×
12×
（1-30%）=168（万元）；
④V无=168/（8%-5%）{1-[（1+5%）/（1+8%）]16}=2031.90（万元）；
（2）有租约限制下的价值
①
，求得A=150×
2×
0.70=252（万元），n=8（年）；
②两年的报酬率：
Y2=（1+8％）2－1=16.64％
③V有=252168/0.1664×
[1-/（1+0.166
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