现有信托产品投资价值分析报告.docx
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现有信托产品投资价值分析报告
现有信托产品投资价值分析报告
一、基本情况介绍
项目名称
主要内容
收益来源
期限
面临的风险
北京国投CBD资金信托计划
以信托贷款的形式投资CBD项目运作
来源于信托贷款的利息收入，预计可达4.8％
5年
利率风险
信用风险
管理风险
上海国投上磁悬浮交通股权信托计划
上海国际集团以上海磁悬浮交通发展有限公司的股权（2亿元）收益支持1.88亿元的信托规模
收益主要来源于运营过程中的股权投资收益分配，预计年收益可达3.8％
1年半
利率风险
股权投资风险
可实现收益风险
二、具体条款分析
（一）北京国投项目
1、项目现金流示意图
该项目的主要收益来源于信托贷款的利息收入，按照现在人民银行规定的固定资产贷款利率来计算（如下表）：
期限
利率
一至三年（含三年）
5.49
三至五年（含五年）
5.58
五年以上
5.76
只要不存在信用风险，这个利率足够支付4.8％的预期收益，而且随着管理费用的降低，这个收益会进一步提高，上限最多为5.76％（假设管理费用为0）
2、项目具体风险
（1）利率风险
利率风险主要体现为作为贷款基准利率的固定资产贷款利率可能受到人民银行的调整，导致可能承担利率上调的风险。
而这种可能性在五年期的信托投资期限内是非常可能的。
现阶段我国整体利率走势实际上处于历史低位（见下图）：
随着通货紧缩局面的改善，升息的可能性非常大，投资者面临实际收益减少的危险，而且更重要的是现在的固定资产贷款利率是在一定的存款利率的基础上加了较高的存贷差确定的，这个差大致为3％左右，较之于国外1.5—2％的存贷差而言，普遍较高，随着中国加入WTO后利率市场化进程的加快，这个存贷差很可能下降，这意味着投资者在五年的投资期间中，不过承担着基准利率上升导致的实际收益的下降风险，还可能面临着贷款利率不能同比例上调补偿这一损失的可能，这方面的风险在北京国投的项目中没有进行风险提示，也没有预防风险的具体措施。
实际上考虑到5.76%与4.8%之间有0.96个百分点的空间，如果管理人的管理费用作相应的调整，可以规避利率的微调风险，在这方面北京国投CBD项目较之于上海国投在其“新上海国际大厦项目”中承诺的通过调整管理费弥补利息风险的举措来说，投资者承担了一定的利率风险。
（2）信用风险
贷款的本金安全和利息收入保障对确保投资者收益的实现具有突出的作用。
在这方面，项目的收入直接来源于土地一级开发的净收益，收益来源具有垄断性和稳定性，而且朝阳区政府承诺由区财政对不足部分予以不足，实际上用政府信用保证了投资者本金和贷款利息的安全，我们认为项目的信用风险极低。
（3）管理风险
由于这次投资者的收益来源于贷款利率与管理费用支出的差值，收益的来源是确定的，保证投资者收益的关键在于对管理费用的控制方面，在这方面，尽管在计划书中，北京国投承诺通过强化管理来控制风险，但在具体保障方面，并没有具体的规定，在先前的爱建信托计划和上国投计划中，在管理费用方面有明确的规定，如果收益率不能满足预期的收益率，受托人将降低管理费用，甚至不收管理费用，这一规定对控制管理风险，避免管理费用对贷款收益的侵蚀是有力的，在这方面，北国投项目没有具体的界定，可能存在管理风险对投资者利益的侵蚀可能。
（二）上海国投项目
1、项目现金流示意图
该项目的主要来源于所投资的上海磁悬浮交通发展公司的股权分红，通过股权分红的收益来支付投资者3.8％的收益。
2、项目具体分析
（1）利率风险
在当前的利率环境下，该产品仍然面临着利率上浮的利率风险，但考虑到该项目的时间期限较短，只有一年半，并且采取了到期一次性还本付息的支付方式，有效地规避了分期支付收益可能带来的再投资风险。
而且现有的3.8％的预期收益率比现行的1.98——2.25％的基准利率相比高出了1.5个百分点，在1年半的期限内，基准利率的调整不可能有这么大的程度，所以我们认为在利率风险方面该股权信托项目风险较小。
（2）股权投资风险和收益可实现风险
由于收益来源于股权投资收益，这涉及两个问题，首先上海磁悬浮交通项目能否盈利，盈利的水平能否达到预期的3.8％的收益，第二尽管在帐面上获得了股权投资收益，但上海磁悬浮交通公司必须向股东进行现金分红，只有这样上海国投才能用这些现金支付投资者的预期收益。
可见，投资者实现预期的收益必须面临两个限制条件：
1、磁悬浮公司的盈利能力。
从计划的介绍来看，磁悬浮交通运行期间的股权收益率大致为6％，如果低于这个收益率，不足部分可以获得市政补贴，从而保证了第一个限制条件的满足。
但是对于第二个限制条件，则存在风险。
整个1.88亿的股权规模仅占整个投资公司股权比例的10％，不足以影响公司的分红决策，这意味着可能不采取现金分红，或采取较少的现金分红，使得到期后，投资者有可能不能获得足额的现金偿付。
这一风险在计划书中没有明确指出，也没有直接的措施予以控制（尽管存在优先受益权条款，即上海国际集团委托上国投管理的2亿元股权中，1.88亿信托份额将优先获得2亿元股权的收益），应该引起投资者注意。
三、研究结论
从收益性比较，信托产品的收益率远远高于其他投资品种
三年期投资品种比较
爱建信托产品
（3年）
上海国投“新上海”项目（三年）
3年期银行存款
3年期国债
3年期企业债
5%
4%
2.52%
2.07%
3.5%
五年期投资品种比较
北京国投CBD
（5年）
银行存款
（5年）
国债
（5年）
企业债
（5年）
4.8％
2.79％
2.33％
4％
一年半期投资品种比较
上海国投股权信托（1年半）
银行存款
（2年）
国债
（2年）
企业债
（2年）
3.8％
2.25％
2.08％
2.7％
从风险性来看，北国投的CBD项目因为期限较长，面临的主要是利率风险，而在本金和利息支付上有政府信用支撑，信用风险较少。
而上国投磁悬浮交通项目期限短，利率风险小，但存在本金支付不足的信用风险，尽管有一定的股权收益优先受偿权，仍可能存在因分红不足导致的支付问题。
综合以上分析，我们认为投资者在选择这两个信托产品时，对于相对激进的投资者可以选择上海国投的股权信托计划，收益较高，但信用风险相对较高，而北京国投主要是利率风险，但信用风险小，适合稳健投资者。
新华信托“住房按揭贷款资金信托”投资分析报告
该计划适合于有短期资金运作需求的投资者，购买的投资者的风险类型属于相对稳健性
一、研究结论
从收益率来说，与同期限的其他投资品种相比具有一定的优势：
新华信托计划
（1年）
上海国投股权信托
（1年半）
银行存款
（1年）
国债
（1年）
企业债券
（2年）
3％
3.8％
1.71％
1.86％
2.7％
从流动性而言，新华信托计划下的信托权益经受托人同意可以转让，但需要交0.1％的手续费。
这一点与其他信托产品规定相似，但考虑到信托产品的期限仅为一年，流动性的需求相对不那么重要。
从安全性来说，新华信托计划本金的安全性有银行信用作担保，信用风险较小，但存在资产收益不能达到预期的风险，由于缺乏具体的信息来源，无法作详细的分析，但考虑到新华信托作为专业化的金融机构，该产品作为该公司的首例产品，在内部应该有相关的风险控制程序，我们对此持谨慎乐观的评价。
二、项目基本情况介绍
项目名称
资金用途
偿还资金来源
预计收益
期限
项目风险
新华信托“住房按揭贷款资金信托”
用于购买深圳市商业银行住房按揭贷款债权
本金由深圳商业银行承诺回购
收益来源于贷款利息和再投资收益
3％
1年
信用风险
资产收益实现风险
管理风险
三、项目条款具体分析
（一）该项目的现金流示意图
该项目主要用于购买深圳市商业银行的住房按揭贷款，到期后，深圳市商业银行承诺回购这笔贷款的债权，从而保证贷款本金的收回。
在到期前，贷款每月的利息收入作为信托的收益计入，在扣除管理费用后支付给投资者，预计收益不低于3％。
在整个项目运作期间，投资面临的风险主要包括深圳商业银行的回购承诺可信性产生的信用风险，信托对应的贷款利息收益大小的资产收益风险，以及新华信托的管理风险。
（二）深圳商业银行的回购承诺的可信性——信用风险的分析
信托的本金安全完全取决于深圳商业银行到期后的回购承诺，面临高达亿元的资金运作和资金流动性管理，对深圳商业银行的信用分析至关重要。
从商业银行2001年的年报分析，商业银行作为深圳当地的银行机构有较高的信用等级，注册资本金为16亿元，按照8％的资本充足率要求，能够支持的资产规模高达200亿元，对于规模1亿左右的信托资产而言，应该有足够的资产变现支持到期承诺的兑现。
从商行现有的资产的流动性来看（如下表）：
2001年商业银行流动资产规模为159亿元，其中以现金和银行存款形式存在的规模为1.54亿，以中央银行存款形式存在的规模为19.25亿元，以国债形式的短期投资规模为3.3亿，这些高流动性的资产对承诺的超额抵押比例高达20－23倍，所以我们认为商业银行在信托到期后有充足的现金流用于实现回购贷款的承诺，出现信用风险的可能性极小。
（三）信托计划购买的按揭贷款的实际收益率——资产收益的实现风险
住房按揭贷款作为银行贷款中相对质量较为优质的资产，每年可以为银行带来相对稳定的收益，为什么深圳商业银行要把这部份资产卖出后再回购回来，在这一过程中，银行是受益了还是受损了？
这一结论直接影响着我们对商业银行转让贷款的动机的判断。
如果假设在期初购买的贷款规模为1亿元，根据信托合同，主要是2002年发放的20年期的年利率为5.31％的贷款，这部份贷款按照等额偿还的方式每月需要偿还资金量为677200元，这部分资金保证了深圳商业银行在每年能获得5.31％的收益，如果转卖出去，银行可以马上获得一亿元的现金流，用于其他短期的资金用途（如一年期短期贷款），按照一年期5.31％的贷款利率获取收益。
这样银行并没有损失什么，而且按照信托合同，转卖以后，银行在这一年期间可以获得0.25％的年托管费，0.5％的承诺回购费和0.1％的代收付费用，这意味着这笔贷款可以使银行的收益扩大0.85％（估算），可以看出这种短期的转移对银行而言是有利的。
但应该考虑到这么一种情况，即银行转移的是劣质资产，这部分资产可能不会产生预期的5.31％的收益率，银行通过这种手段转嫁风险，保证自己在信托期间内稳定的获得6.16%（0.85％＋5.31％）的收益，而将小于5.31％的收益资产转嫁给信托产品的投资者。
尽管一年后银行会回购这部分资产的本金，但从投资的角度而言，商业银行实现了在信托期间资产收益的替换，受益最大，而信托公司如果不能采取措施对购买的贷款债权质量进行必要的控制，很可能出现预期的3％的收益率不能实现，这种资产收益的实现风险在信托合约中没有相应的条款给予投资者保护，信托公司可以通过信托报酬的方式获得稳定的0.75％的收益率，而投资者则承担所有的投资风险。
所以我们认为这种风险值得投资者关注。
投资者承担的风险大小完全取决于信托公司在购买过程中与商业银行的谈判结果，由于没有其他信息的补充，无法对这一结果给予评价，只能讨论存在这一可能。
（四）信托公司的管理费用不定可能对信托收益的侵蚀——管理风险
在信托合约中，信托公司将信托推介费用；信托计划信息披露费用；与信托相关的会计师费用和律师费用；信托终止清算时所发生费用以及按照国家有关规定可以列入的其他费用；不列入信托费用的项目费用等，并预计这些费用比例不超过信托财产的0.44％。
尽管有这种规定，但存在管理过程中，费用超支的可能，使得这些费用对投资者收益的侵蚀。
在这方面，新华信托计划与其他信托计划相比存在一定的差距，如爱建信托计划和上海国投“新上海大厦”信托计划都通过不同收益率下的管理费率的调整来维护投资者的利益，在这方面新华的信托计划存在一定的管理风险。
信托产品投资价值分析报告（四期）
1、两种信托计划面临的信用风险、利率风险和再投资风险相对较小，期限相对合适，具有较高的投资价值。
但相较而言，山东项目的信用风险比深圳的高，在考虑到期限和信托报酬提取方式等因素，我们认为其预定的收益率高于深圳项目有风险溢价的因素
2、深圳信托计划的起点较高，20万元的最低投资额和以十万元为单位的递增额意味着针对的是大客户。
而山东的信托计划没有这方面的限制，但考虑到最近央行对信托“私募性质”的强调，信托的起点也不低，平均每份合同的金额为75万（1.5亿/200），对参与的客户资金规模要求也很高
一、研究结论
从收益性比较，信托产品的收益率远远高于其他投资品种
两年期投资品种比较
深圳国投房地产贷款项目
上海国投股权信托（1年半）
银行存款（2年）
国债（2年）
企业债券
（2年）
3.5％
3.8％
2.25％（税前）
2.13％
2.7％（税后）
三年期投资品种比较
爱建信托产品
（3年）
上海国投“新上海”项目（三年）
山东国信青岛房地产贷款项目
3年期国债
3年期企业债
5%
4%
4.5％
2.07%
3.5%
从流动性而言，两个信托计划下的信托权益经受托人同意可以转让，但需要交0.1％的手续费。
这一点与其他信托产品规定相同。
从风险性来看，由于有相关的实力机构的担保，对项目的信用评估实际转化为对担保人的评估，两个项目面临的信用风险较小，从能够收集到的材料来看，深圳项目的风险性小于山东项目。
利率风险主要通过信托报酬的计提方式来冲销，两个项目差别不大，但对于再投资风险，由于山东项目的期限较长，预定的收益率较高，本身对投资的界定不如深圳项目明确，面临的投资压力更重，可能出现风险投资的倾向，以弥补信托收益不能达到预定收益的差额，投资者承担的风险较高。
综合以上分析，我们认为投资者在选择这两个信托产品时，对于相对激进的投资者可以选择山东国投的信托计划，收益较高，但信用风险相对较高，而深圳国投信用风险小，期限短，适合稳健投资者。
二、基本情况介绍
项目名称
主要内容
收益来源
期限
面临的风险
深圳国投“稳健·水榭花都项目集合资金信托计划”
以信托贷款的形式投资“水榭花都”房地产项目
来源于信托贷款的利息收入，预计投资报酬率3。
5%（根据信托报酬确定方式推断）
2年
利率风险
信用风险
山东国信“青岛房地产开发贷款资金信托计划”
以信托贷款的形式投资“青岛鲁信未央花园项目”房地产项目
来源于信托贷款的利息收入，预计投资报酬率4。
5%
3年
利率风险
信用风险
三、具体条款的对比分析
（一）项目现金流示意图
深圳国投项目
山东国投项目
从资金的用途和项目的主要收益来源来看，两个项目没有本质的差别，都投资于商业性的房地产项目，通过贷款的利息收入作为支付投资者信托收益的来源。
信托贷款的期限在三年以内，按照现在人民银行规定的固定资产贷款利率来计算（如下表）：
期限
利率
一至三年（含三年）
5.49
三至五年（含五年）
5.58
五年以上
5.76
只要不存在信用风险，这个利率水平能够支付两个项目预计的3.5%（两年）和4.5%（三年）的投资收益。
但项目在实际过程中可能遇到的各种风险，分析如下，需要提醒投资者注意。
（二）项目具体风险
1．利率风险
利率风险主要体现为作为贷款基准利率的固定资产贷款利率可能受到人民银行的调整，导致可能承担利率上调的风险。
而这种可能性在信托投资期限内是非常可能的。
现阶段我国整体利率走势实际上处于历史低位（见下图）：
随着通货紧缩局面的改善，升息的可能性非常大，投资者面临实际收益减少的危险，而且更重要的是现在的固定资产贷款利率是在一定的存款利率的基础上加了较高的存贷差确定的，这个差大致为3％左右，较之于国外1.5—2％的存贷差而言，普遍较高，随着中国加入WTO后利率市场化进程的加快，这个存贷差很可能下降，这意味着投资者在未来2-3年的投资期间中，不仅承担着基准利率上升导致的实际收益的下降风险，还可能面临着贷款利率不能同比例上调补偿这一损失的可能，这实际上意味着投资者承担着两种因素导致的利率风险。
对于第一种因素的风险预防，两个项目都提到了每年根据人民银行同期贷款利率进行浮动，保证贷款收益与基准利率同时浮动，规避了第一种风险引致的利率风险，但对于第二种因素引致的利率风险，并没有充分考虑到，而这种因素对保证投资者的收益至关重要。
尽管存在以上风险，但考虑到两个项目受托人——信托公司都对管理费用的计提采取了分段计提的方式，如果低于预计收益率，不计提信托管理费用。
这实际上意味着即使存在3%的存贷差向1.5%靠拢的结果，投资者完全可以通过扣除1.5%的信托管理费用来弥补相应的损失，所以我们认为利率风险在现有条款下可以基本上规避掉。
2、信用风险
贷款的本金安全和利息收入保障对确保投资者收益的实现具有突出的作用。
在这方面，两个项目都采取了担保方式对信托贷款的本金和利息进行了担保。
所以对信用风险的评估完全取决于担保的方式和担保人的资质。
深圳项目的直接担保人是深圳信托房地产开发有限公司，但深圳国际信托投资公司为其提供了反担保，这意味着最终承担偿付责任的是深圳国际信托投资公司，而作为深圳国际信托投资公司其基本的财务数据如下：
财务数据
单位
2000年期末
1999年期末
1998年期末
总资产
万元
543,701.96
433,921.02
513,589.55
流动资产
万元
225,450.01
189,386.11
140,767.65
长期投资（净）
万元
132,058.50
92,646.46
95,664.41
固定资产（净）
万元
37,287.60
32,266.11
34,380.80
无形资产及递延资产
万元
19,185.16
1,284.23
722.27
流动负债
万元
299,829.56
165,041.49
111,031.19
长期负债
万元
27,312.77
71,274.61
226,008.67
所有者权益
万元
216,559.63
197,604.92
176,549.69
主营业务收入
万元
46,439.05
48,067.60
58,229.48
主营业务利润
万元
22,878.76
25,011.95
22,638.66
利润总额
万元
22,165.70
24,543.57
24,229.78
未分配利润
万元
22,165.70
25,320.06
21,547.91
经营现金净流量
万元
94,732.96
159,523.11
35,157.32
投资现金净流量
万元
-4,213.20
8,900.06
1,280.81
筹资现金净流量
万元
-61,316.70
-160,534.20
-18,793.25
外币兑换影响的现金流量
万元
477.32
-19.28
-40.14
现金流量净增加额
万元
29,680.39
7,869.70
17,604.
截至2001年3月底，公司总资产为50.5亿元人民币，净资产达23.3亿元人民币，资本充足率为35.78%。
对于深圳国投的保证责任的履行，我们最关心的是到期出现保证责任，其是否有足够的现金来履行责任，主要关注流动资产和经营性现金流指标，从上面的数据来看，覆盖本次信托的2.5亿元的金额应该不存在太大的流动性风险。
山东项目的直接担保人是鲁信控股，其为山东鲁信置业有限公司贷款提供不可撤销的连带责任担保。
担保内容包括信托贷款本金及利息、借款人违反贷款合同而产生的违约金、违约罚息等。
对于鲁信控股，没有具体的材料，只能根据公开材料了解到山东省鲁信投资控股有限公司（以下简称鲁信控股公司）是经省政府批准成立的大型国有独资集团公司，是省委管理的18家重点骨干企业之一，也是省政府授权的国有资产投资主体和经营主体，注册资本30亿元人民币，总资产188.8亿元。
根据省政府授权，鲁信控股公司经营国有资产，进行对外投资及管理、投资咨询、资产管理、托管经营和资本运营等，其投资、经营范围为信托、证券、基金管理、基础产业、基础设施、高新技术产业、媒体经营等，控股山东省国际信托投资有限公司、山东省高新技术投资有限公司、山东鲁信实业集团公司、山东鲁信投资集团股份有限公司、齐鲁周刊社、山东中美捷通有限公司等。
对于该信托计划1.5亿元的规模，可以推测鲁信控股有实力承担相应的保证责任。
综上所述，基于现有的公开资料，投资者承担的信用风险相对较小。
3、再投资风险
根据深圳项目计划书，在到期前，贷款的利息是按照每季度汇入指定的信托账户中，在未支付投资者收益前，由受托人基于稳健原则用于存放银行、同业拆放、国债投资或新股配售运作，获取稳定收益。
目前金融机构同业存款利率为1.89％，一年期的债券回购利率为2.6-2.7%，这意味着这部分资金的灵活运用将为实现不低于3.5%的年收益率提供一定的保证，但也存在投资失败的可能，从而冲销已实现的信托贷款收益。
山东的项目基本情况与此相似，受托人基于稳健的投资操作策略对规避再投资风险至关重要。
信托产品投资价值分析报告（五期）
该信托计划投资价值较高，适合于稳健性和激进性投资者，建议购买
一、研究结论
从收益性比较，信托产品的收益率远远高于其他投资品种
现有3年期投资品种
对外贸易信托产品（3年）
爱建信托产品（3年）
上海国投“新上海”项目（三年）
山东国信青岛房地产贷款项目
3年期国债
3年期企业债
6％
5%
4%
4.5％
2.07%
3.5%
但根据收益封顶的条款，该计划的收益率最高不过6％，面临低于预期收益率的可能。
从流动性而言，
两个信托计划下的信托权益经受托人同意可以转让，但需要交0.1％的手续费。
这一点与其他信托产品规定相同。
从风险性来看，主要有两个潜在的风险：
法律风险和信用风险。
法律风险可以通过补充合同来弥补，但可能对预定收益率有一定影响
该信托计划面临的信用风险通过收益来源的多样性获得了较好的分散和抵补：
租金收入通过承租人的多元化分散了租金收入面临的信用风险，
佣金收入来源于GE,信用风险极低，而且较高的佣金率可以较大程度上抵补租金收入的不足
综合以上分析，我们认为该信托计划具有较高的投资价值，适合稳健性和激进性投资者。
二、基本情况介绍
项目名称
主要内容
收益来源
期限
面临的风险
对外经贸信托“医疗设备融资租赁信托”
集合委托人资金，按照合同医院的要求，购买医疗设备，在第三方回购条款保证情况下，承租给医院，收取租金
来源于承租方的租金和设备生产商支付的佣金
3年
法律风险
信用风险
三、具体条款的对比分析
（二）项目现金流示意图
该信托计划实际上是信托和融资租赁结合的产物，信托公司通过资金信托计划融入确定期限的稳定的资金，用于购买设备生产厂商的产品，并向该产品的需求者出租，承租方支付的租金和购买设备厂商的佣金收入形成了该信托计划主要的收益来源。
从该计划的预期收益率三年6％来看，无疑是同期信托计划和其他投资品种中最高的，但应该看到，该计划存在一个收益封顶的条款，投资者最多能够获取的收益是6％，这对投资者的利益最大化是一个限制但需要考虑可能面临的风险。
（二）项目具体风险
1．法律风险
尽管作为一个创
升级会员 