老年公寓建设项目可行性报告Word文件下载.docx
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我国已进入老年型国家,北京、上海、
天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。
据世界卫
生组织的资料,一个国家的老年人口系数达到10%以上(60岁以上
人口)或7%(65岁以上人口)时,标志着这个国家或地区进入老年
型。
老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重,它反映
人口老化的程度(《人口与社会保障研究》陈朝先著,1998年版)。
目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿,占全国总人口的10%以上,
到21世纪中叶将超过4亿,占全国总人口的28%,即每4个人中就
有一位老年人。
又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94
亿(占总人口的7.3%),增加到2050年的3.34亿(占总人口的
22.6%)(北京大学健康与家庭研究中心网站提供)。
随着中国人口
老龄化和城市老龄化的发展,我们要建造和发展适合不同老年人的不
同要求的各种类型的住宅。
其中老年公寓会成为越来越多老年人的首
选,对老年公寓的需求会不断增长。
2、观念的变化。
中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和
家庭组合在不断发生变化,而小型“核心家庭”、“三口之家”的比
重在不断上升。
而且,目前“四二一”的供养关系不断增加,使中间
代所承受的压力很大,家庭矛盾也随之增加。
同时,随着老年人观念
的变化,不少老年人更加关心生活质量的提高,而不愿意和子女同住,
独老户的比重不断上升。
据中国老龄科研中心调查材料显示,北京市
50岁以上的常住人口中,希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万(北京晚报2002年10月19日)。
目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2%。
有47%的老人希望与子女共同生活,52.4%的老人希望与子女分开居住;
现与子女同住的老人中,有64.8%认为这种方式很理想,而有35.2%的老人
则希望能分开住;
现与子女分开住的老人中,有84.6%仍愿与子女分开住,有15.4%的则希望与子女同住(《城市规划》2002年第3
期)。
可见,中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。
而且老人
的不同组群选择养老的方式又不同。
文化程度较高,中级以上职称,
月收入中等或以上,身体健康,生活能自理者,老年公寓为首选,有
的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。
因此随着观念的变化,对
老年公寓的需求是加快增长的。
3、社会上的“空巢家庭”逐渐增多。
特别是在高等学校、科研单
位等地方,由于子女出国等原因,一对老年夫妇家庭占的比重较大。
目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30%,未来10年,“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式,所占比重有可能达到90%。
目前天津市内六区的空巢老年人家庭,占总老年户
的62.4%,其中独居老人为13%,偶居的占49.4%(《老看住房专题会议论文集》2002年)。
可见,随着人口老龄化的发展,空巢家庭的不断增长,那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。
4、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。
据武汉市调查,现在的青年人(20-25岁)仅有28.5%,中年人(40-50岁)有42.8%希望将来与子女住在一起(《城市规划》2002年3期)。
当他们进入老年时,由于我国各种老年机构已经完善等原因,其中很多人会选择社会养老的方式。
所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。
5、随着老年公寓数量的需求不断增长,这一新兴产业将有较大的
发展空间。
据上海市调查,制定上海市2010年老年公寓的发展规划,
入住人数取老年人口总数的3%的比例为宜(发达国家一般为4-
5%)。
按此比例,到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到
187万平方米(《中外房地产导报》2001年18期)。
如将此比例推
至全国,那么对老年公寓的需求,已经是很可观了。
所以这一新兴产业的发展空间很大。
同时,随着老年公寓的发展,可以进一步导致为老人服务产业的发展。
老年公寓的发展,需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。
而这些产业的发展又可以增加就业,引发商机。
二、中国老年公寓的特点
老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。
老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差,有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理,还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。
同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处,因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。
我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则,创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。
1、地点的选择。
依照老年人的特点和需求,老年公寓适宜选择在
不远离社会,不远离家庭和亲友,空气新鲜,交通方便,有绿化带、
公园等环境优美的地方。
2、老年公寓的模式。
国外老年公寓的模式,依据1986年国际慈善
机构(HTA)的老年人居住建筑的标准分为7类:
退休和退休前老人
居住的住宅;
生活基本自理,仅需少许监护和帮助的健康老人住宅;
提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅;
专为体力虚
弱而智力健全,不需要护理和监护的老人住宅;
专为体力尚健而智力
衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅;
专为体力和智力都衰退
并需要个人监护和护理的住宅;
专为体力和智力衰退并患有疾病、受
伤等的老人入住的注册医疗机构。
又依据各个国家的现状和经验,国
外的老年住宅模式大体上可以划分为四种:
独立式老年住宅;
集合式
老年住宅(老年人合住的住宅);
护理型老年人住宅以及公立养老院
(社会福利性)。
从资金来源划分实际上分为两种:
家庭和个人融资;
政府和社会融资。
借鉴国外经验,结合我国实际情况,我国老年公寓
的模式大体上可以划分为三种:
成套老年公寓住宅;
合居老年公寓住
宅;
护理和医疗型老年住宅或机构(个人支付或政府和社会资助)。
3、设计与配套设施。
老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”,从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。
老年公寓宜为低层小高层(有电梯)或平房有小院落,而不宜高塔楼,住房面积以合室、一室、二室小套房为主。
道路要无障碍设计,户内有紧急呼叫与电子安防系统。
居室要阳光充分和通风。
老年公寓要有完备的配套设施和服务,如医院、健身娱乐、文
化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。
特别是老年社区内要配备正规定点医院。
该医院应具备治疗、抢救、
咨询的功能,这是关系老有所养的重要保障,是老年人进住社区最关心的问题之一。
4、规模与档次。
从居者本身的利益。
安全管理和市场需求出发,
老年公寓的规模不宜过大,这要依据各地的具体情况和条件而定。
要
依据老年人不同的经济和健康条件以及需求,建设不同档次的老年公
寓住宅。
但是中国目前老年人的经济收入普遍不高,老年公寓的开发
和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主,而不能片面追
求规模与档次。
5、老年公寓的性质。
依据国外经验和我国的具体情况,老年公寓
以经营性与公益性相结合为好。
老年公寓的租售方式,可以由老人的
旧房臵换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。
此外,还需要
政府的政策支持以及社会各方面的资助。
福利性的养老机构,则是由
国家和地方政府以及社会出资予以建设。
三、老年公寓(老年社区)的现状与问题
老年公寓特别是独立的老年公寓,在欧美国家发展较早,建设较多,也积累了不少的经验。
随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高,
对老年公寓的需求的不断增长,老年公寓在一些城市也相继发展起
来,如北京太阳城国际老年公寓,是北京市规模最大的独立老年公寓。
它建于北京北部的小汤山,占地面积42万平方米,总建筑面积18万平方米,可以容纳近万老人入住。
它的环境优美、设施先进、服务较
好。
上海市是最早进入老年型的城市,老龄事业发展较早。
1990年开办的浦东老年公寓,是全国首批老年公寓之一,目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张,相当现有老年人口的1%。
大连市2001年底全市共有养老机构150所,其中老年公寓11所,总床位7993张。
这些城市的老人公寓和养老机构的发展,为解决老年人的养老和居住
提供了很好的条件,并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基
础。
但是,由于我国老年公寓的发展刚刚起步,从全国范围来看还存在
不少问题和需要改进之处。
1、老年公寓的建设供不应求。
国外一些发达国家,进住老年公寓
和养老机构的老年人约占老年人总数的5%左右。
以我国大连市为例,
60岁以上的老人71.1万,占城市总人口的24.9%,若入住老年公寓
和养老机构的老人占总人口的比重,按3%的比例分析,70多万的老
年人中,将有近2万人入住老年公寓和养老机构,而目前仅有7千多
个床位,这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。
2、老年公寓的布局不尽合理。
目前老年公寓和养老机构的建设还
没有例入各个城市的总体规划,缺乏从中国老年人的特点和需求出
发,而制定的科学合理的建设规划。
所以目前存在着有的老年公寓虽
然环境和物质条件都很好,但地点远离社会、远离亲友。
交通不便;
有的居住高层塔楼并密度较高,活动空间少等,这些都给老年人生活
和社会活动造成不便。
3、老年公寓的价位偏高。
有的老年公寓环境优美,设施齐全,服
务较好,但是租售价位较高,有的月租价高达2000-3000元,很多
老年人只好望洋兴叹。
如上海市选择老年公寓的老人中,86.3%希望每月所需费用不超过1000元(《中外房地产导报》2001年18期)。
北京市2000年调查显示,50岁以上的常住人口中,60%以上表示近
期或以后愿意入住老年公寓,但他们所能承受的平均价格为860元;
大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为
400-500元
(《老年住房专题会议论文集》2002年)。
可见,在我国目前广大
老年人的收入偏低的情况下,老年公寓的档次和价位要适合广大中低
收入老年人的承受能力。
4、一些老年公寓和养老机构建筑老化,设施不全。
一般来说设备
齐全,环境优美,服务周到的老年公寓不太多。
而有些单位和个人资
助的养老机构,如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差,不能
达到老有所养、老有所乐的目的。
5、政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。
老年公
寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。
一、我国老年人情况分析和养老床位:
据统计,目前我国60岁以上的人口达到1.44亿,占总人口的11%,在今后较长一段时期内,老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长,
从2001年到2020年这一时期,平均每年将有596万人进入老龄,大约在21世纪40年代,人口老龄化程度达到顶峰;
2030年前后,我
国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右,相当于现在欧盟15国的人口总和;
到2050年,我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿,这意味着每3个人中就有1个老人。
据人口专家预测,未来10年,包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭(即421家庭)在我国至少会达到上千万个。
据一项京沪穗城市居民调查显示,35%的家庭要赡养4位老人,49%的家庭要赡养2-3位老人;
全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位,而全社会的养
老床位需求达1400万张,远远不能满足需要。
老年人的养老、安居
问题日益成为重要的社会问题。
二、**市老年人口情况和老年公寓情况:
**市场现在60岁以上的老年人口37.8万人,占全市总人口的
14.2%,**市托老的需求,市场很大。
目前**市有证的老年公寓有
4家(其中已包括丹阳市、扬中市、扬州市),床位不足四千张,占市区老龄人口的1%,跟国外要求达到的10%,不可而语。
养老床位缺口很大。
以前老年公寓入住率不是很理想,但是今年年初开始,好多老年公寓爆满,且有几家排队等候入住。
三、几种养老形式的介绍:
家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。
家庭服务照顾,是对生活不能自理、卧病在床的老年人,在家接
受亲属全方位照顾的形式,儿孙满堂,儿女尽孝自古以来就是中国老
人最理想的养老状态。
我们国家大部分都是这种形式,也是人们追求
的养儿防老的理念体现;
居家养老,是对居住在自己家中,有部分生
活能力,但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。
具体包括上门
送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目;
老年人公寓,是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇
或单身老年人提供的一种照顾方式,包括称名为暂托所和老年人院。
因家人临时外出或度假,无人照料的老年人便可送到暂托所,由工作人员代为照顾;
而对那些生活不能自理,又无人照顾的老年人则送入
福利院或敬老院,这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一
种福利。
根据我国特有的情况,计划生育造成的421家庭的出现,当今社会竞争加大,子女们工作紧张和生活压力增大,致使养老形式不得不发生转变,居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许,有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院,一些高标准的老年公寓市场应运而生,是不可阻挡的。
四、高标准的老年公寓都包括什么:
高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色,体现在软件和
硬件两个方面,无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、
医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐,护理人员
的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。
体现在:
规划设计中力
求以生态园林人文景观为主题,充分体现人与大自然相和谐的环境,
在整个规划中园林绿化面积达75%以上,并根据老年人活动和爱好特
点,规划建设项目要有:
垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健
身设施。
室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、
高要求实施。
在园区内所有设施都要采用环保和优质产品,只要是涉
及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、
对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。
宾馆有五星级,老年公
寓也建成五星级,也相当于宾馆,也有高消费的人群,石家庄要在一
万里挑一个老人入住,我们想也有可能。
五、现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有:
房租算上30%,床位费占20%,护理费30%,饮食20%,现在老年公
寓收一个老人一个月基本上有700元的收入。
石家庄现在针对老年事业的优惠政策有:
电费为居民用电,暖气为居民价,车辆养路费减半,床位费补贴每人每月10元,民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。
还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问,做志愿者,展示形象。
这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取,打通关系去要,才能得到一些,但是僧多粥少,不能做为主要的利润依据。
六、投资10000平米老年公寓的分析:
投资10000平米,根据现在的市场行情,综合造价在2000万。
根据《老年住宅设计规范》,使用面积为7000平米,每个老人为10平米,可以入住700老人,每人每月700元的收入,一年为
700*12*700*50%(入住率)=294万。
2000/294约7年可以收回投资。
相对时间长,风险大,这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓
的原因。
七、老年公寓的宣传:
做什么也离不开宣传,我们假如要建一个高标准的老年公寓,在现
在**市三年大变样,这个阶段,大投资,肯定政府支持,群众欢迎。
报纸电视媒体会给我们做免费广告。
下一步就是我们自己如何经营了。
要虚心,不张扬,要和各级领导搞好关系,新闻媒体联系密切,广开门路,切实把养老事业做好,为集团公司的整体形象加分。
八、经营思路:
一切围绕服务老年人,一切围绕住户所想,住户的满意就是我们最好的收入。
说白了,老年公寓就是伺候人的工作,没有什么高科技,
也不需要高精尖的技术,主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。
必须用心学习、总结别人的经验,做到手脚要勤快,嘴巴要甜。
也体现出了这方面的意思。
九、项目立项社会背景是不以人的意志为转移的,有好多企业也
在追加投资此事业,现在**市的老年公寓市场远远没有饱和,确实是
一个良好的时机。
十、综合考虑:
我们要建老年公寓要考虑这样几个方面:
一是地理位臵选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。
二是定位高收入的保障对象,要“嫌贫爱富”。
三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。
四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化公司式管理,让参观者和入住者感到我们眼光远大,要有建设百年企业的雄心和韬略。
十一、提高老年公寓效益的对策思路:
理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本
的比较。
只有遵循既开源又节流的思路,才能从根本上降低养老服务
成本,提高效益。
在降低成本方面有依托共用资源比如医院公园,共
享政府配套设施;
抓好前期投入,考虑事情要有前瞻性,不要重复投
资,减少返修;
降低管理成本,根据自身的优势发展特色性服务项目,
提供差异化管理,最大程度做到最小成本提供最优服务,达到利润最
大化;
要充分考虑到老年人特有的风险因素,在入住合同上注明,以
免引起不必要的麻烦,造成经济损失的同时提高了成本。
在增加收入
方面考虑到:
增加有形的收入,增加基础设施的建设,提供比较齐全的服务,满足入住老人的需求的同时,吸引社会上老人消费,提高利用频率;
增加特色服务,马斯洛的需求层次理论告诉我们,老年人需要的不仅是满足物质享受,还要满足精神享受,在不断满足他们的提高需求,达到心理上的依赖,对于服务的支出他们会更主动,我们更有收入(赵本山小品聊10元钱的);
还有教育培训(我个人上电大也有补缺憾成分在里面)、音乐、太极养花种草等,只要吧老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一起,增加收入是大有余地。
第二章、项目概况
项目名称:
老年公寓
建设单位:
**安逸梅花鹿养殖基地有限公司
项目建设地点:
**市纯阳区上党镇东贪村
一、、企业简介
名称:
住所:
法定代表人:
XX
注册资本:
1000万元人民币
企业类型:
有限公司
经营范围:
梅花鹿养殖、鹿产品加工销售、观光休戚旅游、社会养老服务
**安逸梅花鹿养殖基地有限公司的前期已独立开发了苏州旅
游度假区等项目,有丰富的地产项目开发经验和一定的资金实力.
二、、项目申请报告编制的依据
公司受**安逸梅花鹿养殖基地有限公司的委托,编制该公司开发的梅花鹿养殖基地老年公寓项目研究报告,报告编制的依据是国家公布的有关法律、法令、法规、政策和**市有关政策、定额标准以及有关文件规定。
报告的基础数据和资料来自**市、纯阳区有关部门和建设单位提供或认可的资料、文件、函件及我公司调查得到的资料和信息。
具体内容为:
1、国家发展计划委员会办公厅计办投资(2002)15号《投资项目可行性研究指南》
2、国家计委等计投资(1993)530号《关于印发建设项目经济评方法与参数的通知》及《建设项目经济评价方法与参数(第二
版)》
3、建设部于2000年9月颁布《房地产开发项目经济评价