文化广场项目可行性分析报告.docx
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文化广场项目可行性分析报告
文化广场项目可行性分析报告
文化广场工程可行性分析报告
【引言】
文化广场，含有较多文化内涵为主要建筑特色的较大型的场地，在城市区域开辟为市民提供休闲娱乐的公共空间与文化活动的场所。
文化广场亦属于市民广场，是市民广场中表达更多文化特征的广场。
有着更多文化内涵的市民广场被称为文化广场。
90年代后，随着城市建设的步伐，一大批风格各异的大小广场也相继建成。
广场是政府为老百姓提供的一项公共效劳设施，其建设也是城市空间构图的需要，同时也是城市精神文明建设的缩影。
各地政府投入大量资金，围绕“洁化、绿化、亮化、序化〞的总体要求，有意识地将广场作为“文化超市〞来建设，便产生了文化广场。
建成后的文化广场，景观、绿化、灯光、等一系列设施，构建成开放的公园，成为市民的文化活动中心，成为城市广场文化活动的主阵地和早晚、节假日市民休闲的好去处，百姓的精神家园。
许多城市将文化广场建成城市的文化品牌，为百姓提供了一道免费享用的“文化大餐〞。
文化广场如磁石般深深吸引着广阔市民，茶余饭后来此散步、健身，休闲，自发地开展形式多样的文体活动。
文化广场经常性地开展文化活动，举办文艺演出、文艺晚会，举办各种展览，你方唱罢我登场，观众成千上万，一片欢乐海洋。
文化广场这一文化载体将跟随时代的进步也在不断开展，在不同时期不断挖掘文化广场作为文化载体的新功用，将为文化广场注入新的生命力，赋予广场文化新的角色和定位，将会提升广场在社会、经济、文化方面的影响力、辐射力和竞争力，为城市打造出一张与时俱进的城市文化名片。
【目录】
第一局部文化广场工程总论
总论作为可行性研究报告的首要局部，要综合表达研究报告中各局部的主要问题和研究结论，并对工程的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、文化广场工程概况
（一）工程名称
（二）工程承办单位
（三）可行性研究工作承担单位
（四）工程可行性研究依据
本工程可行性研究报告编制依据如下：
1.《中华人民共和国公司法》;
2.《中华人民共和国行政许可法》;
3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发（20某某）20号;
4.《产业结构调整目录20某某版》;
5.《国民经济和社会开展第十二个五年开展规划》;
6.《建设工程经济评价方法与参数（第三版）》，国家开展与改革委员会20某某
年审核批准施行;
7.《投资工程可行性研究指南》，国家开展与改革委员会20某某年
8.企业投资决议;
9.……;
10.地方出台的相关投资法律法规等。
（五）工程建设内容、规模、目标
（六）工程建设地点
二、文化广场工程可行性研究主要结论
在可行性研究中，对工程的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、工程的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
（一）工程产品市场前景
（二）工程原料供应问题
（三）工程政策保障问题
（四）工程资金保障问题
（五）工程组织保障问题
（六）工程技术保障问题
（七）工程人力保障问题
（八）工程风险控制问题
（九）工程财务效益结论
（十）工程社会效益结论
（十一）工程可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论局部中，可将研究报告中各局部的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对工程作全貌了解。
表1技术经济指标汇总表
序号名称单位数值
1工程投入总资金万元26136.00
1.1固定资产建设投资万元18295.20
1.2流动资金万元7840.80
2工程总投资万元20647.44
2.1固定资产建设投资万元18295.20
2.2铺底流动资金万元2352.24
3年营业收入（正常年份）万元36590.40
4年总本钱费用（正常年份）万元23783.76
5年经营本钱（正常年份）万元21954.24
6年增值税（正常年份）万元2783.61
7年销售税金及附加（正常年份）万元278.36
8年利润总额（正常年份）万元12806.64
9所得税（正常年份）万元3201.66
10年税后利润（正常年份）万元9604.98
11投资利润率%62.03
12投资利税率%71.33
13资本金投资利润率%80.63
14资本金投资利税率%93.04
15销售利润率%46.52
16税后财务内部收益率（全部投资）%29.32
17税前财务内部收益率（全部投资）%43.98
18税后财务净现值FNPV（i=8%）万元9147.60
19税前财务净现值FNPV（i=8%）万元11761.20
20税后投资回收期年4.66
21税前投资回收期年3.88
22盈亏平衡点（生产能力利用率）%42.05
四、存在的问题及建议
对可行性研究中提出的工程的主要问题进行说明并提出解决的建议。
工程总投资主要来自工程发起公司自筹资金，按照方案在20某某年3月份前完成工程申报审批工作。
预计工程总投资资金到位时间在20某某年4月底。
整个工程建设期内，主要完成工程可研报告编制、工程备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。
工程发起公司拟设立专项资金账户用于工程建设用资金的管理工作。
对于资金缺乏局部那么以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。
2.工程原料供应及使用问题
工程产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。
工程本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。
3.工程技术先进性问题
工程生产本着高起点、高标准的准那么，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。
第二局部文化广场工程建设背景、必要性、可行性
这一局部主要应说明工程发起的背景、投资的必要性、投资理由及工程开展的支撑性条件等等。
一、文化广场工程建设背景
（一）文化广场工程市场迅速开展
文化广场工程所属行业是在最近几年间迅速开展。
行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……
（二）国家产业规划或地方产业规划
我国非常中国文化广场领域的开展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：
（1）稳定国内外市场;
（2）提高自主创新能力;
（3）加快实施技术改造;
（4）淘汰落后产能;
（5）优化区域布局;
（6）完善效劳体系;
（7）加快自主品牌建设;
（8）提升企业竞争实力。
（三）工程发起人以及发起缘由
……
二、文化广场工程建设必要性
（一）……
（二）……
（三）……
（四）……
三、文化广场工程建设可行性
（一）经济可行性
（二）政策可行性
（三）技术可行性
本工程建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。
该公司始建于1998年，20某某年改制为股份，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的文化广场工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本工程顺利开展。
（四）模式可行性
文化广场工程实施由工程发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。
工程建成后，工程运作由该公司全资注册子公司主导，工程产品面向国内、国际两个市场。
目前，国内外市场开展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。
（五）组织和人力资源可行性
第三局部文化广场工程产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个工程，其生产规模确实定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。
而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到工程的盈利性和可行性。
在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、文化广场工程产品市场调查
（一）文化广场工程产品国际市场调查
（二）文化广场工程产品国内市场调查
（三）文化广场工程产品价风格查
（四）文化广场工程产品上游原料市场调查
（五）文化广场工程产品下游消费市场调查
（六）文化广场工程产品市场竞争调查
二、文化广场工程产品市场预测
（一）文化广场工程产品国际市场预测
（二）文化广场工程产品国内市场预测
（三）文化广场工程产品价格预测
（四）文化广场工程产品上游原料市场预测
（五）文化广场工程产品下游消费市场预测
（六）文化广场工程开展前景综述
第四局部文化广场工程产品规划方案
一、文化广场工程产品产能规划方案
二、文化广场工程产品工艺规划方案
（一）工艺设备选型
（二）工艺说明
（三）工艺流程
三、文化广场工程产品营销规划方案
（一）营销战略规划
（二）营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。
因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家局部收购
4、经销人情况分析
（三）促销策略
……
第五局部文化广场工程建设地与土建总规
一、文化广场工程建设地
（一）文化广场工程建设地地理位置
（二）文化广场工程建设地自然情况
（三）文化广场工程建设地资源情况
（四）文化广场工程建设地经济情况
近年来，工程所在地多元产业经济迅速开展，第一产业根本稳定，工业经济开展势头强劲;新兴产业成为当地经济开展新的带动力量;餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃开展;一大批改制企业充满活力，民营经济开展开展步伐加快。
重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强……
（五）文化广场工程建设地人口情况
（六）文化广场工程建设地交通运输
工程运作立当地，面向国内、国际两个市场，工程建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通运输网。
公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速公路建设步伐进一步加快，将进一步改善当地的公路运输条件，逐渐优化的交通条件有利于工程产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够及时投放到销售目标市场。
二、文化广场工程土建总规
（一）工程厂址及厂房建设
1.厂址
2.厂房建设内容
3.厂房建设造价
（二）土建规划总平面布置图
（三）场内外运输
1.场外运输量及运输方式
2.场内运输量及运输方式
3.场内运输设施及设备
（四）工程土建及配套工程
1.工程占地
2.工程土建及配套工程内容
序号建设工程建筑结构建筑方式施工面积（m2）
1办公楼框架结构多层建筑9011
2展厅砖混结构单层建筑1802
3公寓砖混结构多层建筑37847
4餐厅砖混结构多层建筑2703
51号车间轻钢结构单层建筑6308
62号车间轻钢结构单层建筑7209
73号车间轻钢结构单层建筑8110
8后序处理、库房轻钢砖混结构单层建筑7209
9锅炉房及其它辅助实施框架砖混结构单层建筑1802
10小计80200
11绿化设施5407
12厂区硬化周围美化4506
13总施工面积（m2）90112
（五）工程土建及配套工程造价
（六）工程其他辅助工程
1.供水工程
2.供电工程
3.供暖工程
4.通信工程
5.其他
第六局部文化广场工程文化广场、节能与劳动平安方案
在工程建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业平安卫生方面的法规、法律，对工程可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和平安的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最正确方案。
按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设工程都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动平安要有专门论述。
一、文化广场工程环境保护方案
（一）工程环境保护设计依据
（二）工程环境保护措施
（三）工程环境保护评价
二、文化广场工程资源利用及能耗分析
（一）工程资源利用及能耗标准
（二）工程资源利用及能耗分析
三、文化广场工程节能方案
按照国家发改委的规定，节能需要单独列一章。
按照国家发改委的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑工程、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑工程以及其他年耗能20某某吨标准煤以上的工程，工程建设方都必须出具《节能专篇》，作为工程节能评估和审查中的重要环节。
工程立项必须取得节能审查批准意见后，工程方可立项。
因此，对建设规模超过发改委规定要求的工程，《节能专篇》如同《环境评价报告》一样，是工程建设前置审核的必须环节。
（一）工程节能设计依据
（二）工程节能分析
四、文化广场工程消防方案
（一）工程消防设计依据
（二）工程消防措施
（三）火灾报警系统
（四）灭火系统
（五）消防知识教育
五、文化广场工程劳动平安卫生方案
（一）工程劳动平安设计依据
（二）工程劳动平安保护措施
第七局部文化广场工程组织和劳动定员
一、文化广场工程组织
（一）组织形式
（二）工作制度
二、文化广场工程劳动定员和人员培训
（一）劳动定员
（二）年总工资和职工年平均工资估算
（三）人员培训
本工程采用“标准化培训〞实施人员培训，所谓“标准化培训〞指的是定岗前招聘、根本技能培训等由公司安排各部门技术骨干统一按照规定执行，力求使得员工熟悉公司业务和需要掌握的各项根本技能。
经过标准化培训后，公司根据各人表现确定岗位，然后由各岗位的技术负责人针对岗位特有业务进行学徒式指导和培训。
两种方式的结合既保证了员工定岗的准确性，也缩短了员工定岗后成为合格员工的时间，这对于节约人员培训本钱和缩短培训时间都具有极好的效果。
第八局部文化广场工程实施进度安排
工程实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成局部。
所谓工程实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设工程到工程到达正常生产这段时间。
这一时期包括工程实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。
这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。
因此，在可行性研究阶段，需将工程实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
一、文化广场工程实施的各阶段
（一）建立工程实施管理机构
（二）资金筹集安排
（三）技术获得与转让
（四）勘察设计和设备订货
（五）施工准备
（六）施工和生产准备
（七）竣工验收
二、文化广场工程实施进度表
三、文化广场工程实施费用
（一）建设单位管理费
（二）生产筹备费
（三）生产职工培训费
（四）办公和生活家具购置费
（五）其他应支出的费用
第九局部文化广场工程财务评价分析
图-4财务评价根本思路
一、文化广场工程总投资估算
二、文化广场工程资金筹措
（二）工程筹资方案
三、文化广场工程投资使用方案
（一）投资使用方案
（二）借款归还方案
四、工程财务评价说明&财务测算假定
（一）计算依据及相关说明
1.《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，20某某年1月1日起实施。
2.《企业会计准那么》，[财政部令第5号]，20某某年1月1日起实施。
3.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，20某某年1月1日起实施。
4.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细那么》，[财政部、国家税务总局令第50号]，20某某年1月1日起实施。
5.《建设工程经济评价方法与参数（第三版）》，国家开展与改革委员会20某某年审核批准施行。
6.工程必须遵守的国内外其他工商税务法律文件。
（二）工程测算根本设定
五、文化广场工程总本钱费用估算
（一）直接本钱
（二）工资及福利费用
（三）折旧及摊销
（四）工资及福利费用
（五）修理费
（六）财务费用
（七）其他费用
（八）财务费用
（九）总本钱费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
（一）销售收入
（二）销售税金及附加
（三）增值税
（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
（一）工程投资现金流估算
（二）工程资本金现金流估算
第十局部文化广场工程不确定性分析
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。
在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视工程情况而定。
（一）盈亏平衡分析
（二）敏感性分析
第十一局部文化广场工程财务效益、经济和社会效益评价
在建设工程的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断工程在经济上是否可行，并比选出优秀方案。
本局部的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设工程进行投资决策的重要依据。
本局部就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察工程建成后的获利能力、债务归还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设工程在财务上的可行性。
财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的方法进行。
并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断工程在财务上是否可行。
（一）财务净现值
财务净现值是指把工程计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（工程计算期第一年年初）的现值之和。
财务净现值是考察工程在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果工程财务净现值等于或大于零，说明工程的盈利能力到达或超过了所要求的盈利水平，工程财务上可行。
（二）财务内部收益率（FIRR）
财务内部收益率是指工程在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使工程的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映工程实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，工程可行。
（三）投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。
以动态回收期为例：
（1）计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据工程的现金流量表，用以下近似公式计算：
Pt=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
（2）评价准那么
1）Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明工程（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的;
2）Pt>Pc时，那么工程（或方案）不可行，应予拒绝。
（四）工程投资收益率ROI
工程投资收益率是指工程到达设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT）与工程总投资（TI）的比率。
总投资收益率高于同行业的收益率参考值，说明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，工程在财务上可考虑接受。
（五）工程投资利税率
工程投资利税率是指工程到达设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与工程总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资某100%
投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，工程在财务上可考虑接受。
（六）工程资本金净利润率（ROE）
工程资本金净利润率是指工程到达设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润（NP）与工程资本金（EC）的比率。
工程资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，说明用工程资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
（七）工程测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是工程经济评价的核心局部，是决策部门考虑工程取舍的重要依据。
建设工程国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算工程对国民经济的净奉献，评价工程在经济上的合理性。
国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。
根据工程的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的工程，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇本钱或经济节汇本钱。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对工程的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十二局部文化广场工程风险分析及风险防控
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关风险及防控措施
第十三局部文化广场工程可行性研究结论与建议
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对工程在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。
主要内容有：
1.对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2.对主要的比照方案进行说明
3.对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决方法和建议
4.对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5.对不可行的工程，提出不可行的主要问题及处理意见
6.可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
1.工程建议书（初步可行性报告）
2.工程立项批文
3.厂址选择报告书
4.资源勘探报告
5.贷款意向书
6.环境影响报告
7.需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告
8.需要的市场预测报告
9.引进技术工程的考察报告
10.引进外资的名类协议文件
11.其他主要比照方案说明
12.其他
三、附图
1.厂址地形或位置图（设有等高线）
2.总平面布置方案图（设有标高）
3.工艺流程图
4.主要车间布置方案简图
5.其它
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