小区物业服务合同.docx
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小区物业服务合同
物业服务合同
第一章总则
第一条本合同当事人
委托方（以下简称甲方）
名称：
受委托方（以下简称乙方）：
名称：
物业管理资质等级征书编号：
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方为艾特国际花园提供物业管理服务，订立本合同。
第二条物业管理区域基本情况
物业名称：
艾特国际花园
物业用途：
商住两用
座落：
沈阳市和平区三好街90号
四至：
东距三好街边线99.99米处南六层住宅楼中科院沈阳仪表厂
西东北大学围墙北七层住宅楼东大软件城
占地面积：
27000平方米
总建筑面积：
100000平方米
委托管理的物业范围及构成细目见附件一
关于消防责任的补充协议见附件二
关于沈阳市艾特花园小区物业服务标准（造聘物业）服务企业方案）见附件三
关于沈阳杰成物业有限公司服务方案见附件四
第二章物业服务内容
第三条制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；
第四条房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：
楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、园区内景观建筑、园区围墙。
第五条共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括：
共用上下水管道、共用消防管道、污水井、共用照明、电梯、监控及智能安全防范设备。
乙方负责上述所有共用设施的日常维修和冬季保温。
第六条共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、化粪池、自行车棚。
第七条公共区域的绿化养护与管理，园区内所有的草坪、树木存活率98%以上。
第八条公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、各楼层业主门口垃圾袋每天一清，走廊、楼道、扶栏、单元门、电梯轿厢（含外门）每天保洁二次，墙面、地面无明显污渍及杂物，一层单元大堂在电梯管理员协助下做到随时清扫，人行楼道及消防通道内除每户业主门口垃圾箱外不得有其它物品摆放。
第九条维护公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查。
第十条维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。
第十一条消防管理服务，保证园区所有消防设施设备的维护管理，保证其正常使用。
第十二条电梯的运行和日常维护管理，并在1#、2#、5#、6#楼每单元配备一名电梯管理员，堡堑以人为先的原则、严格控制并制止货物与人抢梯的现象！
。
第十三条房屋装饰装修管理服务，根据相关政策、法规制定严格的装饰装修管理制度。
第十四条其他委托事项
（1）基于园区路面及园区地下管网的设计要求园区内不得驶入5吨（含5吨）以上货车进入园区，如乙方擅自放行5吨（含5吨）以上货车进入园区由此产生的一切后果将由乙方全部承担并承担相应的赔偿责任。
（2）基于园区路面、容积率、机动车数量的考虑，要求乙方不得允许货运、物流公司在本园区进行理货、设点集中收货。
第三章物业服务质量
第十五条每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。
第十六条白天有专职管理员接待业主（物业使用人），处理服务范围内的公共性事务，受理业主（物业使用人）的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场。
遇到停水、停电、停气、需提前在小区张贴通知。
第十七条
（1）负责监督制止本园区内业主（物业使用人）从事产生环境及噪声污染的如：
饭店、歌厅、机械加工等相关产业。
禁止紧急广播以外的任何播音源，必要时乙方可直接向有关政府执法部门反映。
（2）负责和城管、和平交警二大队有效的协调以保证本园区主入口消防通道的畅通不得有流动商贩摆摊及任何车辆停放。
第十八条协助召开业主大会并配合其运作。
第十九条管理规章制度健全，服务质量标准完善。
第二十条应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。
第二十一条全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗，实行每日每班考勤制度。
第二十二条每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80%。
第二十三条建立应对地震、火灾、煤气泄漏、交通事故、传染病流行等公共突发事件的应急救援预案，包括组织机构、人员和具体措施等，预案必须科学可行，一旦发生，能随时投入运行。
第二十四条对房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护服务质量要求：
（1）房屋外观完好、整洁、无妨碍市容观瞻现象。
（2）房屋幢号、单元号有明显标志，设有引路方向平面图。
（3）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅。
（4）确保雨水、污水管道保持通畅，每半年清淘化粪池、雨水井一次，保证相关设施无破损。
（5）负责小区智能化设施的日常运行维护。
（6）房屋小修、急修及时，合格率达100%，有维修记录和回访记录。
（7）道路、停车场平整畅通，广场砖无新增破损，井盖无缺损、丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行，道路交通标志齐全规范。
第二十五条对绿化服务质量要求：
（1）严格保持现有绿地格局。
（2）绿化有专人养护和管理，对绿地、花木等定期浇水、施肥、修剪疏搂枯叶和病虫害防治。
修剪方法正确，乔灌木无枯死枝，绿篱无空膛，残花黄叶及时清除。
病虫害防治及时，植物无明显病虫危害现象。
（3）草坪常绿，不枯黄（冬季除外）。
第二十六条对保洁服务质量要求：
（1）小区内设有果皮箱等保洁设施，环卫设施完善。
（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理。
（3）每天对本物业进行清扫保洁，包括楼梯间，门厅、走廊、公共座椅，做到整洁美观、无积尘。
（4）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂。
（5）雨雪天应及时对区域内道路积水（雪）进行清扫。
（6）小区主入口路边及园区内无摊点、车辆停放，商业网点牌匾美观整齐、管理有序。
（7）小区内无违章临时建筑，无乱堆、乱贴、乱画等现象。
（8）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
第二十七条对保安值守与公共秩序维护服务质量要求：
（1）封闭式管理，全天24小时保安服务，做到小区主要出入口及重点部位昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施。
（2）维护交通秩序，包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅。
（3）防止入室盗窃，夜间（19点以后）实行门禁制度，需凭卡进出园区及各单元门。
（4）看管公共财产。
包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、小品、花、草、树木、果实等。
（5）夜间对服务范围内重点部位、道路进行防范检查和巡逻，启用电子巡更系统并每天做好记录备查。
（6）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。
第二十八条对消防管理服务质量要求：
（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制。
（2）消防设施有明显标志，每月定期检查消防设施，保证能够随时启用。
（3）配备专职或兼职消防管理人员，每半年定期进行一次消防演练。
（4）消防通道畅通无阻。
（5）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。
，
第二十九条对《业主公约》中禁止行为管理的要求：
无需乙方同意，甲方有权提请业主大会修改《业主公约》。
对修改后的《业主公约》中禁止行为，在甲方告知乙方后，乙方必须无条件地负责管理。
第三十条对装修管理服务质量要求：
（1）有健全的装修管理服务制度。
（2）查验业主装修方案，严格执行装修垃圾装袋制度，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项。
（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷。
（4）业主装修结束后，应进行检查。
对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政主管部门。
（5）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过一天。
第三十一条对档案管理的质量要求：
乙方要妥善保管好以下档案资料：
规划图、竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；附属配套设施、地下管网工程竣工图；物业质量保修文件和物业使用说明文件；其它竣工验收资料；设施设备安装、使用说明；产品合格证明和维护保养等技术资料；业主基本情况资料；物业管理所必需的其他资料。
以上资料乙方不得丢失、损坏，甲方随时有权检查、查阅。
第三十二条对代收费用的要求：
乙方不得代收水费、电费、煤气费、闭路电视费等费用。
第四章物业服务费用
第三十三条物业服务费用实行市场调节价，乙方收取物业服务费范围为：
1物业费（含电梯费）。
1．物业服务费由乙方按物业费（含电梯费）1.4元／平方米／月向业主（物业使用人）按季收取。
（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积。
）外访人员不得收取电梯费。
2．物业服务支出包括以下部分：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、电梯维护及小修费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化维护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用及所有共用设施的电费；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）经业主同意的其他费用：
其中共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出。
第三十四条园区外来车辆停车费用经业主大会同意后由乙方代业主大会按下列标准向车位使用人收取（必须启用智能车场管理系统），该笔收入乙方不得充抵物业费、电梯维修费等任何费用。
该笔收入为全体业主所有，乙方应自开始收费之日起的每周的周一至周二向甲方结算一次，付给甲方所有代收现金，如因乙方原因未能如期结算，则按应结算额的0.5%（千分之伍）每天为标准向甲方交纳违约金。
所有交纳给甲方的钱由甲方代全体业主保管，甲方将按照业主大会的决定使用。
1．外来车辆临时停车：
货车（5吨以下）元／小时小型乘用车元／小时。
2．业主载货车辆（月卡）：
。
3．业主载货车辆（年卡）：
。
4．其他车辆。
其中，乙方可从以上停车费收入中提取10%做为物业管理服务费（包含管理和维护费用）。
第三十五条经业主大会同意并授权业主委员会与乙方共同对可利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，经营的所得收益为全体业主所有，由甲方代全体业主保管，主要用于补充维修基金的不足及按照业主大会的决定使用，乙方可从以上收入中提取10%做为物业管理服务费（包含以上各项的管理和维护费用）。
第三十六条乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格应在物业管理区域内公示。
第三十七条严格执行明码标价和收费公示制度，增加收费透明度。
物业管理企业必须将物业服务内容、服务质量、收费项目及标准公布于众，接受监督，并每年不少于二次向业主大会报告物业收费年度预决算和收支情况。
业主或者业主大会对报告的物业收费年度预决算和收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第五章双方权利义务
第三十八条甲方权利义务
1．审定乙方制定的物业管理服务工作计划；
2．检查监督乙方管理工作的实施情况；
3．按照法规政策的规定决定共用部位共用设施设备专项维修资金的使用管理；
4．甲方应在合同生效之日起日内向乙方移交或组织移交以下资料：
（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）各专业部门验收资料；
（5）房屋和配套设施的产权归属资料；
（6）物业管理所必须的其它资料。
5．合同生效之日起日内向乙方提供平方米建筑面积物业管理用房，管理用房位置：
。
管理用房按以下方式使用：
（1）乙方无偿使用。
（2）归属权属于全体业主。
（3）不得改变物业管理用房的使用用途。
6．当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，积极督促其交纳，并提供相关协助和支持，
逾期3个月拒不交纳物业服务费乙方必须起诉欠费业主或使用人。
7．协调、处理及授权乙方处理本合同生效前发生的遗留问题：
（1）擅自改变物业共用部位、共用设施设备的使用用途问题。
（2）未经全体（或相邻）业主同意擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营及经营所得归属问题。
（3）其他经业主大会决定的前期遗留问题：
8．协助乙方作好物业管理区域内的物业管理工作。
第三十九条甲方的业主委员会作为执行机构，具有以下权利义务：
1．在业主大会闭会期间，根据业主大会的授权代表业主大会行使基于本合同拥有的权利，履行本合同约定的义务；（按照法规政策的规定必须由业主大会决议的除外）
2．监督和协助乙方履行物业服务合同；
3．组织物业的交接验收；
4．督促全体业主遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》和物业管理规章制度；
5．督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；
6．如实向业主大会报告物业管理的实施情况；
7．负责召开业主大会决定车辆在本物业管理区域内停放、收费和管理等事项。
8．负责召开业主大会决定是否可以利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。
9．负责召开业主大会决定维修基金的使用及续筹事宜。
（1）专项维修基金的管理与使用执行建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》本合同关于专项维修基金的管理与使用办法与建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。
不一致处以建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》为准。
（2）专项维修基金开支范围：
房屋共用部位、共用设备设施，属业主共用的设施、附属建筑物、构筑物及设施除日常维修保养以外的大中修、更新费用。
（3）需要使用专项维修基金的，由乙方提出年度计划，经业主大会审定后实施。
（4）使用专项维修基金的工程项目由甲方负责工程内容的确定、施工方案的审批、预算的审批。
乙方负责委托设计、开工报告的审批、工程质量监督、隐蔽工程签证、施工组织协调、工程结算及付款。
设计审查、设计变更的认可、隐蔽工程以外的现场签证、甲乙双方共同确定施工单位，工程竣工验收由甲乙双方共同负责。
（5）甲乙双方方必须委托有相应资质的设计单位和施工单位。
（6）施工合同由甲乙双方与施工单位共同签订。
合同应明确乙方和施工单位对施工安全和工程质量负全责。
（7）对应由专项维修基金支出的突发性紧急抢修排险工程，可以不受年度计划约束，不经设计委托与设计审查，不必先签合同和开工报告，在告知甲方并经甲方同意后，由乙方立即安排施工。
第四十条乙方权利义务
1．根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务；
2．有权要求甲方、业主委员会、业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；
3．向业主和物业使用人按依据合同标准按平方米收取物业服务费（含电梯使用费）；
4．对业主和物业使用人违反《业主公约》和物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、法律诉讼等措施；
5．选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；
6．每年度不低于两次向业主大会报告物业管理服务实施情况；
7．本合同终止时，应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方作好物业服务的交接扣善后工作，移交或配合甲方移，交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及帐目。
第六章合同期限
第四十一条委托管理期限为年；自年月日起至年月日止。
第七章合同解除和终止的约定
第四十二条本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。
第四十三条本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。
第四十四条本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，甲方在征得乙方同意后由乙方暂时继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业服务费用。
第八章违约责任
第四十五条因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，并可提请政府主管部门监督其违约行为。
第四十六条乙方向甲方交纳元的保证金，乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的将根据造成的损失从保证金中扣除，如拒不改正甲方经业主大会持三分之二以上投票权的业主通过后有权解除合同，保证金不予返还，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应的经济赔偿。
第四十七条乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第四十八条业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之3加收违约金（按国家相关规定）。
第四十九条任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第五十条乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业管理年度全额费用的-5-%o的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第五十一条为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。
第九章附则
第五十二条双方约定自本合同生效之日起3日内，根据甲方委托管理事项，在和平区房产局小区办、和平区南湖街道办事处、和平区中科院社区监督指导下办理接管验收手续。
第五十三条本合同正本连同附件共12页，附件5页。
一式两份，双方各执一份，具同等法律效力。
第五十四条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意按下列第2种方式解决。
1．提交仲裁委员会仲裁；
2．依法向人民法院起诉。
业主拖欠物业服务费用的，乙方可以直接按照有关规定向有管辖权的基层人民法院申请支付令。
第五十五条本合同自签字盖主一起生效。
甲方签章乙方签章
代表人：
（业主委员会）代表人
2012年7月9日2012年7月9日
附件一：
委托管理的物业范围及构成细目（以下数据由银基物业公司提供）：
住宅小区招标项目信息表
————开发单位
一基本情况
项目明细
内容及相关参数
招标项目名称
沈阳“艾特国际花园”住宅小区一期
开发单位全称
沈阳艾特置业有限公司
联系人
周巾
电话62123333
办公传真
项目竣工时间
年月日
业主入住时间
年月日
招标项目地址
沈阳市和平区三好街90号
物业管理区域四至
东距三好街边红99.99米外南六层住宅楼中科院沈阳仪表厂
西东北大学围墙北七层住宅楼东大软件城
物业类型
板式高层住宅
二项目情况
项目明细
面积（平方米）
备注
小区占地情况
总占地面积
27，000
1.建筑物占地
2.绿化
3.道路
3.1车行道
3.2人行道
4.公共区域
广场、公共停车位等
房屋
建筑
情况
总建筑面积
100，000
1.住宅
1.1高层
1.2多层
1.3别墅
2.非住宅
2.1车库
2.2商业网点
2.3幼儿园
2.4业主会所
产权归属
2.5物业管理用房
363.39
序号
用房情况
面积（平方米）
备注
1
办公室
202.60
2
保安宿舍
3
门卫
28.01
数量3个
4
食堂
34
5
保洁绿化休息室
21.5
6
维修值班及休息室
37
7
维修材料库房
2.6其他建筑
消防可视中心
40.28
二
项
目
情
况
项目明细
内容
基础及结构材料
混凝土
墙体楼面材料
苯板外墙涂料
绝热吸声材料
水密封材料
S3S防水卷材
园区围墙
砖混
公共区域地面材料
广场砖
车行道表面材料
广场砖
人行道表面材料
广场砖
业主会所地面材料
物业管理用房地面材料
四
基
本
硬
件
情
况
车库
个
建筑面积
平方米
地下停车场
个；出入门2个；平方米；车位
露天停车场
占地3250平方米249停车位
自行车棚
3个；可停600辆；占地面积220平方米
园区大门
2个；其中：
2个消防通道；2个供行人出入
供暖方式
热网、自供燃煤、自供油炉、水源热泵、其他水源热泵（6#）
1#-5#电取暖
本地区采暖费标准
32元/月/平方米（6#水源热泵）
会所活动项目（明细）
收费/免费
收费/免费
收费/免费
儿童娱乐项目（明细）
园区景点（小品）
水戏1凉亭3
五
绿
化
情
况
草坪面积
600平方米
树木
配置
品种
数量
桧柏
500
榆叶梅
10
小桃红
10
水晴
1000
松柏
5
同槐
5
六
体
育
设
施
名称
数量
占地面积（平方米）
网球场
篮球场
羽毛球场
其他体育活动场所
娱乐器械（室外）
30
七
设
施
设
备
情
况
项目明细
内容
备注
宽带接入
有
卫星电视接入系统
无
自来水二次加压是否移交自来水公司
是
高层供暖二次加压是否由供暖公司负责
无
电梯是否委托专业公司维修护
有
垃圾清运是否一次性委托环卫
有
变电所是否为自维箱变
否
不需人执守
是否向业主提供热水
否
是否配备业主信报箱
有
个数700
红外线监控系统
有
消防监控系统
有
安
升级会员 