陕西省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业管理概述考试试卷Word格式文档下载.doc
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95％
E：
借款合同
5、以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过年。
1
2
3
5
借款合同
6、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。
保持现状前提
装修改造前提
转换用途前提
重新利用前提
工业用地的监测点评估价格
7、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。
A．房地产开发贷款
B．房地产抵押贷款
C．债务融资
D．权益融资
8、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为__。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
9、某宗土地面积为300m2，其上附有建筑物，该建筑物的建筑面积为250m2，外观及设备均已陈旧过时需拆除重建，估计拆除清理费为300元/m2，残值50元/m2。
若市场上同类空地单价为1500元/m2，则该附有建筑物土地总价为__。
A．31.25万元
B．38.75万元
C．37.5万元
D．43.5万元
10、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：
个人消费市场和__。
A．组织市场
B．集团消费市场
C．组团消费市场
D．企业消费市场
11、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。
如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元／㎡。
-100
-50
50
100
12、工业建筑设计的评价指标不包括。
土地利用系数
厂房展开面积
厂房有效面积与建筑面积比
单位面积造价
执行层的组织协调
13、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是__。
A．一级资质
B．一、二级资质
C．一～三级资质
D．一～四级资质
14、某国库券面值为10元，售价为8元，该国库券距到期日数为36天，其收益率为元。
50％
100％
150％
200％
15、从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，包括：
①获取估价业务；
②受理估价委托及明确估价基本事项；
③搜集估价所需资料；
④拟定估价作业方案；
⑤实地查勘估价对象；
⑥选定估价方法测算：
⑦确定估价结果；
⑧撰写估价报告；
⑨审核估价报告：
⑩出具估价报告；
（11）估价资料归档。
一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是__。
A．①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩（11）
B．①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩（11）
C．①②④⑤③⑥⑦⑧⑨⑩（11）
D．①②⑤③④⑥⑦⑧⑨⑩（11）
16、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是。
空置率偏小
运营费用偏大
收益期限偏短
报酬率偏高
17、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。
A．6.19
B．6.42
C．7.20
D．9.58
18、张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。
该保险合同的关系人是。
张某
李某
赵某
甲保险公司
19、某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划及投标报价等内容的咨询报告。
双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。
该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是。
绿地率
人口容量
用地性质
建筑密度
20、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：
交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。
自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为__元/㎡。
A．3673.20
B．3673.68
C．3790.43
D．3790.93
21、某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为__年。
A．37
B．40
C．43
D．50
22、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。
要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。
A．项目策划
B．项目方案的设计
C．可行性研究
D．成本收益分析
23、某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80％，月租金为30元／㎡。
当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90％，月租金为40元／㎡，报酬率为6％，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。
67.60
811.24
1622.48
2433.72
24、关于下列数据表述正确的是。
（2003年试题）
上述数据的众数为100
上述数据的众数为101
上述数据的算术平均数为101
上述数据的中位数为101
执行层的组织协调
25、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为．[2004年考题]
10．0％
11．1％
11．9％
12．5％
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；
少选，所选的每个选项得0.5分）
1、房地产价格的形成条件有__。
A．房地产的需要
B．房地产的有用性
C．房地产的有效需求
D．房地产的相对稀缺性
E．房地产的有效供给
2、以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件为__。
A．必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意
B．必须取得所在地建设行政主管部门的批准
C．与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同
D．相应调整土地使用权出让金
E．出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金
3、下列不属于投资特性的是。
投资是一种经济行为
投资具有时间性
投资的目的在于获取收益
投资具有稳定性
4、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。
A．330
B．450
C．650
D．700
5、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括__。
A．估价目的、估价原则、估价对象
B．估价目的、估价原则、估价时点
C．估价原则、估价对象、估价时点
D．估价目的、估价对象、估价时点
6、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是__。
A．项目投资资本金可以用货币出资
B．项目投资资本金也可以用实物出资
C．项目投资资本金不可用建设用地使用权作价出资
D．项目投资资本金也可以用非专利技术，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估
7、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之问的关系，考察房地产供求之间的总量差距是__。
A．房地产供求结构
B．房地产投资结构
C．房地产数量结构
D．房地产总量结构
8、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（）。
A．估算后续开发经营期
B．估算后续开发的各项支出、收入
C．估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D．估算开发期中的利息和利润
9、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括__。
A．估价方法选用
B．估价结果确定方式
C．估价师的职业道德
D．估价技术路线
E．估价参数选取
10、__是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。
例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。
A．权益原理
B．收益递增递减原理
C．均衡原理
D．适合原理
11、估价报告书的内在质量包括__。
A．估价结论的准确性
B．文字表达水平
C．估价方法选择的正确性
D．参数确定的合理性
12、工业用地不得以方式出让。
招标
拍卖
挂牌
协议
13、不属于房地产估价资料的是。
反映估价对象状况的资料
反映当地经济状况的资料
相关实例资料
对房地产价格有普遍影响的资料
可长期发展项目的资料
14、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是。
过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。
过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系
房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落
当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；
而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了
“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；
而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出
15、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现的模式。
同质偏好
同形偏好
集群偏好
分散偏好
从众偏好
16、，是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。
投资机会选择与决策分析
前期工作
建设阶段
租售阶段
17、关于城市规划的下列表述中，正确的是__。
A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排
B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行
C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域
D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施
E．城市规划管理不具有政府行政职能
18、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取__年。
A．35
B．45
C．48
19、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是。
周期风险
比较风险
资本价值风险
时间风险
20、在房地产估价中，下列原则对应正确的是。
最高行为准则与技术性原则对应
普适性原则与特殊原則对应
谨慎原則与特殊原则对应
技术性原则与谨慎原则对应
技术性原則与普适性原则对应
21、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。
A．合法原则
B．最高最佳使用原则
C．替代原则
D．公平原则
22、房地产的投资对象包括。
房地产直接投资和房地产间接投资
土地、建成后的物业和在建工程
商品房建设投资和土地开发投资
固定资产投资和流动资产投资
23、下列关于地下室的卷材防水，表述正确的是。
地下室必须采取防水构造做法，常用的防水做法是卷材防水
防水层粘贴在地下室墙外表面叫外防水
防水层粘贴在外墙内表面叫内防水
外防水的防水层贴在迎水面上，防水效果较差
內防水的防水层贴在背水面上，防水效果较差，但施工简便、便于修补
24、建筑功能评价是指__。
A．对建筑物功能价值的估算
B．对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度
C．对建筑产品价值的估算
D．对建筑产品社会性功能的评估
25、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增l%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。
该可比实例在2004年10月末的价格为__。
A．2648元/m2
B．2688元/m2
C．2708元/m2
D．2734元/m2
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