德阳房产市场调研分析报告61文档格式.docx
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99—143
818套/64%
43套/3%
七彩城
18000
53100
564
现代
18
待定
41-65
102套
/18%
80-89
334套
/59%
100-107
130套/23%
东方阁
6000
51093
360
28
58
30套
/8%
71—75
60套
/16%
101-124
270套
/76%
国际明珠
7631
41970.5
513
高层
73套/14%
64—83
330套/64%
92以上
110套/22%
金湖名城
42279
200000
1510
32
5500—6600
5800
100
192套/33.3%
133.25
134㎡33.3%
时代庐山
62517
600
30、33
凯江新城
13544
78850
624
66—88
432套/69%
94—115
192套/31%
锦苑
6553
200
小高、多层
73—103
180套/90%
116—123
20套/10%
西都名苑领域
3387
21846
304
4480—6068
4750
21—30
68套/22%
76—79
135套/45%
90—93
101套/33%
凯旋国际
30000
210000
466
高层、商业体
4500—5087
5100
51
98套/21%
65—80
270套/58%
103
富丽名城
27456
258
30
4805—5080
4900
82—100
100%
鑫砂时代
19403
125669
1065
33
31—42
148套/14%
54—93
760套72%
105—121
116套11%
黄河畔岛
25333
117000
873
82—87
218套/25%
91—140
546套/62.5%
109套/12.5%
明源国际
108000
300000
1659
高层+多层
4700—5960
5500
98—103
300套/60%
112
100套/20%
世纪美郡
12621
62079.8
484
4380—5170
4600
68—76
208套/60%
100—126
144套/40%
印象戛纳
78824
205758
1056
5+1、18—24
4000—5300
4500
71—80
192套/18%
102—119
768套/73%
142
96套/9%
华庭阳光
110000
400000
900/2期
7、11、15、16
4700—5200
5000
45
45套/5%
83—89
333套/37%
94—124
432套/48%
90套/10%
文泰朗域
518
26、多层
4300—5700
4700
75.45
101、108
水岸花都
22499
79620
542
4830—5900
鼎虹蓝城
40000
123831
1012
多层、高层
城南1号
220000
1733
48—59
208套/12%
81—99
693套/40%
107—139
832套/48%
南城都汇
19998
86899
640
11、18
未来城
66666
140000
236（4期）
小高层
92
80套/34%
125—140
118套/50%
38套/16%
凯丽景湖
80000
1800
4600—5400
54.5
129套/7%
86.5
95—134
771套/43%
筑景100
26672
86107
444
18+1、11
4200—5300
69
38套/9%
82—102
258套/58%
118—121
148套/33%
合计
94.5万
366万
23235户
4400—6600
4500/5800
21—80
1131套/6.8%
64—119
7375套/44.3%
91—147
6718套/40.4%
1407套/8.5%
分析：
从建筑风格上可以看出，风格仅限于现代、简欧及ARTDECO,风格相对单一。
这与德阳本身房产起步较晚，大型及品牌企业入驻相对较少有关，风格上突破空间较大，容易走出差异化产品。
从各风格所占比例来看，现代风格依然是区域内的典型，但后期逐步出现的简欧及ARTDECO，数量急剧增长，说明区域内的开发企业逐步成熟起来，同时，也说明区域消费者，越来越成熟，对于产品及文化有较强的需求。
对于本项目及本企业，必须要有高起点，即要追求产品风格及细节，也要注重文化的植入，才能真正适合现在的德阳市场。
按照建筑风格统计：
从楼盘分布区域统计，老城区从楼盘数量上依然是主力。
这与老城区成熟的道路、交通、社会公共功能、商业服务等全方位服务齐全，同时与消费习惯及城中村纳入政府计划有较大关系。
黄河片区由于本身开发启动时间较晚，区域内生活基本配套不够完善有关，但随着希望城综合体的逐步呈现，具备道路、自然环境及整体规划的优势，区域在中高端市场是不可估量的后劲。
旌南片区数量上居其次，这与其东汽、二重等大型企业聚集有较大关系，周边道路、交通较完善，但生活的商业及社会公共服务配套相对较弱，加上起工业较为聚集，影响居住的品质。
本区域被定位城市商业副中心，保利、鑫凯基的引入对区域发展有较强拉动，围绕保利打造中高档的大型社区将在较长时间对楼市影响深远，据估计，城市向南发展的后劲要强于向北。
本项目作为老城中心项目，除了来自于黄河及旌南片区中高档的挑战，同时也面临老城区大量的供应挤压。
项目除挖掘城市的基本生活服务配套优势外，如何跟进黄河片区及旌南片的产品及社区配套体系，从文化及服务上突破将是项目成功的必要因素。
按照区域楼盘数统计：
按照户型统计：
从以上数据可以看出，2房、3房依然是市场的主力，这说明德阳市场以满足刚性需求为主，满足基本居住是消费者最主要的需求，但88.7%的集中度，说明市场相对竞争很大。
对于有较强的投资型1房，市场供应量偏弱，随着房产市场的消费意识加强，投资类产品有较大的市场空间。
对于追求绝对舒适度及资源环境的4房，供应量最少，这与产品本身以高层和小高层为主的市场供应有较大关系，说明德阳市场未来以别墅及花园洋房的高端市场有较大的上升空间。
本项目占据城市中心，发展带投资型的偏小户型，在1、2、3房上挖掘投资价值，应该可以避免市场的雷同竞争。
按照户型面积统计：
经济型产品
舒适型产品
一房
两房
三房
四房
面积
21-65㎡
66-90㎡
91-120㎡
121-150㎡
66-80㎡
150㎡以上
504
72
126
305
50
426
430
818
43
102
334
130
60
270
73
330
110
192
432
160
10
20
68
135
101
98
86
172
148
760
116
218
546
109
300
208
144
768
96
333
90
367
478
326
354
80
118
38
129
771
总套数
901
5445
4247
423
230
1930
2471
984
套数比例
5.42%
32.74%
25.54%
2.54%
1.38%
11.60%
14.86%
5.92%
从以上数据可以看出，经济房型占比66.24%是市场供应的绝对主力，但与33.76%的舒适型户型比例并未拉开，说明市场发展健康良性。
从经济型2、3房的占比来看，占据整体比例的58.28%，超过市场供应量的一半，说明市场的发展和需求重点依然属经济型、居住型的户型需求。
紧随其后的舒适型2、3房占比26.46%，说明以换房为主的居住类物业有较大的市场需求。
从1、4房的比例来看，比例都小于10%，说明市场供应量偏弱，适度发展1、4房补缺投资及高端市场，有较大的发展空间。
因本项目在城市中心，自然优势并不明显，发展对资源要求较高的4房不现实，但投资类1房，特别是大社区、大景观、大配套的1房，是有较强的市场空间，又能避开市场供应的集中竞争。
经济型2房以占整个房型的32.74%位居首位，供应相对过剩。
本项目可以适度控制经济2房的供应。
建议本项目以发展以经济实用型房型为主，户型比例1房：
2房：
3房=10：
30：
60。
按区域楼盘统计分析：
（黄河片区、老城区、旌南片区）
建设规模：
黄河片区
老城区
旌南片区
规模
757543
1471146
1436457
20.7%
40.1%
39.2%
套数
5798
9612
7825
25%
41.4%
33.6%
从以上数据可以看出，老城区、旌南片区供应量最集中，对于未来较长时间地位难以撼动。
黄河片区虽供应量相对较弱，但这与开发起步较晚及生活基本配套欠缺有关。
但随着希望城的开工建设，大量已售土地即将动工建设，未来3个片区的三国鼎立态势必将成型。
充分挖掘区域类的优势，并不断创新营销、服务、文化理念，将能在区域内突破。
建筑风格：
黄河片区（6个）
老城区（13个）
旌南片区（9个）
ARTDECO
数量
3
2
1
5
占比
50%
33.3%
16.7%
15.4%
76.9%
7.7%
55.6%
11.1%
从以上数据可以看出，黄河片区最注重产品风格的创新，这与本区域中高档的区域定位及大型项目较集中有关。
老城区一般规模较小，产品的实用性考虑的更多，所以以简洁的现代风格为主。
旌南片区的呈现大盘风格化，小盘简洁化的趋势，符合项目本身的基本特性。
本项目为城市中心的中等规模，发展方向上可以考虑大盘的气质风格，又可发挥产品使用性，即能避免老城区对项目的竞争，又可对黄河、旌南片区中高端形成有效的辐射。
户型比例：
黄河片区（4740套）
老城区（6778套）
旌南片区（5113套）
1房
132
1831
2702
75
579
4051
1715
433
420
1493
2301
899
2.8%
38.6%
57%
1.6%
8.5%
59.8%
25.3%
6.4%
8.2%
29.2%
45%
17.6%
从以上数据可以看出，黄河片区的2、3房占比区域内总数的95.6%，远高于老城区（85.1%）及旌南片区（74.2%）,说明黄河片区的居住价值被高度认同，发展宜居片区前景光明。
老城区1房占比最高，但绝对数还是偏弱，说明老城区的投资价值是最强的。
旌南片区的4房比例占比最高，有点出乎意料，但也在情理之中。
因凯丽景湖大社区其经济指标影响，更多发展以多层及小高层为主，具备做社区资源的能力，加上紧邻绵远河的自然资源，理所当然要考虑周边东汽、二重的高管。
本项目处老城区，从目前市场供应2房比例高达59.8%，竞争压力可见一般。
所以本项目因适度考虑2房的量，通过拉大1、3房来平衡市场供应。
销售价格：
4500—4999
5000—5499
5500—6000
4
从以上数据来看，德阳市场的主力均价在4500—4999元/平米，占总比例的53.3%。
均价在5000—5499元/平方的5个项目，占总比例的33.3%，也具有较强的市场接受度。
从区域来看，黄河片区最为稳定，老城区和旌南片区差异较大，说明产品差异是决定市场定价的基础。
本项目具有一定的规模优势，对于产品品质的挖掘，市场价格有提升空间。
建议以短平快的营销方式，售价定位在5000—5499元/平米是可以保证的。
项目配套典型案例分析
基础指标
占地面积
总建筑面积
总户数
物业规划
9栋点式高层
配套体系
景观
15000㎡大中庭主题园林景观
教育
无
商业
一万多平方的独立商业配套，含近5000㎡的酒店及英伦风情开放式漫游街区
运动
儿童游乐场、网球场、景观游泳池、景观休闲广场、恒温游泳池，底层架空层还含有乒乓球区、亲子游戏区、健身设备区
会所
智能化
全智能化小区管理体系：
楼宇可视联网对讲系统、闭路电视监控系统、周界防范报警系统、公共广播系统、电子巡更系统、天燃气泄露报警系统
车位配比
1:
1.2
电梯配比
2梯六户，2.5m/s高速电梯
物业服务
万兴物业
入户大堂
星级酒店式入户大堂
13栋多层+7栋点式高层
30000㎡大中庭主题园林景观
1250㎡社区商业
晨跑道、半篮球场、羽毛球场、健身步道、儿童嬉戏区、室外景观游泳池、室内恒温游泳池
2656㎡独立会所
新风系统、数字智能家居系统、数字互动电视系统平台、小区信息服务系统、小区品质管理服务系统
0.4
2梯四户
万禾物业
精装入户大堂
通过以上典型案例的配套设置来看，主要有以下几个特征：
一是品质类社区通过主题大中庭景观提升物业品质及环境的美好度，通过植物、水景、小品进行搭配、同时植入运动配套，完成动静的协调；
二是社区智能化系统的引进，保证了社区的舒适性、安全性和便捷性；
三是电梯配比的舒适性在增强，除2梯六户主流配置外，个别高层项目电梯配置在增强；
四是提倡物业服务的品质；
五是重视入户大堂的装修；
六是景观功能和运动功能向架空层延伸，有鉴于此，本项目应通过主题中庭园林景观，塑造项目人文内涵，同时在园林景观和架空层植入运动配套，同时强化项目的品质感、舒适性、安全性和便捷性。
项目规划设计建议
整体布局：
以住宅为核心，底商除动线上与住宅进行结合外，尽量让住宅达到纯居住小区；
以大围合、大视野、大景观的整体布局，全面提升整个小区舒适的居住感受；
以多主题的景观及配套进行设计，给人以动静分明，休闲、娱乐主题活动区；
纯住宅楼下，采取3.6米架空，但要考虑其在社区内的功能植入。
还迁房与商品房利用景观设计进行软隔离。
ARTDECO（简洁、大气、挺拔，非常适合高层建筑的空中优势；
但要注重户型设计外立面的破坏影响，特别是阳台、飘窗应采取内陷式。
）
文化脉络：
以欧陆文化贯穿整个项目，从树种、雕塑、小品、文化墙、步行道、围墙、水景、坡、林等进行细化，体现移步换景，处处有文化。
景观设计：
景观是文化的最核心载体，多文化主题的配置相应的景观元素。
同时，可考虑打破德阳以“平”做景，引入局部坡地，让景观更有独特性，同时加强休闲、运动、娱乐、健康的主题运用。
户型定位：
以经济型、功能型、实用型的整体定位；
大阳台、大飘窗、带生活阳台。
户型配比：
1房/2房/3房=10：
1房户型面积：
45—50平米（1室2厅单卫）
2房户型面积：
60—70平米（2室2厅单卫）/73—80平米（2室2厅双卫）
3房户型面积：
88—95平米（3室2厅单卫）/98—108平米（3室2厅双卫）/110—120平米（3室2厅双卫、带入户花园）
入户大堂：
入户充分利用架空优势，尽量考虑入户的舒适度和功能性，设置如邮箱、休闲桌椅等。
其他公共部分：
应考虑与整个社区文化的结合，以大气、宽敞、质感及亮堂为核心。
公共电梯：
考虑到德阳市场电梯配置都较高，为控制公摊面积，可以考虑以高速电梯为主，以减少电梯数量。
8户以下考虑2部，8户以上考虑3部。
商业：
3.6—3.9米层高，以1层为主，在东北转角处，可设置2层。
社区主要配套：
运动：
中庭设置景观游泳池、景观步道、主题休闲广场；
楼栋间可配置篮球场、羽毛球场；
底层架空层设置乒乓球区、亲子游戏区、健身运动区和休闲娱乐区。
智能化：
打造全智能化小区管理体系，内容包括楼宇可视联网对讲系统、闭路电视监控系统、周界防范报警系统、公共广播系统、电子巡更系统、天燃气泄露报警系统、室内红外线报警系统、小区一卡通系统。
车位配置：
在满足规范要求的情况下，地下一层设置室内停车位。
还迁房户型设计：
1、总户数450户；
2、107、108平米三房约210套
3、95平米左右三房约90套
4、72、73平米两房约150套
户型参考：
1房：
60—70平米（2室2厅单卫）
73—80平米（2室2厅双卫）
88—95平米（3室2厅单卫）
98—108平米（3室2厅双卫）
110—120平米（3室2厅双卫、带入户花园）
社区主要配套参考：
园林景观：
架空层：
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