四川省德阳市房地产市场调研的报告.docx

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四川省德阳市房地产市场调研报告

侯森

二OO六年

市场调研背景

目的：

过对德阳房地产项目的发展背景（宏观市场及微观市场背景）进行分析，了解在现时德阳房地产的市场机遇与条件，为德阳房地产项目发展定位提供充分的市场参考依据。

思路:

宏观到微观，从大到小逐个展开

德阳市社会经济及城市发展状况

德阳市房地产消费市场的弱势

德阳房地产项目发展的思路

现实消费群的调查

德阳市房地产状况

德阳房地产发展的定位参考

和谐的佳成观念

佳成能为德阳带来什么

佳成的项目发展顾问功能

一、德阳市社会经济及城市发展战略：

1、德阳概况：

西部明珠——德阳市是1983年经国务院批准成 立的地级市，现辖旌

阳区、广汉市、 什邡市、绵竹市、

中江县和罗江县 6个县（市、区），总人口380万。

德阳区位优势明显，基础设施完善。

地处 成都

平原腹地，是成（成都）-德（德阳） -绵

（绵阳）高新产业带的重要组成部分。

交通便利，德阳市位于成都平原东北部，地处东经103°45′～105°15′北纬30°31′～31°42′之间。

全市形状为西北～东南向菱形延伸，长约162公里，宽62公里，幅员面积5954平方公里。

东临遂宁市、南靠内江市和成都市、西近阿坝州、北临绵阳市。

区位优势突出。

德阳市区距成都40余公

里。

德阳凭借良好的区位优势和发展条件，形成了完善的基础条件，拥有独具特色的工业体系，是成都经济圈的重要的制造工业基地，在成都经济圈中具有特殊的地位。

宝成铁路、达成铁路、成绵高速公路贯穿全境，已建成以市区为中心，以县（市、区）高等级水泥路为骨架，市、县、乡公路纵横交错、四通八达的 环型公路网络。

全市等级公路比重、路面铺装率、好路率等各项指标均名列全省前茅，基本实现了管养公路标美化和乡乡镇镇通水泥路或油路化。

邮电通讯发展迅速，已建成移动通讯网、程控电话网、无线寻呼网、市话网和地球卫星站等现代通讯网络。

能源供应充足，变电总容量205万千伏安，年售电量26亿千瓦时。

境内天然气开发初具规模，年

供气量4亿立方米以上。

市区城市建设日新月异，建成区面积已达23平方公里，非农业人口25万，城市道路总长164公里，日供水能力20.6万吨，城市绿化覆盖率25.8％。

德阳正在构建新兴的生态园林城市

2、德阳经济产业、社会资源发展综述：

德阳是中国重大装备制造业基地和四川重要的食品、化工基地，也是四川重要的粮油、蔬菜、水果、蚕桑、家禽家畜生产基地。

什邡市、绵竹市、广汉市是全省“十强县”，中江县是全国农业“百强县”。

完善的基础设施，雄厚的工业基础，发达的县域经济使德阳成为西部极具发展活力的重要地区。

重大装备制造产业：

德阳有中国第二重型机械集团公司、东方电机股份有限公司、东方汽轮机厂等一大批大型骨干企业，成为中国最大的重型机械和动力设备制造基地之一。

四十多年来，生产的各类大型机电产品和机械设备占全国同类产品总量的50%以上，对国家建设和安全作出了巨大贡献。

先后为三峡工程、岭澳核电站、宝钢集团等加工生产大型工程设备，同时，产品出口多个国家。

二重集团于2002年10月20日成功浇注钢水量703吨的世界级“5米轧机架”，填补了中国钢铁工业和制造业又一空白；近期开发完成的TBM全断面掘进机是第一台国产机，其技术水平进入世界一流行列。

作为国家用高新技术改造和提升传统装备制造业试点城市，德阳加大资金投入和技改力度，在已掌握的部分世界科技发展最前沿技术的基础上，积极组织实施“产学研联合开发工程”。

加快了重大技术装备研究工作。

全市已有六户企业建立了省级企业技术中心。

从德阳南大门广汉到北大门罗江，沿108国道座落着百家新型产业和科技型企业，德阳重大装备制造产业带布局已基本完成，首批装备制造业重点实施项目52个，总投资额27.1亿元。

重大动力装备、重大冶金装备、石油成套设备、电工成套设备、现代化环保装备等九大产业链正在形成。

技术、设备、人才优势使德阳装备制造业在世界同行业中具有较强的竞争能力。

化学工业：

以金路集团、宏达集团、龙蟒集团等一批大型地方骨干企业为代表，大力发展磷化工、氯碱化工、精细化工和生物化工，年产值已达30多亿元，产品销往韩国、日本、澳大利亚、马来西亚等国。

食品工业：

以什邡烟厂、剑南春、华润蓝剑等骨干企业为代表的食品工业，实力雄厚。

全市有50多种食品被评为国优、部优、省优。

其中剑南春名列全国白酒“六朵金花”之一，作为白酒界唯一品牌入选“2002年中国十大公众喜爱商标”，享誉国内外。

德阳还是中国西部最大的啤酒生产基地。

华润啤酒更加牢固地占领了全国市场。

国宝、天下秀卷烟、德阳酱油、天府花生等都是国内外知名品牌和畅销产品。

电子信息：

以晟博科技、鸿润电子、汇川光通等为代表的“三资”企业已形成一定生产规模，市场前景广阔。

医药产业：

借助中药材资源丰富的优势，注入现代生产技术，扩大中药生产，德阳已成为国家中药现代化生产重要基地之一，丹参、白芍等一批药材在全国具有很高知名度。

香港新世界、深圳三九药业等知名企业已入驻德阳。

新型材料：

拥有华拓科技、四川川纤、振云塑胶、森普管材等一批骨干企业，是省政府确定的新型材料生产基地。

在纳米材料、功能材料、超硬材料、高分子材料方面有较强的开发生产能力。

服装工业：

作为西部重要的服装工业城，年生产加工能力超过4000万件（套）。

四川省十大服装名牌中德阳占有6席；四家企业列入全国服装“双百强”企业。

琪达、都通、洋洋、斯凯、德福等品牌受到消费者欢迎。

天然气开发：

优质浅层天然气探明储量1300多亿立方米，控制储量超过3000多亿立方米，开发前景十分广阔。

农业产业化：

德阳是国家级杂交稻制种基地，“双低”优质油菜制种基地，全国最大的植物组培基地。

现有“英豪科教”已建成亚洲最大连体温室花卉生产基地；广汉市被列为全国无公害蔬菜基地示范县，被农业部和外经贸部认定为“全国园艺产品出口示范区”；罗江县是著名的“金花梨”之乡；中江县是著名的中药材基地。

绿科高技术农业公司等6家企业被列为国家和省级农业产业化经营重点龙头企业。

4家企业的产品获得绿色食品认证。

目前已初步形成优质粮油、畜禽、蔬菜、水果、种子、蚕桑、花卉、苗木、中药材十大重点产业，带动基地面积30余万亩。

自然资源：

德阳自然条件优越，年平均日照量1000小时以上，年平均降雨量1000毫米，无霜期300天左右，土地肥沃，物产丰富。

已探明矿产30多种。

优质浅层天然气控制储量超过3000亿立方米；磷矿石储量在3亿吨以上，为全国七大磷矿基地之一，高纯度黄磷产品远销欧美等数十个国家；石灰石矿品质优良，储量50亿吨以上。

境内蕴藏着大量优质矿泉水。

人文资源：

德阳自唐朝置县，历史文化底蕴深厚。

三星堆古蜀文化遗址、东汉摩崖石刻、唐时宫廷贡品

“剑南烧春”、三国庞统祠、诸葛双忠祠、中国四大年画之一的绵竹年画、清朝才子李调元故里、

民间瑰宝仓山大乐、道教发源地紫岩山以及龙门山国家地质公园等都为德阳传统文化抹上了瑰丽的色彩。

发掘传统文化的经济效益明显；三星堆青铜工艺远销国内外，剑南烧春发展成为古今名酒剑南春，三国庞统祠、诸葛双忠祠成为重要旅游景点，绵竹年画品类向多元化发展，年画节也成为德阳独有的重要节日之一，调元故里、紫岩山、龙门山国家地质公园都吸引了大量国内外游客。

旅游资源：

三星堆古蜀文化遗址是四川地区迄今为止发现的范围最大、延缓时间最长、文化内涵最为丰富的古国、古城、古蜀文化遗址，正在申报世界文化遗产。

三星堆博物馆是国家首批AAAA级景区，珍藏了青铜人物雕像群、连座2.6米高大立人像、造型神奇的青铜纵目面具、近4米高的青铜神树和1.42米长的金手杖等一批世界文化珍贵文物。

作为四川省推出的自然（九寨沟）、生态（大熊猫）、人文（三星堆）三大旅游精品之一和成都——九寨沟——黄龙旅游环线上的重要景点，三星堆与德阳境内以“五绝四海”闻名的龙门山地质公园、三国旅游线、佛教旅游线——道构筑了开发前景广阔的旅游产业基础。

立体交通网：

全国第一个实现GBM网化工程达标的地级示范市。

距成都双流国际机场60余公里。

宝

（鸡）—成（都）铁路、达（州）—成（都）铁路、成（都）—绵（阳）高速公路、南（充）

—成（都）高速公路、108国道和境内四通八达的市县快速通道构成了德阳发达的铁路、公路、航空立体交通体系。

通讯设施：

全市拥有程控电话容量40万门，可视电话、数据通信、分组交换、互联网等业务发展迅速。

移动通讯工具人均拥有量位居西部第一。

能源供应：

变电容量320万千伏安，已形成以220千伏为骨干的供电网络，城市供电基本达到N-1准则，供电网络覆盖全市城乡，能提供充足的电能。

六县（市、区）均属都江堰灌区，供水充足，浅层优质天然气储量名列全国之首。

城市建设：

城市规划标准高，城市功能完善。

秀美的旌湖、典雅的文庙广场装点城市更加靓丽，一环路

建设工程速度加快，德什、德绵快速通道工程和德中公路改造工程全面提升德阳城市形象。

“一

中心三片区”组合城市圈规划将把德阳打造成为一座美丽的现代化工业山水园林城市。

技术创新体系：

拥有中国高新技术和专利技术产业化示范园区，中国二重、东方电机、东方汽轮机等企业正在筹建国家级技术开发中心，中国民航飞行学院、四川工程职业技术学院、四川建筑职业技术学院和成都理工大学德阳分校等高等院校为德阳发展提供了巨大的智力支持。

3、德阳城市发展战略：

●城市规划区范围和规划期限

城市规划区控制范围：

东至寿丰镇，南至八角井镇，西至天元乡，北至孝感镇。

城市规划区总面积397．64平方公里。

城市总体规划分为近期（2005年）、中期（2010）年，远期（2020年）和远景（2050年）四个阶段。

●城市发展目标

城市性质：

四川省重要的大城市之一，以重大技术装备制造业为基础，以电子信息、新型材料、精细化工等高新技术产业为主导的现代工业化的山水园林城市。

城区人口发展规模：

现状人口（包括常住人口和暂住人口）为32万人，2005年为40万人，

2010年为50万人，2020年为65万人。

城区用地发展规模：

现状为32平方公里，2005年38平方公里，2010年为48平方公里，

2020年为64平方公里。

●城镇体系规划

“一核三片”的规划设想：

在远期或远景将旌阳、广汉、什邡组成核心组合城区，形成组合城市圈，将外围绵竹、罗江、中江形成三个片区。

●城市用地结构与形态

随着用地扩展逐步形成内环、外环二环路网系统，总体用地布局形成“一主一副四分区”空间结构。

以市中心城区绵远河为界，其西为传统中心区所在，包含了行政中心、文化中心、商业中心等，即作为主中心区；其东为多年来发展的新区，现巳基本形成，规划包含有体育中心及商业中心、文化中心等，即为副中心区。

另外东、南、西、北分别构成寿丰休闲分区组团、八角井工业分区组团、天元工业分区组团及孝感科教分区组团四个分区。

●战略主题

以西部大开发为契机，以跨越式发展为主题，以经济结构调整为主线，以基础设施建设和生

态环境建设为基础，以观念创新、体制创新和技术创新为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，大力推进信息化、工业化、城市化和市场化进程，促进经济社会协调发展，把德阳市建成城乡一体化的新兴产业强市、山水园林城市。

德阳中心城市发展成为大城市，逐步建立起“中心城市--次中心城市--小城镇”的完整的城镇体系。

根据极核和点轴开发模式，加速德阳市城区的集聚，强化中心城区功能作用，从中等城市向大城市规模发展，形成全市首位中心城市。

南公园表现图：

岷江桥：

城市各区域发展战略

旌湖：

由一条绵远河由北向南流经城市中心围集而成，旌湖分上中下段，将德阳市划分为四个片区，中段为城市旧城中心地区，也既老城区，再向南北两端延伸，以高档住宅群为住，南边以珠江桥到嘉陵江大桥形成现在的旌南片区，北边以东桥以北形成黄河片区，湖如玉带将德阳东西两分，城东为开发区新城，也即旌东片区，大批厂房与住宅楼正比着长高。

（1）、黄河片区建设。

该片区地处城市东北角，建设用地面积近3平方公里，规划建设有黄河大桥头的市政黄河广场，现主次干道已初步形成，开始综合建设面积近1平方公里。

（2）、旌南片区建设。

该片区位于城市南侧主干道泰山南路，用地面积2.7平方公里，建设详规已开始实施。

文庙广场：

旌湖标准段：

旌湖两岸经市政标准化施工，建成以石板、花草、树木及艺术石雕外加音乐设施，形成城市景观休闲工程，与湖东北方向享誉全国的东方魂石刻艺术公园相互映忖，绘出一幅和谐人居画图

大城市的建设战略：

（1）、经济建设：

德阳市现有第二重型机械厂、东方电机厂、东方汽轮机厂以及东方锅炉厂（分部）等全国重点机械和发电设备制造企业，是国家现代制造业国产化装备基地；食品、化工业等也较发达。

这些产业是城市经济发展的支柱。

为了保障城市快速地建设发展，必须加大对其的支持力度，促进这些企业通过重组、技术更新、技术嫁接、合作等形式，把自身做强做大，把企业建设成名符其实的现代化企业；以重型装备制造业为龙头、带动和孵化一批技术含量高的电子工业、食品工业、精细化工等工业项目的发展。

这样既为加快城市化进程建设而快速增加的人口提供就业岗位，也

为三产业发展奠定良好的基础，从而达到以著名企业为城市扬名，以三产业方便生产生活，以优美的环境为为二、三产业创造更好条件的协调发展的现代化城市。

（2）、二○○五年形成的大城市骨架：

按照总体规划，德阳市区将形成一中心区、一副中心区、四片区。

二○○五年已完成的一环路的建设，将几个区域用一环路串联起来，将旌阳区的八角井镇、天元镇、孝感镇、孟家镇、寿丰镇，将广汉市的小区镇成为市区四片区的重要组成部份，这样城市人口、城市规划就按大城市的骨架构成。

按照同济大学总体规划，德阳城市作为市域内的中心城市，应该对市域内的各县（市、区）具有较强的辐射力和凝聚力。

我市县域经济较为发达，各县（市）城市（镇）发展较快，而中心城市的发展速度相应减慢，这样削弱了市域中心城市的主导地位和对各县（市）的辐射力、拉动力和凝聚力。

要以市区为中心，首先辐射广汉，力争2010年内把广汉、什邡，形成德阳中心城市的核心城区；将绵竹、罗江、中江形成三个片区，构筑我市“一核三片”的格局。

彩虹桥夜景：

（3）、经营城市：

建设大城市，就必然进行必要的、较大规模的城市基础设施和相应配套设施建设，而资金紧缺是最主要的问题，仅靠财政拨款支付是远远不够的，因此，德阳市政府首先建立完善城市各种资源的优化配置政策，使各种资源的配置在一定时期内达到较好的社会、经济、环境效益；其次是盘活城市最大宗国有资产——土地，利用高起点的规划，较完善的基础设施，较好的环境，提升土地价值，做到有价有市，以筹措资金支撑基础设施建设，第三探索经营城市中重要基础设施项目的招商引资新路子；再就是适度举债进行建设。

通过高起点的规划、精心组织建设，把德阳

城市建成为基础设施配套、环境优美的山水生态园林城市，使城市具有较鲜明的自身特点，城市才具有较大的吸引力和辐射力，才能逐步解决城市发展中的各种矛盾和问题。

（4）、高素质、高水平的班子：

为在城市规划、建设、管理工作中，科学决策、提高综合水平、开拓视野、加强交流、培养人才，德阳市政府首先在省内外、甚至国际上聘请一流的城市规划、设计、经营、管理专家组成顾问团，作为德阳城市决策的智慧库；其次充实市规划委员会，让更多的城市规划设计专家进入规委会，使其能够更好地宏观把握规划工作；第三把城市重要建立项目在实施前，充分征求社会各界的意见。

（5）、加快城市基础设施建设：

加快竣工一批在建城市重点项目，加快建设一批、储备一批重点项目，是建设大城市和促进经济发展和建设大城市的需要。

以城市建设带动投资、生产和消费，使城市建设成为市域经济发展的“火车头”。

德阳市委，市府对下列工作做了重点部署。

第一，加快竣工完成10万吨/日供水规模的西北自来水厂，10万吨/日规模的污水处理厂工程，300吨/日规模的垃圾处理场工程，泰山南路拓宽改造工程，文庙广场、旌湖沿岸景观改造示范段工程，一环路（青衣江路一期、嘉陵江路一期）部分区段工程。

第二，加快建设和储备一批重点项目。

继续一环路其他区段建设，一环路是北至青衣江路，南至嘉陵江路，东到龙泉山路，西达天元J3路的60平方公里范围的城市环形道路。

该道路宽为30米至90米，总长约29公里，为高标准的沥青混凝土城市道路。

一环线上将新建青衣江路、嘉陵江路，完善龙泉山路、J3路，新建跨绵远河的嘉陵江路大桥、青衣江路大桥等重点工程。

新建金沙江路延长段、沱江路、庐山路延长段，完善岷山路、天山路和庐山路，新建长江西路跨铁路大桥和长江路西延线（接至天元开发区）。

加快完成城市雨污分流工程，完成水、电、气、视、讯网全面入地下管线管沟工程，完成原有道路路面的沥青混凝土改造工程，完成旌湖沿岸改造工程5段，绵远街步行街建设，旧城尚余部分改造等工程。

逐步完成珠江路和庐山路交汇处广场、黄河路桥头广场、长江东路端头广场、华山路西区广场的建设。

逐步在市区繁忙地段建设三座人行立交桥（或地下人行通道）、即彩泉、东门口、五叉路口

立交桥。

第三以现有建成区为中心，加快城市副中心改造和建设。

六个副中心即：

天元片区、旌北片区、旌南片区、八角井片区、孝感片区、东河片区。

加快副中心基础设施建设和改造工作，加强副中心与中心城区的联系和副中心之间的联系（利用一环线），使副中心成为中心区的有机组成部份。

第四加快市域城际道路建设，近期主要建设德——绵、德——什快速通道。

（6）、城市生态环境建设，初步构建山水生态园林城市：

德阳市政俯充分发挥绿地、水面的生态环境效益，必须要善于建设、保护、利用和发展，要以保护水源和“点、线、面、体”建设生态绿地系统为重点。

先要防止环境污染，重点防止和大气污染，使路更净、天更蓝。

第二要建设好生态绿地系统。

抓好中小广场、单位和居住区“点”的绿化建设；搞好成绵高速路、宝成铁路城区段西侧，二重、东汽、东电等企业铁路专用线两侧的绿化景观设计和实施建设（包括旌湖沿岸、干道绿化）；尽快实施旌南北两端生态公园及中段的石刻公园、生态活水公

园以及河东的庐山公园“面”的建设；“体”是指整个东山风景林带建设，从南到北10余公里，已作出初步规划，要逐步积极实施。

德阳市城市绿化目标为：

建成区绿化覆盖率分别于近期（2001～2005年）、中期（2006

～2010年）、远期（2010～2020年）达到35%、40%、45%。

迎宾大道：

5、经济指标分析：

德阳建市20年主要经济指标：

1983

年

1985

年

1987

年

1990

年

1992

年

1995

年

1997

年

2000

年

2002

年

年均增长

（%）

国内生产总值

（亿元）

16.65

21.91

30.59

51.97

77.32

161.66

215.18

260.07

315.11

10.71

年末人口

（万人

335.7

）

339.0

347.5

357.6

361.6

368.1

372.1

379.3

380.1

0.66

农民人均纯收入（元

361

）

452

514

738

855

1491

2075

2413

2630

11.02

工业产品销售收入

（亿元）

6.70

14.08

25.50

43.85

69.61

131.44

154.31

173.25

228.82

20.42

工业利税总额

（亿元）

1.77

2.9

4.47

6.26

8.76

13.88

16.63

29.42

38.53

17.6

全社会固定资产投资

（亿元）

1.73

6.69

8.26

6.24

15.25

28.12

31.67

49.83

67.38

21.26

城乡居民储蓄存款余额（亿

元）

1.68

3.31

6.63

15.43

23.97

48.27

77.04

139.27

179.82

27.88

职工人均工资

（元）

762

1033

1346

2174

2724

5381

6472

9177

12358

15.79

²国内生产总值.人均国内生产总值：

2002年德阳市国民生产总值为315.11亿元，其中第一产业为69.2亿元，第二产业为137.8亿元，第三产业为108.1亿元，第一、二及三产业的增加值比重由1983年末的52:

33:

15转变为2002年

末的22:

44:

34。

人均国内生产总值以每年10.01%的速度递增。

²德阳市历年财政总收入

做为工业城市定位的德阳2002年的财政总收入相比2000年增长了8.37亿元,并以每年

16.54%的年速度增长。

２００４年，全市实现地方财政收入１７．７亿元，增长１２．１％，其中：

一般预算收入实现１４．６４亿元，同口径增长１４．０７％；完成财政支出３４．７７亿元，同比增长２０．６２％，其中：

一般预算支出３１．９０亿元，同比增长１７．３５％。

年末，全社会各项存款余额为４２３．１亿元，比年初增长２５．９％；全社会各项贷款余额为２３８．６亿元，比年初增长４．３％。

全年实际引进内资４１．２亿元，同比增长

４７．２％，实际到位外资４６４１万美元，同比增长１４．１％；全市完成进出口总额３．６亿美元，同比增长６８．２％，其中出口１．６亿美元，同比增长４２．３％

²社会消费品零售总额

德阳作为成-德-绵经济带。

2002年社会消费品零售总额达到96.79亿元，年均增长率15.44%。

本节小析：

宏观上看，德阳在46个西部主要城市中，国内生产总值（绝对值）排名第十二位。

四川的经济总量在西部10省区市中占了13%，而德阳市在全省经济总量中又占了16%，全市的GDP分

别比青海和宁夏两个省区还要高。

说明德阳是西部重要城市，在整个西部大开发中占有一席之地。

中观上看，德阳在四川全省21个地、市、州中，国民生产总值（绝对值）位于第三位，仅次于成都和绵阳；农业总产值居第四位；工业总产值居第三位；邮电业务总量居第二位。

在中观层面，包括德阳与成都的关系。

德阳位于成都1小时交通圈上，具备成为成都“后花园”的优