XX单位5万吨农副产品加工冷链物流建设项目可研报告.docx
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XX单位5万吨农副产品加工冷链物流建设项目可研报告
XX单位5万吨农副产品加工冷链物流中心建设项目
可行性研究报告目录
第一章总论
1.1项目名称
XX有限公司5万吨农副产品加工冷链物流中心建设项目
1.2项目建设单位
本项目由XX有限公司承办建设，项目建设单位基本情况如下：
单位名称：
XX有限公司
住所：
XX市XX区XX镇XX村14组
法定代表人：
XX
注册资本：
200万元
公司类型：
有限公司
经营范围：
农副产品、石化产品、五金、建材销售，煤炭销售。
1.3报告编制依据
1、《国务院关于印发现代物流业调整和振兴规划的通知》（国发〔2009〕8号）；
2、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发[2005]19号）
3、财政部《新农村现代流通服务网络工程专项资金管理暂行办法》（财建[2007]821号）
4、《XX省现代物流业发展“十二五”规划》；
5、《XX省物流业调整和振兴实施方案》（2009-2011）；
6、《XX省“十二五”时期现代物流业发展战略专题研究报告》
7、《XX省新农村现代流通服务网络工程专项资金暂行管理办法》（鄂财商发[2008]56号）
8、《产业结构调整指导目录（2011年本）》（中华人民共和国国家发展和改革委员会2011第9号令）
9、《XX市“十二五”现代物流业发展规划》
10、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（发改投资[2006]1325号）；
11、项目调研收集的有关资料；
1.4报告研究内容
本报告的宗旨是分析、论证XX农副产品加工冷链物流中心建设项目的可行性，具体内容包括项目建设的背景及重要意义、需求分析、建设地址和建设条件、功能设计、建设方案、土地利用与节能节水、环境保护、项目涉及的职业安全卫生消防、组织机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价等内容。
1.5项目概况
1.5.1建设地点
本项目建设地址位于XX市XX区XX镇XX村14组，位于XX东侧，项目区交通十分便利。
1.5.2建设内容及规模
本项目建设总用地面积200.00亩（约133,400.00平方米），总建筑面积134093.00平方米。
项目主要建设内容及规模如下：
1、土建工程
项目总建筑面积134093.00平方米。
其中：
交易综合楼8000平方米；
仓库25000平方米；
交易行、交易大棚、批发档口30000平方米；
配送中心1000平方米；
恒温库12593平方米；
食堂及其他辅助用房2000平方米；
原材料仓库15000平方米；
职工住宅楼5000平方米；
成品仓库7000平方米；
加工车间24000平方米；
速冻库1500平方米；
职工住宅楼3000平方米。
2、公用工程
公用工程建设主要包括绿化、给排水工程、供电工程及供热工程。
3、总体工程
场区总体工程建设，场区地坪（停车场）面积11800平方米，围墙2,000.00平方米，场区绿化面积26500.00平方米。
4、设备工程
农副产品加工生产线、物流信息交流平台、物流配送及辅助设备购置。
1.5.3投资估算及资金来源
本项目总投资为40273.80万元，其中土建工程投资22523.18万元（含土地购置2334万元），设备和仪器购置及安装费15978.62万元，其他费用868.00万元，预备费904.00万元，铺底流动资金1000.00万元。
资金来源为：
建设单位自筹30273.80万元，占总投资的75.17%；银行贷款万元，占总投资的24.83%。
1.5.4主要评价指标
经计算，本项目各项财务评价指标较好。
本项目正常运营后，年平均营业收入58335.96万元，年平均总成本费用为44462.66万元，年平均缴纳增值税、营业税3062.86万元，年平均营业税金及附加364.62万元，年平均利润总额为13508.68万元，年平均上缴所得税为3377.17万元，年平均净利润为10131.51万元。
项目总投资收益率为23.75%；全部投资财务内部收益率29.92%（所得税后），高于本项目设定的基准值；全部投资财务净现值为41246.76万元（所得税后），均大于零；全部投资投资回收期（pt）为3.80年（所得税后）。
生存能力分析显示本项目不会依赖短期融资来维持运营，财务生存能力尚可。
敏感性分析和不确定性分析，都显示本项目有一定的抗风险能力，财务分析可行。
综上所述，本项目经济可行。
1.6研究结论及建议
1.6.1主要结论
XX农副产品加工冷链物流中心建设项目符合中央和省、市政府物流产业政策和行业发展规划的要求，有利于农业产业结构调整，有利于实现农业增效和农民增收。
项目建设方案合理，进度计划的安排比较适宜，财务评价显示本项目具有良好的经济效益和较强的抗风险能力，从财务评价角度分析经济可行。
本项目拟采用现行的成熟的农副产品加工技术，有效确保产品品质和提升生产效率，减少产品的库存，合理利用生产空间，降低库存量，提高场地利用率和生产效率；及时发现生产中的各种问题，进行改善，以达到保障产品品质，减少损失和降低产品成本的目的。
园区规划充分考虑了物流的便利性及运作效率，整体运作将实现“专业、高效”的规划目标。
本项目是一个规模大、档次高、交易量大、服务功能强、服务范围广的大型批发市场，包括交易服务大楼、交易场、交易大棚、恒温库、加工车间、信息网络系统等，配备供电、供水、排水、大型显示屏、消防等系统，其中交易服务大厦内设有交易大厅、动植物检疫检测中心、配送中心、电子结算中心及农产品信息中心等；满足粮油、瓜果、蔬菜、副食、干鲜调料、海鲜水产、兽药饲料、肉禽蛋、农资、日杂，种子、各地果蔬等的交易。
本项目还配套设有工商、税务、金融、保安、餐饮、旅业、停车场等服务机构，可适应现代工农业产品交易业务活动的需要；批发市场建成后可入驻商户千多户，商品交易幅射整个XX中部，加工配送覆盖整个XX市周边，使100万市民直接受益。
冷链物流产业对推动我国经济与社会协调发展发挥着重要作用，冷链物流配送系统形成的话，必将带动一些相应产业，像速冻产业和蔬菜产业提高到一个新水平。
有效缩短与居民消费需求之间的差距，扩大农产品出口量。
项目实施既可有效满足市场对各类果蔬产品的需求，又能够辐射带动当地发展果蔬种植业，有利于新农村建设和发展。
对农民增收很有利，还可增加出口创汇，促进了当地经济发展。
另外，项目生产周期短，经济效益显著，还可带动相关行业的发展，如服务业、运输业、包装业等。
因此，该项目的建设是非常必要的，不仅可以促进果蔬增值、实现农业增效、农民增收，同时还可以增加国家税收。
项目建设和经营无任何污染，符合绿色环保要求，即经济、社会、生态三大效益十分显著。
综上所述，本可行性研究报告认为项目的建设条件具备、技术成熟先进、具有良好的社会效益，与传统的交易批发市场相比，本批发市场配备先进的电子交易、结帐系统，使交易更快捷、安全；汇集大量、及时的交易信息及行情反馈系统，采用优越的竞价拍卖方式，使交易更合理；完善的农药残余检测手段，保证产品的安全；快捷的配送服务，统一、具有品牌效应的包装风格，高素质的人才资源，保证交易服务周到、快捷、独特；采用保鲜、冷藏技术保证了产品质量；良好的服务态度与安全保卫工作，使交易在舒适安全的环境下进行等等优点，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所，且具有理货、储藏、加工、运输、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。
本项目产品的生产全部采用国内外先进的新技术、新工艺。
同时，公司拥有一大批高中级管理及科技人才。
有能力与实力搞好一期批发市场的建设与经营，建议各级主管部门及有关各方给予支持协作，促使项目顺利实施。
因此，本项目是可行的。
1.6.2建议
建议项目建设单位抓紧办理选址征地、环境影响评价等各项前期工作报批手续，尽快落实项目建设资金的筹措，确保项目按计划实施并顺利完成建设任务，尽早投入运营发挥效益。
主要问题是新产品市场开拓力度不够可能造成订单（农业资料）不足，对产能的利用造成一定的影响，总体看项目是可行的。
建议加强质量管理并开拓新的销售市场。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设的背景
我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在一些突出问题。
一是全社会物流运行效率偏低，社会物流总费用与GDP的比率高出发达国家1倍左右；二是社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在，“大而全”、“小而全”的企业物流运作模式还相当普遍；三是物流基础设施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，物流园区、物流技术装备等能力有待加强；四是地方封锁和行业垄断对资源整合和一体化运作形成障碍，物流市场还不够规范；五是物流技术、人才培养和物流标准还不能完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高。
特别是我国农产品生产流通中的发育还很不成熟，主要问题一直是小生产与大市场的矛盾，表现为农产品的市场销售体系落后、市场软硬件建设不足和贮运加工系统的不完善。
据统计，目前作为我国农业生产主体的农户数量大约为2.4亿户，而平均每户拥有的耕地只有7亩左右。
生产经营规模过小，导致农户为市场提供的农副产品过于分散，商品率不高，如粮食的商品率只有30％左右。
流通不畅和市场缺位就会使产品向商品的跨越出现障碍，要么无法实现生产的价值，要么价不符值，农业增产却难以增收，其直接后果就是市场得不到均衡供给的农产品，同时容易放大农产品市场的波动，增加了生产的盲目性。
过大的市场波动不仅损害农民的利益，也损害消费者的利益。
而这种一家一户小规模分散生产的格局在相当长的时期内都不会有根本性的改变。
这不仅关系到农民的增收问题，也直接影响到我国农业市场化和现代化的进程。
脱水蔬菜是经过人工加热脱去蔬菜中大部分水分后而制成的一种干菜。
食用时不单味美、色鲜，而且能保持原有的营养价值。
再加上它比鲜菜体积小、重量轻、入水便会复原、运输食用方便等，而倍受人们的青睐。
脱水蔬菜一直是西方国家快餐食品中的重要辅料，国际市场上行情看好，年贸易额超过5亿美元，并以每年3.5%的速度递增。
随着经济的发展，生活水平的提高，生活节奏的加快，方便食品越来越受欢迎，而作为方便食品配套的脱水蔬菜、脱水水果、脱水肉的需求，尤其是对优质脱水制品的需求越来越大。
另外，糕点、糖果等食品对优质脱水果蔬的需求也在日益增加。
调查显示，目前脱水蔬菜在国内外市场的需求缺口都比较大。
虽然我国脱水蔬菜出口量与出口额近几年一直保持高增长势头，但从整体水平看，我国脱水蔬菜产业整体实力还比较薄弱。
所以说重点发展技术含量高的低温脱水蔬菜、冷冻或速冻菜及蔬菜罐头等系列产品，是今后蔬菜加工企业必然选择，以进一步提升脱水蔬菜质量档次和国际市场竞争力。
建设类似的项目，兴办仓储设施和农产品加工企业、购置农产品运销设备，组建大型农产品交易、仓储、运输、期货交易标准化基地和农副产品物流配送机制。
使其成为沟通分散农户与市场的桥梁，成为连接周围地区的流通枢纽。
让市场这支“看不见的手”，起到优化资源配置、调节国民经济发展的重要作用。
2.1.1国家产业政策鼓励发展农副产品加工冷链物流项目
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：
要加快发展现代农业，加快转变农业发展方式，提高农业综合生产能力、抗风险能力和市场竞争能力。
推进农业产业化经营，扶持壮大农产品加工业和流通业，促进农业生产经营专业化、标准化、规模化、集约化。
健全农业社会化服务体系，积极发展农产品流通服务，加快建设流通成本低、运行效率高的农产品营销网络。
《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》指出：
农产品储藏、保鲜、加工及综合利用属国家重点鼓励发展的产业。
根据国务院审议通过的《物流业调整和振兴规划》的具体要求，在农村广泛应用现代物流管理技术，发展农产品从产地到销地的直销和配送，以及农资和农村日用消费品的统一配送。
加强城乡统筹，推进农村物流工程。
进一步加强农副产品批发市场建设，完善鲜活农产品储藏、加工、运输和配送等冷链物流设施，提高鲜活农产品冷藏运输比例，支持发展农资和农村消费品物流配送中心。
国家发展和改革委员会于2011年3月27日发布了《产业结构调整指导目录（2011年本）》，目录分三大类——鼓励类、限制类和淘汰类。
在鼓励类第一类第32条——“农林牧渔产品储运、保鲜、加工与综合利用”、第二十九类行业——现代物流业中第2条中指出：
“农产品物流配送（含冷链）设施建设，食品物流质量安全控制技术服务”、第6条中指出”第三方物流服务设施建设”为鼓励类行业，其内涵明确了冷链仓储物流业建设属于鼓励类行业。
由此可见，国家在当前和中长期内都十分重视农产品加工冷和现代物流业的发展，鼓励发展农产品加工冷链物流，以及现代物流仓储服务。
2.1.2XX省、XX市产业政策鼓励发展现代物流业
《XX省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》明确要求，要“突破性发展生产性服务业”，要“围绕将XX建成中部乃至全国重要现代物流基地的战略目标，建设武汉城市圈物流圈、鄂西物流圈和长江物流带，强化生产物流，延伸商贸物流，积极发展冷链物流，加快发展第三方综合物流”。
“围绕优势农产品生产加工，加快发展大宗商品和农村物流，完善粮食等重要农产品储备；围绕完善城市功能，促进城市配送物流发展。
”“加快物流公共信息平台建设。
探索利用物联网技术对物流环节进行全流程管理的模式。
积极培育物流人才。
推进物流标准化建设。
”
《XX市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》指出：
“把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的重点任务，突破性发展文化旅游业和现代物流业。
充分利用区位和交通优势，以信息化为基础，把XX建设成为以化工、食品、机电、建材、轻纺等产业物流为主的中部地区生产性现代物流基地。
构建化工、食品、机电、建材、轻纺等五大供应链，加快物流资源整合，重点建立现代物流中心或配送中心，发展现代物流企业。
构筑以XX高速XX段、XX高速XX段、XX铁路、XX铁路XX段等为基础的南北物流通道，以XX高速XX段、XX铁路等为基础的东西物流通道，以XX航道、XX航道、XX核心港区为核心的水运通道，以XX机场为中心的航空货运通道，实现铁路、公路、水路、空运与产业园区的无缝衔接。
支持和鼓励社会资本投资物流业。
”
综上所述，各级政府支持现代物流业的发展，鼓励进行仓储物流项目建设。
2.1.3XX省物流产业环境和发展现状为项目建设奠定了基础
近年来，XX省物流业呈现出如下的特点：
1、物流业规模迅速扩大
“十一五”期间，XX省社会物流总额和物流业增加值保持平稳较快增长。
2006年至2009年，社会物流总额从17586亿元增加到27309亿元，物流业增加值从542亿元增加到903亿元，占全省GDP的比重保持在7%左右。
物流货运量持续扩大，2006年至2009年，货物运输量从5.29亿吨增加到8.27亿吨，年平均递增16.1%，货物运输周转量从1730.22亿吨公里增加到2808.46亿吨公里，年平均递增17.5%，物流产业初具规模。
2、物流发展水平显著提高
传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；一批新兴的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业集群。
全社会物流总费用与GDP的比率，2009年物流总费用占生产总值的比例约为17.7%，比2006年下降0.5个百分点，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。
3、物流基础设施条件逐步完善
交通基础设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。
经过多年建设，我省交通条件大为改善，运输紧张状况明显缓解，各种运输方式协调发展，运输能力持续扩张，运输质量显著提高，综合交通运输体系基本形成。
截止2009年底，全省综合交通网络的构成为：
铁路营业里程3025公里，公路营业里程197196公里，通航里程8542公里，港口吞吐能力及集装箱吞吐能力分别达到2.1亿吨和100万标准箱，机场4个。
仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性和专业性的物流中心正在形成，物流技术设备更新换代加快，物流信息化建设有了突破性进展。
4、物流业发展环境明显好转
各级政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。
物流统计核算、人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。
综上所述，近年来，XX省物流业发展速度明显加快，总体规模快速扩张，服务水平显著提高，发展环境和条件不断改善，为物流产业乃至本项目的建设发展奠定了良好的基础。
2.2项目建设的必要性
2.2.1是促进XX市经济融入全球化进程的需要
随着经济全球化的发展和我国融入世界经济的步伐加快，全球采购、全球生产和全球销售的发展模式，要求我市认真谋划和加快发展现代物流业，优化资源配置，降低企业物流成本，增强竞争力。
项目的建设，将适应国际产业分工的变化，使我们认真谋划和加快发展现代物流业，完善物流服务体系，有助于抓住国际产业、沿海产业向中西部转移的机遇，促进我市制造业和高技术产业的发展。
随着全球服务贸易的迅猛发展，逐步将公司培育成国内一流现代物流服务企业，提高物流服务能力，应对日益激烈的全球物流企业竞争。
2.2.2是XX市转变经济发展方式和调整产业结构的需要
XX市在2012年实现地区生产总值1085亿元，增长12.2%；规模工业增加值586亿元；全社会固定资产投资798亿元；社会消费品零售总额345亿元；完成财政总收入107亿元。
2011年XX市城镇居民人均可支配收入17500元，增长13%；农民人均纯收入9402元，增长14%。
这标志我市进入工业化中期的初始阶段，我们走到了新一轮历史发展的机遇的关口，同时也面临更加复杂的矛盾和困难。
发达国家产业演进的经验表明，随着工业化的逐步完成，三次产业结构将由工业化中期的“二三一”转变为“三二一”模式，比如美国服务业比重就高达70%以上。
2011年我市三次产业比为“17.7：
52.4：
29.9”，这是和我市处于工业化中期阶段相一致的。
随着工业化进程加快，我市三次产业结构必将向“三二一”转变，因此发展服务业是大势所趋。
作为服务业骨干产业的物流业在自身发展的同时，成为推动服务业发展的重要力量，必将提高服务业在全市经济发展中的比重，符合我市产业结构调整和转变经济发展方式的方向。
2.2.3是融合全省“XXXX”战略促进区域经济发展的需要
根据XX省委、省政府提出的以XX经济带为主轴，XX城市圈和XX生态文化旅游圈为两轮的“XXXX”战略部署，必然要求区域物流的协调配套。
根据XX省区域发展战略的新要求，其经济规模将进一步扩大，居民消费水平将进一步提高，货物运输量、社会商品零售额、对外贸易额等将大幅度增长，农产品、工业品、能源、原材料和进出口商品的流通规模将显著增加，对全社会物流服务能力和物流效率提出了更高的要求。
物流业作为与其他产业联动发展的生产性服务业，其快速发展将极大促进其他产业的发展。
发展现代物流业，使物流服务功能与区域经济发展紧密结合，必将促进区域分工与协作，推动区域经济协调发展，有利于形成“XXXX”协调发展的新格局。
物流业替代房地产业和能源业，成为第十大振兴规划产业。
被喻为国民经济的“血液”，是连接实体经济与市场的桥梁纽带。
物流业是一个新兴的，而且是生产性的服务业，涉及国民经济的各个方面，是中国经济发展的一个重要支撑。
中国物流业的增加值占整个服务业的增加值约为17％，也就是说物流业增长6个百分点左右，就可以拉动服务业提高1个百分点。
据相关数据统计，2008年我国社会物流总额达89.9万亿元，同比增长18.1%；物流业增加值约1.94万亿元，同比增长14.6%；社会物流总费用约为5.21万亿元，同比增长14.7%。
目前，我国物流业占GDP的比重已达6.6%。
有专家认为，物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广、吸纳就业人数多、拉动消费作用大。
在XX地区建立一个有影响力的、综合的、能够提供多项物流服务的物流中心来说，是非常必要的，不仅有利于XX地区物流产业的发展及物流体系的完善，促进XX地区经济的发展，而且也有利于未来农资企业的发展。
本项目建设XX农副产品加工冷链物流中心，将有利于推动XX地区物流产业的发展，促进物流产业做大、做强。
随着项目的实施运营将带动项目区域运输业、仓储业、农业、制造业等多个行业的发展，促进国民经济发展，为区域经济发展做出贡献。
2.2.4项目建设是服务城乡社会一体化，支持县域居民生产消费升级的需要
项目的建设，将使“农业、农村、农民”三者有机统一，农民生产的大宗农副产品可及时进入消费品市场进行销售，农村所需的日用消费品又可通过市场进行及时补充，将有利农业增效、农村发展和农民增收。
促进农村商品流通市场建设，所以对该项目进行建设十分必要。
城乡发展前景广阔，着力推动城乡融合、促进城乡繁荣，形成“体制统一、规划统筹、资源共享、发展互动、利益共得”的城乡一体化发展新格局，推进城乡一体化的体制机制进一步完善，城乡收入差距进一步缩小，加强城镇基础设施建设，力争成为全国统筹推进城乡一体化发展的样板。
随着农村生产生活环境进一步改善，农民收入水平的不断的提高，消费需求的不断增强，必须建设一个现代化的流通市场来满足这一需求。
第三章市场分析及经营策略
3.1物流（仓储）业现状及发展趋势
3.1.1我国物流（仓储）业发展现状
冷链物流业是物流业的重要组成部分，进入21世纪以来，我国物流（仓储）业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，为进一步加快发展奠定了坚实基础。
冷链（coldchain）是指易腐食品从产地收购或捕捞之后，在产品加工、贮藏、运输、分销和零售、直到消费者手中，其各个环节始终处于产品所必需的低温环境下，以保证食品质量安全，减少损耗，防止污染的特殊供应链系统。
2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍，年均增长23%；物流业实现增加值2.0万亿元，比2000年增长1.9倍，年均增长14%。
2008年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。
2009年仓储业的主要指标走了一个U形线路，年初下滑，年中回升，年底基本恢复到金融危机爆发前的水平。
主要得益于中央刺激经济的政策和企业的努力。
2、物流（仓储）业发展水平显著提高
一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业群体。
全社会物流总费用与GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2008年的21.4%，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。
3、物流（仓储）基础设施条件逐步完善
交通设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。
截至2008年底，全国铁路营业里程8.0万公里，高速公路通车里程6.03万公里，港口泊位3.64万个，其中沿海万吨级以上泊位1167个，拥有民用机场160个。
物流园区建设开始起步，仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性物流中心正在形成。
物流技术设备加快更新换代，物流信息化建设有了突破性进展。
4、物流（仓储）业发展环境明显好转
《国家“十一五”规划纲要》明确提出“大力发展现代物流业”，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。
物流统计核算和标准化工作，以及人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。
3.1.2我国第三方物流的现状及发展趋势
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