养生养老生态农业种植观光体验园可行性研究报告.docx
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养生养老生态农业种植观光体验园可行性研究报告
养生养老生态农业种植观光体验园
项目建议报告书
第一章总论1
1.1项目名称及承办单位1
1.2研究工作的依据与范围1
1.3编制原则3
1.4推荐方案4
1.5主要技术经济指标10
1.6可行性研究结论11
2.2建设的必要性26
第3章市场分析和需求预测30
3.1人口老龄化市场及需求分析30
3.2休闲农业市场分析31
3.3休闲农业发展中存在的问题40
3.4发展休闲农业对策42
3.5休闲农业需求预测分析43
第四章建设条件与场址选择48
4.1建设条件48
4.2场址概述56
第五章工程建设方案58
5.1工程组成58
5.2建设方案设计61
5.3土建方案62
第六章总图与公用工程【略】70
6.1总图70
6.2公用工程71
第七章节能与资源综合利用【略】78
7.1用能标准和节能规范78
7.2节能措施78
7.3节能管理79
7.4节水措施80
7.5资源综合利用81
第八章环境保护【略】82
8.1建设地点环境现状82
8.2环境保护执行标准82
8.3主要污染源及污染物82
8.4污染综合治理方案84
8.5场区绿化87
8.6环境影响评价87
第九章职业安全卫生【略】88
9.1设计依据88
9.2劳动安全88
9.3环境卫生89
第十章项目实施进度安排【略】90
10.1建设工期90
10.2建设进度计划90
10.3项目实施进度表92
第十一章组织机构与人力资源【略】93
11.1企业组织机构93
11.2劳动定员93
11.3人员培训94
11.4员工来源94
第十二章招标方案【略】95
12.1概述95
12.2招标组织形式95
12.3招标方式95
12.4招标基本情况表96
第十三章投资估算与资金筹措【略】97
13.1投资估算97
13.2资金筹措99
第十四章财务评价【略】100
14.1财务评价依据及范围100
14.2财务效益分析103
14.3不确定性分析104
14.4财务评价结论106
第十五章结论107
15.1结论107
15.2建议107
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
********养生养老生态农业种植观光体验园
1.1.2项目性质
新建
1.1.3项目建设单位
*********有限公司
1.1.4项目建设地点
*********
1.1.5项目建设期限
*********。
1.2研究工作的依据与范围
1.2.1研究工作的依据
（1）《我国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（2）《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》国发〔2013〕35号；
（3）《中国老龄事业发展十二五规划》；
（4）《全国农业和农村经济发展第十二个五年规划》；
（5）中共中央、国务院印发《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》（2014年中央一号文件）；
（6）《全国现代农业发展规划2011-2015年》；
（7）《全国休闲农业“十二五”规划》；
（8）农业部办公厅《关于加快发展都市现代农业的意见》；
（9）《国民旅游休闲纲要（2013-2020年）》；
（10）《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（11）江苏省人民政府关于《加快推进养老服务体系建设的决定》；
（12）《江苏省老龄事业发展“十二五”规划》；
（13）《江苏省社会养老服务体系建设规划（2011～2015年）》；
（14）《江苏省城乡养老服务体系建设实施方案（2013-2015年）》；
（15）《产业结构调整指导目录》（2011年本）及（2013修改版）；
（16）《中华人民共和国节约能源法》
（17）国务院第253号令《建设项目环境保护管理条例》（1998年11月29日）；
（18）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（19）项目建设单位提供的有关技术资料、项目方案及基础材料。
1.2.2项目研究工作的范围
根据项目建议报告书规定的内容要求，对“养生养老生态农业种植观光体验园”建设必要性和可行性进行分析，对项目建设背景、资源条件、项目定位进行分析和描述；简述项目建设内容、建设方案；并对项目建设的基础设施条件及环境保护、安全卫生、消防、节能等做论述；在此基础上进行总投资估算与经济评价，对财务效益及项目风险进行可行性研究论证，并提出建议。
1.3编制原则
1.3.1保护原则：
坚持开发与资源、环境保护相结合，以保护为前提，突出“保护自然资源，永续利用”的方针，有利于环境质量的提高，确保开发，利用和保护协调—致。
1.3.2基本原则：
坚持家庭承包经营制度，充分尊重农民的土地承包经营权，引导发展适度规模经营。
1.3.3特色原则：
养生养老与生态农业结合，要依靠种植特色花木、高效化、标准化，培育核心竞争力；注重项目设置的生态性、知识性、参与性和共享性。
1.3.4多元原则：
只有充分把握市场规律、了解市场消费特征和趋势，进行产品设计和相关产业链的配套规划，才能保证建设成果的科学性、前瞻性和可操作性。
1.3.4协调原则：
坚持城镇化、生态农业和休闲养生养老三大效益的统一；项目应与大环境和谐统一，与环境容量相适应，充分体现经济发展和科技进步与资源综合利用相协调。
1.3.5按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。
1.3.6节能、消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。
1.3.7其它规定及客户要求。
1.4推荐方案
1.4.1项目提出理由
近年来，我国养老服务业快速发展，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄事业发展取得显著成就。
但总体上看，养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。
当前，我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2015年底我国60周岁以上老年人口已达2.13亿，2020年将达到2.83亿，2025年将突破3亿。
积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业，不断满足老年人持续增长的养老服务需求，是全面建成小康社会的一项紧迫任务，有利于保障老年人权益，共享改革发展成果，有利于拉动消费、扩大就业，有利于保障和改善民生，促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展。
城市化进程的加速，呼唤起城镇对其特有资源和优美环境开发及保护的意识。
随着社会的发展，工业化、现代化与高科技带来的浪潮冲击，城市里的人们对物质化生活的激情已经逐渐减退，开始厌倦城市生活的物欲横流与浮躁纷乱，渴望寻回已经丢失了的那些人性中最璞真、最纯粹的东西：
宁静和从容的心态、和睦向善的人际关系、“东篱采菊、南山种豆”的生活方式，乡村的农事劳动、和谐氛围、质朴人情都重新进入人们的视线，引发了城市居民对乡村地区自然景观和人文景观的向往与追求。
随着国民经济发展、居民收入提高，城乡居民对休闲消费需求高涨，紧密连结农业、农产品加工业、服务业的新型农业产业形态和新型消费业态的休闲及生态农业已进入快速发展的新阶段。
休闲农业与乡村旅游的发展拓展了农业功能，提高了农业综合效益，正成为繁荣农业农村经济，促进农民就业增收，拉动国内消费和推动城乡经济社会一体化发展的重要途径。
一个心灵放松“阡陌交通”的农旅乌托邦，一个“悠然自得、众鸟云集、阡陌交通、木屋群居”的生态氧吧世外桃源地，一片安闲舒适的养生乐土，构筑着项目美丽的画卷。
健康的、绿色的、多彩的休闲农业观光体验园，塑造着世外桃源般休闲之旅。
1.4.2建设规模
*********
1.4.3建设内容
*********
1.4.4建设目标
以市场需求为导向，紧密结合“生态农业种植”主题，依托“养生养老”的创新理念；将种植农业景观与养生养老别院联系起来；打造集生态种植、休闲旅游、生态养老、温泉养生为一体国内示范养老标杆地。
1.4.5总投资及资金筹措
*******
1.4.6财务和经济评论【略】
项目建成并达产后：
总收入：
年营业收入万元。
总成本费用：
年平均万元。
年利润：
年均利润总额万元。
财务净现值：
税前万元；
税后万元。
全部税后投资回收期：
年（含建设期）;
总投资收益率：
%；
财务内部收益率：
税前%，税后%。
1.5主要技术经济指标
主要技术经济指标详见下表1-1。
表1-1主要技术经济指标
序号
科目
单位
指标
备注
1
项目总投资
万元
1.1
建设投资
万元
1.2
建设期利息
万元
1.3
流动资金
万元
2
年均营业收入
万元
3
年均总成本
万元
3.1
年均固定成本
万元
3.2
年均可变成本
万元
4
年均经营成本
万元
5
年均利税总额
万元
5.1
年均营业税金及附加
万元
5.2
年均利润总额
万元
5.3
年均增值税
万元
6
财务内部收益率
%
7
财务净现值
万元
8
税后投资回收期
年
9
财务内部收益率
%
10
财务净现值
万元
11
总投资收益率
%
12
投资利税率
%
13
项目资本金净利润率
%
14
盈亏平衡点
%
1.6研究结论
1.6.1结论
（1）项目建设将充分发挥政府主导作用，以企业投资、政府监管、社会力量积极参与，使项目真正实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所乐、老有所为”，不断推动社会养老服务事业发展。
（2）本项目符合国家、省、市、区促进农业产业发展政策；符合国家发改委产业结构调整指导目录（2011年本）“鼓励类：
一、农林业、2、农产品基地建设；3、蔬菜、瓜果、花卉设施栽培（含无土栽培）先进技术开发与应用；4、优质、高产、高效标准化栽培技术开发与应用；三十四、旅游业2、乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务”等范畴。
1.6.2建议
建议政府在政策上给予大力扶持，使项目能够快速发展，发挥效用，成为带动周边百姓致富的好项目。
本项目社会效益好、投资强度大，在规划上应着重于多功能的规整，注重对水集约循环的利用；运营中对策划、营销的水平要求高，建议引进高层次技术和管理人才，考察和学习交流国内同类项目。
第二章项目建设背景与必要性
2.1项目建设背景
2.1.1产业背景
当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。
但随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将把更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆孤独感，也是如今很多年轻人颇费心思的问题。
社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和和谐社会发展均具有重要的意义。
（1）休闲农业发展既是农业企业的动力也是使命。
十八大报告将“大力推进生态文明建设”独立成章、集中论述，足见生态文明之于中国未来发展的重要意义。
报告明确指出：
“建设生态文明，是关系人民福祉、关乎民族未来的长远大计。
”要求把生态文明建设放在突出地位，融入经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程。
农业生产作为人类改造自然最基础的活动，与生态建设紧密相连、息息相关，发展现代农业必须注重生态文明建设，为建设美丽中国，实现中华民族永续发展做出应有贡献。
从目标来看，休闲农业是低投入、高产出，能持久地大幅度提高农业资源利用率；从技术上看，能合理组织生产结构，实行多业配合，维护生态平衡的良性循环，使资源永续利用；从经济上看，休闲农业又是技术和资金密集的体系，必须依靠良好的生态环境，才能达到高产、优质、高效、低耗的目的。
农民是建设休闲农业的主体，也是建设生态文明的主体。
只有培养造就千千万万高素质的新型农民，才能让农民共享使用现代物质条件装备、广泛运用农业科技成果，具备提升产业需要的能力，掌握推进经营方式转变的本领，形成持续推动现代农业发展的力量源泉，加快生态文明的建设进程。
当前，发展休闲农业，必须转变农业发展方式，实施农业可持续发展战略，坚持开发与保护、开源与节流并举，提高农业资源的利用率、产出率。
提高农业资源的利用率，为农业可持续发展奠定资源基础；搞好农业资源的深度开发，大力发展高产、优质、高效、低耗农业，缓解资源稀缺矛盾。
（2）农业综合体是休闲农业发展的升级版
农业综合体是区域经济社会发展到较为发达的新阶段，对长期以来农业园区实践的不断总结基础上提出的一个现代农业发展的新概念；既脱胎于农业园区，又高于农业园区，可以说是休闲农业的“升级版”。
作为诞生于农业发展新阶段的新生事物，以新理念、新内涵、新模式、新机制、新使命彰显其鲜明的时代特征。
理念。
②新内涵。
③新模式。
④新机制。
⑤新使命。
（3）主要产品背景
2.1.2政策背景
（1）国家“十二五”规划是项目定位、目标的基石。
国家“十二五”规划：
第五章，加快发展休闲农业的内容中指出：
完善休闲农业产业体系，加快发展设施农业，推进蔬菜、水果、茶叶、花卉等园艺作物标准化生产。
第六章，拓宽农民增收渠道的内容中指出：
因地制宜发展特色高效农业，利用农业景观资源发展观光、休闲、旅游等农村服务业，使农民在农业功能拓展中获得更多收益。
（2）《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》是项目实施的主导性文件。
《意见》指出，到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。
养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。
全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张，服务能力大幅增强。
涌现一批带动力强的龙头企业和大批富有创新活力的中小企业，形成一批养老服务产业集群，培育一批知名品牌。
（3）《中国老龄事业发展十二五规划》为老龄事业的发展，提出重要理论支撑。
《规划》主要任务：
按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。
积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。
进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。
“十二五”期间，新增各类养老床位342万张。
（4）《*********省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》是确定项目发展的地方纲领性指导文件。
《纲要》提出，积极发展养老事业。
以满足中低收入老年群体基本养老服务需求为重点，积极推进养老服务社会化、专业化和标准化，建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充，功能完善、覆盖城乡的养老服务体系。
加强公益养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办养老服务机构。
大力发展现代老年产业。
拓展养老服务领域，促进养老服务从基本生活照料向医疗健康、精神慰藉、法律服务、紧急援助等方面延伸。
开发利用老年人力资源，完善养老服务相关支持政策。
（5）《*********省老龄事业发展十二五规划》为地方老龄事业的发展，提出重要理论支撑。
《规划》指出，进一步加大社会筹集和财政投入力度，推进保障型养老服务机构建设，满足“三无”老年人、失能老年人、贫困老年人、空巢老年人、高龄老年人等特殊人群的专业照料服务需求。
（7）全国农业和农村经济发展及全国休闲农业“十二五”规划、中国旅游业“十二五”发展规划为项目设立指明了方向。
《全国农业和农村经济发展“十二五”规划》：
第二章转变方式，确立发展新思路三、发展目标农业农村产业结构的内容中指出：
农业的观光休闲、文化传承等功能进一步拓展，农业服务业快速发展。
第三章明确任务，推动发展新跨越三、调整优化农业和农村经济结构（四）壮大农业农村服务业。
支持发展商贸、信息、餐饮等农村生活服务业，繁荣农村经济。
（五）培育农业农村新兴产业。
大力发展休闲农业，拓展农业功能，挖掘文化内涵，引领新型产业形态和新型消费业态形成。
《全国休闲农业“十二五”规划》提出：
到2015年，休闲农业将成为横跨农村一二三产业的新兴产业，成为促进农民就业增收和满足居民休闲需求的民生产业，成为缓解资源约束和保护生态环境的绿色产业，成为发展新型消费业态和扩大内需的支柱产业。
休闲农业点数量稳步增长，年营业收入500万元以上的休闲农业点增长20%，接待人次和经营收入年均增长15%以上。
创新农家乐、休闲农庄、农业示范园、农业观光园、民俗文化和农事节庆等模式，新颖性、趣味性、体验性进一步增强。
《中国旅游业“十二五”发展规划》第九章满足消费需求，完善产品体系二、工作重点4、积极发展专项旅游产品内容中指出：
全面推动乡村旅游。
充分利用乡村的生态环境和民俗文化等资源，在妥善保护自然生态、原居环境和历史文化遗存的前提下，开展各具特色的农业观光和体验性旅游活动。
进一步推进乡村旅游发展和社会主义新农村建设的结合。
合理利用民族村寨、古村古镇，建设一批集居住、观光、购物、娱乐等功能为一体的特色旅游村镇，打造一批乡村旅游示范村。
规范提升以“农家乐”为代表的传统乡村旅游产品，大力促进休闲农庄、养老基地、有机农庄、葡萄酒庄园、乡村俱乐部等新型乡村旅游产品发展，建成一批乡村旅游示范村项目。
重大项目带动工程。
按照建成一批、新增一批、招引一批和储备一批的原则，积极谋划品位高、牵动性强、影响力大的重点旅游项目，坚持以大项目带动大发展，做优特色、做强精品、做响品牌。
旅游富民扶贫工程。
实施乡村旅游富民工程。
建立丰富多样、富含品位的乡村旅游产品体系，形成乡村旅游的多种发展模式，重点引导和不断创新发展“一村一品”、“一家一艺”的乡村旅游形式。
结合新农村建设、现代农业综合开发，建设一批优秀旅游乡镇、星级农家乐、乡村旅游示范点，以典型推动乡村旅游的大发展。
大力发展“专、精、特、新”中小旅游企业。
2.2建设的必要性
2.2.1本项目建设是满足人民群众养老需求的必由之路。
长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。
家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。
2.2.2是适应社会老龄化趋势的重要手段。
人口老龄化是社会经济发展到一定阶段的必然结果和趋势。
2.2.3满足人民群众日益增长精神文化需求。
市场经济条件下，休闲农业及旅游产业是满足人民群众多样化、多层次、多方面精神文化需求的主要途径，是改善民生、提高人们生活质量和幸福指数的重要手段。
2.2.4项目的建设有利于农村产业结构的调整。
2.2.5项目的建设是统筹城乡协调发展新的经济增长点。
2.2.6项目的建设有利于增加当地农民收入，提供就业机会。
开发建设进程中，将充分关注与重视对全镇居民利益的保护，通过项目运作与农业、旅游新产品的开发，积极为当地居民提供就业机会，项目完全启动后，将间接带动周边农民就业人口将达650余人，带动农户致富。
2.2.7项目的建设及成功运营有利于公司的进一步发展壮大。
第三章市场分析和需求预测
3.1人口老龄化市场及需求分析
人口老龄化是指在一个国家或地区因人均预期寿命的不断延长而使老年人口在总人口中的比重上升和人口年龄构成老化的社会发展过程。
人口老龄化按国际通行的标准，60岁以上的老年人口或65岁以上的老年人口在总人口中的比例超过10%和7%，即可看作达到了人口老龄化。
中国人口年龄构成及发展预测（%）
年份
1953
1964
1982
1990
2000
2020
2040
2050
0-14岁
36.28
40.70
33.59
27.62
26.10
20.60
19.60
19.80
15-59岁
56.40
53.22
58.78
63.80
63.80
64.20
58.30
58.80
≥60岁
7.32
6.08
7.63
8.58
10.10
15.20
22.10
21.40
20世纪90年代以来，中国的老龄化进程加快。
65岁及以上老年人口从1990年的6299万增加到2000年的8811万，占总人口的比例由5.57%上升为6.96%，目前中国人口已经进入老年型。
性别间的死亡差异使女性老年人成为老年人口中的绝大多数。
预计到2040年，65岁及以上老年人口占总人口的比例将超过20%。
同时，老年人口高龄化趋势日益明显：
80岁及以上高龄老人正以每年5%的速度增加，到2040年将增加到7400多万人。
我国正在经历快速的人口老龄化过程，预计到2020年我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平达17.17%。
与此同时，老年人口中的失能老人的数量越来越多，失能老人长期照料的需求也不断扩大。
因此，加强老年养护院的建设是刻不容缓的。
失能老年人的养护设施建设是一项重要的社会公益事业，将老年养护院建设纳入国民经济和社会发展规划，统筹安排。
根据国家统计局数据显示，城镇居民中收入低于平均水平的人群，即中低收入者和低收入者占我国城镇人口的60%，按此比例估算，我国城市中低收入和低收入的老年人口规模为：
目标老年人口=老年人口总数×0.6。
3.2休闲农业市场分析
休闲农业，就是把农业作为一大产业来经营，引入经营思维，从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行专业化运作，将区域旅游资源、生态环境、土地资源、民俗文化、旅游人才、服务管理等优势转化为旅游产业优势，从而更好地发挥产业集群优势，更加深入的挖掘产品的市场潜力和市场竞争力。
农业观光园一般为企业或个人开发的度假性质产品，综合了种养、餐饮、采摘、住宿、购物等多项休憩内容，通常以某项农作物或手工副业为卖点，综合各类配套产品，有较大的接待容量，如农业科技园、农庄、酒庄、山庄等等。
3.2.1我国休闲农业市场分析
我国休闲农业兴起于改革开放以后，起步虽晚，但发展很快。
开始是以观光为主的参观性农业旅游，20世纪90年代以后，开始发展观光与休闲相结合的休闲农业旅游。
进入21世纪，观光、休闲农业有了较快发展。
我国休闲农业经历了以农业观光旅游为主要形式的早期兴起阶段、以观光为主的观光休闲农业园为主要形式的初期发展阶段，已步入功能拓宽为观光、休闲、娱乐、度假、体验、学习、健康等综合功能的规范经营阶段。
截止2012年底，全国有9万个村开展休闲农业与乡村旅游活动，休闲农业与乡村旅游经营单位达180万家，其中农家乐超过150万家，规模以上园区超过3.3万家，年接待游客接近8亿人次，年营业收入超过2400亿元。
各地不断拓宽发展模式，加快发展休闲农业创意园区、农家乐专业村，一批农耕特色与自然山水、乡村风貌融为一体的农事景观，正成为休闲农业的重要形式。
休闲农业的发展带
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