以制度规范监管房地产开发Word文档格式.docx
《以制度规范监管房地产开发Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《以制度规范监管房地产开发Word文档格式.docx（24页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
另一方面，对社会的贡献很高，带动了很多产业。
（二）对“支柱产业”的认识
房地产是支柱产业，从建设部来说，建筑业肯定是支柱产业，这没有问题，但房地产业同时也是支柱产业。
对于支柱产业，学术界、理论界对什么叫支柱产业有一个基本的判定标准：
1.总量较大。
2.占GDP比较高。
建筑业所占GDP的比例在6%、7%、8%左右，超过5%，所以就有占GDP比例超过5%的产业就是国家支柱产业的说法。
美国、日本、欧洲等很多，他们经济发展，建筑业也占很大的比例、房地产也是，曾经是支柱产业，但现在不是。
3.与其他产业的关联度高。
建筑业拉动其他产业，房地产也拉动了很多相关产业，从某种意义上，房地产的拉动作用比建筑业更大，拉动面更广，因为它处于上游，如果房地产业不景气，对建筑业、建材业、家电装饰、家具行业都有很大的影响。
4.总量不大，但增幅较高。
我国有一段时间的IT产业、旅游、航空产业增幅较高，但总量不大。
5.政策倾斜，多方扶持，重点发展。
日本既没有太多的资源，也谈不上能源，但日本将钢铁业、造船业、汽车工业作为支柱产业培养，而且真正形成了支柱产业，这样的产业我们也认为是支柱产业。
宽泛地理解，如果占其中的任何一项，都可以认为是支柱产业。
（三）我国房地产业的主要作用
1.改善人民群众的居住条件，提高生活水平。
2.拉动投资，带动相关产业，促进国民经济发展。
如建筑、建材、化工、轻工、家电家居等产业。
3.改变城市面貌，推进城镇化进程。
4.扩大社会就业面。
房地产业对建筑业有一个带动作用，现在全国有4000万建筑业的队伍，其中有3500万左右是工人，主要是农民工。
这3500万农民工，平均分3500万的家庭，等于为全国1亿多的农民解决了温饱问题。
扩大社会就业面的效果很好，物业管理这一块也能吸纳很多社会上的劳动力。
（四）阻碍房地产业健康发展的主要问题
一个国家、一个行业在不同的发展阶段都会出现不同的问题，出现了问题不奇怪，也不可怕，我们针对这些问题提出应对之策，完善制度设计，这些问题总是可以解决。
阻碍房地产业健康发展的主要问题有以下几个方面：
1.供求结构矛盾明显。
需求比较大，刚性需求也好、投资需求、投机需求也好，需求量很大，而且中国人有一个好的传统，有了钱就置业，置业当中很重要的一点就是买房，买了一套还要买一套两套。
看着这个房子在自己的手上心里就高兴，从正面来理解，是一个好的方面，总比挥霍好。
供求结构矛盾会长时间地持续下去，因为我国城镇化的水平还不到50%，按每年1个百分点的增长速度，达到发达国家80%的城镇化率，我们还需要30多年的发展。
13亿人口意味着每年有1300万人要进入城市，不一定是北京上海这样的大城市，也包括中等城市、小城市甚至县城、城镇。
但由于我国特殊的经济模式、管理方式，大城市的压力会持续增加，所以需求的矛盾在短期内很难从根本上得到缓解。
2.住房保障体系建设尚不完善。
社会上的专家、群众对现在房地产的现象不是太满意，有一些怨言，这可以理解，因为我国房改以后，从过去的实物分配改为货币分配，在一些热点城市，货币的补贴不一定能到位，甚至很难到位。
在这种情况下，通通要通过市场来解决住房问题是不现实的，而保障房的体系不太完善，现在的中央政府、地方政府都意识到了这个问题，都在制定保障房的规划和发展，投入也越来越大，从开始的经济适用房到限价房、廉租房等都是保障房的范畴，名称可能很多，可能只有搞专业的人才知道这个房和那个房有什么区别和差异，但笼统地讲，这个房都可以叫保障房，也就是说，为中低收入的人群提供住有所居的条件，不是说每人都有房子，而是每个人都有居住的地方，这种目标的设计比较现实。
我前段时间到欧洲的一些国家考察，欧洲的发展历史很长，也有长久的财富积累，即使在这些国家，也有保障房，而且分类没有我们这么复杂、这么多，笼而统之叫社会住房，根据收入不同，根据家庭收入、家庭成员的情况变化，在当地入住这种房子，交不同的租金，如果有钱了，也不需要搬房子，只是租金可能会发生变化。
3.市场行为不规范（违反规划建设，违规拆迁、招投标、转包、销售等）。
市场行为不规范，市场各方主体各有各的问题，这极大地加大了交易成本，也使市场运行不是很顺畅，阻力很大，出现了很多诚信方面的问题。
4.存量房市场交易发展滞后。
存量房就是通常说的二手房，这个交易发展比较滞后，当然比过去要好。
5.市场诚信体系不完善。
信用体系互相之间不完善，也不联网，银行是银行的，建委是建委的，税务是税务的，各个之间不联网，这有容易导致违法违规事件的发生，而且使得因违法违规占了便宜的人得不到应有的惩罚，使得大家都去学坏，而不是学好。
二、房地产开发的风险
这应该是房地产自身的组成部分，只要搞房地产开发，不管是在什么环境条件下（不仅仅是是自然环境，也包括政治、社会环境），都会有不同的风险，或者不同的体现。
房地产开发企业实质上是一个资源的组织者，不仅需要战略眼光和管理技巧，还要具有各类专业知识和应对多方面市场风险的能力。
（一）风险类型
1.政策风险
（1）土地供给政策风险。
我国在调控的情况之下，供给可能放得开一点，口子大一点，有时候口子小一点，在香港也出现由于土地供给的问题，使房地产市场的大起大落。
土地是有限的，土地供给是制约房地产开发的很大政策风险。
（2）开发建设政策风险。
建设的程序、建设的运行、实施过程中，勘察、设计、监理各方面关系的组织、处理是否有问题，任何一个问题的出现，都会影响到开发的效果。
（3）交易与产权政策风险。
我国现在为了促进房地产的发展，允许期房销售。
（4）价格政策风险。
（5）金融政策风险。
（6）住房分配和消费政策风险。
作为一个开发企业，除了把自己内部的小环境做好以外，要考虑大的环境。
有的开发商抱怨，保障房建多了，对他的房子就有影响。
这个观点可以理解，但不能接受。
作为一个围观的企业，要考虑政府在这个地方要建多少套保障房，这个保障房是否建在你的边上。
2.组织风险
（1）开发企业和投资者的风险
（2）施工企业的风险
我个人认为，施工企业、设计企业、勘察企业都是跟着房地产开发商走的。
（3）高层战略决策风险
（4）项目管理者的风险
（5）信誉风险
组织风险更多的是自身的事。
3.管理风险
（1）合同风险。
房地产企业相对好一点，因为这个风险意识比较强，规范合同、示范合同文本用得比较多，建筑企业更是这样。
（2）费用风险
（3）工期风险
（4）质量风险
（5）技术风险
4.外部风险
（1）政治风险
（2）社会风险
（3）经济风险
（4）法律风险
（5）自然环境和意外事故风险
（二）规避风险可能出现的问题
1.开发企业为实现盈利的关注点
（1）缩短建设周期，提高资金周转效率。
项目周转得越快，利润越高。
（2）节约开发建设各环节成本。
很多开发企业，也会搞团购。
（3）增加销售收入，尽快回笼资金，以有效规避风险，实现预期利润。
2.开发企业可能出现的问题
（1）片面追求缩短建设周期
违反基本建设程序，未批先建或边批边建；
为尽快完成拆迁开工建设，对被拆迁人实行违规强制拆迁；
盲目加快工程施工进度，压缩施工工期，不讲究法定施工规程，工程施工图纸未经审查即开始施工，边施工边设计等等。
（2）不合理节约开发成本
迫使承建企业以低于成本的价格竞标；
明示或暗示设计企业或者施工企业违反工程建设强制性标准，降低工程质量；
建设项目必须实行工程监理而不实行工程监理；
明示或暗示施工企业使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。
2010年以来，“楼塌塌”、“楼脆脆”、“楼歪歪”、“楼裂裂”等事件受到社会舆论高度关注，影响也很大。
最近，建筑质量在总体上都有所提高，不像五年前、十年前普遍的质量通病或者是严重的结构方面的问题，但个别事件的发生对行业的影响还是会造成严重的后果。
（3）违规建设、销售
①违反规划审批条件，擅自提高容积率或更改规划设计，想方设法增加可供出售的建筑面积；
②不满足条件即开始实施预销售，向购房人收取预订款性质费用；
③一房多售等等。
2007年，原建设部通报了10起房地产交易秩序违法违规案例。
3.政府主管部门的监管职责
（1）制定和完善房地产开发管理制度
（2）加强执法监督，惩治违法行为
无论房地产企业还是其他的经济行业，法律体系、法律法规到部门规章到管理规定、专项的要求还是比较完善、比较全面，至少能够覆盖到，现在我国法律法规有一个突出的问题就是过于宏观，可操作性不是很强，需要进一步完善。
法律的执行方面有很大的缺陷，更多的问题不是无法可依，而是有法不依、执法不严。
三、房地产开发基本程序和制度
规避化解这些风险，要靠制度来解决。
制度很重要。
如果有了一个好的制度，很多风险就能在制度的实施、执行的过程中得到化解、规避，尤其是对于房地产大的行业，我们要尽可能减少它的风险。
减少房地产的风险不是仅仅站在房地产业的角度或者站在房地产开发商的角度，不是让开发商只赚不赔，房地产的地位和作用与国民经济、社会的方方面面以及所有的人民群众息息相关的，所以保证这个产业的健康发展，使这个产业在风险范围内得到好的运行，是大家共同的追求、目标。
房地产本身有很多风险，要规避这些风险怎么办呢？
首先在制度方面要有一些基本的制度设置。
制度设置也不是孤立的，实际上就是经验的总结，包括我国自身经验、教训的总结，也包括学习借鉴国外的做法。
房地产相关的制度、基本建设的程序主要来自于国家的法律法规。
（一）主要法律法规
这里讲的更多是专业的法律法规：
1.《中华人民共和国城乡规划法》
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》
3.《中华人民共和国建筑法》
4.《中华人民共和国招标投标法》
5.《中华人民共和国土地管理法》
6.《城市房地产开发经营管理条例》
7.《城市房屋拆迁管理条例》
8.《建设工程质量管理条例》
9.《建设工程安全生产管理条例》
这里只是简单列了几部法律法规，一些制度设计、规律、程序主要是从以上法律法规当中设定的。
（二）房地产开发建设基本程序
房地产开发大体可分为三个阶段:
1.前期工作阶段
（1）投资机会选择与决策
打算搞一个什么样的项目，多大规模、多大的投资，什么性质，在什么地点。
有些开发商在一线城市实力不够，可能进入二线城市、三线城市，这也不失为一种选择，大家不可能在一个平台上运作。
也就是说，这其中有一个决策风险的问题，如果这个没有选对，后面一系列做好了，也是一个失败的项目。
（2）立项
（3）取得用地
（4）拆迁
（5）取得规划许可
2.施工建设阶段
（1）建设工程招投标
（2）办理施工许可
（3）开工建设
（4）工程质量安全管理
（5）竣工验收
3.房屋租售阶段
（1）办理预销售许可
（2）制定租售方案并实施
（3）交付使用
（三）基本制度
1.市场准入制度
2.拆迁许可制度
3.建设用地制度
4.规划许可制度
5.项目法人制度
6.工程招标投标制度
7.建设工程质量与安全生产监督管理制度
8.建设工程监理制度
9.设计审查制度
10.施工许可制度
11.工程竣工验收及备案制度
12.工程保险与担保制度
13.预销售许可制度
14.交付使用制度
1.市场准入制度
企业有市场准入制度，除了房地产开发以外，还包括勘察设计施工等企业。
企业市场准入制度跟发达国家很多情况可能有点不一样，很多发达国家的开发企业、设计、施工企业工商登记以后，就可以进入市场，可以去搞开发、设计、施工，但我们国家不行，在我们国家，同时还要到当地的建设主管部门或者到建设部领取企业资质，而且里面是分级的，不但分级，有些还分行业、专业，比如说，设计企业和施工企业就分房屋建筑、铁路、公路、冶金、化工、电力，分得很细，做了这个，不能做另外一个。
工商登记以后，成为法人，还要去当地建设主管部门取得资质才能进入市场，才能做业务。
在企业资质许可等级的范围内、专业的范围内，才能从事该活动。
发达国家很多没有市场准入制度，工商登记以后就可以做，这就是他们的现状，跟我们不太一样，因为很多发达国家市场诚信相对来说比较好，市场信用体系比较健全，通过几十年、上百年的历史的积累，一些有品牌的企业信用比较高。
而我们国家不太一样。
国外的企业，政府虽然没有以一种市场准入的方式发给他一个资质，允许他干什么，不可以干什么。
但这个企业在承接某个项目时，会提供保函、担保，用经济的手段实现了信用保证，而我国用的是行政手段给他发一个证。
担保公司、保险机构在给某个企业提供担保时，它们的审查，我个人认为比我们政府的审查还要严格。
我国在担保、保险市场不完善的情况下，目前的资质管理方式的转变可能还需要很长的一段时间。
市场准入制度的作用是为了规范市场，如果要质疑这项制度，不是没有可质疑之处，但如果从反面来思考，如果没有政府的管理，政府资质的审查，我们这个市场的混乱程度会更加严重，从长远的发展来看，最好是要通过法律、市场、经济、相互制约的方式，或者通过诚信体系建立完善的方式来解决企业运作的问题会更好，更全面，更周到。
个人市场准入制度跟国外比较接轨，我国很多的个人市场准入制度是从国外学的，借鉴了他们的标准、做法，比如说规划师、建筑师、专业工程师（18个专业）、监理工程师、造价师、投资咨询师、建造师（项目经理）、房地产估价师、房地产经纪人等制度，都是借鉴国外的做法。
2.拆迁许可制度
拆迁的话，肯定会和相对人发生一些关系，双方都在博弈，当然这种博弈是依法进行的。
（1）发证条件
建设项目批准文件；
建设用地规划许可证；
国有土地使用权批准文件；
拆迁计划和拆迁方案；
金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。
（2）拆迁实施方式分自行拆迁、委托拆迁
3.建设用地制度
通过什么样的方式取得这块用地，也是有法可依有章可循的。
建设用地过去更多的是一种划拨，现在划拨除了公益、教育的行政机关以外，作为房地产开发的建设用地，多半是通过招拍挂，协议的比较少。
特殊情况下，才以协议方式出让。
这是我国市场经济运作当中的一个进步。
土地使用权有出让年限，居住用地70年，工业用地50年。
4.规划许可制度
（1）一书两证：
建设项目选址意见书；
建设工程规划许可证。
三个是同样一个项目，要规划部门发三次，在不同的阶段发不同的证，第一个阶段实现要求以后，才能去申请第二阶段。
第二阶段条件具备了，才能申请第三个阶段。
房地产开发的项目，肯定处在区域当中，跟周围的自然环境、建筑物设施会发生关系，所以就要考虑“五线”
（2）“五线”控制
红线——包括用地红线、道路红线和建筑红线，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。
紫线——国家历史文化名城内的历史文化街区的保护范围界线，以及优秀历史建筑的保护范围界线。
绿线——各类绿地范围的控制线。
蓝线——水系保护范围，包括河道水体的宽度、两侧绿化带以及清淤路。
黄线——基础设施用地保护范围，专供重大区域交通、供电走廊、重大变电器等。
这些“控制”在规划条件中，政府部门应该控制好，但房地产企业也应该主动自觉地遵守这些规定。
（3）许可内容
①用地范围
②用地性质
③用地期限
④建设规模
⑤其他
5.项目法人制度
在房地产开发过程中，项目法人制度比较健全，市场各方主体都是可以独立承担民事责任的法人，房地产开发企业现在也帮着政府做一些事，在这种情况下，我们的企业就要多一个心眼，要有一种意识，是政府哪个部门委托你，哪个单位、哪个机构委托，不能说是哪个书记委托、市长委托。
我们希望市场运作的各方在市场经济的情况下，都要订立合同、协议，有明确的约定，出现了纠纷有它的救济方式、解决的方式，明确自己的民事责任，这样就要求有项目法人制度。
6.工程招标投标制度
如果是公开招标，招标类型有两类，一类是公开招标，一类是邀请招标。
公开招标是指全部使用国有资金投资或国有投资占控股或主导地位的工程。
邀请招标是指其他工程。
特殊情况的可直接委托。
7.建设工程质量与安全生产监管制度
一个是建设工程质量监督管理制度，一个是建设工程安全生产监督管理制度，这个制度是一项以政府行政的形式运行的监管制度，是强制性的，不是愿不愿意、喜不喜欢的问题，都要接受监管，如果这个项目不去报备，不去接受监管，这个项目就违法了国家的规定，监管的主体是政府监管或部门监管。
监管的对象是建设工程各方的市场主体，包括开发、勘察、设计、施工、监理企业和材料设备提供商等。
8.建设工程监理制度
是一项以市场形式运行的监管制度。
从某种意义上来说，是开发商的一种委托形式，当然这种委托是经过招投标的方式确定的受委托方委托监理企业。
委托方是开发建设单位。
受委托方是监理企业。
监理对象是以施工企业为主。
9.设计审查制度
（1）开发建设单位的设计审查
①方案设计审查
②初步设计审查
③扩初设计审查
④审查目的和内容。
审查的目的就是保证投资意愿的实现。
审查的内容包括规模、投资、功能、工艺、技术、效益、质量等建设单位关注的所有内容，保障建设单位的权益。
（2）政府部门的设计审查
这更多体现其是投资方的审查，是特殊的建设单位。
同时，政府部门的审查，不是政府工程的投资，房地产开发企业或者其他的民营企业投资，或者外资的投资也要审查。
所以政府部门的审查有两类，既审查自己投资，也审查别人投资的项目。
当然，对不同投资性质的项目，审查的内容、审查的重点不一样。
（3）施工图设计文件审查
这个审查是政府强制要进行的申斥，在2000年1月颁发的《建设工程质量管理条例》中正式确立了我国施工图设计文件审查制度。
施工图设计文件的审查内容：
建筑物、构筑物的稳定性和安全性，包括地基基础和主体结构体系是否安全可靠；
是否符合消防、节能、环保、抗震、卫生、人防等强制性标准；
是否符合施工图设计深度要求；
是否损害公众利益等。
所以无论是政府工程还是私人工程，都要回归到本质，建筑工程很特殊，跟别的项目不一样。
项目审查情况（2007-2008）：
10.施工许可制度
发施工许可证也需要条件。
前面谈的设计审查制度、施工许可制度，从字面上看，审的是设计单位，或者将证发给施工单位，实际上不是，作为施工图设计审查，审的是建设单位、开发商，而不仅仅是审设计图纸。
因为设计单位在市场经济条件下，开发企业或者是建设单位一些不合理的要求，设计单位顶不住，通过这种制度设计就能避免这方面的缺陷。
施工图的审查制度在计划经济时期是没有的。
施工证是发给建设单位的。
11.工程竣工验收及备案制度
过去的验收主体都是政府部门，2000年以前，都是政府验收，不管房子是私人盖的、政府盖的、国有投资盖的都要政府验收。
质量条例出台以后这个情况发生了变化：
谁来投资谁来验收。
竣工验收的权利归还给了建设单位，归还给了业主。
但政府还是要有一定的制约手段。
除了验收以外，还要有备案制度。
验收备案就是通过当地建设主管部门进行审查，备案有两种形式：
一个是审批性备案，一个是告知性备案。
审批性备案就是你到我这里备案，要给你答复，同意了才能走下一步。
告知性备案不一样，报给你了，过了多少天没有提出的，就自动生效。
现在的备案大部分地方都是按照告知性备案来处理的。
2000年发布质量条例，将竣工验收的权利归还给业主是对的，因为业主的权利要保障，但是政府不再组织验收，只是采取备案的方式对工程的质量进行监督，从政府的角度来看，客观地讲会有弱化现象，如何改进和和完善竣工验收及备案制度我们还要下一些功夫。
12.工程保险与担保制度
有一些是强制性的，有一些是自愿性的。
13.预销售许可制度
期房预售的条件如果没把握好，会出现很多问题，交易当中的纠纷跟预售方面有关。
买房者买房时一定要看开发企业是否取得预售许可证，作为政府部门要了解企业的运作情况、项目的情况。
商品房的现售，条件要满足。
尤其是在某一个地区、某一个城市，当地会有不同的条件，甚至要求销售款要专户管理
升级会员 