房地产行业形势分析报告Word文档下载推荐.docx
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经济发展的低位运行，导致失业率大幅上升，大量次级贷款失去了偿还来源，金融的本质是信用，当偿还的信用已不存在，任何参与这场金融盛宴的机构都必然受到相应的损失。
第三，信用评级机构的失职。
金融衍生品的发展，有利于资金使用效率的提高，但其定价和交易则有赖于准确的市场评价。
全球投资者出于对美国穆迪、标准普尔、惠誉等三大信用评级机构的信任，曾经放心大肆购买次贷相关产品。
次贷危机爆发后，正是这些评级机构评定的同美国国债相同级别的3A级证券，在一夜之间成为投资者手中的垃圾。
这些评级机构不切实际的评级以及次贷危机爆发后下降评级动作的迟缓，在一定程度上加大了次贷危机的强度，对这次危机起到了推波助澜的作用。
第四，监管机构的放纵。
次贷危机产生的深层制度原因就在于对金融监管存在缺陷，美国金融监管机构对次贷及各类衍生产品的发行规模和数量没有控制，监管力度的松懈以及对市场潜在金融风险的忽视，都是监管不力的表现。
美国央行降低抵押贷款的标准，实际上纵容了相当一部分信用不佳的贷款人以低廉的成本通过贷款购买房屋；
美国监管机构对市场评级机构监管不严，也导致了评级机构在对次贷相关产品评级时的主观性，在大范围调低次贷相关产品的评级时，极大打击了投资者的信心，最终导致全球范围内的恐慌。
二、近年我国房地产新政策
纵观我国房地产发展的历史，自2003年以来，大致经历2003年—2008年11月、2008年12月—2009年12月、2010年1月至今的三个阶段，政策面非常明显的表示出对房地产发展的抑制—支持—抑制的态度。
2010年中国房地产政策先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段，不过，频频刷新的“地王”记录，以及仍在不断上涨的房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病。
尤其是今年9月份以来，国家各部委连续出台了遏制房地产过热势头的相关政策。
下面我们游览一下2010年我国房地产新政，以便于大家了解国家对房地产发展的态度。
提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
1月10日,国务院继“新国十条”后出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。
1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。
3月12日,国土资源部称,将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查,本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。
3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;
将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;
各地要明确并适当增加土地供应总量;
房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地。
3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案。
3月28日到4月2日，新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论，连续6天播发评论，对房地产当前的问题进行了全方位的解读。
3月28日《红火景象下的楼市之忧》
3月29日《不能让楼市成为投机者的乐园》一个不争的事实是，过去几年我国房地产市场的投机色彩愈来愈浓：
先有“温州炒房团”，后有“山西炒房团”“内蒙古炒房团”，“先富起来”的地方、“先富起来”的人们南征北战攻城略地……
3月30日《坚决清除房价中的“腐败成本”》从掌权者直接受贿后为开发商提供便利转为较隐蔽的“权房交易”，低价购房、转卖套利，继而更隐蔽地以权力为“干股”，幕后参与房地产开发，房地产商与腐败官员为逃避法律制裁，可谓煞费苦心。
3月31日《疯狂的房价叫板土地招拍挂》从经济学的角度讲,现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。
这种供给垄断与需求竞争并存的模式,必然造成需求方恶性竞争,导致地价不断暴涨。
4月1日《“土地财政”还能维持多久》疯狂拿地、推高地价房价的背后，总能看到一些地方政府的影子。
把出让土地作为地方的主要财源，在某种程度上是一种“一荣俱损”的短期行为。
如此情况下，又如何寄希望于地方政府主动控制房价？
为经济社会协调发展埋下隐患。
2009年，全国房地产开发投资较上年增长16.1%，商品住宅投资增长14.2%，远高于GDP8.7%的增幅。
透支未来的卖地财政,决定了房地产市场难以持续,更意味着依靠这种方式拉动经济发展难以持久。
4月2日《税收杠杆应发挥更大作用》房地产市场健康与否，关乎经济全局，房价高低更关乎百姓利益。
因此，房地产调控应该迅速找到有效抓手。
随着市场经济体制的逐步健全，行政调控已不能解决所有问题，应该让符合市场规律、可灵活运用的税收杠杆发挥更大作用。
4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序。
4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。
4月13日住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，加强商品住房预售行为监管，严肃查处捂盘惜售等违法违规行为，商品住房严格实行购房实名制等，要责成房地产开发企业限期公开销售。
直辖市、省会城市（自治区首府城市）、计划单列市要将清理结果于今年6月底前报住房城乡建设部。
4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。
4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。
4月15日,国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量。
4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;
对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
4月30日，北京政府发布调控通知。
要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。
统一购房家庭只能新购买一套商品住房。
5月22日国务院正式批准实施《长江三角洲地区区域规划》（以下简称《规划》），这是贯彻落实《国务院关于进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见》（国发〔2008〕30号）、进一步提升长江三角洲地区整体实力和国际竞争力的重大决策部署，是深入实施区域发展总体战略、促进全国经济平稳较快发展的又一重要举措。
5月31日,国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出“逐步推进房产税改革”。
目前，我国房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额以及出租房屋的租金收入总额，并没有对居民所有住房征收。
《意见》还要求，由发改委牵头，出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性政策。
而“房地产综合性政策”与优化收入分配、完善养老保险一起，被纳入“深化民生保障体制改革”的范畴内。
据了解，由住建部起草的《基本住房保障法》已于去年底下发，目前正在征求意见，首次将保障房建设与地方政府政绩进行挂钩。
2010年6月4日国家税务总局发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，首次硬性规定了土地增值税的预征率和清算时的核定征收率。
同时中央还要求各地方必须在当地抓去近期涨价特别快的楼盘或者高价楼盘进行严格清算。
业内人士表示，本次清算将对开发商的资金链造成巨大考验，不少开发商会因为承受不住而选择降价回笼资金。
这是4月中旬国务院发文相继收紧首套房贷以及二套房贷，停发三套房贷，随后各地方也陆续出台细则执行中央决议。
9月下旬至今，沉寂了一段时间的房地产政策再度发力，中央有关部门和各地方政策纷纷出台新政，重点强调加强房地产调控政策的执行力，被认为是针对房地产行业的“二次调控”正式启动。
9月21日，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，强调土地供应计划管理，加强土地出让管理。
9月27日，财政部、国家税务总局联合发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，对公共租赁住房建设给予税收优惠政策。
9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，对房地产交易税收环节进行规范和要求。
9月29日人民银行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，进一步严格了个人住房贷款相关规定。
9月30日，国土资源部、住房和城乡建设部、监察部联合发布《关于进一步贯彻落实国发[2010]10号文件的通知》，要求加大各项政策措施的落实力度，严格实行问责制，并强调推进房产税改革。
截止10月17日，已有北京、上海、广州、天津、深圳、南京、杭州、厦门、宁波、福州、三亚、海口等12个城市颁布了住宅“限购令”，基本做法是控制本市户籍居民和有一年以上纳税证明的非本市户籍人员可新购住房套数（多数为1套），禁止无一年以上纳税证明的非本市户籍人员购房。
综合所述，近期调控政策的主要特点是：
一是强调落实问责制度。
这也是本次出台政策的主要着力点之一。
二是全面取消了个人住房优惠信贷政策。
三是对房地产企业融资实施差异化政策。
四是加快完善房地产税制改革。
五是增加住房有效供给。
六是加强土地及住房交易市场管理力度。
对一线城市的房地产仍执行严管政策：
即对一线城市土地供应量进行适度调整；
对一线城市政府土地价格政策不作调整；
利用金融杠杆对一线城市房地产资金供应进行严管。
对二三线城市房地产管理维持现状。
农业银行总行对近期政策的分析
从发布时间来看，二次调控政策在国庆节前出台，时间把握非常精准，既是对7、8月份部分地区房地产市场快速回升局势的回应，也是为了遏制“金九银十”，尤其是国庆长假期间市场的继续升温。
从调控措施本身来看，仍然是抑制不合理需求与增加供给双向并举的政策组合，体现政策的连续性，同时追加了更严格的房地产信贷政策，重点加强了政策的执行力，本质上还是对4月份出台的“十号文”的强化和细化，政策导向也是一致的。
从政策效应来看，12个城市紧接着颁布了实施细则。
市场反应也比较灵敏，国庆节期间北京、上海、广州等城市的市场活跃度降低，日均成交量明显低于之前的中秋节的水平，短期内收获了较好的效果，但其效力是否可持续还有待观察，下一步市场走势的不确定性进一步加大。
从政策趋向来看，“二次调控”政策的出台不意味着调控政策已经出尽，房产税的出台已进入倒计时。
三、今年前三季度国内房地产市场发展情况
（一）国家统计局发布2010年1-9月房地产情况数据
前三季度,全国房地产开发投资33511亿元,同比增长36.4%,其中,商品住宅投资23512亿元,增长33.8%,占房地产开发投资的比重为70.2%。
9月当月,房地产开发投资5156亿元,增长35.0%。
前三季度,全国房地产开发企业房屋施工面积35.54亿平方米,同比增长28.1%;
房屋新开工面积11.94亿平方米,增长63.1%;
房屋竣工面积3.69亿平方米,增长10.4%,其中,住宅竣工面积2.99亿平方米,增长8.1%。
前三季度,全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米,同比增长35.6%,土地购置费7111亿元,增长83.7%。
9月当月,房屋新开工面积1.46亿平方米,同比增长44.3%;
房屋竣工面积4527万平方米,增长8.3%,其中,住宅竣工面积3701万平方米,增长3.6%。
房地产开发企业完成土地购置面积3392万平方米,增长20.3%,土地购置费1094亿元,增长80.1%。
前三季度,全国商品房销售面积6.32亿平方米,同比增长8.2%,增幅比1-8月提高1.5个百分点。
其中,商品住宅销售面积增长5.8%,办公楼增长27.0%,商业营业用房增长33.2%。
前三季度,商品房销售额3.19万亿元,同比增长15.9%,增幅比1-8月提高3.3个百分点。
其中,商品住宅销售额增长11.2%,办公楼和商业营业用房分别增长49.9%和48.2%。
9月当月,全国商品房销售面积10446万平方米,同比增长16.6%;
全国商品房销售额5498亿元,增长35.2%。
前三季度,房地产开发企业本年资金来源50504亿元,同比增长32.5%。
其中,国内贷款9398亿元,增长27.2%;
利用外资452亿元,增长26.0%;
自筹资金19123亿元,增长49.7%;
其他资金21531亿元,增长22.3%。
在其他资金中,定金及预收款12185亿元,增长18.7%;
个人按揭贷款6391亿元,增长19.6%。
9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%,涨幅比8月份缩小0.2个百分点;
环比上涨0.5%。
9月份,新建住宅销售价格同比上涨11.3%,涨幅比8月份缩小0.4个百分点;
其中,商品住宅销售价格上涨12.6%,其中普通住宅销售价格上涨11.9%,高档住宅销售价格上涨15.2%;
经济适用房销售价格上涨1.1%。
与上月相比,商品住宅销售价格上涨0.5%,其中普通住宅销售价格上涨0.4%,高档住宅销售价格上涨0.7%;
经济适用房销售价格上涨0.2%。
（二）中国指数院对我国2010年房地产数据分析后的总结
1、需求：
1-9月商品房销售增速有一定反弹，9月单月销售面积环比大幅增长。
2、价格：
商品房销售均价持续回落，9月价格指数比上月上涨0.5%。
3、供应：
开发投资额和新开工面积同比增速略有回落，但总量仍处于历史高位。
4、资金来源：
开发企业资金来源增速持续放缓，利用外资水平持续增长。
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2010年9月，全国100个城市住宅平均价格为8355元/平方米，较上月上涨0.60%，其中83个城市价格环比上涨，17个城市价格环比下跌。
价格上涨的城市中，吴江上涨幅度最大，为4.50%;
价格下跌的城市中，下跌幅度最大的嘉兴跌幅为2.85%;
涨跌幅在1%以内的城市数量共有42个。
从2009年底和2010年初政府连续出台的这些政策，我们可以勾勒出政府2010年整个房地产市场调控的思路：
即增加供给为主要手段，遏制过度投资、遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅助手段。
管理层将会从综合角度考量整个房地产的宏观调控政策，而不是仅仅从一个方面出发，搞好综合平衡。
因为房地产产业是当前经济的支柱，如果在没有新的消费和投资需求增长点出现的情况下，打击房地产投资客势必会投鼠忌器，为了避免“惊群”现象发生，主要采取增加供给的措施；
另外，在地方政府财政已经得到补充的情况下，遏制地王行为也应采取增加土地供给和打击囤地相结合。
总而言之，从最近一系列的调控政策来看，主要是搞好综合平衡，既不想过早地扔掉拐杖，也不想让房地产过热持续升温，挟持整个经济。
国家统计局和中国房地产指数系统的数据均表明，8-9月全国主要城市价格渐趋平稳，房价快速上涨的态势已得到遏制，部分城市因新开盘项目低价入市或老盘促销力度加大而出现价格调整现象，但调整幅度均较为有限，多数城市跌幅在1%以内。
（三）近三个月以来开发商资金来源结构基本稳定
2010年以来，伴随着货币政策的从紧、国家对房地产行业的调控以及销售速度的下降，开发贷款和个人按揭贷款在开发商资金来源所占比重逐步降低，并且在近三个月保持稳定。
1-9月，开发企业国内贷款占比为19%，较年初下降5个百分点。
个人按揭贷款及其它资金占比19%，较年初下降1个百分点。
而开发企业自筹资金占比上升到38%，较年初提升了5个百分点。
（四）国有及国有控股企业效益指标
财政部有关数据显示，2010年1-10月，纳入本月报统计范围的中央企业和36个省（自治区、直辖市、计划单列市）国有及国有控股企业主要效益指标继续保持稳定增长，但营业总收入环比略有下降。
主要经济效益指标：
1、营业总收入。
1-10月，国有企业累计实现营业总收入245678.6亿元，同比增长33.9%，10月比9月环比下降3.7%。
2、实现利润。
1-10月，国有企业累计实现利润16263.4亿元，同比增长44.8%，10月比9月环比增长0.4%。
3、应交税费和已交税费。
1-10月，国有企业应交税费20555.7亿元，同比增长26.9%，10月比9月环比下降2.7%。
4、盈利水平。
1-10月，国有企业成本费用总额为230842.7亿元，同比增长32.9%，10月比9月环比下降2.4%。
5、营运能力。
1-10月，国有企业存货同比增长21.3%，10月比9月环比增长2.7%。
主要行业盈利情况：
从同比情况看，主要行业实现利润继续保持较快增长，其中增幅较高的行业有：
化工、有色、交通、钢铁、电力等。
从环比情况看，10月比9月实现利润呈现不同程度增长的行业有：
电子、化工、纺织、石油、建材等;
10月比9月实现利润呈现不同程度下降的行业有：
烟草工业、施工房地产、电力、煤炭、交通。
（五）市场走势
1、房地产业走势。
房地产业在国家严管政策下：
中小房地产企业由于资金压力或逐步退出，或被大房地产企业兼并，房地产开发的垄断态势在政府的推动下形成，国企房地产商与民营房地产商新一轮的角逐在国家政策的推动下开始逐鹿中原。
2、土地供应走势。
国家有可能对土地供应进行适量调整，特别是对一线城市土地供应量会进行适度补充调整。
土地供应政策必须能够经得起市场经济考验。
3、房地产资金走势。
在房地产业的严管政策下，部分房地产商把资金暂时会分流到股市，坐等观望。
房地产业是稳定的需求行业之一，资金分流是回避严管政策，最终还是要回来的。
为防止房地产泡沫产生，国家对房地产资金执行从严管理的政策2-3年不会变。
各地方政府根据项目进行适度干预，资金永远向实力倾斜。
4、公租房与廉租房落实情况。
公租房与廉租房落实关键看地方政府的经济实力，一是资金准备，二是建设周期。
一线城市公租房与廉租房落实情况相对比较好，一线城市第一批公租房与廉租房上市会在2011年第一二季度；
二线城市落实情况一般，要等到2011年第四季度和2012第一二季度年上市；
三线城市落实情况滞后，要等到2012-2013年上市。
5、商品房走势。
商品房很难按市场经济来循环，这还需要三五年。
一线城市商品房仍然在“紧松紧”计划管理模式中运行；
二线城市商品房在“紧紧松松”计划管理与市场管理模式的夹缝中运行；
三线城市商品房在“松紧松”市场管理模式中运行，穷则思变。
6、商品房价走势。
商品房价回落尚需要一个漫长的过程，商品房价走势按照不可逆转的市场经济规律发展，不会再进入计划经济轨道，现在不可能迅速回落，我国6.2亿城市居民对房源是刚性需求，房价将持续上涨。
目前一线城市商品房价在政府干预下会暂时小幅回落，回落空间在2%-3%，接下来就是反弹，反弹空间在3%-8%；
二三线城市商品房价上涨，上涨空间在5%-10%。
四、湖南农行房地产业务发展情况
（一）业务发展特点
贷款总量稳步增长。
截止2010年9月末，我行法人类房地产贷款余额81.79亿元（不含城市基础设施贷款），比年初净增20.9亿元。
其中，商品房开发贷款余额41.76亿元，比年初净增10.6亿元；
土地开发贷款余额31亿元，比年初净增10.3亿元；
经营性物业贷款余额4.83亿元，比年初下降0.41亿元；
其他房地产类贷款余额4.19亿元，比年初下降0.40亿元；
个人住房贷款（不含县域）余额85.97亿元，比年初净增24.94亿元，县域个人住房及商用房贷款21.22亿元。
客户结构逐步优化。
我行法人客户房地产贷款投向区域以长沙地区为主，投向客户主要为总、分行级房地产优质客户和土地储备及国家级、省级园区机构。
一是长沙地区投放情况。
截止2010年8月末，长沙地区房地产类法人贷款余额57.99亿元，比年初净增10.05亿元，存量和增量占全行法人类房地产贷款存量和增量的比例分别为53.25%、41.56%。
二是总分行优质客户投放情况。
1－8月全行累放商品房开发贷款19.2亿元，其中总行、省分行优质客户10.2亿元，占比56.77%。
中国建筑、大连万达、中粮地产、方兴地产、绿地集团、复地集团等全国顶尖房企与我行建立了业务合作关系。
资产质量不断提高。
2010以来，全行房地产不良贷款实现双降。
截止到8月末，法人类房地产不良贷款余额2.45亿元，较年初减少0.7亿元，不良率2.24%，较年初下降1.41个百分点。
个人住房贷款不良率为1.
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