《中国土地估价师协会课题研究发展纲要》.docx
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《中国土地估价师协会课题研究发展纲要》
中国土地估价师协会课题研究发展纲要
（2013-2017年）
中国土地估价师协会
二〇一三年一月
目录
第一章前言1
第二章课题研究指导思想和总体目标5
一、土地估价行业在土地管理中的作用5
二、土地估价课题研究指导思想6
三、土地估价课题研究的总体目标6
四、课题研究分类8
第三章课题研究内容及研究重点9
一、估价行业综合管理创新研究9
二、估价机构可持续发展研究10
三、执业范围和业务领域拓展研究12
四、推动行业标准化建设14
五、深入估价技术理论及实践研究15
六、估价行业信息化建设研究16
七、加强科研和人才支撑体系建设17
八、加强科研成果推广及应用体系建设19
第四章课题研究时间安排20
一、近期研究内容（年度计划）20
二、中期研究内容（2—3年计划）22
三、长期研究内容（4—5年计划）22
第五章课题组织管理23
一、课题委托与申请23
二、课题立项与审定23
三、课题研究执行24
四、课题验收（评审）25
五、成果推广和评奖25
第六章课题保障措施27
一、充分发挥组织监管职能27
二、加强制度化建设27
三、构建课题研究团队27
四、建立产学研联合攻关机制27
五、加强国际合作27
六、增加科技投入28
七、完善推广平台，扩大专业影响28
附件29
附件1：
中国土地估价师协会课题申请书30
附件2：
课题在线申请填报说明38
附件3：
中国土地估价师协会研究项目合同书40
附件4：
开题报告51
附件5：
中国土地估价师协会研究课题中期进展报告55
附件6：
中国土地估价师协会研究课题结项申报书56
附件7：
课题成果评审证书60
附件8：
中国土地估价师协会课题验收专家计分表65
附件9：
成果评审意见68
附件10：
验收意见（初稿）69
第一章前言
一、我国土地估价行业发展现状
截止2012年11月30日，全国共有土地估价师34920人，执业土地估价师18415人；全国共有土地估价机构近3000家，其中中国土地估价师协会注册机构541家。
（一）主要成绩
1、经过改革创新，初步建立了在行政管理指导下、以行业自律管理为主线、与国际接轨相适应的管理体制；
2、服务行业发展需要，逐步健全了行业自律管理体系；
3、人才队伍逐步壮大，巩固强化了土地估价行业专业化优势与人才效应；
4、注重长效机制探索，探索确立了行业监管与资信评价相结合的新模式；
5、深入开展科学研究，稳步走上了学术先导、质量第一、品牌制胜、科教兴业的发展道路。
（二）面临问题
1、行业法制建设不完善，土地估价行业仍然缺乏专门的法律。
2、行业管理体制不顺畅，土地、资产、房地产等各评估专业之间缺乏相互沟通、协调与合作。
尤其是各专业评估管理缺乏明确的法律基础，部分估价师超能力承揽业务扰乱市场，对相关政府部门、评估行业协会、评估中介机构以及评估师的职责，缺乏必要的法律约束，在一定程度上影响了评估机构的社会公信力。
3、土地估价业务结构不合理，不利于评估行业良性发展。
我国的土地估价行业是在政府的扶持下发展起来的，一方面它能够保证土地估价行业有比较稳定的业务来源，在较短时间内能得到较快发展，但另一方面又使土地估价机构过于依赖法律法规和政府部门规定的业务，缺乏来自市场的主动引导。
长期过度的依赖也使土地估价机构缺少开拓市场、满足客户不同需要的能力。
根据国家规定，许多经济行为都必须进行土地估价，这些土地估价业务属于政府强制性的业务，从我国土地估价行业发展的轨迹可以看出，政府强制业务有很多好处，但也可以看出过于依赖政府强制性业务的负面影响。
近几年来，土地估价机构没有主动开发来源于市场的业务，整个行业普遍感到竞争加剧，一些机构迫于生存压力，开始压价竞争，阻碍了机构做大做强做优。
4、传统土地估价业务技术发展缓慢，计算机技术发展提高了工作效率、减轻了土地估价作业强度，但也带来了负面影响。
估价规程不求甚解、报告大段复制拷贝、数据随意网上摘抄、系数参数随手拈来等现象时有发生。
究其根本，估价理论停滞、技术粗糙、机构缺乏学术带头人。
二、土地估价行业面临的发展机遇
当前，我国土地估价行业正面临良好的发展机遇。
随着社会主义市场经济的发展，土地估价作为市场经济活动中不可替代的专业化市场中介服务行业，介入社会经济活动越来越广泛，越来越深入，土地估价行业的社会影响将不断扩大。
在此背景下，包括政府、市场、公众在内的社会各方面都将对土地估价行业提出更高的要求和期望。
（一）党和国家对土地估价等中介行业的发展高度重视
党的十六届三中全会提出，要“积极发展独立公正、规范运作的专业化市场中介服务机构”。
胡锦涛总书记在党的十七大报告中强调，要“规范发展市场中介组织”。
近年来，中央领导同志多次对评估行业和评估工作作出重要批示，要求理顺管理体制，加强行业监管，加快评估立法。
目前，《评估法》已被列入全国人大常委会立法计划，并深入讨论多次，评估行业未来发展有望有专门的法律进行规范。
（二）党和国家十分重视土地行业的发展
按照国务院的要求，国土资源部正在牵头修订《土地管理法》，相关部门提出了加强和规范土地估价行业管理的基本思路，出台了一系列推动行业规范发展的政策措施。
（三）市场经济的发展为土地估价行业的发展提供了广阔的发展空间
市场经济的不断发展和完善为土地估价行业提供了更大的发展空间。
随着土地征收、集体建设用地流转的管理制度改革和市场化程度的提高，众多的市场定价都需土地估价服务。
所有这些，为土地估价行业的发展提供更广阔的市场空间。
“十八大”进一步论述了我国要完善社会主义市场经济体制，未来会有更多原由政府履行的职责将转换由评估等中介服务机构完成。
（四）调整经济结构、转变发展方式利于土地估价行业发展
“十二五”规划确定以科学发展为主题、以加快转变经济发展方式为主线的发展方针，“十八大”进一步强调了两个毫不动摇，其中两个领域对我国经济社会发展至关重要：
一是国家重点产业结构调整，二是国有经济战略调整。
前者涉及企业并购重组和利用市场手段实现转型升级；后者涉及深化国有企业改革，健全国有资本有进有退、合理流动机制，促进国有资本向关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域集中。
所有这些，都为土地估价行业提供高质量的专业服务提供了良好的发展机遇。
第二章课题研究指导思想和总体目标
一、土地估价行业在土地管理中的作用
土地估价行业经过二十多年的发展，已经取得了相当大的进步和成绩。
执业能力和服务领域日益拓展，在城镇基准地价分等定级、土地资产处置、价值测算、城市地价动态监测、土地增值税税收评估、土地市场调查和咨询等市场经济活动中贡献了重要力量。
同时，培养了大批高素质的估价人才，并形成了一套较为规范的行业管理制度，监管水平有大幅度的提高。
中国土地估价行业在不断成长的过程中，为社会经济发展作出了重大贡献。
具体来说，一是通过土地估价，为我国土地使用制度改革、建立全国城市土地市场以及科学配置合理使用土地提供了基础。
二是配合国有企业改制、改组、改造，为企业土地资产定价提供了广泛的技术服务。
三是配合国家的国有企业清产核资，核算国有企业土地数万亿元。
四是在土地市场建设中发挥重要作用，到目前为止，全国670个城市和2000多个县城的土地定级和基准地价评估工作均由土地估价师完成。
但不可否认的是，我国土地估价行业在市场化、信息化、专业化的发展道路上还存在不少问题和不足。
特别是在社会经济高速发展的新形势下，应站在服务于经济社会发展要求和大力发展现代服务业的高度，重新审视、定位和规划土地估价行业，不断拓展土地估价的市场空间。
为此，在分析我国土地估价行业发展现状和面临机遇的基础上，特制定了本课题研究发展纲要，提出了未来课题研究的指导思想和总体目标、研究方向、课题研究项目主要内容及研究重点、并对中国土地估价师协会未来课题研究立项提出了年度计划和中长期规划。
除此之外，纲要还对课题研究过程、课题研究组织体系、课题承担人员要求、课题研究的保障措施等几个方面进行了研究，以保证立项课题的计划性实施。
最终课题成果以期形成土地估价行业的课题研究体系，规范课题立项及管理，从而促进在土地估价行业发展中的支撑和引领作用，实现土地估价行业在新形势和发展机遇下的跨越式发展。
二、土地估价课题研究指导思想
土地估价行业要以社会主义市场经济理论为指导，秉承行业科学发展观，加强信息化技术的应用，促进估价行业升级，不断拓宽和深化服务范围及业务领域。
以行业自律管理和法制管理相结合，全面提升行业综合创新管理能力，推动行业公信力建设。
不断完善估价准则和标准化建设，推动国际趋同。
实施行业人才支撑战略，加强人才培养和扶持，推动行业适应社会新形势、新变化，实现可持续发展。
三、土地估价课题研究的总体目标
1、构建土地估价行业课题研究体系，提高土地估价行业的社会影响力和水平。
五年内以研究成果引领造就一批规模大实力强、凝聚大量优秀人才、具有较强竞争实力的大型机构，扶持一批业务专长突出、具有行业文化特色的中型评估机构和一批能有效服务地方经济发展需要的小型机构。
2、积极促进土地估价法律制度不断健全、有效执行。
重视土地评估立法及配套制度建设,以职业道德建设为主线开展推进执业土地估价师、土地评估机构提升社会责任的课题研究,提高土地评估行业的社会公信力。
3、努力探索估价技术理论实施的途径、方法和措施，完善土地评估准则体系。
通过课题引导、推动土地估价理论与方法及其应用的深入研究和成果转化，引导土地估价行业规范操作行为，对土地估价中的重要参数，均应编制针对性强、易于操作的技术指引。
4、逐步适应不断扩展执业范围和服务领域的要求，促进土地估价行业全面、健康、可持续发展。
5、持续推进行业文化建设，通过课题研究探索先进行业文化建设的途径和方式。
要深入评估机构，开展对其文化精神的调查，归纳提炼行业文化的精神理念，构筑行业文化核心价值观，建立行业文化大纲，加大文化建设宣传，弘扬文化建设中先进案例，扩大行业文化影响。
6、通过科技发展进一步落实行业人才战略储备，提升土地估价师的专业胜任能力。
应密切关注并跟进新时期经济社会快速发展对土地评估行业需求的各个领域，加快培养专业团队，实现知识全面更新。
一是要通过开展课题研究完善梯次培养、阶段式学习，有针对性的培训机构学术带头人，建立高端人才培养制度。
二是要通过开展课题研究提高执业土地估价师的专业素质，完善能力培养体系，进一步提高执业土地估价师的法规政策把握能力、数据和参数的搜集能力、先进评估理论的掌握和技术运用能力以及相关专业难题的学术攻关能力。
四、课题研究分类
1、基础研究项目
目的：
推动土地估价行业可持续发展，不断拓展执业范围和业务领域。
2、专题研究项目
目的：
满足土地估价行业自律管理，实现行业综合管理创新。
3、实务研究项目
目的：
解决土地估价实践中遇到的难点、热点、及行业共性问题。
4、应急性研究项目
目的：
应对行业相关政策、社会形势当下变化进行课题研究立项。
第三章课题研究内容及研究重点
一、估价行业综合管理创新研究
【研究目标】
加强土地估价行业协会组织体系建设、健全行业发展的法律制度；加强行业诚信度和公信力建设；加强对土地估价机构执业质量的动态监管；规范评估师管理制度、完善会员管理模式，加强会员诚信档案建设；制定行业发展战略，建设行业发展文化。
【研究内容】
（一）行业法制化管理研究
目前为止，我国尚未制定一部有关土地估价行业管理的法律法规。
随着我国土地估价行业的推进，土地估价行业中出现了一些估价机构为承接业务而采取的不正当竞争手段，这些扰乱市场秩序的行为不利于行业的整体健康发展，阻碍了土地估价行业与国际市场的接轨。
因此,研究相应地法律法规、规章制度，通过建立完善的监管约束机制,来规范土地估价行业行为显得尤为迫切。
（二）行业诚信度和公信力树立研究
土地评估作为国务院认定的六类资产评估之一，已在市场经济活动中发挥了举足轻重的作用。
诚信度是土地估价行业赖以生存的基础，是提供良好市场服务的前提和行业发展壮大的保障。
另外，行业公信力的树立与否直接关系到行业的地位和话语权，与行业诚信度的建设密不可分。
因此，研究建立行业诚信体系，提高行业公信力，是土地估价行业发展中一直面临的迫切任务。
（三）行业自律监管体制建设研究
强化行业自律监管是行业有效履行职责的重要保障，是行业健康运行和规范发展的内在需要。
研究行业自律监管体制需要协会充分发挥会员代表大会、理事会、常务理事会、各种专门委员会和协会秘书处的作用，充分利用行业专业技术人力资源优势，切实研究加强对土地估价机构执业质量的动态监管举措，规范评估师管理制度、完善会员管理模式，不断提高行业自律能力。
同时，研究制定切实可行的行业管理规章制度，明确各级协会的管理职能职责，处理好分工和协作的关系，提高各机构的主动性和积极性。
（四）行业文化建设研究
文化是一种软实力，文化的精神价值是不可估量的。
在社会主义市场经济条件下，行业的稳步发展离不开与其同步的文化建设。
因此，研究土地估价行业文化建设对于增强行业人才凝聚力、促进估价技术进步、以及扩大对外影响力将会发挥重要的意义。
【研究重点】
（一）土地估价行业法律保证研究
（二）土地估价行业创新管理模式探索
二、估价机构可持续发展研究
【研究目标】
土地估价行业在其发展过程中不可避免地存在着风险，因此必须重视土地估价行业的可持续发展研究，以达到促进估价业务质量提高、强化估价机构风险防范能力，加强估价行业从业人员责任能力的目标。
【研究内容】
（一）报告质量保证研究
质量是企业的生命线。
在土地估价行业中，报告质量的好坏直接影响到估价机构的声誉和未来的发展问题。
近年来，随着土地估价业务量的增加和新问题的出现，报告质量问题仍是防不胜防。
因此，应严把报告质量关，研究报告质量保证体系和机制。
（二）估价机构风险防范机制研究
任何一个市场经济主体都承担着来自不同方面的风险，土地估价机构由于其专业性，更是承担着经营风险、市场风险、信誉风险、以及执业责任风险。
风险一旦发生，对估价机构的影响是非常大的，甚至影响到整个行业的公信力。
因此，针对不同的风险，研究制定有效地风险预警、防范机制、执业原则是土地估价机构健康成长发展的一个重要保障，也是亟待研究的课题。
（三）估价行业职业责任体系建设研究
职业道德和强烈社会责任感的人才对其所从事行业的发展有着重要的推动作用。
随着社会主义市场经济的高速发展，土地估价的市场空间变得越来越大，同时存在的可钻漏洞也有所增加，有些估价师在利益面前，不惜铤而走险，违背行业原则进行估价活动。
这不仅危害了其本身的声誉，同时，也对整个行业公信力造成不良的影响，因此，研究并建立起估价行业职业责任体系有着长远的行业发展意义。
（四）土地估价机构协调发展研究
目前，全国土地估价机构3000多家，遍布全国各市县，总体数量繁多，在资质等级、业务能力、以及竞争风险意识等方面存在差异。
如何最大化发挥土地估价机构的自身优势，提升服务水平和质量，让真正有创造力并且诚信守法的估价机构脱颖而出，同时，探索土地估价机构间的良性协调发展，构建大、中、小土地估价机构协调发展的合理布局，促进整个土地估价行业的可持续发展，将是未来亟待研究的课题之一。
【研究重点】
（一）估价行业风险点研究
（二）估价行业风险防范机制探讨
三、执业范围和业务领域拓展研究
【研究目标】
土地估价行业要充分发挥专业技术优势，适应不断变化的社会形势和要求，弄清与外部相关行业之间的关系，恰当进行行业定位。
大力推动行业产业化升级，挖掘土地估价行业市场机会，不断拓展执业范围和服务领域，提供全方位评估与咨询服务。
【研究内容】
（一）估价行业与外部行业之间关系研究
土地估价行业在认真研究其在房地产行业、土地管理行业等的社会作用，同时，要充分认识到与相关评估行业等专业服务之间存在的区别，弄清自身定位，从而客观上为土地估价行业的发展营造良好的外部环境。
同时，土地估价协会要科学引导大中小土地评估机构规范有序发展，不断提高机构核心竞争力。
（二）拓宽估价业务方向研究
为适应完善市场经济体制和转变发展方式的要求，应不断研究土地估价行业的业务拓展方向，争取在更大范围、更广领域和更高层次上促进土地估价专业服务的转型升级。
研究在城镇基准地价分等定级、土地资产处置、价值测算、城市地价动态监测、土地增值税税收评估、土地市场调查和咨询等市场经济活动中的业务领域。
（三）延伸业务服务链条研究
在巩固传统业务领域的基础上，应勇于突破传统思想的束缚，研究如何开拓高附加值业务，延伸服务链条。
从操作层面看，评估过程包括了对项目的实地查勘、市场调查、模型设计、分析测算等多项服务内容，其中的每一项工作，都可以为客户发现价值和创造价值，自然构成了土地估价行业的服务内容。
另外，土地估价行业要重视管理咨询工作，土地估价协会要加强对评估行业开展管理咨询工作的专业指导，并不断完善行业规范，提高社会知名度和影响力，更好地服务于市场主体。
【研究重点】
土地估价上下游咨询业务探讨
四、推动行业标准化建设
【研究目标】
推动估价行业数据及有关参数标准的制定，不断完善和发展行业执业技术标准体系以及标准规范，推动行业标准国际趋同。
【研究内容】
（一）估价数据及参数体系研究
在土地估价实务中，数据和相关参数是土地估价的基础，同时也关系到估价结果的准确性和可信度。
另外，不同的估价对象、估价目的所用到的数据和参数是有差异的。
因此，根据不同的土地估价业务，具体研究相关土地估价数据和参数具有现实指导意义。
（二）重要技术标准规范体系的制定
目前，我国已经颁布了《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农用地分等定级规程》、《农用地估价规程》和《国有资产评估管理办法》等估价技术规范、办法。
总体来看，这些规范针对土地估价工作中应遵循的基本准则、估价方法、工作流程和成果展示形式等进行了规定，但均是在宏观层面进行技术规范。
随着市场经济的深入发展,土地交易形式变得更为复杂,土地估价同样面临着各种新的问题的挑战。
显然，这些宏观层面的技术规范不能完全解决微观领域的具体问题。
为防止估价人员在估价过程中对一些具体事务处理的主观随意性,应该基于政府主管部门所颁布的技术规范,针对实际操作中遇到的具体问题进行课题立项,制订出各类规范细则或者技术指南,以便在微观层面更加具体地指导土地估价业务,促进土地估价业务的技术完善性以及规范化。
【研究重点】
（一）土地估价数据标准研究
（二）土地估价相关参数研究
五、深入估价技术理论及实践研究
【研究目标】
不断加强特殊标的物及有关估价实务难点的研究，逐步探索出有关疑难估价实务的技术研究路线，同时，推动相关估价技术理论体系的支撑作用。
【研究内容】
（一）加强估价技术重点理论方法研究
随着土地估价实践的逐渐深入和拓展，估价中遇到的新问题层出不穷。
通过对估价技术相关理论方法的研究，可以对估价实务起到支撑和引领的作用。
（二）深入土地估价实务难点研究
在现实土地估价实务操作中，遇到疑难点问题是不可避免的。
因此，加强土地估价实务难点研究的课题立项有着很强的现实意义。
（三）加强特殊标的估价研究
特殊土地标的估价物尽管在估价中不经常遇到，然而对社会经济发展有着重要影响作用，在估价实务中往往表现为占地面积较大、价值量难以确定的特点。
因此，应加强该类土地价值评估的探索与研究，切实起到为社会经济发展服务的作用。
【研究重点】
（一）特殊标的估价实务分析
（二）土地估价技术难点探讨
六、估价行业信息化建设研究
【研究目标】
推动估价行业信息化建设，促进估价机构业务及管理高效、规范、流程化，进一步完善行业协会统一应用管理平台，同时，完善信息系统管理和服务，形成满足执业需求、协会需求、以及客户需求的数据库信息服务共享平台。
【研究内容】
（一）估价机构信息应用平台研究
在信息化时代，手工操作的传统估价机构已经不能胜评估中高时效、快节奏的评估需求。
因此，研究估价机构如何利用信息技术以大大提高评估效率、规范业务流程显得尤为重要。
（二）行业协会信息监管平台研究
协会在土地估价行业自律管理、质量监管、人才培训等方面发挥了重要的作用。
加强行业协会信息监管平台的研究有利于实现远程监管操作，便于及时发现问题，提高行政效率。
（三）商业信息化应用平台研究
信息化平台不仅仅限于评估机构、行业协会自身业务的应用，作为社会中介服务机构，信息化的建设可以立足于整个社会对评估及相关数据的需求，研究土地市场信息服务系统商业信息化应用平台的建设。
（四）GIS应用研究
结合地理信息系统（GIS）有利于评估对象相关基础数据的搜集、空间信息测量、多要素综合分析，从而增强评估结果的准确性。
同时，借助地理信息系统可以使评估对象及结果形象化、空间立体化、直观化。
因此，在土地评估业务中，考虑引进GIS系统有着重要的业务促进作用。
【研究重点】
（一）房地产基础数据及案例数据信息化
（二）土地估价机构管理信息化
（三）评估机构执业质量监管信息化
（四）探索GIS在土地估价中的应用
七、加强科研和人才支撑体系建设
【研究目标】
建立产学研联合攻关机制，加强估价行业科研投入，特别要重视人才的培养和扶持，从而提高研究成果水平，满足行业转型和新跨越式发展的支撑需要。
【研究内容】
（一）加强科研基础平台建设
多渠道增加土地估价行业学术交流的机会，搭建科研交流的基础平台，对于土地估价行业科研水平的提升有着重要的现实意义，应积极研究建立科研基金项目、筹划科研合作基地、以及定期组织与国内外同行业专家学术交流会等项目，促进科研基础平台的搭建与完善。
（二）加强土地估价行业人才培养
土地估价行业人才整体水平的提高有助于提升行业竞争力，除了要鼓励估价机构内部加强人才培养之外，协会应主动出手研究行业人才培养的战略规划。
比如，开展优化土地估价师考试制度，开展土地估价师专业胜任能力评估体系，设立估价师专业晋级体系等课题项目的研究。
（三）加强科研人才后续教育
土地估价科研人才后续教育应纳入规范化、制度化、多样化、专业化轨道。
结合国土资源管理工作以及估价行业中出现的新情况、新问题、新政策、新形势，针对性地开展专题培训、集中学习、考察交流等多种形式的教育学习。
【研究重点】
（一）制定行业人才培养战略
（二）建设科研人才培养基地
（三）建立行业科研领头人
（四）制定行业人才扶持计划
八、加强科研成果推广及应用体系建设
【研究目标】
探索土地估价行业研究成果的宣传途径和推广方式，加快土地估价科研成果应用体系的建设，不断提高估价管理水平、估价实务操作能力，从而推动整个估价行业不断向前发展。
【研究内容】
（一）加强土地估价行业研究成果宣传
探索土地估价行业研究成果的宣传途径和推广方式，加强行业研究成果宣传，增强行业的社会影响力和话语权。
（二）推进土地估价行业科研成果应用体系建设
要真正实现科研成果到生产力的转化，不仅需要科研立项的本身立足于行业难点及有关问题，还需要科研部门和生产应用部门密切沟通，才能创造真正有使用价值的研究成果。
因此，研究土地估价行业科研成果应用体系显然具有重要的现实价值。
【研究重点】
（一）土地估价行业研究成果宣传途径探索
（二）土地估价行业科研成果应用方向研究
第四章课题研究时间安排
课题研究发展纲要对于未来五年内土地估价行业课题立项方向、课题研究内容、以及课题研究重点有着重要的指导作用。
本着课题易于执行、主次分明的原则，现对课题研究内容按照近期、中期、长期等三段时间进行研究时间方面的安排，以便课题研究内容有目的、有计划、分步骤实施。
另外，根据课题研究发展
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