呼伦贝尔市物业管理和服务培训提纲.docx
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呼伦贝尔市物业管理和服务培训提纲
呼伦贝尔市物业管理和服务培训提纲
同志们：
根据市委市政府关于物业管理深化改革的相关要求，“整顿改革物业市场、提高物业服务水平”已经列入2015年度住建行业重点改革任务。
同时，在年初全市住建规划人防工作会议上，市政府也与各旗市区政府签订了物业工作目标责任状。
现在已经进入8月份，留给我们推进工作的时间已经十分紧迫，从目前开展情况来看，各地工作取得了一定的成果，但开展情况还是不尽如人意。
市中心城区是全市物业管理工作的重点地区、关键领域，应该并且必须成为全市物业服务质量提升的第一站。
因此，选择在海拉尔区召集大家举办这次培训，主要目的就是动员全市物业管理部门、物业服务企业、业主组织和广大业主，急需统一认识、齐心协力，为共同改善和提高我们的物业服务质量，为共同营造一个宜居、安全、有序的居住生活环境做出进一步的努力，促进我市物业管理工作进一步走向规范化、制度化、科学化的轨道。
下面，我讲以下几点内容：
一、物业管理和服务方面的法律法规规章
（一）依据《物权法》规范物业活动
《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，与物业管理和服务关系甚密。
其中第六章“业主的建筑物区分所有权”具有很强的针对性和指导性，对我们开展物业管理、物业服务工作具有很深的法律内涵，大家要深入学习，全面了解和准确掌握物权法涉及物业活动的规定，充分运用法律手段提高物业管理和服务的水平，增强解决矛盾和纠纷的能力，促进物业管理的和谐发展。
1.《物权法》第七十条规定：
“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
”从这一表述看，从法理上说是建筑物区分所有权的三元论，即建筑物区分所有权由三部分的权利构成：
对专有部分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权。
2.《物权法》第七十一条规定了业主行使所有权的内容及方式：
“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。
3.《物权法》第七十二条规定了业主对占有部分的权利与义务，并明确“业主不得以放弃权利为由不履行义务”。
例如不得以不适用电梯为由，不交纳电梯维修费用。
在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此住宅居住为由不缴纳暖气费等。
4.《物权法》第七十三条明确了建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房及其他公共场所、设施的归属：
“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。
全国人大法工委民法室编著的《物权法精解》写到：
“需要指出的是，本条说的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有”。
5.《物权法》第七十五条规定了业主对建筑物进行管理的组织机构，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”，并指出，“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
”
6.《物权法》第七十六条规定了业主共同决定的事项内容及决定方式、投票权数。
其中明确规定，业主可以共同决定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”。
决定的方式是召开业主大会，当然，选聘和解聘物业服务企业“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，筹集和使用住房维修资金“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。
7.《物权法》第七十七——八十条，对改变住宅用途、业主大会效力、住宅维修资金制度、建筑物共有部分费用和收益等进行了明确规定。
第八十一条规定了业主管理建筑物的方式“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或其他管理人，业主有权依法更换。
”
8.《物权法》第八十二条规定了业主与物业服务企业的关系，“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
”
9.《物权法》第八十三条规定了业主、业主大会、业主委员会的相应权利义务。
具体表述为“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
”
（二）依据《物业管理条例》规范物业活动
国务院于2007年修订了《物业管理条例》，这是我们开展物业管理和物业服务工作最重要的法规依据，作为物业管理主管部门、物业服务企业和业主大会（业主委员会）工作人员，必须要全面掌握、正确理解、准确运用。
《条例》详细的规定了业主及业主大会的权利义务，前期物业管理，物业管理服务方式，物业的使用与维护，相关法律责任等。
刚才在解读《物权法》时已经从法律层面阐述了赋予了业主大会的权利和义务，现在我们依据《条例》重点强调一下前期物业管理。
所谓前期物业，是指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。
国务院《物业管理条例》第三章规定了前期物业管理要求。
1.国务院《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。
第二十四条规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。
2012年第二次修订的《内蒙古自治区物业管理条例》第二十八条明确规定，“住宅物业的建设单位，必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。
《呼伦贝尔市物业管理办法》第三十四条也明确规定，“按照房地产开发与物业管理相分离的原则，开发建设单位在办理建设工程施工许可证前，应当在物业主管部门和乡镇办的监督下，通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并提供物业区域内基础配套设施设备施工图审查报告”。
2.《呼伦贝尔市物业管理办法》在国务院和内蒙古自治区《物业管理条例》的规定下，进一步细化了对前期物业管理合同及临时管理规约内容的要求。
第四十四条规定，“开发建设单位在销售商品房时，应将前期物业服务合同交予买受人，并由物业服务单位制定临时管理规约作为房屋买卖合同的附件。
临时管理规约应当在商品房销售前5日内向旗市区物业主管部门备案。
临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护和管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。
旗市区物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本，供开发建设单位和物业服务企业选用”。
3.国务院《物业管理条例》第二十六条规定，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。
也就是说，业主大会及业主委员会一旦建立，将有权终止建设单位和物业服务企业签订的物业服务合同，可以决定原合同继续执行，也可以重新签订合同，也可以解聘通过前期物业招投标选定的企业，另行聘用。
二、盘点当前物业服务市场存在的主要问题
前面我们梳理了物业管理和服务所依据的主要法律法规规章和办法，要求物业服务企业、业主以及物业主管部门严格依法维护权利、履行义务、开展管理。
下面，我们谈一谈我市物业服务市场存在的问题。
在座的所有人，无论是行政机关人员还是物业服务企业人员，都有一个共同的身份，那就是业主。
提到物业服务存在的问题，大家一定都有很多话要说，我也一样。
总结来看，我认为主要有这么几个方面的问题：
一是物业服务质量水平不高。
大家大概都有类似的经历：
楼道里总有各式各样的小广告，禁而不绝，一个星期难得看见一次清扫人员，堆满杂物；小区的垃圾箱经常装的满满的没有及时清理，垃圾箱旁边也总是随地堆放垃圾；停电停水之前经常看不到张贴的通知，以至于措手不及；需要物业上门服务的时候经常找不到人、打不通电话、或者迟迟等不到人；小区多处可以进出通行，没有统一的管理和门卫；小区内车辆杂乱停放而得不到规范的管理等等。
二是物业专项服务及设施维护不力。
比如单元门经常损坏而得不到维修；监控设施缺失或者不能正常使用；小区的草坪、植物得不到管护，杂草丛生甚至树木枯死；电梯经常出现故障得不到及时维护；公用部位的水暖管道出现堵塞和破损时没有得到及时有效的修理更换等等。
三是物业服务收费和支出不够透明。
好多业主反映，物业收费的组成部分不清晰，到底包括哪些服务不甚了解。
很多小区都还没有对物业收费的标准、服务的事项进行公开公示；还有一些小区即便公示了服务事项，但是并没有依据事项严格履行到位；导致业主对收费提出质疑，对物业服务企业的承诺缺乏信任。
存在这么多的问题，天长日久、积少成多，最终造成了今天物业市场的恶性循环：
物业服务质量不高，物业收费率偏低，市场秩序混乱；物业服务企业盈利微薄甚至亏损，对于提高物业服务水平积极性不高；广大业主因为对服务不满意而不愿意缴费、更不同意提高物业费。
总结来看，就是业主因为服务质量不高而不满意，企业因为挣不到钱而不满意，政府因为物业市场不规范也不满意。
三、分析物业服务问题背后的深层原因
要厘清以上物业市场的问题，我们首先应该梳理一下，业主和物业服务企业到底是什么关系，双方都有哪些权利义务，这对于解决物业问题至关重要。
《物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部位享有所有权，对专有部分之外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。
也就是说，小区内的房屋和公共设施真正的主人是业主，到底选择由谁来为这个小区提供服务，决定权不在物业主管部门，不在物业服务企业，而在于广大业主。
那么问题随之而来：
业主如何行使权利？
也有些业主抱怨：
我们连维护自己的权益都做不到，哪有选择物业服务企业的权利？
这就提到了一个重要的业主组织——业主大会和业主委员会。
业主大会由物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议；业主委员会由业主选举产生，代表业主利益，是业主行使共同管理权的一种形式。
业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的重大事项拥有决定权。
也就是说，业主委员会是业主大会的执行机构，而业主大会才是选择、聘用、解聘、制约、监管物业服务企业的真正权力机构。
然而现实的状况是，很多业主并不了解自己的权利，不懂得通过业主委员会来维护权益，不愿意参加业主大会，不热心于业主大会活动；对物业服务企业不满意或者出现纠纷的时候，就只以拒缴物业费来对抗，或者到物业主管部门投诉。
要知道，企业是要追逐利润的，在业主没有有效制衡的前提下，靠企业自觉增加服务人员、提高服务质量、维护小区设施，很难达到业主期望标准的。
即便是物业主管部门，也不能单凭一个两个业主的投诉，就强令企业终止服务、退出市场，这属于滥用权力，对企业也有失公平。
说到底，业主和物业服务企业就是契约关系，一方提供服务、一方提供报酬，双方以《物业服务合同》为约定，企业依据合同提供服务，业主依据合同缴纳费用，任何一方违反合同约定，另一方都有权终止和解除合同，这是法律赋予合同双方的权利和义务。
契约关系没有真正发挥作用的关键症结，是物业管理区域中没有组建业主委员会或业主委员会没有充分发挥作用。
这就导致了业主无法与物业服务企业形成对话、协商收费标准，出了问题就不交物业费，物业服务企业发现亏损后就撤出造成弃管，如此往复，恶性循环。
因此说，整顿物业市场，提高服务水平的首要任务和最基础工作就是改变广大业主观念、组建业主委员会，下一步是选聘物业服务企业，结合业主实际需要约定服务内容和收费标准，签订物业委托合同。
合同关系确立后，对于业主来说，应按合同约定维护权利、履行义务，特别是要履行相应的缴费义务，如果对物业企业不满意，可以通过业主委员会进行制约和监管，或者召开业主大会解聘企业、另行选聘。
同时，对于物业服务企业来说，物业服务费实行市场调节价，定价权回归市场，物业服务企业要依靠市场需要调整服务内容，依靠服务质量占领市场，依靠服务品质提高收费价格，在市场竞争中壮大成长或淘汰出局，在业主的选票中提高质量、转型升级。
四、如何解决物业服务市场存在的问题
（一）加快推进业主大会和业主委员会的组建进度
经过上述分析，我们得出这样的共识：
解决物业服务市场纷繁复杂的诸多问题和矛盾，首先要抓住和解决最关键、最根本的问题，那就是组建业主大会和业主委员会，让业主有参与权、话语权、决策权，真正履行物业契约合同的甲方职责，才能够逐一破解物业管理工作各项难题。
国务院《物业管理条例》规定：
一个物业管理区域成立一个业主大会。
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
目前，海拉尔区物业主管部门已经完成了物业管理区域的划定工作，共划定物业管理区域287个，其中180个区域已组建业委会，组建率为63%；鄂温克旗巴镇共划定物业管理区域5个，其中4个区域已组建业委会，组建率为80%。
从数据上看，工作还是有很大的进展的，但距离预期的目标还有很大的距离。
我们的任务是，全市各旗市区年内业主大会和业主委员会组建率要达到100%，而中心城区的任务完成时限还要提前，年初市政府和海拉尔区政府签订的责任书明确要求，到6月底组建率要达到90%，到目前距离上半年的任务目标还差27个百分点、78个业主大会和业主委员会。
在这里我需要再次强调一下，业主大会和业主委员会，是物业整顿工作的第一步，也是最基础的一步。
没有这两个业主组织，无论是作为个人还是家庭的业主，都无法作为合同一方和企业谈判，也就谈不上提高物业质量、维护业主权利、选择和解聘业主。
所以，我们全年的很多物业管理工作都要在组建业主大会、业主委员会的基础上开展。
如今全年时间已经过半，现在业主大会的组建还没有达到预期要求，这是我们最为焦急和担心的事请。
所以说，海拉尔区、鄂温克旗的物业管理部门一定要认识到这个问题的重要性，克服困难、抓紧时间，一定要在本月完成这项任务。
如果有的独栋楼、老旧散小区的确不能成立业主大会，那起码也要组织他们成立一个业主自治组织，总而言之，业主总要推选出他们自己的代言人，才能开展下一步的工作。
（二）大力指导业主委员会履行职责、发挥作用
从上述的数据来看，海拉尔区和鄂温克旗巴镇业主大会和业主委员会组建率已经超过60%，至少已经取得了阶段性成果，或者说在中心城区大部分业主中应该已经形成了一定的工作效果。
从实际情况看，这份效果十分有限，对物业质量的提高没有带来实质性改变。
这就要求于物业主管部门切实履行管理和指导职责，与乡镇办、街道、社区联手，鼓励、引导、规范业主委员会开展活动，无论是倾听、征集、整理广大业主的意见建议，还是对物业服务企业的监督、谈判，甚至是组织召开业主大会招聘、解聘物业企业。
在这一话题中，我要重点对各业主委员会的参会代表讲一讲你们的权利义务。
业主委员会是由业主大会会议选举产生的，是业主大会的执行机构，依法履行职责。
也就是说，你们就代表着业主大会，代表着全体业主，在物业管理合同上，你们是甲方，物业服务企业是乙方。
如果你们对合同内容不掌握，对广大业主的诉求不了解，不组织召开业主大会，对物业服务企业的履约行为不闻不问，那么，仅靠物业管理部门是无法对物业服务企业进行有效约束的，也无法维护业主权益，无法解决物业问题，最终损失的是全体业主的权益，当然也包括你们自己。
因此说，作为业主委员会的成员，你们应该提高认识，积极参与物业管理和服务工作，共同维护本小区的公共秩序，创造安全、文明、整洁、优美、舒适的物业环境。
（三）尽快规范并建立物业服务收费制定机制
2014年以前，我市物业服务收费价格执行的是价格主管部门2010年制定的收费标准（实行政府定价），收费标准定为五类（分别为：
每月每平方米0.57元、0.48元、0.42元、0.36元、0.30元）。
全市大部分物业小区在二、三类收费标准区间，整体收费标准很低（据海拉尔区2014年3月份测算，高层小区物业服务成本为：
一类1.90元/月•平方米，二类1.57元/月•平方米，三类1.36元/月•平方米；多层住宅小区物业服务成本：
一类1.36元/月•平方米，二类1.13元/月•平方米，三类0.93元/月•平方米，四类0.67元/月•平方米）。
我们就近了解到，通辽市物业服务收费区间为每平方米0.8—2.3元，廉租房小区的物业收费标准每月每平米达到0.8元。
因此说，我市目前的物业服务收费水平是很低的，这也是物业服务水平低的一个重要原因。
业主没有提供相应的报酬，企业自然也无法提供业主期望的高水平服务。
2014年7月23日，自治区发委、住建厅下发了住《关于规范我区物业服务收费管理工作的通知》（内发改费字[2014]1029号），规定除廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价之外，普通住宅物业服务费实行市场调节价。
其中，普通住宅前期物业服务费由开发建设单位选聘的物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。
已经交付使用的普通住宅物业服务收费由业主委员会（未成立业主委员会的由社区居委会）与物业服务企业根据物业服务等级标准在物业服务合同中约定。
公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
自治区这份文件充分放开了物业服务价格机制，再一次诠释了业主和物业服务企业的契约关系、合同关系，即：
普通商品住宅的物业收费价格不再由政府部门制定，由双方协商、自由定价。
业主想要什么档次的服务，就支付相应档次的费用，具体的条款由双方协商确定。
根据国务院《物业管理条例》规定：
选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
也就是说，物业管理区域中成立业主大会、组建业委会之后，可以依据全体业主意愿和实际情况，按照平等互利、协商一致、权利义务对等的原则自主和物业服务企业签订物业服务合同，物业服务合同应当对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
广大业主在享受物业服务企业对物业管理区域的环境、治安、绿化、道路等方面优质服务的同时，也要承担定期交付物业服务费用的义务。
同样，对物业服务企业来讲，既有收取物业服务费用的权利，也承担着为业主提供合同约定服务的义务。
此外，海拉尔区住建局委托物业协会已经委托有资质的会计事务所，在综合考虑本地区物业服务平均成本、最低工资标准等因素的基础上，制定了物业服务成本测算，依据不同的服务等级制定了相应的物业服务费基准价。
广大业主在制定本区域的收费标准时在参考基准价的基础上，既可以向上浮动，提高价格以换取更优质的服务；也可以向下浮动，降低价格以保证最低服务要求。
在实行市场调节价的过程中，既充分发挥了业主大会职责和权力，也建立了业主与物业服务企业双向选择的机制。
在这项工作中，业主委员会的角色最为重要，这就是为什么我前面提到，组建业主大会和业主委员会是基础性工作，没有业主委会，也就无法制定物业收费的市场调价格，也就无法解决收费偏低的问题，进而无法提高物业服务质量。
而针对已经组建业主大会、业主委员会的物业管理区域，物业主管部门要尽快指导开展物业服务价格确定、服务条款商讨、物业合同修订等工作，让价格回归市场。
（四）多措并举解决物业费收缴率低的难题
我市物业服务水平不高的另一个原因，就是收费难、缴费率低。
目前各旗市区物业小区的物业费收缴率从20%到90%不等，平均约为60%左右。
我们可以想象一下，假设一个小区原本物业收费价格就低，如果收缴率再上不来，企业没有盈利，他们唯一能做的就是降低服务的质量，比如少配几个人员，减少清扫的频次等。
而这样做又会进一步加剧与业主的矛盾，缴费率越来越低，最终形成恶性循环。
要打破这种怪圈，首先要做出努力的是业主委员会。
业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订了合同，就要有履约精神。
如果物业服务企业的服务不到位，可以督查、监督企业加强服务，甚至召开业主大会解聘企业；反之，如果有业主恶意欠薪，业主委员会也有义务配合物业服务企业催缴物业费，因为一部分业主不缴费，实际上就是在无偿享受另一部分业主缴费换来的服务，这本身对缴费的业主来说是不公平的。
此外，物业主管部门也应该联合乡镇办、街道、社区等部门积极开展工作，为提高物业费收缴率做出努力，共同营造一个公平、有序的物业市场环境。
（五）提高住宅专项维修资金使用率
刚才谈到了物业服务收缴率低的问题，这一问题在老旧小区尤为突出。
这些小区基础设施损坏严重、年久失修，且居住人口多为低收入人群或流动人口，物业矛盾纠纷突出，物业服务企业代人受过，最终出现了缴费越低、服务越差的恶性循环。
如果要解决这一问题，维修维护老旧小区的公共部位基础设施，仅靠物业服务企业是不现实的。
因为基础设施的产权是全体业主，物业服务企业只是业主招聘来提供物业服务的，除非在物业服务合同中单独约定，否则他们没有义务、也没有能力出资维修损坏的基础设施。
那么，如何解决这一问题呢，那就是使用住宅专项维修资金。
下面，我介绍一下住宅专项维修资金的提取和使用。
一是住宅专项维修资金的使用范围。
按照国务院《物业管理条例》和建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》要求以及《呼伦贝尔市住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
二是住宅专项维修资金提取使用程序。
具体为：
物业服务企业向业委会提交使用方案（没有物业服务企业的由相关业主提交）；业主大会依法通过使用方案，未成立业主大会的由超过2/3物业面积、超过2/3人数的业主讨论通过；物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支资金；业主委员会审核同意，向旗市区房地产主管部门申请列支；旗市区房地产主管部门审核同意后向专户银行发出划转通知；专户银行将资金划转至维修单位。
截至目前，我市已累计收取住宅专项维修资金56720万元，已累计支出4544万元，占收取总额的8%。
住宅专项维修资金使用率低的主要原因是没有成立业主大会或业主大会不健全、履行职能、发挥作用的能力弱，无法满足使用住宅专项维修资金的法定程序。
这也直接导致了老旧小区维修改造不到位的问题。
也就算是，之所以小区公共设施破损，很大程度上责任不在物业企业，而在于业主自身——没有组建业主大会和业主委员会，无法启动和使用专项维修资金。
这些资金的所有者和使用权既不在政府主管部门，也不在物业服务企业，而是在于业主大会。
因此，为了尽快修缮、改造已经损坏的公共部位、公共设施，提高物业服务水平、缓解物业矛盾，各业主委员会的同志们要认真的学习住宅专项维修资金的相关政策，通过程序合理的使用资金。
物业主管部门也要加紧指导各物业管理区域尽快成立业主组织，现在看，解决一切问题都离不开业主大会和业主委员会。
同时，各物业服务企业也要积极的提交建议、配合业主委员会做好资金使用、工程施工等工作，真正做好服务工作，尽职尽责做好业主的“管家”。
（六）推行前期物业服务招投标
此前有很多业主反映:
在业主进入住住宅小区之前，物业服务企业早就进驻了，物业服务企业的
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