蕲春游乐园建设项目可行性研究报告范文Word格式文档下载.docx
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演出区
配套工程
综合接待服务区
6
1500.00
休息活动区
2
3000.00
停车场
2000.00
门卫室
100.00
卫生间
1000.00
合计
48100.00
57100
公共工程
道路及路面硬化
4000.00
绿化
1.1.8项目资金来源
本项目总投资资金10000.00万元人民币，其中企业自筹资金为7000.00万元，申请银行贷款为3000.00万元。
1.1.9项目建设期限
本项目建设期为2013年1月至2015年1月，建设工期共计24个月。
1.2项目公司介绍
湖北xxx投资发展有限公司，成立于2008年7月，注册资本3300万元，经营范围：
房地产开发经营、物业管理等，房地产开发资质为四级，公司办公地址：
蕲春县经济开发区凯迪大道3号。
公司股东会为公司最高权利机构，执行董事为公司法定代表人，现法人代表：
xxx，总经理：
朱xx，股东由xx、xxx二人组成。
公司下设办公室、财务部、经营部、策划部、项目部、质量安全部等，具有中级以上职称人员15人。
公司成立四年来，相继开发建设了东方花园一期、鑫源小区等多项工程，累计完成开发面积10万㎡。
现正在建设项目为东方花园二期、清怡庄园等项目，占地总面积：
40亩、建筑总面积11万㎡。
东方花园项目是雷溪河改造首期示范工程，2008年，蕲春县委、县政府将漕河城区雷溪河改造及综合开发作为“九件大事”之一，公司投入2亿元参与雷溪河改造工程，负责雷溪河自红旗一桥沿河向西约280米的河道改造及旧城开发，在该区域建设东方花园商住小区。
该项目占地面积：
36678㎡、总建筑面积：
146000㎡、住宅套数：
1100套。
将该区域建设成为蕲春一流的标志性的商贸、住宅、休闲区。
现已完成第一期50000㎡商品房开发。
公司实行现代化企业管理，形成集房地产开发、装饰装潢、物业管理、房地产营销为一体的完整产业链，公司组织结构合理，管理、技术、经营等人员完备，经营管理团队拥有多年、多地的开发经验和历练，管理规范。
公司秉承“优质服务、诚信经营“的经营理念；
并以“质量是第一工作”，“顾客的满意是我们的荣誉”作为我们永远不变的方针；
以爱护环境、回报社会、关爱雇员等社会责任为己任；
把“诚信、负责、创新、团队”作为公司不断的追求和目标，愿与广大朋友携手共创美好的明天。
1.3编制依据
（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（2）《湖北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（3）《蕲春县“十二五”旅游产业发展规划》；
（3）《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
（4）《投资项目可行性研究指南》；
（5）《现代财务会计》；
（6）项目公司提供的有关资料及相关数据；
（7）国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
（1）充分利用建设地现有基础设施条件，将建设地现有条件（设施、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
（2）坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，坚持施工安全性原则，采用最先进的施工设备、施工技术，确保项目工程质量，以达到企业的高效益。
（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
（5）注重环境保护，设计中注重建设垃圾处理方案，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对企业现状和项目建设的必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；
对项目建设未来的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；
对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；
对工程投资，经营成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；
对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标如下：
主要技术指标表
序号
项目名称
单位
数据和指标
一
主要指标
总占地面积
亩
总建筑面积
㎡
57100.00
3
道路
4
绿化面积
5
绿化率
%
15%
容积率
0.86
7
总投资资金
万元
其中：
建筑工程
4126.00
设备及安装费用
3475.80
土地费用
700.00
二
主要数据
年均销售收入
5516.36
年平均利润总额
2932.82
年均净利润
2492.90
年销售税金及附加
27.58
年均营业税
275.82
年均所得税
439.92
项目定员
人
180
8
建设期
月
24
三
主要评价指标
项目投资利润率
29.33%
项目投资利税率
32.36%
税后财务内部收益率
26.61%
税前财务内部收益率
29.84%
税后财务静现值（ic=10%）
9,344.93
税前财务静现值（ic=10%）
11,644.62
投资回收期（税后）
年
5.53
投资回收期（税前）
4.24
9
盈亏平衡点
48.27%
1.7综合评价
蕲春游乐园建设项目将发展成为鄂东地区新的旅游目的地，鄂东地区著名的休闲旅游中心，打造成为鄂东地区及蕲春县旅游名城的“休闲娱乐名片”，促进蕲春县乃至鄂东地区休闲娱乐以及旅游产业的进一步发展。
项目的运营将为蕲春县及鄂东地区当前经济发展规划作出有力的推动，将极大带动当地文化旅游产业的快速发展，促进就业，加快当地经济发展进程，为蕲春县及鄂东地区经济发展增创新的优势。
项目建设是当前蕲春县及鄂东地区休闲旅游场所的有效补充，市场前景较好，发展前景可观，项目建设具有较好的经济效益与较强的社会效益。
所以，本项目建设十分必要与可行。
第二章项目建设必要性与可行性分析
2.1项目背景
随着我国人们生活水平的不断提高和闲暇时间的增多，一个大众化的休闲时代正在到来。
休闲的普及又会变成推动经济发展的重要力量，进而发育出休闲产业和休闲经济。
大型休闲综合型游乐园正是这样一个新时代大背景下的产物，是依据科学发展观，从不断满足人民群众日益增长的物质文化需求出发，从增加就业，扩大内需，实现社会经济可持续发展而推出的重要方略。
我国休闲供给市场存在“战略性短缺”，相关的产业门类增长速度与居民文化、休闲消费实际增长速度，以及居民的文化、休闲消费潜力相比，存在巨大的落差。
湖北省鄂东地区及蕲春县旅游资源丰富,自然景观优美,历史文物众多,发展旅游业具有得天独厚的优势。
近几年来,蕲春县大力发展旅游业,把旅游业作为拉动当地经济的支柱性产业之一。
然而,蕲春县旅游资源存在着分布过于分散、景区规模小、档次低、文化挖掘力度不够等问题。
应对蕲春县旅游资源进行整合,加强景区间合作,明确主题定位,实现线路整合,进行营销组合。
这有利于当地经济发展,也是区域旅游业未来发展的内在要求。
随着生活水平的提高，为满足人们多样化的需求，各地区争相开发新的文化娱乐项目，在传统文化中融入现代元素，满足消费者求新存异的心理，打造全新的文化娱乐产品。
2.2本次建设项目提出缘由
不少游乐园顺应新世纪旅游业发展需要，以其高超的策划、精致的建筑、丰富的内涵和一流的管理服务水平，很快轰动海内外。
他们的成功给人们提出启示：
一个成功的游乐园，完全可以取得良好的投入产出效益和多方面的社会效益。
建设游乐园在旅游资源丰富的地区是对资源、产品的重要补充，在旅游资源不太丰富的地区则是突破发展“瓶颈”的重要举措，具有相当广阔的市场前景。
按照国家旅游局的预测，2015年国内旅游消费总额将突破人民币2万亿元，旅游将成为与汽车、房产并列的消费热点。
中国的旅游者消费支出结构是住宿、餐饮等费用支出比例较低，景点门票的费用支出比例较高。
按此模式预测，届时国内旅游消费总额将有数千亿元用于旅游景点支出，主题公园作为新兴旅游景点必将分得可观的收益。
本项目即是在鄂东地区及蕲春县休闲娱乐市场需求旺盛、迫切需要建设大型的综合游乐园的基础上提出的，项目将建设童话王国、现代科技游乐区、水乡风情游乐区、特色节目表演区内容，将发展成为鄂东地区新的旅游目的地，蕲春县乃至鄂东地区著名的休闲旅游中心。
2.3项目建设必要性分析
2.3.1满足当前鄂东地区休闲娱乐迫切需求的需要
近年来，随着新媒体产业基地的建设，鄂东地区的经济发展持续快速发展。
加强鄂东地区的基础设施及精神文化建设，是实现鄂东地区快速发展的前提条件。
随着鄂东地区的品牌建设和招商引资的力度加大，越来越多的外来企业和高素质人群将来到鄂东地区安家落户。
鄂东地区人口增加、人均收入提高，物质生活条件逐步改善，当地群众的业余娱乐文化活动的需求越来越丰富。
原有简陋的文化体育设施难以满足人民群众日益提高的精神文化生活需求，严重滞后于鄂东地区的经济发展水平。
所以，建设一个能让不同年龄、层次的人群均可健身休闲、愉悦身心的公共空间将刻不容缓。
本项目的建设对扭转鄂东地区缺少大型休闲娱乐场所的局面，满足人民群众日益增加的精神文化需求，项目建设对于鄂东地区的休闲娱乐产业发展具有重要的意义。
2.3.2满足旅游产业快速发展的需要
随着国民经济的快速发展，人们的生活水平得到了极大的提高，按照马斯洛的人类需求五层次理论，人的需求从基本的物质生活方面越来越集中到娱乐和精神层面。
同时，体验经济已经逐渐成为继农业经济、工业经济和服务经济之后的一种主导型经济形态，越来越多的消费者渴望得到体验，顾客每一次购买的产品或服务在本质上不再仅仅是实实在在的商品或服务，而是一种感觉，一种情绪上、体力上、智力上甚至精神上的体验。
游乐园是旅游业充分发展的产物，作为人们求新、求异、求奇、求美、求知的一种重要途径，迎合了人们对旅游文化和娱乐的更高层次的需求，推动着旅游需求由过去单一的观光形式向休闲化、个性化和参与性的转变。
如今旅游消费将进入大众消费阶段,成为居民消费的重要组成部分,休闲、度假成为居民消费新趋势,国内旅游成为旅游市场的主体。
这种趋势将促进旅游产业爆发性增长,成为扩内需、促消费、保增长的主要推动力。
因此，本项目的建设将极大程度的满足了湖北省旅游产业快速发展的需要。
2.3.3推动项目公司长足发展的需要
近几年来，随着政府把发展旅游产业列入国家“十二五”发展规划，并相继出台扶持、优惠政策，游乐园产业呈现出了爆发式增长势头。
预期在未来几年内，游乐园产业将是全球最具发展潜力的朝阳产业之一。
因此本项目的建成同时有效带动项目公司旅游开发业务的拓展，对做大做强公司主业、实现长远战略目标具有重大意义。
2.3.4增加当地就业促进相关产业链发展的需要
本项目建成后，将为当地180多人提供就业机会，吸收下岗职工与闲置人口再就业，可促进当地经济和谐发展；
此外，项目的实施可促进游乐园行业上下游产业如旅游、酒店、服务、餐饮等相关产业链的快速发展。
对于搞活国民经济具有重要意义。
2.3.5带动当地经济快速发展的需要
项目建成后实现年均销售收入为5516.36万元，年均利润总额2932.82万元，年上缴税金及附加为27.58万元，年增值税为275.82万元；
年可上缴所得税439.92万元。
因此，项目的实施每年可为蕲春当地增加743.32万元利税，可有效促进蕲春社会经济发展进程。
2.4项目建设可行性分析
2.4.1政策可行性
《国务院关于加快发展服务业的若干意见》提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。
鄂东地区人文景观丰富，历史文化深厚，有着休闲经济得天独厚发展优势。
近年来，鄂东地区依托、挖掘传统文化，通过实施大项目带动，旅游产品不断丰富，基本形成了以自然观光休闲、运动休闲、休闲农业为主体，以山水度假为配套的旅游产品体系。
与此同时，鄂东地区深入挖掘和整合文化旅游资源，积极推动关联产业发展。
把文化、旅游资源转化为文化旅游产品，延伸旅游产业链条，树立旅游品牌。
这些都为项目的实施提供了有力的政策支持，同时也说明了该项目完全符合国家、鄂东地区产业发展规划，因而项目将能够得到政策上的大力支持。
2.4.2市场可行性
随着经济的快速发展和国内旺盛的需求，未来的20年将是国内游乐园发展接近国际水平并快速成长的时期。
近年来，随着湖北省休闲旅游业快速稳定发展，尤其是项目拟建地蕲春县历史悠久，文化积淀深厚，旅游资源丰富，有较强的辐射和集聚力；
空气清新，环境优美，游乐休闲，相得益彰。
这将为项目的实施带来一定的市场优势。
本项目通过童话王国、现代科技游乐区、水乡风情游乐区、特色节目表演区等项目的建设，将会占领一定的市场份额，从而赢得较好的社会效益和经济效益。
可见，本项目的建设市场潜力较大，具备市场的可行性。
2.4.2项目公司实力支持
项目资金实力十分雄厚，公司凭借多年在休闲娱乐领域所形成的核心竞争力，已形成具有产业运作、品牌运营经验的专业团队。
同时，该项目还将获得地方政府和国家政策以及资金上的大力支持，这都为本项目的建设及运营提供了强大的实力支持，为项目的顺利实施提供了优越的先决条件。
2.4.4管理可行性
本项目将根据项目建设的实际需要，专门组建机构及经营队伍，负责项目规划、立项、设计、组织和实施。
在经营管理方面将制定行之有效的各种企业管理制度和人才激励制度，确保本项目按照现代化方式运作。
综合以上因素，本项目建设可行，且十分必要。
第三章项目建设条件
3.1地理位置选择
蕲春游乐园建设项目拟建地点选址为：
蕲春县漕河镇十里铺。
3.2用地条件
本项目选址用地地块整齐、地势平缓，土方平整工作量较小，规划建设用地面积100亩。
3.3基础设施条件
项目周边道路、电力、给排水、通讯、燃气等配套基础设施较为齐全。
3.3.1给水工程
本项目水源引自当地自来水管网。
3.3.2排水工程
本项目采取雨水、污水分流方式排放，就近排入市政污水管网。
3.3.3电力工程
本项目电力工程主要为配电及照明供电，由城市电网提供。
3.3.4电讯工程
本项目电讯工程与市政配套网络相接。
3.4选址自然概况
3.4.1区位概况
蕲春县位于湖北省东南部，隶属黄冈市，著名“教授县”，以人才辈出著称。
面积2397.6平方公里。
总人口103.4万人。
北倚大别山，南临长江，风光秀丽，景色宜人，气候温和，四季分明。
地处我国“中三角”中心地带，与武汉、南昌、合肥等大中城市同属“1小时城市圈”，京九铁路、沪蓉高速公路、长江黄金水道、大别山腹地公路横贯全境，交通四通八达，来往十分便利。
蕲春火车站位于京九铁路中点，是阜九段唯一城区火车站。
蕲春县是世界文化名人李时珍故里所在地。
3.4.2地理地形
蕲春县北倚巍巍大别山，南临滚滚长江，风光秀丽，景色宜人，气候温和，四季分明。
地跨东经115°
12′-115°
56′，北纬29°
59′-30°
40′之间，地形狭长，形如船帆，地势北高南低，地貌复杂。
北部为山区，层峦叠嶂，峡谷幽深，风光峻美；
中部为丘陵地带，岗峦起伏，绿树成荫，风景旖旎；
南部为平畈围区，湖泊棋布，港汊纵横，渔稻飘香。
境内最高点为青石镇境内的云丹山主峰，海拔1244.1米；
最低点为八里湖农场境内的龙凤寺闸，海拔12米。
3.4.3区域气候条件
蕲春属亚热带大陆季风气候，四季分明，雨量充沛，气候温和，历年平均无霜期249.1天，降水量1341.7毫米，日照时数2025.8小时，气温16.8度。
3.4.4资源条件
土地资源：
总面积23.98万公顷（359.7万亩），其中耕地5.6万公顷（84.02万亩），林地10.39公顷（155.8万亩），水域3.11万公顷（46.62万亩）。
矿产资源：
已探明矿产资源39种。
金属矿产有：
磁铁、钛磁铁、钒钛磁铁、锰、铬、铜、铅、钼、金、银、锆等15种。
其中刘河镇石鼓冲钒钛磁铁矿工业储量95万吨，石人寨金矿工业储量500公斤。
非金属矿产有煤、白云石、蛇纹石、石英石、石灰石、钾长石、花岗石、大理石、滑石、瓷土等23种。
其中石英石储量过1亿吨，含硅量达99.98%以上，品位居全国之冠；
花岗石储量30多亿立方米，花色品种独特，已进入大量开采和加工阶段。
此外，还有大量的优质矿泉水资源。
水利资源：
县内5公里以上河流75条，总长973.7公里，流域面积2682.2平方公里。
境内主要湖泊有赤东湖、赤西湖和雨湖等。
有各类水库158座，总库容5.7亿立方米。
全县水力电能5.24万千瓦，已开发利用1.95万千瓦。
3.4.5区位交通条件
湖北蕲春地处我国“中三角”中心地带，与武汉、南昌、合肥等大中城市同属“1小时城市圈”，京九铁路、沪蓉高速公路、长江黄金水道、大别山腹地公路横贯全境，交通四通八达，来往十分便利。
[2]蕲春地处鄂东边陲，大别山南麓，长江中下游北岸，素有“吴头楚尾”之称，历为水陆交通要冲，商品集散中心。
今日蕲春南临长江“黄金水道”，京九铁路、沪蓉高速公路、鄂皖等级公路均穿境而过，乘车两小时可抵达武汉天河机场，交通区位优势极其明显。
县内交通发达，形成了“两纵五横五循环”的干线公路网络，支线公路实现村村通。
3.4.6旅游资源环境
蕲春境内文物古迹、风景名胜、旅游景点遍布，文物保护单位多达86处，其中达城毛家咀遗址是我国西周古文化的代表。
县南蕲州古城的“蕲阳八景”和李时珍陵园、药物馆、纪念馆均十分著名，年接待中外游客10余万人次。
明代文学家吴承恩曾长期在蕲州荆王府任纪善职，并在蕲州写出了中国四大古典小说之一的《西游记》，书中描述的孙悟空、玉华府、豹子山等人物风景以及故事情节等都可在蕲春的山水人物、神话传说和风土人情中找到出处。
蕲春山奇水秀，景色宜人，自然生态旅游资源呈多样性。
地貌景观生态旅游资源：
蕲春境内的大别山（三角山、横岗山、云丹山、仙人台山）高度1500米左右，景观类型复杂多样，气候植物条件良好，又有丰富的
人文生态资源：
适宜开展徒步登山健行、科学考察、避暑度假、探险猎奇、体育娱乐、民俗宗教、生态农业等各种形式的生态旅游活动。
水体生态旅游资源：
蕲河，赤东湖，赤西湖，雨湖，桐梓温泉，三角山瀑布。
生物生态旅游资源：
古樟树群
第四章总体建设方案
本项目建设方案是根据规划用地的现状、地势、地形、地貌、周边发展要求等方面因素来分析、拟定的确实可行的园区规划。
设计意在创造一个阳光、休闲、运动、健康、生态的休闲娱乐空间。
4.1规划思想
设计理念：
尊重历史、尊重文脉、满足民众健康生活的多重需要。
规划设计力求在游乐园建成后确保原有历史、生态等因素。
将项目打造成以休闲、运动、体育、文化为主题的休闲娱乐、生态延续的游乐园。
4.2规划原则
1、维护原貌：
充分利用现有场地，把新建景观融入自然景观中，尽可能减少对地貌的破坏，尊重以当地原生态植被和林带等田园风光为代表的文脉特征。
2、珍惜水体：
保持水质自然、古朴、纯净，提高水体景观质量。
充分保护现有河水状态，人工湖水则通过循环使用减少耗水量，利用生物净化减少水中杂质。
3、保护田园景观特征及其可延续性：
地段为社区共享的空间，与东西两侧未来的田园风光结合，层层过渡，相互借景，利用交通线路在不同景区间提供便捷和启示性的联系。
4、减少车流：
引导车流直接进入目的地，减少场地内不同功能区域之间的过境交通。
在入口处设停车场，以便尽早分流，使部分游客和工作人员尽早换乘园区内的电瓶车。
4.3建设目标
蕲春游乐园建设项目将发展成为湖北地区新的旅游目的地，蕲春地区著名的休闲旅游中心，打造成为蕲春县旅游名城的“休闲娱乐名片”，促进蕲春县休闲娱乐以及旅游产业的进一步发展。
4.4项目规划方案
4.4.1功能分区及平面布置
项目总体构成分为：
童话王国、现代科技游乐区、水乡风情游乐区、特色节目表演区旅游道路等主题项目。
项目平面布置如下图：
游乐园平面布置图
4.4.2交通系统规划
规划园区内交通系统由道路、停车场、休憩场地三部分构成。
道路分六种形式：
游乐园主干路、游乐园次干路、专项道路、水上游览线路、环水线路、市政道路。
游乐园主干路连接场地各出入口，宽4-6米，主要为人车混行系统，满足观光与后勤服务的需求；
游乐园次干路为步行系统，宽1-3米，穿越景点与主干路相接；
专项道路主要为运动健身步道，宽2米，隐于西区主入口疏林场地，设施完善、便于运动；
水上游览线路主要分布于湖区，以水上交通工具为依托，联系水上景点；
环水线路滨水前行，简洁干净，为水边景致所铺设；
各线路与停车场、休憩场地完美衔接，为各景点提供便捷交通，达到“移步换景”、“景随步移”的效果。
4.4.3建筑风格
园内建筑在与地基、地形、地势、地貌结合的基础上，以小型、低层为主，风格多样，外观简约；
在建筑平面布局和空间处理上力求活泼、富于变化；
在功能使用上突显安全、便捷、经济。
同时把建筑作为一种风景要素来考虑，使之与周围的山水、岩石、花草树木融为一体，共同构成优美景色。
4.4.4停车场和公共卫生间
规划园区设四个停车场，分别布置在出入口地带，与出入口广场相连。
场地铺设透草防滑地砖，空间宽阔、流线清晰、为不同的车辆预留不同的停靠区域，避免车辆之间的碰撞、刮擦。
植物以阔叶乔木为主，配以常绿灌木，形成大面积绿荫空间。
停车服务以“人性化”为标准，控制程序专业，为游客提供一个安全、便捷、环保的停车氛围。
公共卫生间：
公共卫生间是园区的基础设施之一，各区域在游人的步行范围之内均有设置，并有明显的指引标志。
外型与所处环境协调、材料环保、设施齐全、设计人性化。
4.5主要建设内容及工程量
本项目总占地面积100亩；
项目总建筑面积57100.00平方米，主要建设内容及工程量如下表：
丹
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