河源房地产调研.docx

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河源房地产调研

河源市房地产市场调研报告

一、城市基本情况

（一）地理情况：

河源市位于广东省东北部，地处东江中上游，东靠梅州市，南接惠州市，西连韶关市，北邻江西省赣州市，东江自北向南流经市区，新丰江从西向东绕城而过，两江在市区东面交汇，使得整个城市三面环水，是粤东北重要的交通枢纽。

全市面积1.58万平方公里。

（二）行政区划及人口情况

河源市是国务院1988年1月7日批准设立的地级市，管辖源城区、东源县、龙川县、紫金县、连平县、和平县共五县一区。

全市现设有98个乡镇，4个街道办事处，1251个村委会和154个社区居委会。

2010年年末全市户籍总人口358.39万人，比2009年末增加9.4万人。

其中：

非农业人口83.99万人，农业人口274.4万人。

常住人口方面，2009年年末河源全市常住人口295.35万人，比2009年末增加8.44万人，城镇人口占40.5%，乡村人口占59.5%。

（10年常住人口情况暂未公布）

（三）产业情况

经过多年发展，河源形成了矿产冶金、食品饮料、轻纺服装、医药制造、建材陶瓷、机械制造、电子电器等七大主导产业，并且形成了广东省手机产业集群，钟表产业集群和模具产业集群等。

园区经济成为河源产业的中流砥柱，“一区六园”（市高新技术开发区和6个县区的工业园）已经名副其实地成为了河源市工业发展和经济建设的主战场，成为推动河源经济社会发展的主要支撑和强力引擎。

同时，现代生态农业具备了一定的产业基础，形成了“六大产业”、“六大基地”，产业配套不断完善，产业带动作用不断加强。

二、房地产市场运行基本情况

（一）土地市场

2010年河源市土地拍卖的主要成交地块如下：

宗地号

地块位置

地块面积（㎡）

地块用途

底价（万元）

成交价

（万元）

地面地价

年限

（2010）09号

龙川县老隆镇马喉莲

58725.70

住宅（兼容商业）

1291.9654

1336.158

227.5251721

70

（2010）09号

龙川县老隆镇马喉莲

52638.20

住宅（兼容商业）

1158.0404

1197.647

227.5243074

70

（2010）09号

龙川县老隆镇马喉莲

60837.00

住宅

1338.414

1384.196

227.5252724

70

（2010）10号

佗城镇宝塘津头坝

54134.20

综合

1408

1520.572

280.8893084

50

（2010）10号

佗城镇宝塘津头坝

54449.50

综合

1416

1529

280.8893011

50

R21号地块

连平县富民新区

6024.00

481.92

800

河地交（出）字[2010]13号

东至滨江大道、南至科技三路、西至东益文具厂、北至科技二路

37595.41

其他普通商品住房用地

3458.778

920

70

2010年年初，全国房地产市场延续2009年末的快速增长趋势，房地产市场需求旺盛，房地产开发企业库存得到迅速消化，房价快速上涨。

为了抑制房地产市场过热发展，从2010年初开始，有关房地产市场的宏观调控政策陆续推出，1月发布“国十一条”，确定宏观调控基调，4月出台“新国十条”，9月出台“新国五条”，从供需、信贷、税收、市场监管等多方面对房地产市场进行调控。

2011年1月26日国务院发布的新“国八条”，肯定了2010年的调控成效，针对存在的问题提出了更加严厉的措施，房地产市场调控成为一种常态，且将在短时间内持续下去。

河源市区房价近年来涨幅均在10%以内，保持了持续平稳发展良好态势，因此上半年市区房地产市场并未受到调控政策的明显影响，也未像国内一些大城市那样，房价应声下跌；而是保持适度上涨态势，新建商品房交易活跃。

具体情况如下：

（二）商品房供销情况

 1、市场供给情况

  2011年1～6月，河源市区新批准商品房预售面积为40.55万平方米，同比增长12%。

主要有河源雅居乐花园、沁园春晓、翠泽雅园、香堤雅湾、威尼斯名园、龙源温泉度假城水晶山、东发商业街小区等18个项目。

 2、需求情况

（1）新建商品房销售情况

2011年1～6月份，市区新建商品房预（销）售面积51.2万平方米，同比2010年上涨48.62%；销（预）售商品房4265套，同比上涨43%；商品房预（销）售金额约20.72亿元，同比上涨72%。

4、5、6月份新建商品房成交量有所下降，主要是受到信贷政策影响，如二套首付比例提高，三套以上限贷等。

（2）二手房市场交易情况

  2011年1～6月份，二手房交易面积为21.16万平方米，同比2010年下降14%，交易套数1438套，同比下降18%，交易金额4.4亿元，同比上涨9.4%。

从上半年二手房交易情况可以看出，受到今年二手房信贷政策的调整，市区大部分商业银行在拒绝为二手房提供信贷业务，这使二手房成为几年来首次成交负增长状态。

但在刚性需求增加的带动下，二手房交易还是拥有不错的市场空间。

（三）市区商品住房房价情况

根据河源市房管局的统计数据，2010年市区新建商品房住房平均房价约为3300元/㎡。

由于去年以来市区几个规模较大、品质档次较高、房价定位也较高的房地产项目的强力拉动，加上社会上热钱涌动、热衷房产投资保值，导致房地产市场有效需求强劲，购销畅旺，量价齐升。

目前市区推向市场的商品房价格与去年相比有一定的增幅，特别是一些规模较大、区位较好的楼盘，起价已达到4000多元/平方米。

虽然下半年市区房地产市场发展难以预料，但结合各种因素分析，预计下半年河源房价将会保持目前价位水平。

（四）商品房住房面积、户型结构情况

2011年上半年批准预售商品住房3709套，其中建筑面积在120平方米以下的占56.1%，建筑面积在120～144平方米之间的占27%，建筑面积在144平方米以上的大户型占16.9%。

从批准预售的住房供应结构来看，主要以中小户型为主，其中三房以下的占56.1%。

供应结构日趋合理，基本吻合本地市场实际情况。

  总体来看，2011年上半年房地产市场保持了平稳健康发展的态势。

河源市房地产成交主要以刚性需求为主，购房对象情况相对稳定，市区的购房对象主要以市区改善型换房和首次置业、五县一区农村进城人员为主，基本符合本地整体市场实际需求。

房地产调控政策和措施的出台对河源市房地产受其影响相对较小。

 三、下半年发展预测

  根据国家统计局公布的数据，5月份CPI同比上涨5.5%，6月份CPI涨幅预计将突破6%，在通胀压力下，下半年再次加息将是预料之中的事情，而对一些正在开发或准备开发的房地产企业而言，将面临资金运作的较大挑战。

另外随着国家房地产调控政策的进一步加强，贷款难度的进一步加大，利息负担的进一步加重，新建商品房供应不断增加，预计下半年市场销售的压力会慢慢凸显。

据不完全统计，即将面市销售的楼盘有鸿大城、华达新城、东江凤凰城等十多个，预计市场供应量将超过100万平方米。

但今年河源楼市还是存在众多利好因素。

首先，河源基础设施不断完善，知名度日益提高，有利于增加外部需求。

去年以来，第23届世客会的召开提高了河源的知名度，“五路一桥”的建成和今年即将启动的几条高速公路建设，使河源这个珠三角的后花园区位优势进一步突显，宜居河源的品牌将吸引部分外来购房者选择河源；其次，越来越多的企业进驻带动购房需求。

近年来，河源市引进了中兴通讯、汉能太阳能等大型企业，随着这些企业进驻，将带来越来越多的外来务工人员在河源安家置业，带动河源房地产市场有效需求。

  结合以上分析，预计下半年河源市房价振幅不会太大，可能趋向平稳走势略涨，成交量环比或略有下降。

四、重点项目情况

项目名称

位置

建筑类型

建筑面积（M2）

销售均价（元/M2）

交楼标准

丽江豪庭

河源市源城区长堤路

小高层

73203

3300

毛坯

明珠华庭

源城区东堤路内侧

小高层

500000

4069

毛坯

雅居乐

河源市黄沙大道中段

小高层、多层、别墅

2729500

4500

毛坯

沁园春晓

河源市区纬十一路北华达街西

小高层

82338

3428

毛坯

香堤雅湾

高新区滨江大道

小高层

124000

3000

毛坯

东方比华利山庄

河源市区宝源路100号

小高层

163325.8

3700

毛坯

丽日中心城

河源大道与沿江路交汇处

小高层

80000

5000

毛坯

康城水郡

源城区宝源二路中

多层、别墅

100000

4500

毛坯

广晟·宝晟花园

东源县城行政大道

小高层

37573

3600

毛坯

出师表

两汉：

诸葛亮

　　先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

　　宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

　　侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：

愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

　　将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：

愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

　　亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也

。

　　臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

　　先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

　　愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

　　今当远离，临表涕零，不知所言。