国际商贸城项目建设可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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二、项目承办单位
三、项目建设地点
项目北接327国道，南靠经济开发区一号路，205国道由南向北穿过项目所在地。
四、项目占地面积432亩，项目总投资6亿元，总建筑面积31.2万平方米，其中住宅用建筑面积为2.9万平方米，商业建筑面积为28.3万平方米，项目单位平均综合成本为1927元/平方米。
销售单价为2600元/平方米，项目可实现销售收入8.11亿元,利润总额1.41亿元,投资利润率23.48%。
五、国际商贸城定位为国内国际名牌商品采购城，项目集商品和电子信息产品为经营主体，兼具展示、贸易、研发、信息、设计、电子商务、现代物流及进出口代理等多功能的国际专业化商贸物流平台。
项目建成后，对于促进临沂东部新城的崛起，带动临沂经济开发区的人流、物流、信息流、资金流将产生重要影响。
在项目运作上，依托国际先进理念，现代物流理念，实现商贸批发和现代物流二者的完美结合。
该项目为当地居民创造上万个就业机会，是经济效益和社会效益并存的龙头项目。
六、周边配套项目及环境
建设长途高速客运枢纽，临沂至南方各省、市客运开通。
建立客运站至临沂批发城市场快速客货运通道。
临沂国际贸易展览中心，每年举办国际小商品博览会。
园区内部分生活娱乐居住区兴建。
物流仓储区启用。
第二节可行性研究的依据及范围
一、可行性研究的依据
1.国家、山东省、临沂市有关政策、法规、规划；
2.国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；
3.《临沂市2005年国民经济和社会发展计划》；
4.《中共临沂市委、临沂市人民政府关于加快我市城市化进程的意见》；
5.临沂市城市总体规划；
6.成立临沂市经济技术开发区批复文件；
7.现行有关技术规范、标准、规定；
8.市场调查和其他经济技术资料；
9.北京清华大学“临沂市城市空间发展战略研究”；
10.临沂市济研究中心，临沂市统计局、旅游局提供的统计资料。
二、可行性研究的范围
1.项目的背景及必要性；
2.国内外会展业现状与前景分析；
3.建设规模；
4.建设条件及选址；
5.环境保护和节能；
6.管理体制与定员；
7.投资估算及资金筹措；
8.经济分析。
第三节项目提出的背景
一、临沂市基本概况
临沂市位于山东省的东南部，东部连接日照，地近黄海，西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，地理位置重要。
临沂市总面积1.72万平方公里，人口1008万人，是山东省面积最大、人口最多的行政区。
临沂城市功能基本健全，基础设施比较完善。
陆路四通八达，亚欧大陆桥东段的兖石铁路横穿市内，京沪高速公路纵贯全境；
海运方便快捷，与日照、连云港以及青岛等大港口毗邻；
空港现代舒适，航线连接全国南北主要大、中城市。
通信设施先进，电力供应充足，自然资源丰富，商贸市场发达，旅游环境优美，投资条件优越，涉外服务配套。
临沂经济发展保持连续稳定高速增长，特别是在新一届市政府的正确决策带领下，2005年，全市经济和社会事业实现了持续快速协调健康发展，人民物质文化水平不断提高。
全年实现生产总值1211.18亿元，较上年增长17.2%。
城镇居民人均可支配收入9129元，增长13%；
城镇居民人均消费性支出5734元，增长10%。
城市居民人均可支配收入10828元，增长16.3%；
城市居民人均消费性支出7502元，增长11.8%。
农民人均纯收入3601元，增长14%。
农民人均生活消费性支出2181元，增长10.4%。
收入的增长加快了消费观念的转变，城乡居民的居住、饮食及文化消费情况均有大幅改善，城乡居民生活水平已从数量扩张向质量提高型转变。
临沂已形成了以轻工、纺织、机械、化工、电子、建材、煤炭、医药、黄金为主，具有一定生产规模和技术水平的工业体系。
市内商厦林立，商贾云集，已成为鲁东南地区重要的人流、物流、资金流、信息流中心，是鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地。
与世界上100多个国家和地区建立了经济技术和文化合作关系。
是全国重点出口商品生产基地之一。
其中临沂批发城2005年成交额达445.6亿元，增长16.9%。
其综合效益位居山东省工业品批发市场首位，在全国十大工业品市场中名列前茅。
临沂市作为联接环渤海经济圈、长三角经济圈的节点与枢纽，是全国重要的物流交通中心枢纽。
临沂批发市场覆盖鲁苏豫皖，辐射全国，消费品交易额连续多年全国第三位，是全国重要的商品集散地。
经过多年的发展，临沂物流基础比较雄厚，配送网络完善。
因此被专家称为：
我国发展现代物流的最佳地点之一。
随着临沂市社会经济的蓬勃发展，城市建设一日千里，城市规模的扩大是必然趋势。
根据最新制订的规划，临沂市政府提出“大临沂、新临沂”的战略目标，要把临沂建设成为鲁南苏北淮海经济区特大型中心城市。
临沂市的定位，已转变为“著名物流商贸城，历史文化名城，山水生态城”。
根据临沂市的经济和社会发展远景规划，到2010年，全市国内生产总值将达到2300亿元，年平均增长13%；
其中，第一产业增加值年均递增5%，第二产业年均递增14%，第三产业年均递增14%，城市居民可支配收入达到13550元，临沂市区人口145万人，城镇人均住房面积增加到25平方米，在20年内，把临沂建成省级历史文化名城，鲁南地区经济、贸易、交通、科技中心城市，成为设施先进、环境优美、开放型、多功能的现代化城市。
这将突出临沂市作为鲁南、苏北地区中心城市的作用，强化临沂市的辐射带动功能，使之成为鲁南地区经济、贸易交通、科技中心城市，在经济实力、城市建设水平和生活水平等主要方面接近或达到国内先进水平。
二、临沂经济开发区概况
为优化临沂投资环境，构筑起对外开放的窗口，搭建吸引外资的平台，促进全市经济快速健康发展，省政府以（鲁政字[2003]233号）文正式批准易址建设临沂经济开发区。
临沂经济开发区位于临沂市城东南，规划控制面积150平方公里，近期开发70余平方公里。
开发区具备良好的区位交通优势。
沿海铁路纵贯南北，西邻京沪高速，东邻东红高速，南邻临枣高速，北邻日东高速，327、205国道在开发区中心十字交叉，距临沂机场3公里，距连云港、岚山港、日照港近100公里，距青岛港230公里，形成了陆海空立体交通网络。
开发区设商往、办公和工业加工区，西部沂河两岸为商贸、居住、金融、办公服务区；
胶新铁路以东为工业加工区，设机械、化工、高新技术、电子、纺织、食品、建材等不同工业区。
开发区按国际惯例运行，开放式经营，为投资者提供优质、高效、全过程、全方位的一站式服务。
开发区拟定的招商引资政策，已经市委、市政府审查通过，付诸实施。
目前已吸引海内外各类客商200多批次，洽谈项目60多个，总投资120亿元，其中生产性比较成熟的项目30多个，总投资约106亿元，近期已确定选址办理审批手续，目前开发区已经完成投资17.8亿元。
完成了韩国工业园、鲁信国际物流园、国家级出口加工区三个特色园区的招商引资、全同签订、手续报批准备等工作。
开发区是临沂市新的工业生产制造中心、物流中心和生活居住中心。
开发区沿沂河两岸建设，区内地势平坦，沂河水面20多平方公里。
李公河、彭白河、解白河纵横其中，具有良好的生态环境。
区内沂河橡皮坝的建成，形成13平方公里的人工湖面，与开发区大片绿地及林带形成“城在林中，林在城中”的园林式工业园区。
区内三纵六横道路已建成通车，供水、排水、供电、供热、通讯、宽带、有线电视、燃气等九通一平基础设施完善，实现园区“绿化、美化、亮化”三化工程，具备高档的居住和生活条件。
临沂经济开发区自筹建以来，已成为全省发展最快的经济开发区之一。
开发区按国际惯例运行，开放式经营，为投资者提供优质、高效、全过程、全方位的一站式服务。
预计开发区经过一段时间的发展，将建成为拥有人口60万人，工业发达，商业服务业金融业繁荣的新兴城区，从而成为鲁南人流、物流、信息流的大中转站，成为临沂的东方明珠。
第二章商贸物流业现状及前景分析
2004年，全国社会物流总额达38.4万亿元，同比增长29.9%（按现价计算），明显高于同期GDP的增长速度。
其中：
工业品物流总额为32.5万亿元，同比增长30.2%。
物流总值高速增长，表明经济增长对物流需求越来越大，经济发展对物流的依赖程度也越来越高。
据中国物流信息中心测算，1991年每一单位GDP的物流需求系数为1：
1.4，到2004年扩大到1：
2.8。
中国产业界正在形成五条物流体系：
以五大运输方式为代表的运输物流体系，以商品加工和配送为代表的仓储物流体系，以服务型竞争战略为代表的制造商物流体系，以海、空港集散为代表的口岸物流体系和正在浮现中的以电子商务为代表的配送物流体系。
总的来看，各体系的网络化程度不高，还处于发展的初级阶段。
我们通过采取的多种方法进行综合预测，结合宏观经济走势，提出了高中低三套物流需求量预测方案。
根据中方案预测结果，2005年我国全社会物流总值将达447210.9亿元，2010年将达1431577亿元，物流需求的潜力巨大。
“十五”期间，我国交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等基础设施建设取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。
国有物流行业固定资产投资额大幅度增长。
2005～2010年，运输线路长度呈上升态势，预计2005年总量为606.2784万公里，2010年将达1418.769万公里。
2005～2010年，物流业原有的垄断利润在竞争中逐渐被新进入者瓜分，竞争程度加大，致使利润率降低，物流业市场竞争将形成国有独资、民营和外资并存的三足鼎立之势。
物流业进入高速发展时期，监管模式、经营模式、竞争环境以及政策条件给行业带来发展的新能量，催发行业性增长。
2005～2010年，我国物流行业市场准入门槛降低，为各种资本提供了投资潜力和机会。
从中长期看，物流板块的上升趋势不会改变，预期物流业在未来2-3年将保持稳定增长，投资价值突出。
第三章项目法人
临沂永信房地产有限公司是由山东省国际信托投资有限公司以及两个自然人于2005年12月共同出资成立的一家股份公司。
公司注册资本2000万元。
公司主要从事房地产开发销售，物业管理。
该公司成立后，建立了完善的法人治理机制和内部控制制度，企业步入良性发展的轨道。
第四章项目功能定位与建设规模定位
第一节功能定位
项目定位于国内商品直供直配中心，是生产商与销售商终端这间的直接供应采购平台，减少了商品中间流通环节、提高了社会效益。
同时，“建设成为一个具有现代水准的，集购物、娱乐、观光、休闲功能于一体的综合性商业中心”也为项目功能的定位。
市场发展趋势决定了其必须是一个多功能的综合性商业中心。
从世界零售商业的发展趋势来看，以百货业为主体的大型零售商业都有向娱乐、休闲等辅助功能发展和延伸的趋势，这是增强大型百货零售业竞争实力的需要。
因此国际商贸城应当在发展其购物功能的同时，增强其娱乐、休闲功能，使其成为临沂地区主要的景点之一。
市场环境条件决定了其必须坚持以中等偏上的消费层次作为其主要的服务对象。
而且从其周边环境的发展趋势来看，中高档的住宅小区和成片的办公楼将集聚起一批消费层次较高的市场群体，鲁信国际商贸城只有以这样的市场群体为主要目标，逐步提高其经营档次，才能同市场环境相适应；
同时，也只有将市场扩大到占市场大多数的中等收入层次的消费者才能形成规模效应，鲁信商业广场总的层次定位应当是中等偏上的。
项目将按国际标准设计经营大厅（每单元3×
3平方米，商户可购买多个单元）、中央空调、自动电梯、汽车可直接驶至一至四楼，每楼层设停车平台，国际标准展位，宽带接入，可进行网上看货、订货、结算、交易。
设小商品国际交易信息中心，信息服务大厅，设大屏幕显示商品供求信息，可利用电话，传真、网络等多种方式进行住处会展交流、新闻发布、商品展示。
设资金结算中心及资金担保中心，为客户交易结算及融资服务。
设物流仓储服务中心，为客户商品分、包装、配送服务。
建设星级酒店，设商务客房、公寓等相关配套设施。
建造文化娱乐中心，提供休闲、娱乐等服务。
配套专用库房，可直接租用，也可委托第三方物流公司运营。
客户定位：
商品供应商即进驻商户定位为商品制造商。
采购商定位为国际国内连锁超市、集团大宗、采购商、国际贸易经销商、区域物流商贸批发商户。
第二节
项目运营模式
项目建成后，产权出售，并采用银行按揭服务。
物业管理、网络信息、住处商务服务、资金结算与担保、品牌推广、广告经营租赁或参股经营。
将项目品牌在国内，国际推广，使之成为国际知名品牌。
依托临沂国际贸易展览中心与鲁信国际采购中心、国际客户中心服务中心，每年主办国际小商品博览会，带动人流、信息流与商流。
采用展览会式经营大厅，而传统的批发市场及其它物流商贸城一般都是单元、户式、一楼经营、二楼办公、三楼住宿或是仓储式、店库合一，效率低、档次低、利用率低。
而本项目的使作者，可以购买经营大厅展销摊位，展览经营，最小单元为3×
3平方米，采购商看样订货后，通过网络由结算中心结算，由仓储中心发货。
三、国际商贸城项目建设形式
为使项目成为临沂市的亮点，建筑单体风格既要充分体现现代时尚的商业气氛，又要结合临沂当地的定位需求。
所有建筑底层高3.90米，其余层高3.30米。
底层为浅黄色大理石石材贴面，二、三层为高级面砖。
檐口及线脚采用麻灰色石材。
大面积的开窗，高低错落的立面形式，虚实对比，烘托出浓厚的商业气氛。
西北部住宅区均为6层坡顶多层住宅，坡顶采用孔雀蓝瓦屋面，整体色彩协调统一。
而西北角的商务住宅亦个性鲜明，色彩明快。
第五章场址选择与开发条件
第一节场址选择
项目位于临沂经济开发区北端，北接327国道，南靠经济开发区一号路，205国道由南向北穿过。
西与鲁信国际采购中心相邻。
第二节选址的优缺点
一、优点
1、本项目近水而建，自然条件优越。
刘道口大坝的蓄水，使本项目所处沂河段形成一个大的湖面，加上沂河两岸的绿化，自然景观较好。
2、符合临沂市发展方向，现临沂市城市发展重心逐步东移，形成东部新城，而经济开发区的建设将为本项目提供较大保障。
3、交通便利。
本项目靠临327国道、205国道以及滨河大道，与兰山区、河东区有良好的通达性，出行便捷。
4、经济开发区规划面积较大，随着经济开发区其他开发项目特别是鲁信国际物流园单体项目陆续开工建设，配套设施规划相当齐全且有适当规模，可作为本项目的依托条件。
5、项目在经济开发区内，可以享受政府给予的优惠政策，开发成本相对较低。
6、距离目前临沂城区较近，工作、购物等往返方便。
二、缺点
1、因本项目地处新建的经济开发区，城市集中供暖管网的铺设受开发区建设进程的影响，对项目营销会产生一定影响。
2、对临沂市经济开发区有一定的依赖，若开发区的招商引资滞后，则本项目的正常运营可能要受影响。
第三节开发条件
一、地理条件
1、地形、地貌、地震情况
本项目所在地区为鲁西南的平原地带,平均海拔高度为64米，区内无较大断裂存在，构造相对稳定。
区内地貌以平原为主，住宅区周围地势平坦开阔。
根据中国地震烈度区划图（1990年）标注，该地区地震烈度为7度，地震动峰值加速度0.15g,特征周期0.35s。
2、年气候特点：
临沂市属暖温带半湿润大陆性季风性气候区，四季分明，春季干燥多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽间有旱涝少雨雪。
本项目所处地年平均气温在12.3～13.3度之间,最热日出现在七、八月，平均气温在25.4～26.3度之间,最冷月在一月平均气温在零下1.1～2.8度之间。
年降水量849毫米，为全省最丰沛地区，雨量受季风影响显著，其特点表现为冬夏降水差异悬殊，占降水量的60%集中在夏季。
年平均风速3.0m/s左右，是全省风速最小的地区之一，春季风速为4.0m/s左右，年无霜期一般在188.9天～212.0天。
3、地质构造：
项目区临近沂河南大桥，根据临沂市城市建设勘测队提供的地址堪测报告，区内相对高差很小，地面高程64-65米，河底高程60.6米。
岸区土壤可分为河潮土和砂礓黑土两类。
沂河岸边1～2公里以内河道洪流落淤而成的河潮土，区内平原洼地大都为古代渍洼形成的黑砂礓土。
沿河岸1公里左右为灾水区，地下水为松散岩类孔隙水，埋深小于3米。
区内地下水流向自北向南，年水位最大变幅0.5～2.5m,地下水类型为重碳酸钙型水，矿化度大都在0.3～0.5g/L,ph值在7～8之间，固贮量较少，可开采利用量较少。
根据区域地质资料，沂沭断裂带南北贯穿于临沂经济开发区之中，沂沭河断裂带为纵贯我国东部的深断裂—郯芦断裂的山东部分。
整个断裂经受了长期的强烈活动，揉皱挤压带极为发育，是强烈挤压构造带。
但据有关资料介绍，该区的次级小构造不具新活动性，对建筑物无影响。
岩土层在勘探深度内由第四系冲积层和基层组成，土层由上而下依次为杂填土、粉质粘土、粘土、粉质粘土、中粗砂、粉质粘土、石灰岩。
受其影响区域内次生构造发育。
但工程地质条件较好。
二、交通运输条件
临沂市是华东地区的南北交通要道和枢纽，具有良好的交通运输条件，国道、省道和县（区）乡公路四通八达。
兖石铁路和胶新铁路在项目建设地河东区交汇；
京沪、日东高速公路畅通周边地区；
距连云港仅百余公里，距青岛港只有200公里，离临沂飞机场仅为2公里。
本项目北靠老327国道，西临滨河大道，无论是通往市区还是省内外，交通条件均十分便利。
三、公共设施配套条件
目前，开发区内三纵六横道路已建成通车，供水、排水、供电、供热、通讯、宽带、有线电视、燃气等九通一平基础设施完善，实现园区“绿化、美化、亮化”三化工程，具备高档的居住和生活条件。
水：
开发区建有统一供水系统，项目所在地，地下水量充沛，水质优良，符合国家生产、生活用水之水质标准；
电：
配电设施设备齐全，供电系统完好，保持着随时输电状态；
热：
开发区采用统一供暖方式；
通讯：
国际国内通讯便捷，通讯、宽带、有线电视等基础设施完善，电信长途电路达到15000路，电话中继电路6万路，DDN已覆盖全市所有乡镇。
四、防洪、防潮、排涝设施条件
该项目位于经济开发区，历史上没有发生过大的洪涝灾害，且距沂河东岸，排水畅通，因此对防洪、防潮、排涝设施要求不高。
五、环境保护条件
园区内绿化面积达30%，环境保护条件较好。
六、施工条件
项目所在临沂市有大量的钢材供应商和木材批发供应商，建材供应充足。
园区地质条件和水文条件稳定，施工条件较好。
区内相对高差很小，地面高程64-65米，河底高程60.6米。
第六章环境保护、劳动安全与消防
第一节环境保护
一、建设地点环境现状
项目位于临沂经济开发区，区内地形平坦，空气新鲜，环境幽静。
周围没有工业污染。
自然环境现状良好，环境质量较高。
二、污染源分析及环境保护措施
1、对生态环境影响分析及保护措施
由于场地附近无重点保护的动植物和水源，总体上讲本工程无论在施工期还是在运营期对动植物和水土的影响十分有限。
另外，在施工和营运阶段地产生生活废水，如办公冲洗用水及粪便污水，这些生活污水排入城市下水道经污水处理达标后方可排放。
来自车辆清洗及停车场的冲刷水也是重要的污染源，产生大量的含油废水，由于有较大面积的硬化地面，需防止运输车辆，装卸机械和设备滴漏的机油，燃料及污物经雨水冲刷后流入附近的土地，对土壤和地下水造成污染，因此，应设有油水分离装置，减少油污对环境的污染影响。
2、对噪声环境影响分析及保护措施
噪声污染是国际商贸城项目的一项主要污染源。
但由于基地所处的特殊地理环境，附近无文教卫等噪声敏感点，噪声污染无论在建设期还是在营运期均十分有限。
建设施工期的噪声主要来自施工机械和动输车辆，诸如轧路机、铲平机、推土地机、挖土机、搅拌机、建筑机械及运输车辆，期产生的噪声会在一定范围内污染环境。
应注意保养机械，合理操作，尽量使施工机械维持在最低声级水平。
同时，为了保护方式人员的健康，建议施工单位合理安排工作人员，分班轮流操作施工机械，减少接触高噪声的时间，或穿插高噪声的低噪声的工作，给工人以恢复听力的时间，对在声源附近工作时间较长的工作，应根据国家劳动卫生标准，采取劳动保护措施。
营运期的噪声主要来自运输车辆和装卸机械。
进出站口的噪声来源于运输车辆动力系统的噪声，期噪声大海与车辆种类、行车速度、车辆量等有关。
另外，装卸机械，如叉车等产生的噪声会对现场工作人员造成影响。
场地内及周边道路附近多种植噪林带；
同时，注意日常的车辆及装卸机械管理和养护；
对现场工作人员、加强劳动保护、尽量将营运期间对周围声环境的不利影响降到最低点。
3、对大气环境影响分析及保护措施
大气污染是本项目另一主要污染。
由于施工或营运产生的大气污染主要是CO、挥发性有机化合物（VOC）、扬粉尘、超微粒子排放物、NOX、SO2、燃油添加剂排放物，如铅等，都会对人体健康、植被和气候产生有害的影响。
施工期大气污染主要是施工机械排放的污染物以及填土扬尘、粉尘和施工运输车辆排放污染物和丢撒物、临时及未铺装道路路面起尘等。
施工期车辆、机械排放的CO、NOX等大气污染物由于排放总量不大，其污染影响范围是有限的。
施工期主要污染是尘污染，这种污染是短期的。
建议设备应有良好的除尘密封装置；
对施工中道路采取洒水降尘措施以养活施工车辆运输产生的扬尘；
加强现场施工工人的劳动保护。
营运期大气污染主要是运输车辆和装卸机械排放的有害气体，如超微粒子、NOX、SO2、CO等大气污染物，其排放影响大气质量的主要因素是：
排放污染物总量、气象条件和地理环境。
车辆和装卸机械排放的气体，向外扩散和迁移，被大气稀释，浓度下降，风也可以加强扩散迁移和稀释作用。
保持出入道路有良好的交通条件，防止车辆频繁加减速产生更多的尾气排放量；
运输货物的车辆多采用污染排放少的运输工具。
同时在四周多绿化种树，空地种植草皮；
执行环境监测制度，由当地环保部门定期对附近大气质量进行监测，根据实际污染情况及时采取必要的环保措施以减轻不利影响。
4、对景观影响和场馆内部环境影响分析
作为现代化的国际商贸城，应具有现代化的建筑风格，应与周围环境形成有机的统一体。
要能美化环境，在人行道两旁加绿篱草地，美化、绿化措施应多样化。
在营运期内，货物装卸和搬运过程中，对包装材料的废弃物品，不要随便丢弃，要集中处理。
对于装卸机械和设备及运输车辆现场修理时，要管理好油污的回收处理工作。
对生产、日常生活产生的垃圾要处理和管理好，以免对场馆内部环境造成影响。
5、对周边地区安全环境影响
由于本项目不承担有毒、易爆等危险品的运输和储藏，所以对周围地区的生活和生产不会带来不利的影响。
6、绿化
良好的绿化不仅能创造优美的环境，而且在防止污染、保护环境方面有特殊作用。
项目内绿化本着点、线、面相结合的原则，把组团绿化、道路绿化、花园绿化有机的结合起来，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用。
三、本项目招待的主要环保标准
1.地表水环境质量标准（GHZB1-1999）
2.环境空气质量标准（GB3095-1996）
3.城市区域环境噪声标准（GB3096-93）
4.污水综合排放标准（GB9878-1996）
5.大气污染物综合排放标准（G
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