鲁中国际商贸城建设项目可行性研究报告.docx
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鲁中国际商贸城建设项目可行性研究报告
鲁中国际商贸城建设项目
可行性研究报告
目 录
第一章 总 论 3
第一节 项目名称及承办单位 3
第二节 可行性研究报告的编制依据与研究范围 4
第三节 可行性研究的结论 5
第二章 项目提出的背景及建设的必要性 8
第一节 XX市及肥城市概况 8
第二节 项目提出的背景 13
第三节 项目建设的必要性 24
第三章 市场分析 32
第四章 建设地点和建设条件 40
第一节 建设地点 40
第二节 建设条件 41
第五章 规划设计方案 43
第一节 建筑设计方案 43
第二节 结构设计方案 43
第三节 工艺方案 45
第四节 给排水设计方案 47
第五节 变配电及通讯设计方案 49
第六节 管线综合布置方案 50
第六章 环境保护与节能 51
第一节 环保依据和标准 51
第二节 环境保护措施方案 51
第七章 节能与节水 55
第一节 节能措施 55
第二节 节水 57
第八章 建设实施及工程进度安排 60
第九章 组织机构与人力资源配置 64
第一节 组织机构 64
第二节 劳动定员 64
第三节 员工来源及招聘方案 65
第十章 投资估算及资金筹措 66
第一节 投资估算 66
第二节 融资方案 69
第十一章 财务分析 70
第一节 财务基础数据 70
第二节 财务评价 71
第三节 财务评价结论 72
第十二章 社会效益分析 73
第十三章 结论和建议 75
第十四章 项目招标方案 77
第一节 招标依据及规定 77
第二节 项目招标方案 78
第三节 项目招标建议 80
第一章 总 论
第一节 项目名称及承办单位
一、项目名称
鲁中XX国际商贸城建设项目
二、建设地点
该项目位于XX县城鲁山路南侧、东环路西侧、瑞阳大道东侧、沂清园北侧。
该区域周边城市基础设施（路、水、电、暖、气等）配套较完善，交通便捷，适宜物流商贸城建设。
三、建设周期
四年，自2011年5月31日——2015年4月30日。
四、承办单位
1、单位名称：
XX中远投资有限公司
2、法人代表：
X
3、单位地址：
浙江省XX市宾王路158号银都商务写字楼1211室
4、注册资本：
壹仟万元
5、公司概况
XX中远投资有限公司系多元化实业投资股份制公司，公司投资领域涵盖商业、商业地产、化工、电动车等行业。
公司自组建以来重点在商业、商业地产、化工、电动车等行业投资，并得到了迅速的发展。
公司依托XX这个世界小商品生产加工、交易中心的资源优势，在商业购物广场、综合市场、物流等方面得到了长足的发展，为投资地区的经济发展起到了积极的助推作用。
例：
规划建筑面积24万平方米，计划投资5亿元的鲁中XX国际商贸城项目，将为XX县的经济腾飞起到积极的推动作用。
第二节 可行性研究报告的编制依据与研究范围
一、可行性报告编制的依据
1、《投资项目可行性研究指南》（试用本）；
2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
3、《商务部关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》；
4、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
5、《物流业调整和振兴规划》；
6、《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
7、《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
8、《山东省“十一五”现代物流业发展规划》；
9、《XX市“十一五”现代物流业发展规划》；
10、《山东省服务业“十一五”发展规划》；
11、《XX市服务业“十一五”发展规划》；
12、项目承办单位提供的有关基础资料、数据；
13、项目承办单位委托编制本项目可行性研究报告的委托书。
二、可行性研究报告研究的范围
1、项目提出的背景及建设的必要性；
2、市场分析预测及建设规模；
3、建设地点和建设条件；
4、总体建设方案；
5、环境保护与节能；
6、项目实施方案与进度安排；
7、投资估算及资金筹措；
8、经济评价；
9、社会效益评价；
10、项目招标方案。
三、可行性研究报告编制单位
1、单位名称：
山东XX建设监理咨询有限公司
2、工程咨询等级：
乙级
3、工程咨询资格等级证书编号：
X
4、发证机关：
中华人民共和国住房和城乡建设部
第三节 可行性研究的结论
现代物流是利用先进信息技术和物流装备，整合传统运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等物流环节，实现物流运作一体化、信息化、高效化的先进组织方式,也是降低物质消耗、提高劳动生产率以外的第三利润源。
加快发展现代物流业，对于提高XX市经济运行质量和效益，优化资源配置，改善投资环境，增强经济综合实力和企业竞争力具有重要意义。
随着中国改革开放的深入和流通市场化程度的提高，生产资料流通与物流产业已构成了多元化的全新格局。
现代物流业将会成为本世纪中国经济发展的重要产业和新的经济增长点。
物流园区和物流中心是发展现代物流的重要载体，是物流企业集散能力强、辐射范围广、功能完善的社会化物流节点。
为了改善XX县物流发展状况，紧跟现代物流发展的趋势，XX中远投资有限公司拟在XX县建设鲁中物流商贸城建设项目。
通过该项目的建设，可以增加XX县物流业服务的种类，拓宽物流服务业的服务范围，使淄博市物流业的现状上一个新的台阶，同时可以拓展XX中远投资有限公司的业务范围，为公司开创新的利润源。
一、建设规模
该项目总占地面积158079平方米。
总建筑面积240000平方米。
建筑密度45%，容积率1.5，绿化率20%。
二、投资估算及资金来源
经估算，项目投资总额50000万元，其中工程建设费用35000万元，工程建设其他费用8000万元，预备费5000万元，流动资金2000万元。
详见总投资估算表。
项目所需资金由项目单位自筹解决。
三、可行性研究的结论
发展现代物流业，是发展第三产业、创造更多就业岗位的重要切入点，对于促进产业结构调整、优化资源配置、提高经济运行质量、增强经济综合实力和企业竞争力都将具有十分重要的意义，是实现XX县跨越式发展和建设经济强县的有效途径之一。
该项目的建设，有利于降低社会物流成本，提高物流效率。
同时，发展循环物流和绿色物流，有助于最大限度地消除物流活动对环境、资源能源消耗和安全产生的影响，为建设资源节约型、环境友好型社会做出贡献。
详见主要技术经济指标汇总表。
主要技术经济指标汇总表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
总占地面积
平方米
158079
2
总建筑面积
平方米
240000
3
建筑密度
%
45
4
容积率
1.5
5
绿化率
%
20
6
总投资
万元
50000
6.1
工程建设费用
万元
35000
6.2
工程建设其他费用
万元
8000
6.3
预备费用
万元
5000
6.4
流动资金
万元
2000
第二章 项目提出的背景及建设的必要性
第一节 淄博市及XX县概况
一、XX市概况
1、XX市行政区划分
XX市辖泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县等６个县市区，包括86个乡、镇、办事处，其中有居委会193个，行政村3569个。
XX市面积7761平方千米，人口552.5万人（2008年）。
其中泰山区面积337平方千米，人口63万。
岱岳区面积1750平方千米，人口97.3万。
新泰市面积1933平方千米，人口136.7万。
肥城市面积1277平方千米，人口96.6万。
宁阳县面积1124平方千米，人口80.9万。
东平县面积1340平方千米，人口78万。
2、XX市区位状况
泰城为市政府驻地，位于泰山南麓，北距省会济南66.8公里，南至孔子故里曲阜74.6公里，处于山东省“一水、一山、一圣人”旅游热线的中间。
泰城城区面积59平方公里，城区居住人口60万人。
XX因泰山而得名，寓意“国泰民安”。
XX市地处中国东部沿海经济带和环渤海经济区，位于山东半岛与内陆地区的结合部，处于东经116°20ˊ～117°59ˊ，北纬35°38ˊ～36°28ˊ，东西长约176.6公里，南北宽93.5公里，面积7762平方公里。
XX依山而建，山城一体，城中见山，山辉城媚。
泰城的空间布局为“一个中心、一轴一线、五大组团、六条绿带”。
“一个中心”指由商务中心、旅游服务中心、文化中心、行政中心、体育中心构成的城市综合中心区。
“一轴”是连接泰城与泰山的历史文化轴线。
“一线”是位于傲徕峰下的时代发展线，与历史文化轴线相对应，反映现代化城市特色，突出大绿地、大水面、大空间。
“五大组团”分别为以老城区为中心的传统旅游服务区、以天平湖为中心的现代旅游度假区、南部新城现代制造业与物流区、泰城东部高新农业开发区以及泰山旅游观光区。
“六条绿带”是指源于泰山、流经泰城、汇入汶水的六条自然河流风光带。
近年来，XX市围绕建设“蓝天、碧水、青山绿色家园”的目标，大力加强“生态XX”建设，重视老城区公共环境改造，不断完善人居环境，城市形象不断提升。
今日XX，湖光山色，古韵新辉，堪称泰山脚下的“天庭花园”。
3、XX市交通状况
XX交通便利，科技文化发达。
京沪铁路，京沪、京福高速公路、104、105、205、220国道穿境而过，建设中的京沪高速铁路纵贯南北。
4、XX市经济状况
2009年XX市实现生产总值1700亿元左右，比上年增长13%左右。
完成地方财政收入91.4亿元，增长19.7%，其中各项税收占财政收入的比重达79.9%，提高3.2个百分点。
规模以上固定资产投资完成1031.9亿元，增长24.9%。
实现社会消费品零售总额555亿元，增长19%左右。
金融机构人民币各项存、贷款余额分别达到1213.2亿元和769.6亿元，比年初增长24.5%和27.2%。
城镇居民人均可支配收入达到17700元、农民人均纯收入达到6620元，分别增长10%左右和9%左右。
以旅游为龙头的服务业快速发展。
全面实施“创城”战略，围绕10大重点工程规划了105个项目，总投资321亿元，已开工97个，竣工35个。
“创城”工程的顺利实施，带动和促进了旅游业的快速发展，XX市接待国内游客2321万人次，实现国内旅游收入177.8亿元，分别增长25.6%和29.9%。
服务业快速发展，XX市社会消费品零售额达到555亿元，增长19%左右；服务业增加值增速超过GDP增速2个百分点，占GDP的比重提高1个百分点。
固定资产投资快速增长。
XX市规模以上固定资产投资完成1031.9亿元，增长24.9%。
扩内需项目成效显著，XX市229个新增中央投资项目已有139个竣工或完成年度计划，完成投资10.4亿元，前三批中央新增投资项目全部实现“三个百分之百”。
重点项目建设顺利推进，XX市125个重点建设项目开工122个，完成投资449亿元，完成年度计划的116.6%。
招商引资工作取得新成效，3000万元以上国内招商引资项目实际到位资金229亿元，增长10.6%。
XX市新增城镇就业再就业6.8万人，农村劳动力转移就业7.2万人，城镇登记失业率3.26%；收缴各项社会保险费48.4亿元，增长22.1%。
城乡义务教育经费保障机制逐步完善，为51.6万名城乡义务教育段学生免除学杂费，XX市实现了县域内教师工资统筹发放。
全运圣火泰山采集、XX传递和赛事承办圆满成功，全民健身活动和体育场馆建设取得新成绩。
“平安XX”建设深入开展，治安防控体系不断完善，打击刑事犯罪力度不断加大，安全生产、应急管理和食品药品监管得到加强。
二、肥城市概况
肥城地处山东中部、泰山西麓。
1992年撤县建市，总面积1277.3平方公里，辖14个乡镇、办事处，1个省级高新技术开发区，607个村（居）民委员会，总人口96.3万人。
肥城历史悠久，也是革命老区。
西周时肥族人散居于此，古称肥子国，肥城因此而得名。
西汉初设置肥城县，至今已有2200多年的历史。
肥城有着丰富的历史文化，古称“君子之邑”，是史圣左丘明的家乡，商圣范蠡最后的定居之地。
在近代也有着光荣的革命历史，著名的泰西抗日武装起义和罗荣桓、陈光指挥的陆房战斗就发生在肥城。
肥城资源特产丰富，肥城桃是独有的宝贵资源，被国家命名为“中国佛桃之乡”，栽培总面积超过10万亩，被列为“大世界吉尼斯之最”。
肥城也是全国和山东省重要的能源、建材基地。
境内主要资源有煤炭、岩盐、石膏、花岗岩、钾长石、优质石灰岩和丰富的地热资源，年产原煤600多万吨、水泥近200万吨、钢材100万吨，石横电厂装机总量126万千瓦。
肥城市围绕建设“世上桃园、和谐肥城”目标，努力推进科学发展、和谐发展、率先发展。
2009年，经济实力与质量持续提升。
实现生产总值415亿元,增长14%；财政总收入32.6亿元,其中地方财政收入18.3亿元,分别增长13.7%和18.9%；城镇居民人均可支配收入17950元,农民人均纯收入7803元,分别增长12%和13%。
年初确定的年度目标任务圆满完成,经济总量和城乡居民收入提前实现“十一五”规划目标。
全社会固定资产投资完成240亿元,增长25%；社会消费品零售总额达到119亿元,增长19%,分别拉动经济增长9.81和5.65个百分点。
招商引资到位资金110.2亿元,其中对上争取7.4亿元,分别增长28.9%和39.5%；“总部在济南、基地在肥城”专题招商引进项目21个,总投资36.8亿元。
市财政设立5000万元的企业应急续贷周转基金。
金融机构新增贷款余额33.7亿元,增长30.7%；新增信用总量59.3亿元,是上年的15.4倍。
全年实施过亿元项目58个，总投资124亿元,其中有34个聚集在“三大经济板块”，PET瓶坯、纤维素多糖等32个已竣工投产。
石横电厂四期扩建工程积极推进。
城乡消费持续活跃,全市商贸企业销售额增长25.3%。
“农家店”覆盖到72%的行政村,家电下乡及“以旧换新”销售额达到5056万元。
城区商品房销售面积增长60%。
三次产业比例由2008年的10：
60：
30,调整为8：
60：
32。
突出发展“四个三”优势农产品和“五大产销加工体系”,做实做活“三篇文章”,深入实施“农业科技入户工程”,农业的标准化和集约化水平升居全省前列。
全市规模以上工业实现主营业务收入840亿元、利税107亿元,分别增长16%和18%；规模以上企业新增63家，达到302家,其中167家主营业务收入过亿元，172家利税过千万元,分别新增29家和34家；4家企业被列为全省重点企业,4家企业达到拟上市企业水平；4个产品被评为山东名牌,4件商标被认定为山东著名商标,中国驰名商标实现零的突破。
进一步打响“建筑之乡”品牌,建筑业总产值增长14.5%。
着力提升“两个相对薄弱产业”,高新技术产业产值比重达到26.26%,提高3.01个百分点；服务业投资和增加值分别增长48%和16%,创建山东服务名牌3个。
文化旅游业蓬勃发展,“两节一赛”的影响力不断增强。
文化产业增加值增长40.3%,接待游客人数、旅游业总收入分别增长12.5%和23.1%,桃花源、翦云山等旅游开发呈现良好局面。
“三大潜在资源优势”已转为显化优势,总投资9.3亿元的6个石膏开发项目有4个竣工,200万吨真空制盐项目完成一期工程主体,高品质制盐及“盐海”漂浮项目正在编制规划,温泉资源开发迈出新的步伐。
万元生产总值能耗下降7.35%,COD和二氧化硫减排完成年度目标。
市高新区被确定为全省节能环保产业基地。
肥城市完善载体与优化生态环境相结合,推动城乡面貌显著变化。
投资4亿多元，实施“四园、四街、四路、一组团”等重点城建工程,城市功能和品位内涵上了新水平。
成功创建国家园林城市和省级环保模范城市,石横镇被评为国家园林城镇。
铺开农村住房建设与危房改造103个村、131万平方米，新建改造农村公路175公里。
建设了生活垃圾无害化处理厂和康汇污水处理厂,矿坑水综合利用工程建成运行。
农村户用沼气池达到2.1万个,沼气综合利用率85%以上。
全年新植树木1030多万株,林木覆盖率36%。
基本农田保护示范区等“三大土地整理项目”加快实施,节约集约用地走在全国前列。
第二节 项目提出的背景
一、物流业是经济发展的必然结果
1、物流的定义
根据2007年5月1日实施的《物流术语》国家标准（修订版）物流的定义是：
“物品从供应地向接收地的实体流动过程。
根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实施有机结合。
”这里讲的是三层含义：
第一，物流的对象是物品，物品即工业品、农产品、回收品、包裹信函品等。
为什么不叫商品，因为物流的大部分是商品，即为卖而生产的产品，但像单位与家庭的包裹与信函不是商品，客运严格讲也是一种物流，运送的是人，这是一种特殊的物流。
所以“物品”比较科学，符合实际。
第二，物流讲的是物品从供应地向接收地的实体流动过程，供应地与接收地是全球性的，流动过程可能很短，很简单，也可能很长，很复杂，特别是跨国公司迅猛发展的今天，要做到门到门的物流显得十分困难。
第三，现代物流讲的是多功能一体化服务，涉及到8个方面，即运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理。
谁来一体化运作，这就是物流的专业服务商，国际上统称为第三方物流公司，即3PL。
物流运作的核心是：
为达到既定的目标，对物流的全过程进行计划、组织、协调与控制。
这个既定的目标就是用最合理的方法、最合理的路线、最合理的时间、最合理的费用满足用户要求，达到降低物流成本、提高效率的目的。
物流运作的最优化适用于社会物流或叫宏观物流，企业物流或叫微观物流；适用于国际物流和国内物流；适用于工业物流、农业物流、商贸物流、再生资源回收物流。
2、物流功能要素
物流有八大功能要素，即运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理。
（1）包装
所谓包装，是指在流通过程中为保护产品、方便储存、促进销售，按一定技术方法而采用的容器、材料及辅助物等的总称，也指为了达到上述目的而采用容器、材料和辅助物的过程中施加一定技术方法等的操作活动。
（2）装卸搬运
可以把物流功能中的装卸与搬运一起来讲。
在商品的物流过程中，离不开装卸与搬运，包括装车（船）、卸车（船）、入库、出库、堆垛、拆垛等。
在同一地域或地点（如工厂、车站、机场、码头、货场、仓库等）范围内，以改变物品的存放地点或支承状态为目的的活动称为装卸。
在同一地域或地点范围内，以改变物品的空间位置（通常指短距离的空间位移）为目的活动称为搬运。
（3）运输
运输既指货运也指客运，从物流的角度讲，是指在不同的地域范围之间，以改变物品的空间为目的，对物品进行空间位移的活动。
与搬运不同，运输的活动范围一般较大。
运输实际上是产品的生产过程在流通过程的继续，运输不改变物品的性质与外貌，只改变它们的空间位置，物流活动中的流量、流速、流向都要通过运输解决。
按运输设备及运输工具分类，可分为公路运输、铁路运输、水路运输、航空运输、管道运输五种形式。
（4）储存
如果说运输是以改变物品的空间位置为主要目的的物流活动，那么储存是以改变物品的时间状态为主要目的的物流活动。
储存离不开不同形态与功能的仓库、进库物品、仓储装备、配送加工等。
储存是物流活动的关键因素之一。
储存的作用在于创造物品的时间价值，对市场供应起到“蓄水池”的调节作用，在储存过程中经过流通加工实现增值，经过物品的组合配置实现配送目的。
（5）流通加工
是指物品从生产地到使用地的物流过程中，根据需要对物品施加包装、分割、计量、分拣、刷标志、拴标签、组装等简单作业的总称。
这些物品从生产企业来讲，已是出厂产品，进行这些附加生产是因为根据用户的需要进行的，基本上不改变产品的性质与外形，所以是一种生产的延续，但又是在物流过程中完成的，完成地是在物流中心或配送中心，不是在生产车间。
（6）信息处理
物流信息，是指反映物流各种活动内容的知识、资料、图像、数据、文件的总称。
而信息处理，是指对物流过程中各种信息的汇集、加工、处理，形成物流过程中的信息流。
信息处理离不开物流信息技术，如：
条形码技术、EDI技术、激光扫描技术、无线射频技术（RFID）、地理信息系统技术（GIS）、全球定位系统技术（GPS）、电子自动订货系统（EOS）、销售时点系统（POS）、智能运输系统（ITS）等等。
（7）配送
配送，即在经济合理区域范围内，根据客户要求，对物品进行拣选、加工、包装、分割、组配等作业，并按时送达指定地点的物流活动。
实物配送可以说是物流所有功能要素的一个缩影。
3、物流业发展所需的经济环境
一是社会经济的快速发展为物流业的发展提供了相当宽松的大环境。
改革开放以后，我国的经济得到前所未有的飞速发展，综合国力显著提升。
我国加入WTO后，各企业之间为优化结构、增强竞争力，在节约成本、增加效率方面不断创新，为我国物流业的发展提供了前所未有的机遇。
二是国有企业重组改制工作基本完成，按照市场经济的要求出版建立了现代产权制度。
经过几年的调整改造，我国逐步确立了公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度格局，为物流业的发展提供了稳定的内部环境。
三是社会产品的区域发展特色明显，地区之间的互补性增强。
由于我国南北方和东西方经济发展的落差比较大，产品的需求互补性强，为物流的发展提供了广阔市场。
四是交通、电力、通讯、加工业等行业迅速崛起，为物流活动提供了比较宽松的外部条件。
二、物流业不等同于交通运输与仓储业
物流是随商品生产的出现而出现，随商品生产的发展而发展，所以物流是一种古老的传统的经济活动，中国开挖运河是为了运粮、运盐的物流活动，郑和下西洋与丝绸之路也是为了进出口贸易的物流活动。
传统的物流达到两个目的，即商品地理位置的转移与商品储存时间的转移，这两个功能必须通过运输与仓储来实现，在不同的经济时代，运输与仓储的方式是不一样的。
严格讲，现代物流是二十世纪的事，物流业19世纪末起源美国，后扩展到全球，先有军事物流，后扩展到经济领域。
现在，在全球已形成一个巨大的新兴产业。
如果把全球的物流业发展历史加以划分，大致可以分为四个阶段，即：
传统物流阶段，主要是运用运输与仓储实现商品在时间与空间的转移，但运作是分割的；实物配送阶段，主要是生产与流通为了降低成本，实现无库存与少库存，由物流企业实施统一配送；综合物流阶段，主要是物流不仅在企业运作，同时开始社会物流功能的一体化运作，强调物流的共同化；供应链管理阶段。
根据《物流术语》国家标准的解释“供应链，即生产与流通过程中涉及将产品或服务提供给最终用户活动的上游与下游企业所形成的网链结构。
”“供应链管理，即利用计算机网络技术全面规划供应链中的商流、物流、信息流、资金流等，并进行计划、组织、协调与控制。
”2005年，美国物流协会更名为美国供应链管理协会，标志着世界物流已进入供应链管理阶段。
现代物流有六个基本特征：
（1）是适应经济的全球化，全球采购、全球生产、全球流通、全球消费而出现的一种新的产业分工。
（2）是将供应商、生产商、分销商、直到最终用户连成一个整体的运作模式，实施供应链集成，达到共赢。
（3）以物流资源的优化整合为手段，实现多功能一体化运作。
（4）以信息网络技术为支撑，实现物流运作全程信息化。
（5）第三方物流公司的出现，成为专业物流服务提供商。
（6）全球物流市场的形成，物流业作为生产性服务业已成为全球与各国经济稳定发展的有力支撑。
讲“现代”并不否定“传统”，运输与仓储仍然是物流的基础，是物流业的核心部分。
三、现代物流业是经济发展到一定阶段的必然产物
现代物流业的发展的四大背景。
第一，经济全球化。
全球采购、全球生产、全球流通、全球消费。
根
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