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建设与房地产法规
复习材料
第一章建设工程基本知识
掌握：
建设法规的定义：
建设法规指国家立法机关或其授权的行政机关制定的旨在调整国家及其有关机构、企事业单位、社会团体、公民之间在建设活动中发生的各种社会关系的法律，法规的总称。
建设法规是以建设活动为调整对象，从横向看它包括所有建设工程，而不是一般房屋建筑工程，从纵向看它包括工程项目的整个过程，不只是建设的实施阶段发生的社会关系。
建设法规的特征
1・行政隶属性：
授权：
国家■法规■授予国家某些管理机关某种权限或具体权利，对工程建设进行监督管理命令：
国家■法规■赋予主体某种作为的义务
禁止：
国家•法规■赋予主体某种不作为的义务
许可：
国家•法规■允许特别主体法律允许范围内有某种作为的权利
免除：
国家■法规■对主体依法应履行的义务在特定情况下予以免除
确认：
国家■法规■授权工程建设管理机关依法对有争议的法律事实和法律关系进行认同，
确认其是否存在，是否有效
2.经济性：
直接为国家创造财富，增加积累
3.政策适时性：
工程法规随着国家工程建设政策的变化而变化
4.技术性：
确保安全与质量，大量的技术规范
建设法规的基本原则P3
1•应当确保建设工程质量与安全
2.应当符合国家的建设工程安全标准
3•应当遵守法律、法规原则
4.不得损害社会公共利益和他人的合法权益
5.合法权利受法律保护
建设法规体系的概念：
是指把已经制定和需要制定的建设法律、建设行政法规、建设部门规章、地方性建设法规和规章衔接起来，形成一个相互联系、相互补充、相互协调的完整统一的法规框架。
熟悉：
建设法规体系的层次根据《屮华人民共和国立法法》的规定，我国建设法规体系由建设法律、建设行政法规、建设部门规章、地方性建设法规和规章五个层次组成。
具体是：
1.建设法律
指由全国人民代表大会及其常委会制定颁行的属于国务院建设行政主管部门主管业务范围的各项法律，是建设法规体系的核心和基础。
如《屮华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）、《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）等
2.建设行政法规
1
建设与房地产法规指由国务院制定颁行的属于建设行政主管部门主管业务范围的各项法规，其效力低于建设法律，在全国范围
建设与房地产法规展并管理各项资源以适应其发展的具体方法或过程，以指导已建环境的设计与开发。
从行政上讲，城市规划是政府的一项重耍职责和重耍工作。
城乡规划的类型P50
1•总体规划：
综合性的城市规划，确定一个城市的性质、规模、发展方向以及制定城市中各类建设的总体布局的全面环境安排的城市规划。
还包括选定规划定额指标，制定城市远、近期目标及其实施步骤和措施等工作。
详见p52
内容包括各项用地控制性坐标、建筑密度和高度等控制指标。
3.城市分区规划
以总体规划为依据做岀的市内各局部地区的规划，任务包括：
在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与详细计划相衔接。
内容详见p52.
城乡规划的编制机构和方法：
城乡规划编制机构：
城乡规划组织编织机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。
资质条件
有法人资格；
有规定数量的经国务院城乡规划主管部门注册的规划师；
有规定数量的相关专业技术人员；
有相应的技术装备；
有健全的技术、质量、财务管理制度
并经国务院城乡规划主管部门或者省级人民政府城乡规划主管部门依法审查合格，取得相应资质等级证书。
城乡规划编制方法：
应当符合国家有关标准
县级以上人民政府有关主管部门应当根据编制需要及吋提供有关基础资料：
勘察、测绘、气彖、地震、水文、环境等
规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公布，组织论证会、听证会等征求专家和公众意见。
公告时间不少于30日
组织编制机关应当充分尊重专家和公众意见，在报送审材料中附意见采纳情况及理由审批机关在审批前应当组织专家和有关部门进行审查。
临时建设管理：
什么是临时建设：
企事业单位或者个人因生产、生活的需要临时搭建的结构简易并在规定期限内必须拆除的建设工程或者设施。
3
建设与房地产法规临时建设用地许可证：
应当办理临时建设工程许可证。
期限根据实际情况确定，一般不超过两年
临时建设的处理：
必须在使用期限4
建设与房地产法规建设实施工作（施工组织和牛产准备）、项目施工验收投产经营后评价等
编制和报批项冃建议书：
投资者提出大体轮廓性设想和建议批准后可以进行详细
的可行性研究工作，并不表明项目非上不可。
编制和报批可行性研究报告：
可行性研究（由经过资格审定的规划、设计和工程咨
询单位承担）、可行性研究报告的审批（未经审批的项口到此为止）、组建建设单位
（大中型和限额以上的项目要组成建设单位，负责组织编制设计文件开始到工程竣
工验收交付使用全过程的建设任务。
）
编制和报批设计文件：
技术上和经济上进行全面而详尽的安排，决定性环节。
分为
初步设计和施工图设计两个阶段。
建设准备工作列为预备项目、建设准备的建设工程的最后一环
后评价阶段
建筑许可概述：
建设行政机关根据公民、法人和其他组织的申请经依法审查，通过颁发证、照形式赋予其一定权利或资格，准予从事建设领域特定活动的行为。
设立在建设活动的许多环节上的。
申请领取施工许可证的条件：
《建筑法》关于申请领取施工许可证的条件
1.已经办理该建筑工程用地批准手续
2.在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证
3.施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。
4.已经确定施工企业
5.有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查
6•有保证工程质量和安全的具体措施
7.按照规定应该委托监理的工程已委托监理
8.建设资金已经落实。
建设工期不足1年的，到位资金原则上不少于工程合同价款50%；超过1年的，到位资金不少于工程合同价款30%
9•法律、行政法规规定的其他条件
施工许可监督管理：
建筑工程施工许可证：
不是单纯的权利许可类型，而是屈于附义务的权利许可,被许可人除享有被许可的施工权利，还被承担在一定期限内从事施工活动的义务，否则要承担一定的法律责任。
1.开工义务：
建设单位应在领取施工许可证之日起三个月内开工。
2.延期需申请：
因故不能按期开工的，应在期满前向发证机关说明理由，申请延期。
3.自行废止：
既不开工乂不中请延期的，或者超过延期次数，时限的施工许可证自行废止。
4.中止与恢复：
施工的报告制度中的中止施工是指由于一定事件的出现，使得正在建设屮的工程暂时停止施工的一种行为。
恢复施工，是在造成屮断施工的情况消除后，继续进行施工的行为。
5
建设与房地产法规建筑企业资质分类和分级：
建筑企业资质分为：
P86
1.施工总承包：
可以对工程实行施工总承包或者对主体工程实行施工承包。
可
以对所承接的工程全部自行施工，也可以将非主体工程或者劳务作业分包给具有相应专业承包资质或者劳务分包资质的其他建筑业企业。
企业资质分为
特级、一级、二级、三级
2.专业承包：
可以承接施工总承包企业分包的专业工程或者建设单位按照规定发包的专业工程。
可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将劳务作业分包给具有相应劳务分包资质的劳务分包企业。
3•劳务分包：
可以承接施工总承包企业或者专业承包企业分包的劳务作业
申请与审批：
1.序列中等级中请
（1）施工总承包序列特级和一级企业、专业承包序列一级企业资质经省级建设行政主管部门审核同意后，由国务院建设行政主管部门审批；其中铁道、交通、水利、信息产业、民航等方面的建筑业企业资质，由省级建设行政主管部门商同级有关部门审核同意后，报国务院建设行政主管部门，经国务院有关部门初审同意后，由国务院建设行政主管部门审批。
审核部门应当对建筑业企业的资质条件和申请资质提供的资料审查核实。
（2）施工总承包序列和专业承包序列二级及二级以下企业资质，由企业注册所在地省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门审批；其中交通、水利、通信等方面的建筑业企业资质，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门征得同级有关部门初审同意后审批。
（3）劳务分包序列企业资质由企业所在地省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门审批。
建设行政主管部门应当将审批结果在公众媒体上公告。
2.序列中类别中请：
（1）中请施工总承包资质的企业可选择某一类资质作为主项资质，并可选择他类不高于主项资质级别的资质，也可以申请专业承包的资质。
（2）专业承包企业、劳务分包企业可以在本资质序列6
建设与房地产法规且一年内不得重新中请资质。
熟悉：
建筑工程施工许可证的申领：
P80（具体详见书本）
不需耍申请施工许可证的工程类型
1•国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程：
工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程。
省级部门可以根据实际情况调整之后报国务院主管部门备案
2.按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。
3.抢险救灾工程
4.临时性建筑
5•军用房屋建筑：
建筑活动的具体管理办法，由国务院、中央军事委员会依据《建筑法》制定。
从业单位的工商注册登记条件：
P84
工商登记是工商行政机关确立从事建设活动的单位特定主体资格。
在国外作为对申请人申请事项进行记载的登记行为，不属于严格意义上的行政许可，但在我国行政机关都要对申请事项进行核定审查，故带有一种许可性质，主要是确定有无从事建设生产和经营的活动的权利能力和行为能力，申请人能否成为独立享有权利、承担义务的法人企业。
工商登记的重要内容是审查中请人是否具备工商登记的法定条件。
1•有符合国家规定的注册资本。
2.有与建设活动相适应的法定执业资格的专业技术人员。
3.有与建设活动相关的技术装备。
4.法律、行政法规规定的从事建设经营活动应具备的条件和其他条件，如企业名称、组织机构和场所等，这是一般经济组织都应具备的条件。
资质许可的内容：
P85
按照《建筑法》第13条实行建设活动的从业单位资质许可的内容包括：
①实行资质许可的对象范围，即建筑施工企业、勘察、设计单位和工程监理单位；②资质许可的法定条件有从业单位的注册资木、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件；③资质许可的内容，从业单位按资质条件申请资质等级证书，建设行政机关对从业单位按资质条件审查，然后决定是否核发资质等级证书，这是资质许可的核心内容；④资质等级划分的法律效果，从业单位应在所取得资质等级范围内从事建筑活动，承揽与资质等级相适应的业务活动。
对从业单位来说，资质等级证书是附义务的权利证书。
了解：
建设程序概念：
建设程序是指建设项目从筹划建设到建成投产必须遵循的工作环节及其先后顺序。
由项目建设过程的客观规律性决定的。
行政许可的概念和分类、原则、期限
行政许可概念：
行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。
行政许可分类：
7
建设与房地产法规
1・行为许可和资格许可
2.权利性许可和附义务许可
3.特许、许可、认可、核准和登记
行政许可基本原则：
1.法定原则
2.公开、公平、公正原则
3.便民原则和效率原则
4.行政相对人权利保护原则
5.信赖保护原则
6.不得转让原则
行政许可的期限：
P76
行政许可法为遏制行政许可中可能滋生的腐败，规定了作出行政许可决定的标准期限，有利于保护行政许可申请人的合法权益，有利于提高行政效率。
1.行政许可决定的期限：
行政许可决定的期限为二十日，至多可以延长十日，统一办理或集中办理，时间不得超过四十五日，至多可以延长十五日，并预先告知延长期限的理由。
2.行政许可证件颁发送达期限为十□（自作出决定ZEI起）。
第五章建设发承包与招标投标法规（重点章节）
掌握：
建设工程承发包概念（100）
指建设单位或总承包单位作为发包人将拟建工程的勘察设计、发包代理、施工、安装、监理等工作的全部或一部分，委托给承包人即勘察设计、监理、施工等单位，并按照双方商定条件支付报酬，通过合同方式明确各方当事人权利义务的一种商业交易上的法律行为。
-由于交易客体的特殊性，交易规则不同于一般商业买卖行为。
-我国常见的发包范围有勘察设计、监理和施工安装，材料设备采购等。
承发包方式：
建设工程发包方式可以分为一下两大类：
P100
1•直接发包
2.招标发包：
公开招标；邀请招标；议标
建设工程承包方式：
PI08
1.全过程总承包
2.设计施工总承包
3.专业总承包
4.平行承发包
招标方式：
P116
招标投标将招标分为公开招标邀请招标。
1.公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。
2.邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。
公开招标，是招标人在指定的报刊、电子网络或其他媒体上发布招标公告，吸引众多的企业单位参加投标竞争，招标人从中择优中标单位的招标方式。
邀请招标，也称选择性招标，由招标人根据供应商、承包资信和业绩，选择一定数冃的法人或其他组织（一般不能少于三家），向其发出投标邀请书，邀请他们参加投标竞争。
8
建设与房地产法规两种招标方式的主要区别在于：
1.发布信息的方式不同。
公开招标采用公告的形式发布，邀请招标采用投标邀请书的形式发布。
2.选择的范围不同。
公开招标因使用招标公告的形式，针对的是一切潜在的对招标项目感兴趣的法人和其他组织，招标人事先不知道投标人的数量；邀请招标针对已经了解的法人或其他组织，而且事先已经知道投标人的数量。
3.竞争的范围不同。
由于公开招标使所有符合条件的法人或其他组织都有机会参加投标，竞争的范围较广，竞争性体现得也比较充分，招标人拥有绝对的选择余地，容易获得最佳招标效果；邀请招标中投标人的数目有限，竞争的范围有限,招标人拥有的选择余地相对较小，有可能提高中标的合同价，也有可能屮标合同价较低，也有可能将某些在技术上或报价上更有竞争力的供应商或承包尚遗漏。
建筑工程招投标概念（P117）
建筑工程招标，是指招标人就拟建工程发布通知，以法定方式吸收承包单位参加竞争，从中择优选定工程承包方的法律行为。
建设工程招标的原则：
就是建设工程招投标活动所应遵循的原则：
公开、公平、公正和诚实信用。
孰菲•
董詁工程承包方式
承包方式——承包项目招标工作量大，合同关系复杂，管理难度大。
建设工程的分包和禁止转包的问题
建设工程分包：
P112
国家允许合法分包：
1.建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件
的分包单位
2.除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可
3.施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成
工程总分包的责任分担：
1.建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责
2.分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责
3.总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任
工程总分包的禁止性规定：
1•禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人
2.禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人
3.禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位
4.禁止分包单位将其承包的工程再分包
建设工程禁止转包P114
“禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工9
建设与房地产法规程肢解以后以分包的名义分包转包给他人"
转包的弊端：
1.导致工程款的流失。
2.不可预见的风险增加
3.管理的难度增加。
招标代理机构应具备的条件：
P119
申请工程招标代理机构资格的单位应当具备下列条件
（1）是依法设立的中介组织；
（2）与行政机关和其他国家机关没有行政隶属关系或者其他利益关系；
（3）有固定的营业场所和开展工程招标代理业务所需设施及办公条件；
（4）有健全的组织机构和内部管理的规章制度；
（5）具备编制招标文件和组织评标的相应专业力量；
（6）具有可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。
投标联合体：
PI20
大型建设工程项目，往往不是一个投标人所能完成的，所以，法律允许几个投标人组成一个联合体，共同参加投标，并对联合体投标的相关问题作出了明确规定。
1.联合体的法律地位。
2.联合体的资格。
3.联合体各方的责任。
4.投标人的意思自治。
投标时间：
P120
《招标投标法》规定，投标文件应在招标文件中规定的截止时间前送达投标地点，在截止时间后送达的投标文件，投标人应拒收。
因此，以邮寄方式递交投标文件的，投标人应留出足够的邮寄时间，以保证投标文件在截止吋间前送达。
另外，如发生地点方面的错送、误送，其后果皆由投标人自行承担。
投标人对投标文件的补充、修改、撤回通知，也必须在所规定的投标文件的截止时间前，送达规定地点。
投标文件内容要求：
P120
《招标投标法》规定：
“投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
”实质性要求和文件，是指招标项冃的价格、项FI进度计划、技术规范、合同的主要条款等，投标文件必须对之作出响应，不得遗漏、回避，更不能对招标文件进行修改或提岀任何附带条件。
对于建设工程施工招标，投标文件还应包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成工程项目的机械设备等内容。
投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的应在投标文件屮载明。
根据契约自由原则，我国法律也规定，投标文件递交后，投标人可以进行补充、修改或撤回，但必须以书面形式通知招标人。
补充、修改的内容也为投标文件的组成部分。
投标人数量的要求：
P121
《招标投标法》规定：
“投标人少于三个的，招标人应当依照本法重新招标。
，‘当投标人少于三个时，就会缺乏有效竞争，投标人可能会提高承包条件，损害招标人利益，从而与招标目的相违背，所以必须重新组织招标，这也是国际上的通行做法。
投标人行为的要求：
P121
对于投标中各方的行为，《招标投标法》也有明确的要求。
1.保密要求
10
建设与房地产法规
2.合理报价（投标人不得以低于成本的价格报价、竞标）
招标文和的澄清与补遗:
P124
对于招标文件，投标人可以要求业主给予澄清。
澄清的请求必须是书面的，且必须在投标截止期前二十八天（或者业主规定其他时间）提交需澄清的问题，以便留给投标人足够的时间考虑业主的答复。
例如，世界银行建议对于需要较长时间编写标书的大型和复杂的工程，截止时间可能需要45〜60天。
无论是招标人根据需耍主动对招标文件进行必耍的澄清，或是根据投标人的耍求对招标文件做出澄清，招标人都将以书面形式予以澄清，同时将书面澄清文件向所有投标人发送。
投标人在收到该澄清文件后，在规定时间11
建设与房地产法规提岀的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。
授予合同分两步：
发出中标通知书
1.中标人确定后，招标人将于十五日内向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门提交施工招标情况的书而报告。
中标通知书应写明业主对承包人按合同施工、完工和维修工程的支付总额即中标合同价格。
2.中标人按要求提交了履约保证金并正确签署了合同协议书后，该中标通知书将形成合同的一部分。
3.我国施工招标文件范本规定，招标人将在发出中标通知书的同时，将中标结果以书面形式通知所有未中标的投标人。
签订合同协议书
招标人与中标人将于中标通知书发出之日起三十日（或者十四日、二十一日）内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面工程施工合同，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
中标人如不按规定与招标人订立合同，则招标人将废除授表，投标担保予以退还，给投标人造成的损失超过投标担保数额的，还应当对超过部分予以赔偿，同时依法承担相应法律责任。
中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目施工，不得将中标项目施工转让（转包）给他人。
了解：
发包管理原则P102
1•订立书面合同明确发包、承包各方权利义务原则
2.承包合同必须全面履行，否则应当承担违约责任原则
3.招标投标活动能够应遵循公开、公正、平等竞争的原则
4.禁止承包发包双方采用不正当竞争手段
5.建设工程的造价应在合同中依法约定并拨付
发包方主体资格与工程发包条件：
P104
建设工程的发包主体，通常为建设工程的建设单位，即投资建设该工程的业主。
建设单位又分为一般建设单位和房地产开发单位。
发包建设工程的建设单位应具备的条件
1•有法人资格或系依法成立的其他组织；
2.有与建设工程相适应的资金；
3.有与建设工程管理相适应的专业技术人员和管理人员；
不具备上述第3项条件的，应当委托有相应资质等级的建设工程发包代理单位代理发包。
建设工程勘察或设计项目发包应具备的条件
1•有经批准的建设工程立项文件；
2.有建设工程勘察或设计所需要的基础资料；
3.有设计要求的说明书。
建设工程施工项目发包应具备的条件
1.初步设计方案已获得批准；
2.建设工程列入年度建设计划；
3•有满足施工的施工图纸以及有关资料，如果建设工程勘察、设计、施工项目发包给一个承包单位的，符合第2项规定的条件即可。
12
建设与房地产法规超过规定的总投资额或建筑面积的限额标准的工程应采用招标发包方式
政府事业单位、国有企业、国有资产控股企业、集体经济组织投资以及法规规定的其他建设工程，应按城市建设工程招标管理的规定进行招标发包，采用规范的评标方法，并接受建设行政管理部门的监督。
保密工程、军事设施工程等特殊工程和限额标准以下的工程，建设单位可以自行选择发包方式，如采用直接发包或议标方式发包，但亦应接受市建管办或区县建设行政管理部门监督。
建设工程代理机构
招标文件的基本要求
投标人应具备的条件：
P119
投标人在向招标人提出投标中请时，应附带有关投标资格的资料，以供招标人审查，这些资料应表明自己存在的合法地位、资质等级、技术与装备水平、资金与财务状况、近期经营状况及以前所完成的与招标工程项目有关的业绩。
《工程建设施工招标投标管理办法》屮规定，投标单位应向招标单位提供以下材料：
①企业营业执照和资质证书；②企业简历；③自由资金情况；④全员职工人数（包括技术人员、技术工人数量及平均技术等级等）；⑤近三年承建的主要工程及质量情况；⑥现有主要施工要求，包括在建的和尚未开工的工程一览表。
投标须知的13
建设与房地产法规
察设计收费证书
b.条件：
持右、全国规定的发证部门统一印制的“工程勘察/设计证书"
按照国家计委、财政部、劳动人事部设计（1983）1022号文件规定实行了技术经济责任制、经济上独立核算、自负盈亏的勘察设计单位。
不再享有国家事业费的单位
按照国家财政、税务部规定照章纳税的
c.有勘察设计证书和勘察设计收费证书才能进入市场承接勘察设计业务
d.工程勘察设计单位的经营范圉
e.工程勘察
f.工程设计
g.工程项目建设总承包
h.岩土工程
i.
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