上海市物业管理优秀示范大厦标准及评分细则Word格式.docx

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9、业主委员会与物业管理企业签订物业

管理合同，双方责权利明确

10、物业管理企业制订争创规划和具体实

施方案，并经业主委员会同意

11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各冈位工作标准，并制疋具体的洛头措施和考核办法

制度、工作标准建立健全1.0，主要

检查：

物业管理服务工作程度、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、冈位考核制度等每发现一处不完整规范扣02未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5

12、物业官理企业的官理人贝和专业技术人员持证上岗；

员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨

管理人员、专业技术人员每发现1

人无上岗证书扣0.1;

着装及标志

符合0.3，不符合0

13、物业管理企业应用计算机、智能化设

备等现代化管理手段，提高管理效率

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核

算、税收等方面执行有关规定；

至少每半年公开

一次物业管理服务费用收支情况

执行有关规疋0.5，未执行0;

公开0.5，未公开0

15、房屋及其共用设施设备档案资料齐

全，分类成册，管理完善，查阅方便

包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。

每发现一项不齐全或不完善扣0.1

16、建立住用户档案、房屋及其配套设施

权属清册，查阅方便

每发现一处不符合扣0.2

17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建

议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录

符合2.0，值班制度不符合扣

0.5，未设服务电话扣0.5，发

现一处处理不及时扣0.2，没有

回访录每次扣0.1

18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见

单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上

建立并落实1.0，建立但未落实扣

19、建立并落实维修服务承诺制；

零修急

0.5，未建立扣1.0;

及时率符合0.5，

修及时率100%、返修率不高于1%，并

每降低1个百分点扣0.1;

返修率符

有回访记录

合0.3，不符合0;

回访记录完整0.2，

记录不完整或无回访记录。

房屋管理与维修养护

9

二二二

1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内

布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位

名录标识在大堂内显著位署

符合1.0，无示意图或发现一处标

志不清或没有标志扣0.2

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房

符合1.0，发现一处私搭乱建或擅

屋用途现象

自改变房屋使用用途均扣0.5

3、大厦外观完好、整洁；

外墙是建材贴面的，无脱落；

是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；

是涂料的，无脱落、无污渍；

无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象

符合2.0，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2，是玻璃幕墙的

每发现一处破损或不洁扣0.2;

是涂

料的每发现一处褪色不一致扣0.1；

每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设

符合1.0，未按规定设置0;

按规定

置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破

设置，但不整齐或有破损每处扣

损

0.1，有安主隐患每处扣0.5

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，

符合2.0，每发现一处不符合扣

支架无锈蚀

0.2

6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；

除建筑设计有要求建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

符合1.0，每发现一处不符合扣

0.1

7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结

构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

0.5

共用设备管理

35

（一）综合要求

4

1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行

2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求

3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程

4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故

（二）供电系统

3

1、保证正常供电，限电、停电有明确的

审批权限并按规定时间通知住用户

2、制订临时用电管理措施与停电应急处

符合1.0，临时用电措施或停电

理措施并严格执行

应急措施不符合均扣0.5

3.备用应急发电机可随时起用

（三）弱电系统

1、按工作标准规定时间排除故障，保证

符合1.0，发现一处不符合扣

各弱电系统止常工作

2、监控系统等智能化设施设备运行正常，

有记录并按规定期限保存

全0

（四）消防系统

5

1、消防控制中心24小时值班，消防系统

设施设备齐全、完好无损，可随时起用

发现一处不符合扣0.5

2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传

符合1.0，责行人不明确每发现

教育，明确各区域防火责任人

一处扣0.2

4、订有突发火灾的应急方案，设立消防

无应急方案扣0.5，各种标志每

疏散示意图，照明设施、引路标志完好，

缺少一个及每发现一处不畅通

紧急疏散通道畅通

扣0.1

5、无火灾安全隐患

每发现一处安全隐患扣0.5

（五）电梯系统

6

1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备

2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，

通风、照明及附属设施完好

轿厢应干净，井道应清洁，无垃圾

3、轿厢、井道、机房保持清洁

杂物，机房门道槽应无杂物，发现

一起不合格扣0.2

4、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗

5、运行出现故障后，维修人员应在规定

时间内到达现场维修

6、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施

（六）给排水系统

1、建立大厦用水、供水管理制度，积极

协助用户安排合理的用水和节水计划

2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清

洁、清毒；

二次供水卫生许可证、水质化验单、

符合2.0，发现一处不符合扣

操作人员健康合格证齐全；

水池、水箱清洁卫生，

无二次污染

4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理

没有管理措施扣0.5，水箱周围

措施，水池、水箱周围无污染隐患

每发现一处隐患扣0.2

5、限水、停水按规定时间通知住用户

符合1.0，基本符合0.5，不符全0

6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地

符合1.0，每发现一处不符合

下室、车库、设备房无积水、浸泡发生

扣0.2

7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，

无大面积跑水、泛水、长时间停水现象

8、制定事故应急处理方案

无处理方案扣1.0，方案不完善扣0.5

（七）空调系统

1、中央空调系统运行正常，水塔运行正

常且噪音不超标，无严重滴漏水现象

2、中央空调系统出现运行故障后，维修

人员在规定时间内到达现场维修

3、制订中央空调发生故障应急处理方案

无应急处理方案扣1.0，有方案但

不完善或执行不够的扣0.5

（八）供暖供气系统

1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常

2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患

3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16C

四

共用设施管理

1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途

符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好

符合1.0，每发现一处不亮扣0.2

4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦

五

保安及车辆管理

1、大厦基本实行封闭式管理

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；

保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责

符合2.0，无专业保安队伍扣

1.0，值班及巡逻记录等不规范

每处扣0.2

3、结合大厦特点，制订安全防范措施

对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现一处无防范措施扣0.2

4、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞

交通现象，不影响行人通行

5、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐

6、室内停车场管理严格，出入登记

7、非机动车辆有集中停放场地，管理制

度落实，停放整齐，场地整洁

8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施

环境卫生管理

10

1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、

垃圾中转站

2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁

未头行责任制的扣0.5，无专职清

六

人员和明确的责任范围，实行标准化清洁

洁人员和责任范围的扣0.3，未实

保洁

行标准化保洁的扣0.2

3、垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀

每发现一处垃极扣0.2，未达到

垃圾日产日清的扣0.5，未定期

进行卫生消毒灭杀扣0.5

4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、舌L画，无擅自占用和堆放杂物现象；

大堂、楼梯扶拦、天台、共用玻璃窗等保持洁净；

大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物

5、商业网点管理有序，符合卫生标准；

无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象

6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜

7、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家

每发现一处不合格扣0.2，发现一

环保标准，外墙无污染

次环保部门下放整改通知扣0.5

绿化管理

1、绿地无改变使用用途和破环、践踏、

占用现象

七

2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃

长势不好扣1.0，每发现一处不

符合扣0.1分

3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物

符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管

无措施扣1.0，有措施，落实不

理措施并落实

力扣0.5

八

精神文明建设

1、全体业主和使用人能自觉维护公众利

益，遵守大厦的各项管理规定

2、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违

纪违法案件

九

管理效益

l、物业管理服务费用收缴率98%以上

每降低1个百分点扣0.5

2、提供便民有偿服务，开展多种经营

3、本大厦物业管理经营状况

盈禾1.0，持平0.5，亏本0

增加“上海市物业管理优秀示范大厦附加评分标准”的内容

室内空气质量管理

1、公共场所禁止吸烟或划分吸烟区与非

符合1.0，基本符合0.5，不

吸烟区，吸烟区有通风装置。

符合0

十

2、公共区域测试甲醛浓度w0.1mg/m3

3、新风量》30m3/（hp）

4、办公区域全新风换气能力》8次/小时，商

业区域全新风换气能力》15次/小时

节约能源管理

十一

1、建立节能领导小组，制订具体的节能计划、

目标与措施；

制定并落实有效的避峰措施

2、加强重点耗能设备的能源计量管理，进行能源消费统计和能源利用状况对比分析，并对异常情况采取措施

3、夏季室内温度控制不低于26摄氏度，相对

湿度控制在60%—65%;

冬季室内温度控制不高于18摄氏度，相对湿度控制在55%—60%。

符合0.5，基本符合0.25，不

4、有公共照明启闭时间表，非主通道使用节能灯具

符合0.5，不符合0

5、有大能耗设备节能措施

（1）空调各管道与媒水泵体保温到位无裸露，无滴漏现象；

（2）空调系统过滤网和各Y型过滤器有定期清洗记录；

（3）空调蒸发器、冷凝器（水冷式或风冷式）有清洁保养记录；

（4）对排风机设定启闭时间，冬夏两季极端气温时间段对新风量有一定的调节措施；

（5）在日常运行操作中有否节能措施（例如避免大流量小温差及根据不冋气温变化而同步调节出水温度等）。

符合2.0，每发现一项不符合

扣0.4

十二

建筑物安全措施

玻璃幕墙有定期检测、养护制度。

玻璃幕墙超过正常使用年限的，要有整

改计划书。

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