雄飞马吃水项目定位及物业发展建议pPPT课件下载推荐.pptx

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从自贡出发可以到达成都、重庆、绵阳、南充、泸州、宜宾、德阳、广安、达州、武汉、南京、苏州、温州、嘉兴、福州、厦门、广州、深圳等省内外大中城市。

【城市交通位置】形成以成自泸赤高速、内宜高速公路为依托骨架的公路网,城市功能布局合理，工业集中化发展，城市建设向南扩展，形成“南湖生态城”、“沿滩新城”两大新兴城市板块。

汇东新区基本成熟，城市重心南移，老城区发展逐渐疏远。

贡井片区（工业、居住区）,自流井老城区（老城商贸中心）,汇东新区（新兴商务、居住区）,大安片区（工业、居住区）,南湖生态城,沿滩新城,【城市规划】东移南进的城市发展策略，城市重心向南偏移,【城市规划】小结：

城市位于成渝经济圈核心位置，城市公路交通完善，目前城市产业发展较快,区位分析总结：

地处成渝经济圈重要位置，城市发展较快。

交通分析总结：

交通网络发达，逐渐形成以成自泸赤高速、内宜高速公路为依托骨架的公路网。

未来发展趋势总结：

东移南进的城市发展策略，城市重心向南偏移,写在前面Preface,2012年全年自贡实现地方生产总值884.80亿元，同比增长13.9%；

2008年至今GDP保持连续年均增长14.5%，超全国8%平均水平，保持良好增长势头。

数据来源：

自贡市统计局,【宏观经济】GDP自08年以来保持稳定增长，有利于房地产发展。

自贡市城乡居民的人均可支配收入增长迅速；

自08年至今保持年均近15%的增长率，人均可支配收入不断增加，增强消费能力。

自贡市统计局,【宏观经济】城镇人均可支配收入持续增长，消费力增强。

自贡市社会消费品零售额增长迅速，同时居民储蓄存款余额也在增长；

消费品零售额增长幅度稳定，基本保持在18%左右，略快于存款增长，表明经济景气，居民消费意欲较强。

自贡市统计局,数据来源：

自贡市统计局,【宏观经济】社会消费品零售额与居民储蓄存款余额同步增长，经济景气。

自贡城镇居民已经步入小康初期阶段，生活水平较以前有所提高。

自贡市统计局,【宏观经济】自贡城镇居民已经步入小康初期阶段。

【宏观经济】小结：

宏观经济态势良好,GDP：

经济长足发展，民营经济比重日益增加2008年至2012年自贡GDP保持年均14.5%的年增长率，民营经济日益活跃，2012年非公有制经济实现增加值489.87亿元，占GDP的比重为55.4%，比上年提高0.7个百分点。

人均可支配收入：

自贡市城乡居民的人均可支配收入增长迅速，自08年至今保持年均近15%的增长率，人均可支配收入不断增加，增强消费能力。

恩格尔系数：

自贡近年的恩格尔系数在0.40.5之间，表明城镇居民的生活水平已进入小康阶段,社会消费品零售额与居民储蓄存款余额：

同时居民储蓄存款余额也在增长，但是消费品零售额增长幅度稳定，基本保持在18%左右，略快于存款增长，表明经济景气，居民消费意欲较强。

【板块划分】现开发项目主要集中在南湖片区，不但楼盘开发集中，而且开发层级和规模都远超其他区域，贡井马吃水版块对客户而言是一个传统的区域，并不是居住的首选。

贡井城区板块,自流井/大安老城区板块,沿滩板块,汇东板块,南湖板块,贡井马吃水板块,南湖板块：

自贡房地产开发最热点区域，集中了大量大规模、高品质楼盘，可谓自贡楼市主战场。

贡井马吃水板块：

马吃水作为汇东与贡井接壤区域，不是自贡房地产开发热点区域，近年集中了蓝光、恒大等外来品牌开发企业。

汇东板块：

自贡城市向外发展的起步区，目前已经基本成型，开发完毕。

老城区：

传统的老旧城区，没有大量可开发土地，只有零星旧城改造项目开发，如铁二局檀木林国宾府、檀木林广场等。

【板块特征】贡井马吃水版块是汇东与贡井区的连接点，属于非主流热点区域,【板块特征】贡井马吃水版块在售楼盘仅有恒大名都、紫郡西城。

2008-2012年自贡市市房地产投资变化图,2008-2011自贡市人均住宅建筑面积统计图,全国平均水平,2008年至2010年，自贡房地产投资呈几何式增长，市场迅速进入高度发展阶段，自贡楼市因此也进入繁荣发展的阶段。

2011年，我国城市家庭户人均住房面积为29.2平方米，其中55%的家庭人均住房面积低于30平方米。

近年来，自贡人均居住面积已逐渐接近全国平均水平。

【房地产总体投资】房地产市场的跳跃式发展特征，符合城市城镇化发展的大目标推行，强政策导向下的房地产市场未来发展风险较大,统计数据显示，从2008年到2012年，施工面积、销售面积两大衡量楼市发展程度的指标都发生很大的变化，增长都超过一倍，自贡楼市呈现供需两旺的局面。

供销面积总体呈上升趋势，12年受宏观调控影响销售面积有所回落。

【市场供需情况】自贡市历年整体市场去化情况：

整体市场增速明显，12年有所回落，累计成交住宅180.81，月均15万/月。

2013年自贡商品房均价自年初小幅回落后，开始回升，5月均价接近3800元/平米。

单价随区域板块而异，贡井区均价约4200元/平米；

目前南湖片区单价最高，均价达到5400元/平米。

【市场价格】商品房市场一定程度上承接了整体市场的跳跃式发展，近期呈现量价齐升的特征，但未来的增长可持续性难以判定,【在售楼盘分布】南湖片区为热点区域，集中大量开发楼盘；

项目区域主要竞品为恒大名都。

【在售楼盘概况】,在售楼盘情况,【供应需求单一】市场呈现同质化、高强度的供应特征，除资源主导外，整体价格差距不大,现阶段市场中物业类型仅有多层和高层，且高层产品占比约95%，缺乏洋房、别墅等高端产品，物业类型单一；

高容积率是整体市场产品的主流特征；

均价在4200-5400之间上下浮动，溢价主要受资源属性主导。

【去化速度】单盘年均5-7万方去化表现，预计本案销售需要2-3年时间。

单盘月均去化量为40-60套，按均100平方米/套计，年消化5-7万方，预计本案需2-3年时间。

【在售楼盘销售情况】在售楼盘多层去化速度相对高层去化速度较慢,在售楼盘拥有高层与多层物业形态产品的项目，多层的去化速度相对高层慢。

【在售楼盘户型配比】房型主力需求面积为80-90平米套二、90-110平米套三。

房型主力需求面积为80-90平米套二、90-110平米套三。

套一户型产品目前在自贡市场还不太成熟，需求量和接受度有待培育；

套四市场接受度低，销售速度较慢。

【在售楼盘户型产品】区域在售面积段45-151，所有户型均在合理范围内设计赠送面积，使套型可变,【在售批次户型走量】房型主力需求面积为80-90平米套二、90-110平米套三。

产品：

房型主力需求面积为80-90平米套二、90-110平米套三。

总价：

套一户型的总价在25万以内；

套二户型总价在35-40万元左右；

套三户型总价集中在45-55万之间，性价比较高；

套三以上户型市场配比比例较小，总价偏高。

【房地产市场分析】小结：

户型特征：

8090平米二房；

90-110平米三房为目前市场主流；

价格：

均价在4200-5400之间上下浮动，单价随区域板块而异，贡井区均价约4200元/平米；

目前南湖片区单价最高，均价达到5400元/平米；

营销特征：

多种营销渠道并用，注重现场包装，营销出现创新；

去化速度：

单盘年均5-6万方去化量；

发展特征：

发展商开始注重品牌，中端市场竞争加剧；

市场趋势：

产品与营销水平将进一步提高，竞争核心将集中在产品创新和营销层面竞争领域：

产品竞争加剧，产品附加值成为项目价值提升的关键,区域典型项目个案分析1、蓝光贡山壹号2、恒大名都3、泰丰国际城4、银海金域国际5、友华紫藤公寓6、创兴龙湖时代,项目定位：

可供改造的青年小户,销售情况：

二期项目目前推售40和47号楼。

八月底开38号楼。

目前二期多层剩10余套2-4楼，电梯高层70平米只剩20楼以上，50平米较多，月销量为80-110套/月。

贡山壹号一期售罄，现在主要热卖二期云庭,38,47,40,项目配套周边商业：

中国银行、建设银行周边公园：

公园：

贡井人民公园周边医院：

医院：

医院、三医院、五医院周边学校：

中小学：

育才小学、自贡三中周边交通：

31路、26路、16路、17路等公交车,建筑风格分析：

建筑立面采用南加州建筑风格，石材+黄色面砖外立面，尽显项目品质,A1/A1两室两厅单卫,A2两室两厅单卫,主力户型为53/56平米的两室和72平米的两室，在有限面积内使空间尽可能的利用，沿袭了蓝光的经典刚需户型，并且有超高的赠送率，满足刚需青年的住宅需求,蓝光贡山壹号小结,项目定位：

中心域公园旁精装家，抢占自贡人居住新高地,配套信息：

内部配套：

70000余平米皇家湖景园林、4000平米中庭湖景、五星会馆、全国品牌幼教机构车位数：

共2409个，其中地上120个，地下2289个车位配比：

1户1车位周边商业：

在大门一侧建有2-3层的4000余平米独立商业街，拥有大型超市、洗衣店、餐饮店等丰富商业配套。

周边景观：

拥有七万余方欧陆新古典主义风格水景园林周边公园：

西临西山公园周边学校：

约1900平米国际级双语幼儿园周边交通：

16路、17路、39路、41路、303路等20多条线路,销售状况：

一期基本售罄，二期今年6月开盘劲销1.5亿。

现在开3#，4#，16#，17#，4栋多层，一共213套，销售了126套，平均月销量达60套。

开盘到现在只开了12#33层电梯高层，共198套，销售了152套，占76%，月销量130套。

目前从一期的销售状况来看，共推出411套房源，销售了281套，占68.3%,产品简介：

由11栋11F电梯洋房、10栋33F湖景高层组成，其中11F电梯洋房为一梯四户和五户，33F湖景高层为两梯六户，主力建筑面积约45110平米，涵盖一房至三房。

定位、规划总结,经典的欧陆新古典主义建筑风格尊崇铸就，70000余平米皇家湖景园林，约4000平米中庭湖景洗净心灵浮华，营造精致、大气、秀美的御景美地,恒大名都小结：

此楼盘是距离我项目地理位置最近的一个高端项目，特色鲜明，配套齐全，未来是本项目主要的竞争楼盘,项目定位：

川南首个独享CLD&

CBD双核芯的国际化大型城市复合体，106万平米自贡史上超大城邦,周边配套：

车位数：

住宅6061个，商业1812个周边商业：

198米商业综合体、沃尔玛周边景观：

国际金融中心、国际会议中心、高档休闲会所、世界精品名店、高档娱乐会所。

品牌餐饮旗舰店、室内恒温游泳池、室外屋顶游泳池周边公园：

500亩南湖生态水系公园周边医院：

周边医院自贡第四人民医院汇东分院周边学校：

汇东实验学校南湖校区、南湖第一幼儿园周边交通：

公交5路高速距离成渝高速入口1公里,销售情况：

高层月销量100套，多层40套，现在一期只剩高层22套,主要把销售对象定在中高端人群，目标区域涵盖整个自贡市区,项目定位：

地段优越的法式风情居住小区,周边配套：

汇东实验学校南湖校区综合商场：

沃尔玛、百盛，通达农贸、小区配套10000综合市场幼稚园：

小区配套银行：

各大银行密集医院：

自贡市四医院等,周边配套相对完善，教育，医疗，生活，娱乐一应俱全,户型点评：

户型区间为40-170平米，从户型设计上来看，并无太大的特点,销售现状：

目前进入3期热销阶段,以贡井区域客户为主要客群，外溢客户为项目的重要补充点,项目定位：

全功能小户型精品楼盘,销售情况：

项目目前销售情况一般。

价格趋势：

2013-05-15起价3500元/平米均价3700元/平米，最高价3900元/平米,项目定位：

地段价值优越、高端居住区,销售情况：

1.2.3.4.6.7.8.9.10.15号楼已开盘,项目情况：

1号楼、2号楼房源，2梯6户的单元形式，面积有A1约72、A3约73、A2约82和A2约814种户型选择。

3号楼、4号楼B1约69、B3约72、B2约86和B2约874种户型。

6号楼C1约62、C3约88、C2约105和C2约1074种户型7、8、9、10号楼D1户型约68、D3户型月93、D2约85和D2约88，15号楼F1约115、F2约128。

户型平面布局分区明确，流线顺畅，避免住户之间的视觉干扰；

定位、规划总结,1,建筑风格、景观总结,2,产品总结,3,客户总结,4,创兴龙湖时代是一个居住环境舒适且拥有低密度生态景观居住小区。

项目整体呈不规则L形分布，采用围合错位布置的方式，使得建筑之间的视线距离最大化，项目之中形成较大规模的中庭景观。

小区建筑风格采用奢华的ArtDeco新古典主义建筑风格，彰显出项目的品质。

创兴龙湖时代由15栋18-32层的电梯高层及两栋独立商业构成。

围合错位布置的方式，在保证业主隐私的同时有利于小区的通风顺畅及良好的景观视野商业面积近7千平米，为业主提供了方便、快捷的商业配套服务。

以自流井区域客户为主要客群，外来客户为项目的重要补充点,【区域市场分析】区域在售项目中，主要竞品为恒大名都二期，其余紫郡西城仅2万平米，均价在4200-5200元/之间；

恒大名都二期今年元月开盘，月均销售40套；

明年年初本项目上市期间，区域在售楼盘仅为2个。

片区发展：

该片区逐渐边缘化，城区开发面临升级改造，增长速度减缓，土地存量减少。

项目本体分析,2,ChapterII,区位分析：

马吃水版块地处汇东区连接贡井区的交通枢纽，属于自贡传统老区，生活配套成熟；

自贡城区发展重心向南，该区域不是城市重点发展方向，区域未来趋势将逐渐边缘化。

【项目宗地现状】,地块特征：

项目主要地块平整，有利于快速启动。

【项目宗地现状】,规划要求：

规划用地面积：

97.54亩规划性质：

居住兼商业用的，商业建筑面积不超过15%容积率：

2.8建筑密度：

28%，其中居住建筑20%建筑限高：

可建低、多层建筑区21%绿地率：

大于30%停车位：

地块内按1.0个车位/100平米配置，其中地面车位不得超过总车位15%,【项目宗地现状】,南环路,周边交通分析：

紧邻南环路这条城市主干道，有多条公交路线，区域交通价值优越，交通便利,长征大道,【周边交通分析】,区域现有配套分析：

马吃水区域市政配套，生活配套、教育配套、医疗配套较为完善。

【周边配套】,项目周边规划：

项目临近西山公园和贡井人民公园，周边还有其他公园，自然环境优越，身边的生态氧吧。

【周边环境规划】,I,II,III,IV,市场：

发展中市场，竞争大，市场压力大,区域：

传统老城,项目：

成熟地块、商住兼容、节点建设,项目属性,【项目属性界定】区域属性：

自贡汇东区与贡井区的连接点，交通便捷；

不在城市主要发展方向。

自贡非主流区域非资源性中等大盘,城市：

发展提速、中等城镇化、高发展目标,地块SWOT分析,发展目标界定核心问题界定,ChapterIII,核心问题界定,3,【开发目标界定】：

高压力市场下传统老区中大规模商住综合体项目开发模式实现利润与去化速度的双重平衡+品牌与项目效益双重最大化,利润max,去化速度max,开发商目标,利润/单位时间=速度X价值,品牌提升,项目效益,价格天花板明显,利润最大化,同质化竞争严重,去化速度最大化,去化速度慢,如何在高压力型市场上实现利润最大化？

潜在竞争大,商业物业的合理持销,【核心问题】,老城非主流片区,借助项目提升品牌价值,领驭区域,引导竞争,【解决问题的核心思路】,本案具备在区域内成为市场焦点的素质,本案在市场竞争中应树立竞争优异者的地位,+,项目整体定位,4,市场占位竞争分析与核心价值点构建客户定位形象定位商业定位产品定位,ChapterIV,地块属性及周边环境都决定了本案在马吃水片区的地位市场的领导者自我中心化,领导者,价格垄断产品领先性资源的稀缺性,改变游戏规则强调新的评估标准强调产品特色和价值,追随者,挑战者,补缺者,搭便车、借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者,目标明确、挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点,非老大，中大规模市场,区域老大,次/非主流市场,敏锐的机会主义者,通过全面提升的项目核心价值体系，实现对传统成熟片区市场的引领效应,竞争分析与核心价值点构建,基于目标客群，对比竞争项目，寻找项目突破口,【市场机会一】高赠送是去化速度的有力保障，本案可以创新产品形态、最大可能的赠送，来控制总价、提升产品附加值。

【市场机会二】市场逐步认可通过高配置提升项目品质的形式。

为保证竞争力，建议本案配置在市场平均水平基础上，在客户感受更强的局部空间精细化打造。

【市场机会三】内部园林景观能保证量价齐涨，均质化园林打造，以空中花园打造个性化的产品。

【市场机会四】市场上去化较快的项目，都有一定规模的集中型商业作支撑。

竞争项目配套设施相对简陋，本案的集中乐活MALL具备先天竞争优势。

【市场机会五】市场物业服务内容还局限于基本诉求，但已出现品质物业打造趋势。

增加服务内容，增强服务品质，是本案关键的突破口。

全方位打造贴心管家式服务、高标准安防设计是项目两点打造的重点方向。

【市场机会六】体验价值传递及引导，是本案打响市场的可突破方式。

【竞争机会点挖掘】,项目竞争领域区域六大核心点,【竞争机会点挖掘】,基本特征,产品需求,生活方式,物理属性,精神属性,核心价值点构建,他们都拥有城市生活梦想，渴望都市品质生活,他们期待有品质的的房子和园林丰富的高品质商业配套优质的教育资源，以及完善的物管服务,融城客户精神属性,外溢客户精神属性,他们必须拥有一套房子，但是主城高昂的价格令他们难以承受,或许也有价格合适的，但是过于低端的品质令他们更难以忍受,综合型性价比，是决定一切的关键因素,他们最关注价格，因为他们的预算很有限他们关注功能空间，因为家里还有小孩，平时亲戚朋友也常走动他们关注有没有便捷的交通，因为他们坐公交上班他们关注有没有成熟的商业，因为他基本都在楼下买东西,小城人的大城市观,与大城市接轨的城市情怀！

打动这个城市，需要靠气质！

一座具有都市气质的区域中心盘一座浪漫的小镇一座代表了“品质”形象的悦活新城无论是对区县还是老城区客户而言，它都代表了一种全新的品质生活体验,基于客户精神层面，结合属性以及市场分析，我们希望项目是,核心价值点梳理,全系生活都市华宅,接轨都市的乐活广场,品质生活的升级体验,项目客户定位,【客户类型】主流客群单一的市场需要寻求项目发展的安全型客户策略,客户背景：

收入稳定，经济条件好，有投资诉求置业需求：

商铺、住宅；

关注要素：

升值潜力，价格,背景特征：

政府干部、企事业单位高管、大老板；

40岁以上；

三代同堂产品需求：

大户型高端产品关注要素：

品质、资源、舒适性及尊贵感,背景特征：

普通工薪阶层；

35-45岁；

成熟三口之家；

有置业需求，但经济条件较差，价格导向明显，同时兼具功能性（被动外溢）产品需求：

3房；

面积：

90-120；

35-45万关注要素：

价格，户型，配套,背景特征：

城市外围客户，乡镇公务员及中高端务工群体、私营业主；

渴望城市化生活及配套产品需求：

2-3房；

10-120；

35-560万；

户型、价格、品质,目前市场客群大致分为五大类型，整体较为单一投资客群及财富客群所占市场份额较小，主流客群为地缘、入城客户本项目处于封闭型市场的纯属老区，具备地缘的客户发展潜力与支撑,背景特征：

普通工薪阶层，经济条件有限，价格敏感度高产品需求：

2房；

70-90；

30-45万产品需求：

40-55万关注要素：

配套，价格，户型,背景特征：

公务员、企事业单位管理层、外来经商人群；

三代同堂、成熟三口之家产品需求：

3-4房；

100-120；

45-65万；

品质、资源、地段,1,2,自贡各组团项目客户组成：

自贡本地及周边乡镇占90%（自贡城区占60%，周边乡镇占30%），外地客户占10%,【客户定位】自贡市老城区客户成为项目的主导客户,项目客户区域定位：

自贡市老城区客户成为项目的主导客户,自贡老城区60%,周边乡镇客户及省外30%,外地区域客户占10%,核心客户,重点客户,边缘客户,本项目目标客户群详细特征,年龄特征：

30-50岁的中青年为主置业次数：

首改和再改客户为主逐渐向首置客户转变购买目的：

自住兼投资，改善型自住客户为主，看重老城区区域居住环境和配套成熟度，对项目配套有较高的要求心理特征：

主要看中老城区成熟的生活配套和未来的生活环境职业特征：

城区主要为区域内具有较强购买力的政府人员、企事业单位的客户和私营业主；

郊县及乡镇客户主要为婚房和城市化带来客户等；

【客户定位】目标客户特征描述：

前期老城区及融城客户较多，后期项目品牌成熟度增加之后，外溢客户将增加，对居住品质有较高的需求,阶段性发展策略,项目形象定位,【项目形象定位】,马吃水版块第一品质舒居大盘,大盘：

项目总计百亩，总体量近20万方，该区域最大盘之一；

大中庭：

中庭规划绿化大商业配套：

项目配有2万多平米商业,品质生活升级体验,硬件配置,软性服务,互动式体验,项目品牌形象定位,硬件配置,精致立面,便捷阳光车库,智能安防,精致产品形态，领先智能安防，引领未来城市化精品舒适生活。

人车分流的小区管理,软性服务,贴心业主车,完善家政服务,体贴周到的软性服务，消除客户区域抗性，接轨真正城市生活，缔造自贡服务新标准。

互动式体验,示范区样板间,领先市场的互动式体验，创新未来预期，带给客户更直观的感受和更强的冲击力。

项目商业定位,项目商业建设定位,商业功能定位,满足社区居住者的基本生活需求为主，包含日常购物、餐饮、生活服务、美容美发、医药卫生、运动健身、教育等功能的复合型