合富辉煌总部基地项目定位策划报告.ppt

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巨华巨华总部基地项目发展总部基地项目发展建议建议合富辉煌房地产合富辉煌房地产本报告主要目的本报告根据南昌写字楼市场和公寓市场的基本现状分析，并以此以此导出本项目市场定位和发展建议，为本项目办公楼和其他商业部分能够成功的销售和运作提供指导依据。

项目发展建议演绎思路市场分析项目分析项目定位产品配置建议产品分割建议报告内容市场分析写字楼市场写字楼市场公寓市场公寓市场写字楼市场分析南昌市商业写字楼主要分布在八一广场为中心的老城区和红谷滩新区中心，形成两中心竞争共存的局面。

老城区以成熟的办公、商业、居住拥有先天的竞争力；红谷滩新区写字楼则以高起点、高标准设计以占领办公高端市场基地如左图表所示，目前南昌市的写字楼整体租金价格水平较低，大多数写字楼的租金都在2645元/之间，且差异较大，租金价格最高的是江信国际大厦，达到65元/新旧两中心共同发展，物业租金较低写字楼市场分析价格相近的中档市场竞争激烈中档写字楼供应激烈低端项目租金普遍不高南昌市办公写字楼价格表高端办公物业市高端办公物业市场供应量少场供应量少写字楼市场小结写字楼市场分析未来入市写字楼众多，销售压力大名称名称面积面积入市时间入市时间中航国际广场70000博泰江滨29000红谷凯旋230002010年泰耐克金融大厦27450西格马商务广场324668月中旬正荣创业国际2000007年4月总部基地其他项目10993009年左右联发广场8000008年中天使商务广场1000007年7月2007年入市的写字楼初步估算预计在15万方左右，到2008年和2009年入市的写字楼将翻一翻，都将达30万平方以上。

因此对于目前南昌市写字楼市场出租率不高和市场需求不旺的情况下，本项目2008年入市将面临巨大的竞争压力。

写字楼市场分析消费群体以房产、IT相关行业为主导23.80%10.70%12.50%21.50%2.30%15.60%3.60%5%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%文化娱乐文化娱乐房地产及相关行业房地产及相关行业IT电子电子商贸等代理商贸等代理广告资讯广告资讯金融保险金融保险食品药品食品药品其它其它以上数据显示，目前南昌写字楼中从事IT及电子行业客户群占据第一位，第二位的是从事房地产开发、中介等以及其相关的建筑、装潢等之类的行业，商贸代理等占据第三把交椅。

把一些特殊行业的列，环境保护、特种设备、日用品等等行业归为一类。

写字楼市场分析办公面积使用集中在100400平方14.9%36.2%22.7%12.6%8.7%3.1%1.8%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%100以下10020020040040060060080080012001200以上在写字楼中，客户办公面积选择集中在100200平方米范围内，占据第一位；其次是客户选择的办公面积在200400平方米的范围内。

办公面积在100200平方米范围内的公司大多是本土中等型公司以及外来公司的一些办事机构，而办公面积在800平方米以上的大多数是外来大型企业公司。

写字楼市场分析本项目所在区域写字楼现状特点一、没有已经建成运营的商业写字楼，目前只有部分企业利用商务公寓等进行办公。

二、在售写字楼少，目前在售写字楼只有正荣创业国际，区域内办公环境还是不完善；三、未来入市写字楼数量巨大，写字楼竞争压力大，后期有联发广场、泰耐克国际金融大厦、中航国际广场等特大体量写字楼入市。

报告内容市场分析写字楼市场写字楼市场公寓市场公寓市场公寓市场分析铂金特区恒茂湖滨东方巴黎天佑国际公寓本案丰和都会尚东大道洪城时代广场恒茂国际华城博泰江滨威尼斯自由都江信国际金领域居住主题公园（凯旋银座）金域名都区域区域红谷滩新区红谷滩新区中心区中心区朝阳洲朝阳洲其他其他数量数量77663333公寓市场供应数据统计:

南昌截至2007年底左右，市场上公寓总体供应量将达到90.15万平方米，已售量大约54.15万平方米，销售情况一路飘红，公寓市场投资潜力巨大，其中，预计在未来一年半中将推出量约为38万平方米，可以预见，在未来两年内，南昌市公寓市场仍然将保持快发展速度，投资空间将继续扩大。

公寓市场供应量分析南昌市从早期到目前现有公寓住宅20个，还有部分未推出项目，市场上比较有影响力的公寓有恒茂国际华城、博泰江滨、天佑国际、东方巴黎、铂金特区等。

未推出的主要公寓有鑫隆广场三期、泰耐克国际金融大厦、联发广场、维也纳音乐花园、金域名都等楼盘的后期。

市区与红谷滩中心区为主力供应区域市区与红谷滩中心区为主力供应区域市区与红谷滩中心区为主力供应区域市区与红谷滩中心区为主力供应区域公寓市场分析公寓类型操作模式目标客户租售价格代表项目普通公寓住宅形式白领知识青年4800元/平方米以上江信金领域尚东大道恒茂湖滨铂金特区服务式公寓类酒店式服务经商及白领一族22-27元/平方米/月东方巴黎恒茂国际华城海航白金汇产权式酒店产权分割、统一经营投资一族经商一族11000元/平方米国恩宾馆不同操作模式下的公寓不同操作模式下的公寓公寓市场分析公寓销售旺盛，销售周期短公寓销售旺盛，销售周期短销售周期123456789101112天使领寓天使领寓（156套左右套左右）江信金领域江信金领域（256套）套））鹿璟名居鹿璟名居（56套套）铂金特区铂金特区（90套左右套左右）尚东大道尚东大道（412套套）通过上表可以发现无论是何种形势和产品的公寓，期销售速度都非常之快，最长销售周期不超过六个月，证明公寓市场市场吸纳能力非常之强大；可以判断，公寓市场销售压力是不大的，那么本项目的未来主要解决的如何最大化实现利润的问题。

销售率销售率6060销售率销售率9090销售率销售率91%91%20062006年销售率完毕年销售率完毕20062006年推出年推出1111月销售率月销售率9595公寓市场分析红谷滩部分公寓销售情况红谷滩部分公寓销售情况海航海航.白金汇白金汇2栋高层，共384套面积47-51平米的小公寓，一期推出100套左右，均价6000元/平米，7月底推出样板房，8月开盘。

鹿璟名居鹿璟名居Q栋28层高层，共56套面积60-65平米的小公寓，现余5套在售，均价4700元/平米，楼层差价30元/平米。

优惠措施：

一次性付款享受96折，按揭97折，另外每平米优惠88元。

江信国际金领域江信国际金领域20号楼,共256套面积50-65平米的小公寓,已销售120套左右,均价4800元/平米。

西雅图国际公馆西雅图国际公馆1、3号楼小面积公寓大概9，10月推出，大概80套左右。

丰和都会丰和都会8月推出面积为4565平方公寓公寓市场分析公寓客户的购买群体公寓客户的购买群体超高收入阶层私营企业老板50万以上高收阶层10以上中高等阶层泛公务员，企业技术、管理人员、个体业者810万之间公司基层管理人员，公司白领38万之间阶层阶层职业职业家庭资产家庭资产/收入收入中等及以下购买可能购买可能个体经商人员，大型企业高层管理人员公寓市场分析客户以年轻白领和投资客为主低总价，高单价的价格特征公寓市场供需两旺，成为市场的关注热点市场现状公寓市场依然具有较好的发展空间市场趋势中低端公寓项目将面临较激烈的市场竞争价格特征将延续，项目间价差不断扩大主力客户群不会发生很大变化，高端客户群将增多产品多以普通公寓为主，档次普遍不高从现有的竞争层面中脱颖而出，走市场的差异化，方能获得公寓市场的竞争主导权，摆脱未来面临激烈市场竞争公寓市场小结公寓市场小结报告内容项目分析项目分析项目区位目前没有很大优势项目区位目前没有很大优势本案本案红谷滩中心区新建县老城区老城区昌北经济技术开发区高新经济技术开发区高新经济技术开发区本项目所处位置为红谷滩中心区与新建县城之间，与市政府直线距离1.2千米，到昌北经济技术开发区最近距离4.2千米，到高新经济技术开发区最近10.8千米，到八一广场直线距离5.7千米。

虽然以昌北经济技术开发区和市政府距离较近，但是由于到达昌北经济技术开发区的交通条件不便利，因此本项目区位上基本上无太多优势。

项目分析项目自然属性一般项目自然属性一般项目临近与通往新建红谷五路和红谷滩丰和大道平行的丰和二路，其中目前与红谷五路有约12米高差，与新修丰和二路基本持平。

项目地块土壤为南方典型的红壤，地块前期为基本农田，地面坡度小，较为平整。

位于地块南面还有较大水面，项目建设中可以进行利用或者营造。

项目分析项目周边环境尚可项目周边环境尚可名门世家名门世家商商业业用用地地总部基地总部基地本案本案红谷五路红谷五路名门世家名门世家丰丰和和大大道道丰丰和和二二路路红谷滩政务与商务中心区商商业业用用地地有红谷滩主干道红谷五路和丰和二路靠于项目，与红谷滩政务商务中心区临近，属于红谷滩腹地。

交通通达度很高，就近于南昌红谷滩政务和商务中心和腹地的优势，基础设施和配套都将得到逐步的完善。

项目分析项目发展前景较好项目发展前景较好本项目是南昌市政府规划的红谷滩新区总部基地地块之一，属于红谷滩总部基地范畴，也是南昌市政府大力扶持总部基地六家公司之一的地块，规划和建设上统一接受南昌市政府规划。

即于处于红谷滩中心区的地理位置优势和南昌市政府对于项目的政策支持、资金补助和总部基地六家公司共同打造。

因此本项目市场发展前景较好。

政府政策支持红谷中心区优势总部基地规模优势CBD中的CBD报告内容项目定位项目定位项目定位原则项目定位原则1、与政府总部基地打造思路为原则；2、定位结合市场因素，紧密与市场相连；3、办公楼部分与商业部分定位互为一体，能有机结合，体现整体性，减少对项目整体形象的推广费用；4、利于后期产品迅速销售为原则；5、尽量与开发商行业背景相结合为原则；项目定位整体定位大环境引导因素大环境引导因素本项目为南昌红谷滩新区打造的总部基地项目之一，具有规模优势和影响力。

本项目为南昌本项目为南昌CBDCBD中的中的CBDCBD大大概概念念演演绎绎项目定位项目主题定位项目主题定位自然美学商务办公广场自然美学商务办公广场全新商务与办公理念,引领进入后办公时代，从办公室到酒店公寓都有美学艺术熏陶和自然植物的芬芳，从而体会工作的快乐和享受生活的乐趣集商品展示场所和销售场所为一体完善的酒店公寓服务体系和先进的办公环境设施生态商务与办公，内部采用环保性材料，最大化减少各类污染对商务办公人士的危害自然植物和美学艺术得利用，提出全新商务与办公概念整体定位项目定位项目功能定位项目功能定位打造一个集商务往来打造一个集商务往来商务会议商务会议办公办公娱乐娱乐产品展销为一体的综合性项目产品展销为一体的综合性项目功能表现：

功能表现：

1、优越的办公条件2、智能化会议系统3、豪华酒店公寓4、功能齐全的展示销售系统5、完备的娱乐设施整体定位项目定位项目形象定位项目形象定位江西商务办公生态港江西商务办公生态港具体表现：

具体表现：

1、江西第一家商务办公港2、办公、酒店公寓、底层商业、及商务会议共同构成商务主题。

3、位于红谷滩政务和商务中心区域4、功能齐全的展示销售系统，为产品展销提供良好平台5、全国首创生态与艺术结合型商务办公中心整体定位项目定位整体定位项目推广案名建议项目推广案名建议卡斯特是欧洲最大的葡萄酒贸易商名称和著名酒庄名称，其为葡萄酒庄园，有优越的自然生态环境和高艺术品质的建筑，代表意思为高贵，含有艺术品质，具有一定的知名度和影响力。

商务表明本项目基本形态涵盖商务往来、商务办公、商务会议等等多重内容，体现项目本质意义。

项目定位整体定位项目推广案名建议项目推广案名建议以开发商名称命名，有利于开发商知名度的提高和品牌价值的提升。

商务表明本项目基本形态涵盖商务往来、商务办公、商务会议等等多重内容，体现项目本质意义。

港涵盖内容广泛，表明规模大配置齐全。

项目定位项目推广案名建议项目推广案名建议整体定位以开发商行业背景相关，易于理解。

商务表明本项目基本形态涵盖商务往来、商务办公、商务会议等等多重内容，体现项目本质意义。

中心，体现项目在建材行业的主体地位。

项目定位项目推广案名建议项目推广案名建议整体定位项目定位公寓定位公寓主题定位公寓主题定位科技型自然美学酒店公寓科技型自然美学酒店公寓将尖端尖端科技科技应用于公寓产品中，体现公寓的高端性室内自室内自然生态然生态突出公寓人与自然和谐共生经典艺经典艺术长廊术长廊体现公寓内部整体的高雅视觉效果美学：

美学：

是指能让人感观和心理上都进入一种高雅放松的状态，也指产品从设计到建造完毕都遵循人的心理于感观因素，也是尊崇人性化的一种方式。

项目定位公寓定位公寓形象定位公寓形象定位商务休闲第一居所商务休闲第一居所自然生态与人和谐共生，满足商务人士在一天工作结束后需求与自然亲近接触的强烈愿望；美学艺术给予商务人士高雅的享受，即满足商务人士心理需求，同时也是体现商务人士高雅的身份象征；为全国首个自然与美学概念酒店公寓。

美美学学长长廊廊自自然然植植物物馆馆凡凡高高作作品品项目定位写字楼定位走常规思路走常规思路扩大使用面扩大使用面办公楼面向办公楼面向所有企业所有企业无差异化无差异化普通写字楼普通写字楼定位思路一定位思路一项目定位突破常规路线突破常规路线做专业写字楼做专业写字楼办公楼面向办公楼面向相关企业相关企业打造江西建材打造江西建材行业贸易中心行业贸易中心定位思路二定位思路二写字楼定位项目定位写字楼定位定位突出点与概念研展点定位突出点与概念研展点专业写字楼专业写字楼普通写字楼普通写字楼江西建材商务中心江西建材商务中心与公寓产品相同自然、美学主题突出科技或者其他主题方向一方向二普通高端写字楼形象为突出点与概念研展点卡斯特商务广场卡斯特商务广场项目定位项目定位思路判定项目定位思路判定专业写字楼专业写字楼无差异化普通写字楼无差异化普通写字楼直面竞争压力直面竞争压力少少多多面向企业范围面向企业范围少少多多优势优势利用本身行业优势，获利用本身行业优势，获得大的突破，能更好的得大的突破，能更好的集聚同行业企业集聚同行业企业面向的客户面更广，但面向的客户面更广，但很难找到突破点很难找到突破点风险系数风险系数大大小小在对于本项目做无差异化普通写字楼和专业写字楼的判定上，风险上判断专业写字楼更大，但是更容易异军突起，占领市场。

无差异化普通写字楼风险小，但是很难得到突破。

（探讨项目）写字楼定位项目定位裙楼定位主题定位主题定位集商务会议、商务娱乐、商务展示销售为一集商务会议、商务娱乐、商务展示销售为一体综合性商务广场体综合性商务广场大小商务多功能会议室多种类型的娱乐生活馆先进的展示及销售系统项目定位裙楼定位主要业态分布建议主要业态分布建议一层：

名品展销馆一层：

名品展销馆独立划分，配合展示指引系统，成为展示及销售形象店二层：

娱乐生活馆二层：

娱乐生活馆咖啡厅、餐饮店、运动馆、等三层：

小型多功能商务会议室三层：

小型多功能商务会议室HI吧、KTV、可多用途利用，会议室不利用时可以改成影院经营；报告内容产品配置建议产品建议物业类型分布物业类型分布酒店公寓酒店公寓写字楼写字楼多功能会议区多功能会议区娱乐休闲馆娱乐休闲馆名品展售馆名品展售馆江西商务办公港产品建议产品建议产品建议利利用用公公共共空空间间建建设设美美学学艺艺术术长长廊廊复制世界名画对美学艺术长廊进行装饰，添加雕塑元素，突出高雅精神分为。

产品建议产品建议产品建议打打造造植植物物馆馆和和植植物物生生态态氧氧吧吧每层走廊和公共部位摆设不同风格和类型的盆景，体现品种和生态多样性。

产品建议产品建议产品建议硬件设施：

硬件设施：

高速宽带和无线宽带接入智能化虹膜指纹系统中央空调系统智能化叫唤服务系统大厅入门自动候梯服务系统（公寓）智能化广播及背景音乐系统智能化防盗系统中央吸尘系统中央吸尘系统自动候梯自动候梯虹膜指纹设备虹膜指纹设备产品建议公寓产品建议公寓产品建议建议公寓提供精装修，增加产品附加值星级酒店式专项服务商务酒店式产品建议公寓产品建议公寓产品建议服务内容展示服务内容展示洗衣、送餐、订票等酒店式服务电话/卫星会议商务活动策划会议/会展服务贵宾接送服务报告内容产品分割建议产品分割建议说明：

说明：

由于项目为政府统一规划和设计，在公寓与写字楼部分已经进行了分割和设计，因此本项目产品能分割建议主要是针对商业裙楼部分和写字楼业态或销售建议为主。

产品分割建议裙楼分割建议裙楼分割建议一楼分割为独立沿街店面，二楼销售前不做物理分割，以楼内承重支点和实际能独立的最小单位销售，物理分割根据实际调整。

一层一层二层二层划分划分办法办法产品分割建议裙楼分割建议裙楼分割建议会务区分割为一个两个150平方小型会议场和一个420平方中型会议场；KTV区和HI吧区不做分割。

三层三层划分划分办法办法会务区会务区HI吧区吧区KTVKTV区区产品分割建议裙楼分割建议裙楼分割建议按设计已有得分割状态整层、半层或者但见单间进行销售本报告结束！

本报告结束！