兴业路项目定位报告1.31PPT格式课件下载.ppt

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以下为项目的经济参数：

项目分析及定位,CHAPTER2,项目周边现状项目四至,北面：

圣陶沙骏园,东面：

富通城广场,南面：

富通城四期,西面：

泰华、中信项目,本案,项目南、北、西三面正对住宅小区，东面临富通城小区大门广场以及兴业路与西乡大道的交汇处。

项目周边的建筑以住宅为主。

根据可统计小区住宅户数小计，片区周边户数大概有14000户，人口大约有万人，而其他未统计的居民数量大约有一万人。

因此可以估计，此区域人口约为万人。

项目分析及定位,CHAPTER2,项目周边交通情况,地铁一号线延长线（西乡站）；

宝安大道；

海滨大道；

西乡大道；

宝源路。

项目周边的公路路网系统规划完善发达，交通便利，加强了片区和外界的互动。

片区主干道：

项目周边定位为居住区，生活公共设施的配套也规划得很完善。

包括有幼儿园、小学、中学、邮局、医院、派出所、酒店、文化中心等；

幼儿园小学中学邮局医院派出所酒店文化中心,项目周边商业特征为：

整体商业较零散，主要集中在住宅周边。

A区域以圣陶沙小区为中心，这里有圣陶沙的社区商业（金沙地）街铺和佳华商业广场；

B区域是以新湖路为中轴，两边分布了大大小小的海鲜烧烤大排挡饭店；

C区域以富通城二期为中心，主要的商业有富通城街铺、西岸商业城和其他餐饮酒店；

D区域主要围绕宝源新村、海城新村、新源花园的商业，有宝源综合楼、雅盛百货和家家乐百货，此外还有餐饮酒店等；

E区域主要是富通城的一三期的配套商业街铺，现在主要的对外商业有民润超市；

项目周边商业类型,A区域：

主要有佳华商场，金沙地街铺；

租金100-120元月平方米。

街铺空置率高，现状均不如人意。

B区域：

沿新湖路两边商业均属于劳动村的物业，这边的租金大概在元月平方米。

C区域：

富通城二期街铺和西岸商业城；

富通城租金为100元月平方米；

售价4万平方米;

西岸商业城租金价格为40-60元月平方米。

两者目前都在招商，但是效果并不好，空置率高。

D区域：

宝源综合楼和周边的街铺，宝源综合楼的租金价格在50-80元月平方米（七层28元，两层55元）。

E区域：

富通城一期和三期商业，租金为100元月平方米，售价在4万元平方米上下，近期稍有下调。

项目片区商业租售现状特征为：

租金水平从40-100元月平方米。

从市场情况看，租金高于60元月平方米招租普遍不理想，空置率较高。

目前片区已售商铺销售情况总体现状都是不理想，商家的经营也是平平，阳光海与槟城西岸商铺即将推出市场。

从以上统计看，仅项目附近的可统计商业面积总量就已经达到了十万平方米以上租金水平普遍在50-100元/月/平方米左右，商业市场空有数量而缺少质量。

项目分析及定位,CHAPTER2,重点项目分析商场,位于西乡圣陶沙小区商业广场，是目前片区内唯一稍具规模的综合商业广场。

佳华商场：

经营规模状况：

共四层14400平米，负一楼超市；

一楼经营电子金饰、餐饮；

二楼经营潮流服装：

三楼经营儿童玩具及品牌装主要面向小区业主和周边几个居民村的住户。

佳华商业广场各楼层主力商家：

负一楼：

超市一楼：

肯德基、中域电讯、张万福金饰、永佳眼镜等；

二楼：

互动地带、班尼路、DOLAND、金盾服饰等；

三楼：

ITAT、旭华图书城；

从现场的环境和气氛判断，消费者在佳华商场的主要消费商家是超市、以及二楼的服装，这些商家的产品的档次均较低，消费者消费水平不高。

项目分析及定位,CHAPTER2,重点项目分析商场,家家乐百货,地理位置：

西乡大道的南段，背靠西乡宝源工业区；

经营范围：

面积大概四五百平方米，主要经营肉菜食品、日常生活用品；

客户来源：

主要是面向后面的宝源新村和旁边的新源花园等居民；

经营状态：

规模比较小，分成两个区域经营，肉菜食品类的经营状况较好，而日常生活用品货品较少且比较低档，经营状况不好。

总体的档次低，经营状况尚可。

项目位置：

位于西乡宝源路F518工业园旁边；

业态分布：

面积大概为1200平方米，一共两层，一楼经营食品，二楼是服装，日常用品等；

主要是面向旁边的海城新村、宝源新等居住居民；

里面货品比较齐全，但是里面装修较简单，整个的档次较低从内部的现状看，经营状况应该良好。

雅盛百货,项目位置：

位于富通城一期的商业楼二楼；

营业面积：

面积约500平方米，经营日常的生活用品和菜肉的便利超级市场；

面向的客户群要是富通城一二三期的业主；

经营状况：

经营状况良好。

民润超市,项目分析及定位,CHAPTER2,重点项目分析酒店,阳光花都酒店：

商务酒店，经营范围餐饮、住宿；

粤式菜系，人均消费50-100元,金碧源酒店：

位于西乡大道劳动大厦4-10楼经营范围以酒店住宿为主；

项目分析及定位,CHAPTER2,重点项目分析餐饮,KFC,肯德基：

西式连锁快餐位于西乡大道佳华商业广场，人均消费在25元左右经营状况良好。

米萝咖啡：

西式商务连锁餐饮，在佳华广场的对面，人均消费在40元左右，经营状况一般。

大南香：

主要经营潮汕菜系，位于金碧源酒店旁边，人均消费在50元左右，经营状况一般。

米萝咖啡,大南香,新湖路，在圣陶沙小区对面，长约150-200米，集中了大约30-40家左右大小商家；

主要经营夜市海鲜大排挡，各类特色小吃等；

菜系特色以潮汕，川菜为主。

主要面向的客户群体是附近的工业区的居民人均消费在20-50元不等经营状况较为良好,项目分析及定位,CHAPTER2,重点项目分析,富通城西街,富通城社区商业街铺，主要招商范围是餐饮、美容、休闲；

产品覆盖面积较广，租金是100元/平米左右,产权是70年，前期招商情况不理想。

共七层，总面积七千余平米，主要招商范围是酒店、餐饮、写楼、休闲娱乐和超市商场租金在50-100元/平米（视面积有较大优惠）。

宝源综合楼,地理位置：

该商业位于西乡大道和宝源路交汇处，距离我们的项目约一百米。

西岸商业城,建筑规模：

一共八层，总建筑面积1.69万平方米，一至四层建筑面积约9600平方米五至八层建筑面积约为7200平方米广场前后设置了300个停车位。

规划业态：

业态涵盖了社区超市、大中型餐饮、生活服务等社区配套商业服务；

还有酒店、写字楼等商务商业服务。

西岸商业城,业态规划：

1F:

超市、特色小吃、面包糕点、品牌眼镜、药房、茶叶专卖、手机专卖、银行2-3F：

酒楼、特色餐饮、日韩料理、日韩烧烤、西餐、咖啡4F：

休闲中心、网吧、酒吧、美容中心、健身美体中心、儿童乐园5-8F：

宾馆、招待所、培训中心、办公室,租金状况：

租金平均为元/平方米；

一楼的租金为60元/月/平方米，三楼是40元/月/平方米，免租期两个月。

招商现状：

目前尚无商家实际进入，正在洽谈阶段的商家有连锁酒店、超市等。

项目分析及定位,CHAPTER2,项目分析小结,、片区地理位置较偏僻，且靠近工业区，人流较少；

、片区具有较高档次住宅区的定位，道路规划、生活设施配套规划完善；

、片区的商业氛围还不成熟，商家的规模小、档次低、业态简单，缺少知名的大型综合性商业；

、市场上陆续推出的商业项目，丰富了片区的商业类型和强化区域商业氛围，一个新兴的商圈正逐步形成；

、该片区内未来3年内商业总体供给量将超过20万，市场的发展给我们带来了威胁和竞争，也给我们带来了更多的机会和商业氛围；

6、片区周边目前现状虽不如人意，但是整个市场蓄势待发。

项目分析及定位,CHAPTER2,项目分析及定位,CHAPTER2,项目SWOT分析,项目概况及周边分析,项目定位考虑因素,项目定位,项目分析及定位,CHAPTER2,项目SWOT分析,、片区现在综合环境比较复杂，治安方面存在较大的隐患；

、项目地理位置比较偏僻，现阶段缺少必须的公共交通设施；

、项目自身的硬件条件较好，体量比较大，可规划业态种类丰富；

、项目依托周边的住宅小区，潜在消费市场强劲；

、周边整体的商业业态较低，有利于发挥项目优势打造成片区的商业中心；

、西乡区域定位商务居住中心，公共配套完善。

合理选择招商对象，提升项目形象。

、片区目前整体商业环境、气氛比较薄弱，有利于项目发展市场；

、片区的商业整体的发展，众多商业推出市场，促进市场繁荣发展；

、交通条件的优化，生活配套的完善，为片区带来稳定的发展；

、片区内的现营商业业态比较简单，规模较小、档次比较低项目高档次综合业态的规划，更突出项目的市场影响力和竞争力。

、潜在的商业项目带来的威胁；

、项目附近有同类的大规模商业（西岸商业城）正在推出市场，对项目招商和经营上都带来比较大的威胁和竞争。

联动片区商业合理规划本项目商业，对商业价值充分挖掘,强势入市，树立商业地位扩大商圈影响力，吞食现有商圈消费群,项目分析及定位,CHAPTER2,项目分析及定位,CHAPTER2,项目SWOT分析,项目概况及周边分析,项目定位考虑因素,项目定位,因素二：

消费者状况,因素三：

商业模式解析,因素一：

区域商业发展阶段,项目分析及定位,CHAPTER2,项目定位考虑因素,项目定位考虑因素,Todaysshoppingenvironmentshouldreflectthosewhouseit。

当今的购物环境必须体现出购物者的需求。

宝安当地的消费品市场以中低档的基本生活消费结构为主；

现有商业的市场定位与档次，对于消费群的消费习惯的引导及促进有限；

项目周边极度缺乏休闲与购物相结合的商业设施。

项目分析及定位,CHAPTER2,项目定位考虑因素零售概念,TodaysshoppershaveaWorldwideWebofchoices.。

当今的消费者具有广泛的来自全球的选择。

为获得更好的购物体验，宝安中高端消費群的入关消费现象非常普遍；

目前本区域已有众多楼盘建成和在建，项目周边已积聚一批有相当消费力的人群。

项目分析及定位,CHAPTER2,项目定位考虑因素零售概念,ThenewLifestyleCenterstakeonmanyforms:

新型的生活方式中心有多种形式：

本项目商业面积约4万，有打造成一站式购物休闲娱乐商业场所的可能；

项目引导的是时尚优质生活。

项目分析及定位,CHAPTER2,项目定位考虑因素零售概念,消费特征：

属于中产阶级，消费能力较强。

品牌态度：

有一定的品牌意识。

目标消费者描述：

消费观敢于消费；

消费心理开放，乐于接受新的产品，追求時尚和个性；

要求便利和与自身相延续的消费场所：

不仅可以消费，而且可以提供有益的生活体验的场所。

项目分析及定位,CHAPTER2,项目定位考虑因素目标消费者描述,“生活方式中心”起源及理念,项目分析及定位,CHAPTER2,项目定位考虑因素商业模式解析,1.起源：

起源于20世纪80年代末的美国，90年代末开始逐渐兴起。

在美国，2004年里“生活方式中心”的开发数量是Mall的5倍之多；

而我国也开始引入这种更能满足消费者需求的新模式。

2.理念：

迎合中高消费阶层的顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，业态丰富，以生活用品购物为主要目的，通过建筑及装饰的风格营造出休闲的环境。

“生活方式中心”特征,项目分析及定位,CHAPTER2,项目定位考虑因素商业模式解析,1.内容范围：

以商业为中心，形成区域生活中心；

2.顾客类型：

主要面向中端消费阶层顾客，通常选址在生活氛围浓厚的地区;

3.主要功能：

功能以购物、休闲、餐饮为主；

4.主力购物中心业态构成：

以专卖店、大型超市、百货为主，专业店及其它业态为辅，没有明显的主力店和非主力店的区分，而是相互带动的模式，经营品牌适合目标消费群体。

“生活方式中心”适合度,项目分析及定位,CHAPTER2,项目定位考虑因素商业模式解析,片区发展：

不仅符合宝安西乡消费者日益提高的消费需求和对高品质生活的追求，而且符合深圳商业网点规划将确定的发展方向；

客户需求:

周边楼盘定位为中高端项目，未来在此居住的为大量的中高收入阶层人群，具有较高的整体收入水平和消费水平，具备了相当的高端消费需求；

而西乡片区目前几乎没有中高端消费集中的商业区域，因此存在市场空白点；

项目条件:

本项目优越的地域条件，且地块的规模与地形适于构筑生活方式中心”模式的建筑形态与环境；

项目定位:

本项目采用中高档次的总体开发定位，且整个项目的档次和形象必将被市场所认知。

整个商业设计要求生态化、人性化；

运用集客技术，增强商业氛围，强调档次和品质感；

商业街建议做开放式设计强调生态与自然，应有绿化及环境小品，并考虑休息设施的布置。

项目分析及定位,CHAPTER2,项目定位考虑因素设计要点,项目分析及定位,CHAPTER2,项目分析及定位,CHAPTER2,项目SWOT分析,项目概况及周边分析,项目定位考虑因素,项目定位,西乡生活方式中心XixiangLifestyleCenter,参照“生活方式中心”理念，结合项目实际情况，建议经营主题为：

涵盖闲暇时间各种生活形态强调品质化、休闲化的生活理念各种商业功能有机融合汇聚能力极强的地域中心，文化中心,项目分析及定位,CHAPTER2,项目定位主题定位,档次定位：

项目分析及定位,CHAPTER2,项目定位档次定位,参照“生活方式中心”理念，结合项目具体情况，针对目标客户需求，建议商业档次定位如下：

中高档,基于目前及未来西乡的商业发展水平与消费水平，整体上主要面向中档、中高档的消费阶层；

宝安新CLD魅力生活商业城,参照“生活方式中心”理念，结合项目具体情况，针对目标客户需求，建议商业形象定位如下：

片区首选，独一无二休闲人生，品质生活，多彩感受区域中心，生活中心,商业领袖财富磁场,备选定位：

项目分析及定位,CHAPTER2,项目定位形象定位,利润主要来源,超市百货、家电,专卖店,餐饮、休闲,人流,人流,人流,人流,酒店,吸引人流的主力,本项目最重要的配套设施,本项目重要的配套设施,项目分析及定位,CHAPTER2,项目定位集中式室内购物中心业态功能定位,超市百货备选：

吉之岛、百佳、沃尔玛、家乐福家电家居备选：

顺电、国美、丰泽、百老汇、永乐.酒店备选：

山水酒店品牌餐饮备选：

北海渔村、巴蜀风月特色餐饮备选：

麦当劳、肯德基、必胜客、面点王、家旺城市快餐，星巴克休闲娱乐备选：

KBOX、本色音乐厨房等；

边缘商圈消费者,次级商圈消费群,核心商圈消费者,项目分析及定位,CHAPTER2,项目定位商圈辐射范围,本项目核心消费圈核心圈：

周边住宅小区（包括：

富通城、泰华阳光、槟城西岸、圣陶沙骏园、坪洲新村、宝源新村等），大铲湾物流、航运、贸易及商务人员；

次级圈：

麻布居委、富景新村、劳动村等碧海新区内住宅小区；

边缘圈：

西乡新中心区宝安中心区。

消费者,经营者,项目分析及定位,CHAPTER2,项目定位客户定位,主力商家、大型超市百货商场；

中档品牌专卖店;

个体经营者。

周边大量中高档楼盘居住者；

大铲湾物流、航运、贸易及商务人员；

服务,居住,交流,文化,购物休闲娱乐餐饮,项目分析及定位,CHAPTER2,项目定位功能定位,参照“生活方式中心”理念，结合项目具体情况，针对目标客户需求，建议商业功能如下：

明星产品.市场标竿,市场补缺者,模仿,寄生战略,挑战,全面进攻,市场先行者，市场引领者当之无愧的领袖,补缺,游机战术,群雄待起、风雨欲来,准确找准项目位置,项目分析及定位,CHAPTER2,项目定位市场占位,我们的思路,CHAPTER1,市场研究分析,项目分析及定位,项目发展初步设想,CHAPTER2,CHAPTER3,项目规划思考,项目规划建议,项目发展初步设想,CHAPTER3,项目发展初步设想,CHAPTER3,筑网后续工作一览及团队介绍,案例分析,项目发展初步设想,CHAPTER3,项目规划思考,商业规划根本点,实现生活方式中心理念,紧邻西岸商业城,商业业态的适当调整,充分挖掘商业价值,如何联动，形成联动,项目发展初步设想,CHAPTER3,项目规划思考,项目规划建议,项目发展初步设想,CHAPTER3,筑网后续工作一览及团队介绍,案例分析,项目发展初步设想,CHAPTER3,案例选取,宝安港隆城项目定位，业态规划华润万象城经营管理方式东海购物广场项目定位,项目介绍：

港隆城购物中心位于宝安107国道和西乡大道交挥处。

港隆城购物中心经营面积达七千平方米，规划为集休闲、娱乐、餐饮、购物功能于一体的大型时尚体验式购物商城。

经营范围：

地下为停车场和汽车美容；

一楼为金饰、潮流服装、品牌鞋类；

二楼为家乐福和诸葛渔舫；

三楼家乐福；

四楼为南国影城、特色餐饮、美容美发、婚纱摄影和游乐天地；

五楼为福满园大酒楼。

同时有部分朝街商业，均为餐饮类的商业，主要有肯德基、面点王、必胜客等。

租金情况：

目前的租金大约在100-180元月平方米。

项目发展初步设想,CHAPTER3,案例分析宝安港隆城,项目定位：

港隆城定位为休闲娱乐、餐饮购物的体验中心；

业态定位：

目前港隆城的主力店有家乐福，南国电影城、福满园大酒楼。

主要的商业业态为餐饮和超市，两者几乎占了总商家数量的一半；

客户定位：

主要是针对西乡老城区附近居住的城市居民及老城区的各高档楼盘业主，覆盖的消费群体也较广。

港隆城的成功在于对周边环境的准确判断、准确的客户定位：

覆盖了消费需求的各个层面和由此规划的商业业态，在确定主力店之后，再筛选其他商业类型，使它们之间达到互补和平衡；

项目发展初步设想,CHAPTER3,案例分析宝安港隆城,项目发展初步设想,CHAPTER3,案例分析万象城,华润中心万象城拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身。

万象城已经发展成为深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所，也成为深圳市民和游客向往的目的地。

万象城“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”,项目发展初步设想,CHAPTER3,案例分析万象城,经营管理方式：

多主力店的设置，每层都有数个主力店，将一般商户设置于主力店周围，实现资源互动，人流共享的目的。

在商户管理方面，要求几近苛刻，每年都会淘汰经营不善的商户，以确保商场的经营业绩。

万象城的租户每年保持5-10的淘汰率，以确保购物中心拥有良好的新陈代谢能力，并保持购物中心在市场上的竞争力。

为实现这一目的，购物中心在双方签订的合同中，即制定有十分繁琐的要约约定，购物中心可随时检视承租方是否依约行事。

项目发展初步设想,CHAPTER3,案例分析东海购物广场,项目介绍：

东海购物广场位于福田区香蜜湖东海花园一期后面，处于农园路和红荔西路交会处，是香蜜湖片区具有一定规模的区域级综合购物中心。

东海购物广场从地下至地面共6层，总面积约5.5万平方米，地下停车场车位超过700个；

经营项目以餐饮及休闲为主，集电影院、特色餐饮、娱乐、珠宝、化妆品、美容SPA、书店、药店、皮具、儿童精品、各式休闲服装及时尚精品于一体，打造适合全家人一起活动的购物休闲场所。

项目发展初步设想,CHAPTER3,案例分析东海购物广场,东海购物广场失败的原因：

1、项目定位不够准确，和片区的消费市场情况不符；

2、项目体量大，经营分散（经营不统一）；

3、项目商业规划弱，主力店无法起到聚客的作用；

4、招商不成功，在商户组合上考虑欠佳，主力店未能于一般商户形成互动；

经营情况：

除了太平洋影院、麦当劳、万宁、部分餐饮外，多数专卖店已经撤场。

这是一个失败的案例，以上列出了失败的种种原因，归根结底还是项目定位错误，未能考虑市场与消费者的可变性，定位过于超前，商业业态未能起到