房地产项目定位报告模板Word文档下载推荐.docx

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1、项目启动对公司以后几年进展战略、进展计划的意义（一样3—5年），在公司进展中的地位（是不是核心项目），如石家庄水泵厂项目要说明该项目对公司再省内进展布局的重要战略意义；

2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会阻碍力的作用；

3、从公司以后的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。

第二部份项目地块整体情形分析

一、地块位置

宗地所处城市、行政区域地理位置（包括是不是是商业中心、文化中心、教育中心或行政中心等）。

附图：

项目在该城市的区位图，标记出宗地域域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与要紧中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、地块现状

1、四至范围；

2、地形、地表现状，包括宗地内是不是有沟渠、较深的沟壑（小峡谷）、水池及高压线等对开发有较大阻碍的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

3、地块地表是不是涉及到居民拆迁、旧厂搬迁或其他改造等，并说明拆迁对项目开发进度的阻碍；

4、地下情形，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有无受爱惜的历史文物古迹、可利用的构建；

五、土地地形及完整性，地形是不是规整，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，要紧反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

三、项目交通出行状况

一、公交系统情形，包括要紧线路、行车区间等；

二、宗地出行要紧依托的交通方式，是不是需要进展商自己解决；

3、现有交通捷运系统，近期或计划中是不是有地铁、轻轨等对交通状况有重大阻碍的工程。

交通状况示用意，包括现有和以后计划的城市公共交通和快速捷运系统。

四、项目周边社区配套

项目周边社区配套一样是指以项目可辅射范围（3km）内的教育（大中小学及教育质量情形）、医院、购物（大型购物中心、要紧商业和菜市场）、邮局、休闲（文化、体育、娱乐、公园等等设施）、银行和其他配套设施。

生活设施散布图，具体位置、距离。

五、项目周边环境（依照个案特性描述，没有的能够不写）

项目周边环境一样包括区域治安情形、空气状况、噪声情形、污染情形（化工厂、河流湖泊污染等）、危险源情形（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）、周边景观、风水情形和近期或计划中周边环境的要紧转变，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心或超市的建设等。

六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性）

说明项目的道路、上水、下水、电信、水、暖、电、气等基础市政配套情形，一样重点需要说明的道路现状及计划进展，包括现有路幅、计划路幅，计划实施的时刻，与宗地的关系（阻碍）。

七、要紧经济技术指标

项目的大体用地情形（总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积）、建筑面积（住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积）、容积率、容积率、建筑密度、控高、绿化率和其他计划指标，专门需说明关键性或难度较大的指标对项目计划、建设的阻碍。

第三部份市场分析

一、宏观市场

宏观市场一样是指包括城市经济状况、人口、收入及支出、城市中长期计划进展目标等方面在内的宏观背景，具体到分项有GDP及增加率、固定资产投资、市区人口及增加率、人都可支配收入及增加率、消费性支出、城市中长期进展计划（经济、城市功能区域、人口计划和市政交通体系等）。

二、房地产市场

房地产市场一样重点从城市房地产市场整体市场供需、价钱水平和进展趋势三个大方面进行描述分析。

三、区域房地产市场

一、区域房地产现状：

描述区域房地产的市场供需、价钱水平和在城市房地产市场的位置等大体状况。

二、区域房地产市场特点：

重点描述区域房地产市场的产品特点及走势、主力客户群体及消费分析。

3、区域房地产市场竞争：

区域房地产市场产品（户型配比、面积区间、户型结构）、价钱、营销方式等方面的竞争描述与分析。

（个案分析将采纳表格的形式）

4、区域房地产市场个案分析：

重点描述区域内在开经典项目、直接竞争项目或销售状况较好的项目，重点对个案进行产品、价钱、营销手法等方面分析。

五、区域房地产市场分析：

基于上述区域房地产市场四个方面的分析，明确区域市场现有产品特点，确信区域市场产品需求热点，准确信位区域市场的价钱水平和走势等。

第四部份项目地块SWOT分析

一、项目地块优势分析

二、项目地块劣势分析

三、项目机遇点分析

四、项目要挟点分析

第四部份项目市场定位分析

“成功的营销应从好的产品开始”。

好的产品取决于其是不是能有效地知足市场的需要，也取决于其是不是提倡了一种符合人性的生活追求。

项目定位也确实是为项目制订整体战略目标，并尽可能详细地论证如此的立项“行”仍是“不行”。

定位的大体思路具体分析如下。

一、项目定位的原那么、战略与蓝图

（一）、大体原那么

1．从消费者的心理谋求定位，而不是从生产或销售者的立场定位；

2．针对特定目标市场，而非整个市场；

3．充分考虑市场风险和市场潜力；

4．结合本项目区位特点，充分发挥区位环境优势；

5．寻求不同化的产品，制造出项目所在地的样板品牌。

（二）、战略构思

1．成立精品小区

2．效劳城市居民

3．树立品牌效应

（三）、小区蓝图

对小区的档次、景观、生活和娱乐配套，和物业效劳等以文字、图片、音像等进行描述。

二、项目整体定位

（一）、咱们的项目是什么样的住宅？

从项目特点、地块优势、小区配套、自然环境与人文环境等方面对项目作出整体描述。

（二）、定位论证

（1）从项目所处宏观环境分析

（2）从项目自身情形分析

（3）从所在城市房地产市场的调研分析

（4）从开发商的实力分析

三、市场地位定位

一、市场领先者

二、市场挑战者

3、市场创新者

四、小区功能定位

一、咱们的住宅具有什么功能？

二、定位论证

五、形象定位

（一）、咱们的住宅以什么样的形象显现？

1）与所在城市的建筑特点和历史文化底蕴相结合。

2）符合市场主流审美观点。

3）适当超前，做出创新。

六价钱定位

咱们的住宅能卖到什么价钱？

定位论证

能够从以下几个方面展开：

1）项目规模

通常大型项目的一期是以相对低价入市，迅速吸引买家，聚集人气，打响品牌。

随着住宅小区的日趋成熟，配套设施慢慢完善，小区知名度提高，在后面几期中能够不打或少打广告，提高售价，获取更高的投资回报。

2）市场调研分析

依照所在城市房地产进展趋势，确信合理的市场均价，使目标客户相对最大化，市场承接力较强，而且能够保证进展商取得中意的经济效益。

3）开发周期

开发周期较长的项目，从整体销售来分析，为了取得刚进入市场就博得先机的良好势态，为项目在后期有较大调价空间，树立项目价钱和形象整体慢慢走高市场印象，一期均价不宜太高。

4）项目所处区域

项目所处区域的市政配套、计划前景，人们认知程度等。

七户型面积配比定位

咱们的住宅要做到多大？

1）项目整体户型定位原那么：

迎合主流，适当超前。

2）户型面积配比表

例：

户型

面积（M²

）

比例

平面形式

二房二厅

80–110

19%

平面

三房二厅

100–125

30%

130–145

20%

平、错层

四房二厅

145–175

25%

五房三厅

180–280

6%

复、跃复合体

3）面积配比定位分析––––咱们什么缘故如此定位？

定位论证：

八目标客户定位及分析

1）目标市场范围定位

2）目标客户细分–––咱们的住宅将会吸引什么人来购买？

一样来讲，能够依照以下几种分类进行细分：

A、以购买户型分：

①购买二房以经济情形较好的青年夫妇和单身贵族为主，年龄在30岁左右，具有稳固的收入，购买一样为自用。

购房心理以偏好环境（大规模高贵社区，景观整体计划好），地段较好（交通便利）为主。

②三房在中年夫妇（子女已上学）和部份经济条件好的青年夫妻为主，年龄集中在40岁左右，收入较高，事业已有必然成绩。

二次置业为主，购房心理多以地段偏好（交通便利），偏好环境（大规模高贵社区，整体计划好）和休闲享受（各类休闲设施比较齐全）为主。

③四房及四房以上的屋子，总价较高，客户来源较为复杂，也更为狭小，可能来自中年夫妇家庭结构和极少数青年夫妻，乃至是单身贵族。

但都是经济实力雄厚，追求时尚和讲求尊贵、气派。

以二次或多次置业，自用为主。

购房心理以休闲享受和商品偏好为主。

B、按区域和职业可分

一样来讲有以下几种：

①本市区成功人士和周边市、县事业有成者或私营企业主；

②外地投资的私营老板，外资企业高级治理人员；

③市区特殊行业的高收入人士，如律师、金融、保险和高科技人士；

④本市区企事业单位中高层领导和主管；

⑤本市区政府部门公事员；

以上①②④⑤中要紧以购买三房为主，少量是二房、四房和复式单位的目标客户群。

③⑤是购买二房单位的要紧目标客户群。

①②③④⑤中有部份会购买四房，跃复式单位。

C、目标客户定位分析

①小区价钱要在目标客户经济能力承担范围之内的。

②小区的计划设计、生活配套要符合目标客户的生活和享乐要求。

③小区所包括的人文精神要符合目标客户的生活理念。

九小区配套功能的定位

目的：

如何表现项目内在价值？

营造楼盘个性，形成较强的不同性，能够在以下几个方面突出特色：

一、居家品位：

环境独特、格调高雅、舒适温馨居家空间。

二、效劳品位：

优良、专业、齐全，以人为本的酒店式治理。

3、生活品位：

讲究室内设计理念（如少装修、多装饰）居家配备齐全（如工人房、书房、健身房、储藏间等）的高质素生活（泛会所、大型人文主题生态公园）。

4、社区品位：

小区中庭的绿化美化、休闲活动空间、配合轻松的背景音乐，步入其中，心情舒缓，享受自然。

五、文化体味：

在小区内设置各类文化设施，增强小区的文化内涵，提升小区文化体味。