创业计划财务分析书.docx
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创业计划财务分析书
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蓝天房产创业计划财务书
第一部分：
创业设计思想
如今城市人口增加很快，房价一涨再涨，且需求量也很大，房产发展空间非常大，盈利乐观，特注册了一家出租和转卖二手房公司。
无锡市蓝天房地产有限公司在2011年12月31日注册资金100万，具有二级开发资质。
无锡蓝天地产地处无锡新区，是一家以转卖二手房为基础，以出租二手房为主业的民营企业。
第二部分：
财务分析
一、筹资分析
公司注册资本100万元，其中计划吸引两家以内投资公司，我们团队会制定详细的项目可行性分析报告，使投资商能够看到盈利空间，这样我们就能说服投资商给我公司注资，计划吸引风险投40万元，每家投资公司的投资在25万以下，用于初期投入和营运资金,还通过我们团队自筹资金60万元，这包括我们以前赚取的10万元，父母投资30万元，以及通过亲戚朋友借的20万元。
另外，根据具体情况，我们将适时地采用其他的融资方式。
资金成本计算：
向朋友借款还息按照银行贷款利率算。
因为房产开发至少要一年左右，还加上销售房子时间至少要两年。
经了解知道向银行贷款一至三年利率为%
还款利息：
本金x利率x时间=200000x%x2=26600元
本金和=本金+利率=200000+26600=226600元
公司除了商家投资资金共筹集资金60万元，向银行贷款1万元，（年利率为%，办续费用率2%，公司所得税率为30%）
K=[i*（1-T）]/（1-f）=[%*（1-30%）]/（1-2%）
=%
这个资金成本还是比较小的，公司盈利后会支付给银行和支付股东以及员工工资其他作为公司运转成本。
公司注册资本100万。
股本结构和规模如下表：
表1股本结构及规模单位：
万元
注册资本
100
风险投资
40
货币投资
60
二、内部投资分析
公司初期共筹资100万，其中公司筹资60万，风险投资40万。
从第二年起，每年从银行借入10万到20万的流动资金,以此改善现金流动状况并达到较合理的资产负债比。
1、资产总构成
固定资产：
资金主要用于购建生产性固定资产（60万），以及生产中所需的直接原材料、直接人工、制造费用及其它各类期间费用等，明细如下：
表3投资项目
投资项目
金额（万元）
生产设备
30
车间库存
10
办公设备
20
总计
60
流动资产：
在银行第一年总共存有35万元，公司有现金5万元左右，另外还包括应收账款，如下：
公司通过转买卖目前有二手房20套，10套是两室一厅，5套两室两厅，五套一室一厅。
两室一厅每年能收取每套每月1500元，共计：
1500*12*10=180000元；
两室两厅每套每月2000月，共计：
2000*12*5=120000元；
一室一厅每套每月1000，共计：
1000*12*5=60000。
共计：
120000+6000+180000=360000元。
另外还转卖二手房每年能获利1330000元左右。
2、应收账款的制定：
我们知道应收账款是企业一项重要的流动资产，也是一项风险较大的资产。
完善企业应收账款管理机制，对加快货款回收、防范财务风险、提高经营效益具有重要意义。
如果企业的应收帐款管理不到位的话会给企业带来致命的危机，增加企业的相应成本，造成企业的流动性风险。
分析：
假如公司现在的信用期为30天，计划将信用期延长至60天，公司等风险投资的收益率为10%，假如增加的销售量为50000元，单位遍及贡献40000元
60天信用期限与30天相比，收益成本情况分析如下：
（1）收益增加：
增加的收益=增加的销售量×单位边际贡献=（50000-40000）×（5-3）=20000
（2）应收账款占用资金机会成本的增加：
应收账款机会成本=应收账款占用资金×资金成本
应收账款占用资金=应收账款平均余额×变动成本率
应收账款平均余额=日销售额×平均收现期
30天信用期的机会成本=（200000/360）×30×（3/5）×10%=1000
60天信用期的机会成本=（250000/360）×60×（3/5）×10%=2500
增加的机会成本=2500-1000=1500
（3）收账费用和坏账损失增加：
增加的收账费用=4000-3000=1000
增加的坏账损失=9000-4000=5000
（4）延长信用期的税前利润增加额：
增加的收益-增加的成本费用=20000-（1500+1000+5000）=12500
因此将信用期间定位60天左右
三、盈亏分析
1、财务假设
1）公司投产初期成本为驱动器，第三年构建新的生产线并增加员工数量生产设备，新建生产线100万元。
2）人员工资以每年10%速度增长。
4）创新研究按销售收入的4%提取。
5）销售费用按销售收入的5%提取。
6）假设公司当年现金收入为总收入的60%，剩余40%下年收回。
7）按税后利润10%提取盈余公积金，25%分配红利。
8）银行借款利率%。
9）行业折现率12%
公司初期会采购一些生产设备和招聘人才，包括建筑人才、管理人才、销售人才、财务管理人才以及售后服务人才等。
这些都是公司初期首先要解决的一些问题。
费用列表如下：
表5驱动器直接成本单位：
万元
项目（驱动器）
直接材料
直接人工
建筑材料费
维修及其他
固定员工
临时工
费用
45
40
10
5
合计
100
85
15
在公司售楼前及售楼期间为宣传公司的楼盘以及公司的知名度要做一些广告。
广告分为三个部分，分别是通过各大知名电视台、网络平台、还有一个就是在一些路口树立广告牌，预计费用如下表：
表6广告费固定成本费单位：
万元
广告渠道
电台
网络
露天广告牌
费用
3
1
2
2、现金流量表
投资回收期
静态回收期：
在不考虑货币时间价值的情况下，收回投资需要年，投资方案可行。
静态回收期=2+=年
动态回收期：
通过净现金流量计算，动态投资回收期为年，投资方案可行性好。
收期=累计净现值出现正值年数-1+（未收回现金/当年现值）。
动态回收期=2+=年
3、项目可行性分析
净现值分析
净现值是反映投资项目在建设和生产服务年限内获利能力的动态指标，其计算公式为：
式中：
NPV为净现值；NCF为在t期末现金净流量；k为折现率，假设为12%。
当NPV>0时，该项目可行；当NPV≤0时，该项目不可行。
根据以上公式得出NPV=万元>0，所以该项目是可行的。
内部收益率分析
内部收益率（IRR）是项目净现值为零时的贴现率,内部收益率大于资本成本率寿命该项目可行；反之，则不可行。
内部收益率满足以下公式：
计算项目的IRR：
IRR=%>12%，故项目可行。
4、年度利润表
表12利润表单位：
万元
项目
第一年
第二年
第三年
第四年
一、主营业务收入
减：
主营业务成本
主营业务税金及附加
二、主营业务利润
加：
其他业务利润
减：
基础业务成本
三、利润总额
减：
所得税
四、净利润
四、理论分配方案
根据对公司未来几年发展情况的预测，公司营业收入能够达到迅速的增长，而费用支出增长稳定，所以公司的利润增长比较快。
公司会拿出净利润的25%来分配给股东，15%支付工人工资，50%会用来维持公司的正常运转，另外10%用于其他。
其中分配给股东的有股息和红利两种：
股息是股利中的一部份，是股份有限公司按股票金额的某一固定比例向股东支付的利息。
股息出自于公司的税后利润，按股东的入股额分配。
普通股股息的有无与多少依公司的盈利水平、股利政策、债权债务和国家的税收、金融政策而定；优先股股息按固定的股息率领取。
股息一般是以股票面额的百分率来表示的，如1000元面额的股票，股息若定为20%，则可分得200元的股息。
股息每一季度支付一次，也可以半年或一年支付一次。
红利是股利中的另一部分，普通股股东才能享有，亦有公司税后留利部分中支付。
红利的有无与多少，主要以公司盈利情况和章程而定。
在中国的股份有限公司中，股利的分配大致有两种形式，一种是只计红利，不计股息，红利率不封顶。
另一种是以不高于银行1年期的储蓄存款利率为事先确定的固定利率计算股息，红利的有无与多少，由公司董事会决议。
红利一般在次年年初发放，变可多次分期发放与或与股息一起发放。
负债分配。
即股份有限公司债券或应付票据作为股利分配给股东。
这种分配方式不仅可减少公司的现金支出，而且确立了股东对公司享有的狡立债权，通过全权获得债息，使股东的收益增加。
附表一：
第一季度蓝天房产公司资产负债表：
资产负债表单位：
万元
资产类
年初数
期末数
负债及权益类
年初数
期末数
流动资产
流动负债：
货币资金
短期借款
短期投资
应付账款
应收利息
其他应付款
应收账款
应付工资
预付账款
应付福利费
其他应收款
应交税金
一年内到期的长期债券投资
预计负债
流动资产合计
其他流动负债
长期投资：
流动负债合计
固定资产：
专项应付款
固定资产原价
其他长期负债
减：
累计折旧
长期负债合同
固定资产合计
实收资本
其他长期资产
盈余公积
递延税项
未分配利润
递延税款借项
所有者权益合计
资产总计
负债及权益合计
附表二：
第一期预计报表：
第一年利润表（按月编制）
单位：
万元
项目
一月
二月
三月
四月
五月
六月
七月
八月
九月
十月
十一月
十二月
第一年
一、主营业务收入
减：
主营业务成本
10
2
4
5
2
6
12
2
2
3
4
6
58
二、基础营业务收入
15
25
20
30
10
100
减：
基础营业成本
10
2
4
5
2
6
12
2
2
3
4
6
58
三、利润总额
-20
-4
-8
-10
-4
-12
-24
41
61
54
61
44
169
减：
所得税
四、净利润
-20
-4
-8
-10
-4
-12
-24
41
61
54
61
44
169
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