北京商业地产市场.docx
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北京商业地产市场
北京商业地产市场
北京贸易地产市场
研究申报
第一章北京贸易地产的成长机会
对北京贸易地产市场的成长机会，全然确信是：
前提成熟，并快速升温。
一、促进市场成长的重要身分
下列身分，孕育并夯实了北京贸易地产市场成长的基石，有力地促进了市场成长。
1、首都经济的连续增长
北京快速成长，宏不雅经济指标（如国内临盆总值、人口总量及其构造、人均可安排收入及其构造、社会花费品零售额等）稳步增长或优化，贸易成长空间日益宽敞，居平易近花费才能连续加强，新一轮的投资花费进级已展开，助推了贸易地产市场的成长。
2、北京贸易的周全成长
起首，市级贸易、区域贸易和社区贸易的快速增长，促进了贸易地产与之的同步成长。
其次，贸易业态日益的多元化和现代化，拉升了对贸易地产的需求。
再者，贸易与地产互相融合、互相促进已到了一个全新的时期，直截了当强大年夜了贸易地产市场。
3、成长筹划的出台实施
都市总体筹划、奥运行动筹划、贸易成长筹划、贸易物流筹划、差不多举措措施扶植与成长筹划等北京市各项筹划的接踵出台及实施对贸易地产市场成长都将有积极的导向和促进感化。
4、市场调控的规范加强
市场的日益规范及室庐、写字楼投资利润的趋于稳固、透亮；股市汇市的风险加剧及投资渠道的过于狭小；存贷款利率几回再三下调及央行121号文等政策的深远阻碍，都促使开创商、投资者和居平易近小我对方才起步但潜力庞大年夜的贸易地产赐与了高度存眷。
5、区域商圈的功能变更
商圈功能可看作是栖身功能（室庐）、贸易功能（商铺）、商务功能（办公楼）的有机结合。
跟着北京都市扶植及更新改革的力度赓续加强、方法赓续加快，各商圈栖身及商务功能正产生明显的变更，这必将引起区域商圈的功能变更，从而促进贸易业态的优化和增长对商铺的需求。
区域商圈功能变更对贸易地产市场的阻碍将连续加强。
6、重大年夜事宜的突发阻碍
奥运、入世极大年夜地促进了贸易地产市场的成长，阻碍经久深远。
而非典疫情对贸易地产市场的阻碍虽猛烈但短暂，只是延缓而未阻碍市场的成长，同时非典后各项鼓舞优待政策的及时出台，不只使市场清醒灵敏，同时对市场的往后成长也产生了积极阻碍。
7、宏不雅情形的赓续优化
一方面，北京是外资投资热点地区之一，国外投资者广泛看好立即周全开放的中国市场及其庞大年夜的成长潜力，作为首都，北京天然是热点；另一方面，北京也是内地投资热点地区之一，内资企业加快进京方法，平易近间投资渐陈范畴之势。
上述两方面都直截了当或间接促进了北京贸易的繁华和贸易地产市场的成长。
8、花费投资的逐步理性
以往几回花费投资高潮的经历教训，使市场的花费需求及投资行动日趋理性、成熟，从而有利于北京贸易地产市场往后的规范成长和慢慢成熟。
二、引起快速升温的直截了当缘故
下列缘故，直截了当引起了北京贸易地产市场的快速升温，成为了市场的投资热点。
1、投资转移
跟着北京室庐、写字楼市场的竞争加剧和利润的公布透亮，加之投资渠道的单一狭小及股市汇市的风险加剧，使贸易地产渐成了股市、汇市、高等室庐投资以外的一种新的理财方法。
同时，房地产投资一样都经历了从室庐到写字楼再到商铺的成长过程，贸易地产（开创扶植与贸易经营融合而成的复合地产）是房地产开创的趋势之一，也为今朝以单一项目开创为主的传统房地产投资供给了一个全新的拓展空间。
2、需求拉动
居平易近投资花费才能日益进步，北京都市人口逐年递增，栖身范畴向外加快拓展，城区更新改革力度赓续加大年夜，市容市貌获得极大年夜改良；以及入世奥运的深远阻碍，都对贸易地产市场快速升温起到了需求拉动感化。
简单来说，贸易地产的需求空间专门大年夜。
人均贸易面积需求方面。
人均贸易面积比是衡量一个都市贸易面积是否合理的一个指标，纽约、东京大年夜概是1.6、1.7，喷鼻港约1.3，上海接近1。
若按1300万都市人口及人均1平方米运算，北京将至少须要1300万平方米的贸易面积，但据统计，2002年北京贸易物业总面积现有900多万平方米阁下，成长潜力庞大年夜。
花费水准晋升需求方面。
以往花费主假如购买式的，而现在已向体验式改变，原有贸易已无法知足人们日益增长的多元化花费需求，须要新的贸易业态进入。
区域商圈分块需求方面。
以往贸易重要表示是都市中间集中地段的集中花费，而现在跟着都市内向（旧城改革）及外向（新区开创）两方面的快速成长，花费由购买式向体验式的改变，原有贸易格局必定改变，多级中间及多极商圈必定显现，这必定加大年夜对区域贸易中间、特点贸易街、专业市场、社区商铺等的需求，促进贸易地产市场成长。
此外，三外投资（外资、外埠、外行）齐头并进，中小投资者积极介入，专门是国表里贸易巨擘纷纷抢滩北京贸易市场，一大年夜批特许经营或加盟连锁店竞相连续选址落户，都直截了当起到了需求拉动的感化。
3、好处驱动
起首今朝贸易地产开创周期较快、投资回报率较高，其次近期贸易地产供不该求，市场成长潜力庞大年夜；再者贸易地产尚处于起步摸索时期，较之趋于规范的其他投资方法，卖点及利润还有专门大年夜的挖掘晋升空间，是以天然吸引越来越多的投资进入。
同时，这种复合地产也大年夜大年夜晋升了区域地块及开创项目标附加值和竞争力，使房地产投资越来越多地重视贸易地产。
4、运作灵活
商铺不只有较高的投资价值，同时运作多样、经营灵活，可出售也可出租，可经营也可托付，可大年夜可小、可合可分，又可依照市场需求及竞争状况进行及时调剂，是以具有专门强的市场适应性和抗风险性。
第二章北京贸易地产的市场形势
对北京贸易地产市场的近况，简单概括是：
供求两旺、并连续高温。
一、整体市场
（一）市场概况
1、全国市场
1997年以来，国内贸易地产市场灵敏清醒、高速增长。
起首，全国范畴内都市化过程的加快和大年夜范畴的旧城改革，一方面使传统贸易中间亟待改革晋升，另一方面也使新兴区域商圈亟待开创扶植，加之大年夜范畴的家当构造调剂、第三家当的飞速成长，直截了当形成了对贸易地产的大年夜量需求。
其次，中国入世后，浩渺零售、娱乐、家居、餐饮业的国际贸易巨擘竞相加快了抢滩中国市场的方法，如沃尔玛、家乐福、欧倍德、百安居、麦当劳、麦德龙、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等，增长大年夜量贸易地产需求的同时也促使了一些新型贸易业态的引入和新型贸易地产的开创，如ShoppingMall、OutletStore（工厂直销店）、超市连锁店和特点贸易街等，有力推动了贸易地产市场的快速升温。
具表现象：
●一些大年夜中都市的贸易类物业供不该求，商铺价格飞涨、屡立异高。
●全国范畴内乱建贸易特点街及大年夜型购物中间。
北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、西安等许多大年夜中都市都正在筹划或差不多兴建ShoppingMall。
●浩渺开创商纷纷加大年夜贸易地产项目标开创，个中大年夜连万达将贸易地产作为与室庐开创并重的主攻目标，并与国际贸易巨擘沃尔玛结成计策性联盟，筹划在上海、北京等15个都市开创大年夜型贸易地产。
往后，其贸易地产的开创范畴和发卖额均跨过室庐类物业。
据不完全统计，1997—2002年，国内商铺发卖占整体房地产发卖的比例约为7％，但增幅日益明显，2000、2001、2002年增幅分别达到40%、10.6％、30％。
2002年国内贸易地产的投资额同比增幅为11.8％。
2003年1－8月，全国贸易营业用房新开工面积和投资额增幅均跨过40％，在房地产分类物业中增幅最高。
从原由各小区临街底商、裙楼、门市房而形成的配套贸易，再到以大年夜型百货商厦为中间的区域贸易，直至现在以超等购物中间为代表的专业贸易地产，贸易物业模式经历了一系列变革后，房地家当越来越向第三家当、贸易倾斜，日益与之对接融合。
复合地产已成为房地产开创的一个必定趋势。
2、北京市场
北京贸易地产市场的成长略晚于深圳、上海。
灵敏升温于2002年。
从朝外“老番街”火爆开盘到回龙不雅底商快速结案，从中关村科贸中间12.8万元天价的一炮打响到建外SOHO和左岸工社的旺铺热拍，贸易地产市场世人注目、风光无穷。
连续高温到2003年。
新型贸易地产连续开创，世纪金源领军，ShoppingMall领先开工；大年夜连万达随后，订单地产反响烈火；其他开创商据明白得也纷纷行动。
华远有意与沃尔玛合作扶植包含沃尔玛中关村连锁店在内的三至四个大年夜型超市，天鸿表示将在回龙不雅兴建一个综合性大年夜型超市，城开将与索纳塔营销商在西单合作开创4S新型轿车发卖办事商场，新组建的太合贸易房地产公司也将加大年夜贸易地产的投资。
浩渺新老项目也都加大年夜了对贸易物业的投入。
左岸工社与全球最大年夜的贸易健身连锁机构――中体倍力健身俱乐部合作，建立了3000平方米的中体倍力左岸连锁店；建外SOHO有意拷贝上海新寰宇模式，连续开创特点贸易街；后现代城已筹划出一条风格专门的贸易休闲街；富力城也拟预备引进2.5―3万平方米的大年夜型综合类超市；苹果社区设计了20万平方米的贸易面积，包含1.5万平方米的综合超市和一条浓厚文化气味的特点商街。
原有贸易地产西单商场及恒基中间也加快了全新改革。
同时，国表里贸易巨擘进京方法明显加快。
建材方面的欧倍德、百安居、乐华梅兰，超市方面的沃尔玛、欧尚、7—11便利店、迪亚扣头店等，或开业、或落户、或预备、或选址、或报审。
大年夜商集团、上海华联、物美超市等国内大年夜型贸易企业也积极在京拓展。
（二）重要情形
1、市场供给
据市统计局统计，截止2002岁尾，北京贸易零售业物业总面积为998.5万平方米，营业面积529万平方米；餐饮业总面积206.8万平方米，营业面积130万平方米。
2003年1－11月，贸易营业用房施工面积同比增长34.2%，增幅高于总施工面积的30.3%和室庐施工面积的25.2%。
同时，综合世邦魏理仕和感恩量行的申报，对大年夜型贸易物业的市场供给情形明白得如下：
●从现有存量上看，2002年大年夜型贸易物业存量约为160多万平方米，个中百货业27.9万平方米，购物中间66.1万平方米，外资超市33.2万平方米，甲级写字楼底层商铺36.7万平方米。
2003年大年夜型贸易物业（１万平方米以上）达到120个，可供给贸易总面积294.5万平方米，平均范畴为2.5万平方米。
●从潜在供量上看，2002年至今在建项目71万平方米，拟建项目320万平方米。
同时据明白得，今后几年内，北京还将批复500万平方米的贸易面积。
●从可能增量上看，2002年为23.59万平方米，2003年近30万平方米（2003年1－10月为20万平方米），2004年估量约53万平方米，而到2007年将可能冲破300万平方米。
2、市场需求
●从需求主体上看，大年夜型贸易集团（专门是国表里零售贸易巨擘）带动了大年夜型贸易地产的需求，中小企业及小我（专门是中小投资者）带动了小型商铺的需求。
个中中小投资者最多，对小型商铺需求最大年夜。
●从需求区域上看，首选旭日区的东三环和亚运村，其次是海淀区的中关村，重要集中在人流量大年夜、交通便利的室庐区、商务区以及邻近贸易氛围较成熟的地段。
●从需求类型上看，大年夜型贸易地产中新型业态（大年夜型购物中间、专业市场、特点街、超市连锁等）的需求弘远年夜于传统业态（如百货商场），小型商铺中餐饮和服装类的需求弘远年夜于娱乐类。
●从需求范畴上看，呈两极化成长趋势，大年夜型贸易地产重要集中在4－6万平方米之间，同时10万平方米以上超大年夜型项目赓续显现；小型商铺重要集中在10－200平方米之间，同时显现了可瓜分式商铺，专业市场中的商铺面积更小。
3、市场行情（资本来源：
易铺网）
●商铺最高售价排行参考
商铺最高发卖单价排行榜
商铺名称
售价
排行
中关村科贸中间
13万元/平方米
1
左岸工社商铺
6.36万元/平方米
2
第五大年夜道
4.2万元/平方米
3
建外ＳＯＨＯ商铺
3万元/平方米
4
旭日门外的老番街
2.5万元/平方米
5
国展家园商铺
2.3万元/平方米
6
欧陆经典
2.1万元/平方米
7
九台2000商铺
1.98万元／平方米
8
●办公楼底商售价参考
城区
地位
项目
贸易面积及楼层
售价（元／建筑平米）
西城
中兴门
远洋大年夜厦
4,000
30,000
西城
阜成门
国润大年夜厦
600
12,600
海淀
西北三环
数码大年夜厦
240/首层
25,000
海淀
四道口
国兴大年夜厦
600／首层
均价12,000
旭日
北三环边
浙江大年夜厦
13,900
10,000—27,000
旭日
东四环
住邦2000
约5,600
16,000—19,800
●室庐楼底商售价参考
城区
地位
项目
贸易面积及楼层
售价（元／建筑平米）
旭日
大年夜北窑
现代城
20,000／一二层
20,000—23,000
旭日
亚运村
风林绿洲
5,000
14,000—23,000
旭日
芍药居
旭风苑
4,000
9,200
海淀
国兴大年夜厦
四道口
20,000
14,000
东城
安定门外
柳源居
约1,000
12,500
宣武
广安门
朗琴园
约4,000／首层
14,000
崇文
广安大年夜街
金帝世家
50,000
18,000—20,000
4、运作方法
据不完全统计，贸易地产的运作方法重要有租赁、发卖、租售并举、自营或联营等情势。
个中：
租赁的项目最多，近62万平方米，约占总量的34%，以55万平方米的金源shoppingmall为代表
租售并举的次之，近54万平方米，约占总量的30%，以7万平方米的北方明珠底商为代表
出售的项目第三，近46万平方米，约占总量的26%，以建外SOHO、第五大年夜道为代表
自营或联营的起码，近17万平方米，约占总量的10%，以16万平方米的华贸中间为代表
5、价格分布
据统计，2003年1－10月，贸易营业用房发卖均价10394元／平方米，同比增长38.5%，增幅远高于商品房平均发卖价格的2.4%、办公用房的5.4%和室庐的2%。
世邦魏理仕和感恩量行的申报显示，截止2003年10月，优质商铺首层、二层的平均房钱报价分别为2.75美元、1.37美元，分别上升了0.4%、0.2％。
同时，据不完全统计，价格区间分布情形如下：
●发卖价格
底商价格一样是室庐或公寓价格的2－3倍
均价4万元以上的项目，约占总量的4%，重要集中在中关村和CBD
均价3－4万元的项目，约占总量的9%
均价2－3万元的项目最多，约占总量的29%，一样是商圈、高等写字楼和公寓底商的主力价位
均价1－1.5万元的项目，一样是城区内非商圈商铺的主力价位
均价5000－8000元的项目，一样是远近郊区商铺的主力价位
●房钱价格
5元/平方米·天以上的项目，约占45%
3－4元/平方米·天的项目，约占22%
4－5元/平方米·天的项目，约占22%
2－3元/平方米·天的项目，约占11%
6、项目分布
一是从区域方位上看，今朝贸易地产项目区域划分明显，价值差别也专门明显。
近50%的项目集中于市级和区域贸易中间。
市级贸易中间位于都市中间，包含王府井和西单；区域贸易中间重要集中在东部和西部，分布于商务区、栖身组团或交通枢纽邻近，今朝成长较为成熟的有中关村、CBD、建国门、朝外、亮马河、亚运村和公主坟。
个中，CBD、中关村是两大年夜核心。
●东区：
CBD，是花费档次较高的区域贸易中间。
财宝中间、建外SOHO、昆泰国际中间、万达广场、华贸中间以及立即推出的大年夜成寰宇时尚之窗，CBD及周边差不多成为贸易投资的热点区域。
●西区：
西北三环、中关村沿线，始终是贸易地产的投资热点，专门是中关村一带，市场供不该求，价格居高不下。
●北区：
亚运村地区，从原有的欧陆经典、阳光广场到近期的第五大年夜道，高等次、高密度的栖身社区包管了区域贸易地产投资的热度。
●南区：
一贯是贸易投资的软肋地带，与上述三区比拟略显不足，贸易投资氛围及人气还需晋升。
个中大年夜都会街和厥后的金帝世家、世贸商城（桂花园）等项目较有阻碍。
二是从投资类别上看，今朝贸易地产项目种类日益丰富，投资也各有特点。
一样可分为市级贸易中间、区级贸易中间、社区贸易中间、专业市场、特点贸易街和底商等六种。
●市级贸易中间：
商圈辐射半径达7－8公里甚至全市。
包含原有三个（前门、王府井和西单）和新兴五个（CBD、中关村、马甸、公主坟和桂花园）贸易中间。
贸易范畴大年夜，业态、业种复合度高、辐射半径大年夜。
是以，商铺租售相对轻易、投资回报率高、收受接收周期较短，投资可包管经久稳固的回报。
但价格也高，前期投入较大年夜，运作空间也有限。
●区级贸易中间：
办事区域，如方庄、望京。
社区贸易中间：
办事社区，如天通苑、世纪城。
商铺价格相对不高、经营较稳固，但不合地位价值差别专门大年夜。
●专业市场：
专门多，服装类如阜外的万通、雅宝路的天际大年夜厦、蒋宅口的巨库；IT类如中关村的科贸中间、鼎好电子商城；家居类如碧溪家具广场等。
其最大年夜特点确实是单个商铺面积小（不跨过10㎡），单价高、不克不及自力经营须要托管或自营。
是以高风险和高回报并存。
●特点贸易街：
市场行动天然形成的较好，行政行动打造的后果较差。
如东直门鬼街、方庄食街、马连道茶叶街等。
●底商：
最多，简单可分为办公楼底商（如数码大年夜厦、银科大年夜厦等）和室庐底商（如珠江帝景、回龙不雅经济有用房）两大年夜类。
个中拥有自力门面及固定花费人群、经营稳固、投资风险小、价格相对低廉的室庐底商最受迎接。
二、区域市场
（一）CBD地区
1、供给方面
近两年，CBD及泛CBD地区在室庐和写字楼新建项目集中推出的同时，贸易物业的开创及供给也明显升温，成为贸易地产的投资热点地区。
据感恩梁行统计，到2008年，CBD新增贸易面积将不低于90万平方米，如国贸三期的5万平方米、LG大年夜厦的3.5万平方米、华贸中间的16万平方米等，约占北京新增贸易总面积的29%。
若加上原有的国贸商城、嘉里中间等项目，贸易总面积将跨过100万平方米，届时北京贸易格局将产生较大年夜变革，作为新兴的市级贸易中间，CBD将超出西单、王府井，成为北京范畴最大年夜的贸易区。
2、新旧重要项目
项目名称
项目地位
项目范畴
开业时刻
租售状况
国贸商城
建外大年夜街1号
60000平方米
1990年（1期）
只租不售
嘉里中间
光华路1号
15000平方米
2000年
只租不售
SOHO现代城
建国路88号
20000平方米
2002年
发卖
京汇大年夜厦
国贸桥东南
3000平方米
2002年
只租不售
国贸三期
建外大年夜街1号
60000平方米
2007年
只租不售
华贸中间
光华路1号
160000平方米
2005年
只租不售
建外SOHO
建外大年夜街4号
90000平方米
2004年
发卖
万达广场
国贸桥东南
70000平方米
2005年
以租为主
3、需求方面
对CBD地区的商铺需求有明显增长的重要行业如下：
●品牌服饰
作为商铺市场消化量最大年夜的租户类别，品牌服饰往后对CBD将有较大年夜需求，专门是中高等及高等品牌。
●餐饮
数以百万计的工作人口，且有大年夜量的商务往来，都将为餐饮业制造庞大年夜的商机，CBD将成为餐饮业的必争之地。
●展厅
鉴于收入较高人群的集合之地及体验式花费的改变，致力于制造专门体验的中高等品牌将会把开设展厅的目标锁定在CBD。
●配套办事
因为在CBD工作与生活的人群数量宏大年夜，将须要不合类其余配套办事，如票务、贸易印刷、快递、便利店、洗衣店等，对配套商号数量的需求亦相对较大年夜。
4、市场形势
●产品定位广泛高启
客户定位是产品定位的依照。
据《北京CBD贸易成长筹划（2002-2010）》推测，CBD的花费人群约有50万，个中，年青时尚的商务白领约25－30万，常驻财宝阶层及涉外人士各约有5.5万，商务观光人群约1.7万，文化休闲人群约1－2万，不雅光人群约4－8万。
另据材料显示，CBD拥有北京高等商务写字楼的70%、跨国公司驻中国代表处的65%和北京代表处的95%、外国银行在北京分行的90%、北京十大年夜写字楼的全部和十大年夜宾馆的80%等等。
是以，CBD贸易项目纷纷容身于及周全覆盖高端花费者的各种个性化需求，定位在高等和有名品牌上。
个中，立志与世界500强联袂的万达广场、号称移植上海新寰宇的建外SOHO和筹划营造欧式风情贸易走廊的珠江帝景能够说是典范代表，。
●商铺租价安稳上扬
今朝CBD贸易面积不足10万平方米，约占北京的7%。
同时业态较单一，重要以购物中间为主，又相对集中在国贸、嘉里中间和贵友。
况且自国贸二期后，新增供给较少，是以面对稳步上升的市场需求，商铺平均房钱安稳上升，首层优质商铺月房钱为60～120美元，空置率一向保持在2%的较低程度。
●东区成为成长重心
今朝CBD西部和北部都差不多形成了必定范畴的贸易区，如以蓝岛、丰联广场为中间的朝外贸易街和以燕莎为中间的燕莎商圈。
而CBD东部却一向缺乏一个较有范畴和品牌效应的贸易区，是以浩渺重量级项目都选址在此，东部将是今后CBD成长的一个重心和偏向。
如华贸中间正精心扶植16万商城、国贸正出力打造全球最大年夜国际贸易中间，加之建外SOHO等周边贸易街的补偿呼应，CBD东区日益出现CBD贸易中间的地位。
别的，欧洲生活城珠江帝景90万平方米的集成社区，拥有高等商住公寓、酒店式办事公寓、五星级酒店和高等会所、甲级写字楼、欧洲风情贸易街等，配套之全更是其他项目难望项背。
●集成社区受市场追捧
从投资类型看，集成社区已成为最受市场追捧的热点。
所谓的集成社区，确实是以集成开创的理念整体解决业主生活，一次性开工，一次性交付所有举措措施，有别于今朝通用的滚动开创模式。
珠江帝景欧洲风情贸易走廊的火爆认购，除CBD身格外，集成社区也是项目卖点和亮点之一。
（二）中关村
1、中国硅谷助推投资高潮
作为华北甚至是全国的电子产品集散地，加之地处成熟的老城区及周边科研院所林立，专门是跟着中国硅谷地位的日益稳固，中关村商铺投资再次掀起高潮。
左岸工社、财智中间、数码01、中关村科贸中间等一批拥有贸易面积的新型写字楼接踵扶植，海龙大年夜厦、鼎好电子商城等新型电子商城接踵开业，世纪金源ShoppingMall也立即封顶和开业。
2、供求关系决定市场高价
中关村商铺多被银行、证券和电子市场等高端行业占据，大年夜中小企业及市场交易额逐年增长，同时跟着中关村整体商务情形改革筹划的出台，绝大年夜部分的临街小商铺被拆除，是以地区商铺一向供不该求及市场价格高开高走。
3、室庐底商有利可图
万柳地区新起点家园、万泉新新家园底商和板井区域 世纪城 4万平方米地下不夜城的快速售出，以及早期北京科技会展中间底商的成功案例，都说明此点。
成熟商圈，拥有大年夜量、稳固的花费群体，商机多、投资风险小，即使底商价格不菲，但因为地位和人气上的优势，也可获得较高回报及较稳固的收益。
4、 中小投资者不容忽视
从市场近况看，中小投资者专门是外埠投资者（如温州投资）异军崛起，并渐陈范畴，与大年夜企业投资平起平坐，由此带动了小型底商及电子市场商铺需求量的增长。
需求的区域重要集中在人流量大年夜、交通便利的室庐区、商务区以及邻近贸易氛围较成熟的地段。
。
（三）亚运村
亚运村今朝建筑总面积已跨过600多万平方米，常住人口达50万以上和流淌人口30万以上，同时范畴日益强大年夜，范畴延至北五环，随奥运村扶植，往后亚奥区域将可能更延长至昌平区东小口，西达
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