4议价逼定技巧Word文档格式.docx
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您的定金要给多少？
何时签约？
B、表示自己不能作主，要请示“幕后王牌”
C、答应对方条件，且签下订单时，仍然要作出“这种价格太便宜了”的后悔表情，但别太夸张。
3、成交阶段
（1）填写订单，勿喜形于色，最好表示“今天早上成交了三户，您的价格最便宜。
”当然，如果依“表列价格”成交，也别忘了“恭喜您买了好房子。
”
（2）交待补足定金要携带原订单，签约要带印章、身份证等。
（三）议价技巧
1、议价技巧之最大原则
（1）你不是王牌（避免王见王）——使用幕后王牌作挡箭牌，你是好人为客户利益着想，唱白脸（幕后王牌唱黑脸）
（2）外表忠厚，其实不将客户立场放在心中——客户立场与我方相左
（3）使用让价来赢得买方好感（促销手段）
（4）抑制客户有杀价念头，是吊价的最好办法
（5）议价时，要提出相对的要求及回答（反应）
（6）议价要有理由
2、压迫下订，且引诱对方出价（先由买方出价，再予回绝）。
要掌握买方议价的心理（买方出价的原因）。
（1）探价：
打击我方信心（对策：
对买方出价，断然拒绝）。
（2）杀到最底价，再发现可能加价范围（对策：
拒绝买方出价，不能以买方出价再加价）。
（3）探求可能成交价
我方不论买方初次出价在底价以上或以下，都要回答：
“不可能”你可使用：
A、假成交资料：
假客户、假电话等作吊价促销。
B、强调本产品之优点或增值远景作促销。
3、投石问路（买方不出价时，使用少量折扣来引诱对方出价）且攻击对方，压迫下定金。
当你初次压迫买方下定而买方面无表情，不作出价表示时，可再强调本产品优点或未来增值远景。
几分钟后，再作第二次压迫下定，此时，若客户很满意产品（察言观色），只是不好意思出价，即可采用投石问路的方法，引诱对方兴起谈价兴趣。
4、黑白两面
（1）由你扮好人，唱白脸，使用幕后王牌唱黑脸。
（2）当客户提出合理价格（底价以上）时，你可以表示“自己权利有限，你可帮助他向经理请示，但是他要马上付出定金或意向金，你才敢向经理请示（否则经理会怀疑你的能力）。
（3）如果客户提出底价以下的价格，可以想办法吊价，或使用“幕后王牌”来吊价。
5、打出王牌
（1）客户能够下定金，且有权作主。
若开出合理价位。
即可请示王牌。
（2）请示前，要询问客户“能下多少定金？
（3）“幕后王牌”要事先约定，预留退路。
如：
先主管后经理。
6、成交
成交速度要快（往往几秒之内要掌握成交机会）。
谈逼订技术
（一）逼订意义
逼订即逼客户订购下定金，它是将产品介绍转化为实际买卖的关键步骤。
任何产品的推销过程这个步骤是必不可少的，而且它是衡量销售前期介绍优劣的标志（详见现场标准作业流程中“现场逼订”）。
（二）逼订方式——战略高招
1、正面进攻，反复强调产品和环境的优点，重复购房手续、步骤，逼其下定。
注：
这是逼订永不改变的法则，体现出一个业务员的实力、信心。
下定的基础是客户喜欢你的房子，引起欲望。
2、若不成功就追根究底，找出问题所在，击破之。
也许他只是编一个善意谎言，也许是真正的原因；
但不要轻易放弃，用你的信心、胆略击破它。
3、一再保证，现在订购是对他最有利的，告诉客户不订而可能发生的利润损失。
“现在订购的客户很多，而房子是一种特殊的产品，每一户都是唯一的。
”“每一个客户都是很有眼光的，你看中的很可能是每一个客户都看中的。
”“相信自己的第一感觉。
“下周我们的楼盘就要涨价了，你这样喜欢我们的房子，若一犹豫可能就会丧失一个很好的机会。
”“世上总没有十全十美的房子的，其实你的投资马上会收到回报。
4、提供某项特殊的优惠作为签约的鼓励。
即为利诱。
例如价格，价格是一个漩涡，客户可以把你套在其中，你也同样可以户陷入价格的漩涡，当他达到一个平衡点时，然后放价让他达到另一个平衡点而下定，或者给他一个优惠的机会请他先订再说，套入网中。
5、假设一切已解决，草拟付款、合同、交房日期等。
即渲染一种浓烈的成交气氛，让客户充分想象解决问题后的美好情景并下定。
6、商议细节问题，多投入、了解，彼此付出。
付出就会有回报，细节问题的探讨会让客户感觉贴切、放心、感动并增加其下定的信心。
7、采取一种实际行动。
如填写订单，起身握手引导客户，不给其犹豫、反应之机会。
8、诱发客户惰性。
客户在订时需要勇气。
业务员希望成交，其实客户也希望成交，诱发他惰性，“楼盘虽多，合适自己的楼盘其实并不多，比较下去，累，算了吧！
订下来，了却一件心事。
9、举一实例，暗示×
客户错过机会的遗憾。
意味深长的告诉他：
“失去这次机会你会后悔的。
逼订有很多技巧，其实是一种心理和实力的较量。
最主要的是
业务员应该以一种更成熟的心态来对待它。
应从客户角度去分
析，要掌握时机，使客户了解产品，喜欢产品，切勿操之过急。
不要盲目逼定，做到心急而口不急，语速节奏沉稳而有力度，
攻其弱点。
谈谈成交技巧
销售是一种以结果论英雄的游戏，销售就是要成交。
没有成交，再好的销售过程也只能是风花雪夜。
在销售员的心中，除了成交，别无选择。
但是顾客总是那么“不够朋友”，经常“卖关子”，销售员唯有解开顾客“心中结”，才能实现成交。
在这个过程中方法很重要，以下介绍排除客户疑义的几种成交法：
1、顾客说：
我要考虑一下。
对策：
时间就是金钱。
机不可失，失不再来。
（1）询问法：
通常在这种情况下，顾客对产品感兴趣，但可能是还没有弄清楚你的介绍（如：
某一细节），或者有难言之隐（如：
没有钱、没有决策权）不敢决策，再就是挺脱之词。
所以要利用询问法将原因弄清楚，再对症下药，药到病除。
先生，我刚才到底是哪里没有解释清楚，所以您说您要考虑一下？
（2）假设法：
假设马上成交，顾客可以得到什么好处（或快乐），如果不马上成交，有可能会失去一些到手的利益（将痛苦），利用人的虚伪性迅速促成交易。
某某先生，一定是对我们的产品确是很感兴趣。
假设您现在购买，可以获得×
（外加礼品）。
我们一个月才来一次（或才有一次促销活动），现在有许多人都想购买这种产品，如果您不及时决定，会……
（3）直接法：
通过判断顾客的情况，直截了当地向顾客提出疑问，尤其是对男士购买者存在钱的问题时，直接法可以激将他、迫使他付帐。
先生，说真的，会不会是钱的问题呢？
或您是在推脱吧，想要躲开我吧？
2、顾客说：
太贵了。
一分钱一分货，其实一点也不贵。
（1）比较法：
①与同类产品进行比较。
市场×
牌子的×
钱，这个产品比×
牌子便宜多啦，质量还比×
牌子的好。
②与同价值的其它物品进行比较。
钱现在可以买a、b、c、d等几样东西，而这种产品是您目前最需要的，现在买一点儿都不贵。
（2）拆散法：
将产品的几个组成部件拆开来，一部分一部分来解说，每一部分都不贵，合起来就更加便宜了。
（3）平均法：
将产品价格分摊到每月、每周、每天，尤其对一些高档服装销售最有效。
买一般服装只能穿多少天，而买名牌可以穿多少天，平均到每一天的比较，买贵的名牌显然划算。
这个产品你可以用多少年呢？
按×
年计算，×
月×
星期，实际每天的投资是多少，你每花×
钱，就可获得这个产品，值！
（4）赞美法：
通过赞美让顾客不得不为面子而掏腰包。
先生，一看您，就知道平时很注重×
（如：
仪表、生活品位等）的啦，不会舍不得买这种产品或服务的。
3、顾客说：
市场不景气。
不景气时买入，景气时卖出。
（1）讨好法：
聪明人透漏一个诀窍：
当别人都卖出，成功者购买；
当别人却买进，成功者卖出。
现在决策需要勇气和智慧，许多很成功的人都在不景气的时候建立了他们成功的基础。
通过说购买者聪明、有智慧、是成功人士的料等，讨好顾客，得意忘形时掉了钱包！
（2）化小法：
景气是一个大的宏观环境变化，是单个人无法改变的，对每个人来说在短时间内还是按部就班，一切“照旧”。
这样将事情淡化，将大事化小来处理，就会减少宏观环境对交易的影响。
这些日子来有很多人谈到市场不景气，但对我们个人来说，还没有什么大的影响，所以说不会影响您购买×
产品的。
（3）例证法：
举前人的例子，举成功者的例子，举身边的例子，举一类人的群体共同行为例子，举流行的例子，举领导的例子，举歌星偶像的例子，让顾客向往，产生冲动、马上购买。
某某先生，×
人×
时间购买了这种产品，用后感觉怎么样（有什么评价，对他有什么改变）。
今天，你有相同的机会，作出相同的决定，你愿意吗？
4、顾客说：
能不能便宜一些。
价格是价值的体现，便宜无好货
（1）得失法：
交易就是一种投资，有得必有失。
单纯以价格来进行购买决策是不全面的，光看价格，会忽略品质、服务、产品附加值等，这对购买者本身是个遗憾。
您认为某一项产品投资过多吗？
但是投资过少也有他的问题所在，投资太少，使所付出的就更多了，因为您购买的产品无法达到颁期的满足（无法享受产品的一些附加功能）。
（2）底牌法：
这个价位是产品目前在全国最低的价位，已经到了底儿，您要想再低一些，我们实在办不到。
通过亮出底牌（其实并不是底牌，离底牌还有十万八千里），让顾客觉得这种价格在情理之中，买得不亏。
（3）诚实法：
在这个世界上很少有机会花很少钱买到最高品质的产品，这是一个真理，告诉顾客不要存有这种侥幸心理。
如果您确实需要低价格的，我们这里没有，据我们了解其他地方也没有，但有稍贵一些的×
产品，您可以看一下。
5、顾客说：
别的地方更便宜。
服务有价。
现在假货泛滥。
（1）分析法：
大部分的人在做购买决策的时候，通常会了解三方面的事：
第一个是产品的品质，第二个是产品的价格，第三个是产品的售后服务。
在这三个方面轮换着进行分析，打消顾客心中的顾虑与疑问，让它“单恋一支花”。
先生，那可能是真的，毕竟每个人都想以最少的钱买最高品质的商品。
但我们这里的服务好，可以帮忙进行×
，可以提供×
，您在别的地方购买，没有这么多服务项目，您还得自己花钱请人来做×
，这样又耽误您的时间，又没有节省钱，还是我们这里比较恰当。
（2）转向法：
不说自己的优势，转向客观公正地说别的地方的弱势，并反复不停地说，摧毁顾客心理防线。
我从未发现：
那家公司（别的地方的）可以以最低的价格提供最高品质的产品，又提供最优的售后服务。
我×
（亲戚或朋友）上周在他们那里买了×
，没用几天就坏了，又没有人进行维修，找过去态度不好……
（3）提醒法：
提醒顾客现在假货泛滥，不要贪图便宜而得不偿失。
为了您的幸福，优品质高服务与价格两方面您会选哪一项呢？
你愿意牺牲产品的品质只求便宜吗？
如果买了假货怎么办？
你愿意不要我们公司良好的售后服务吗？
先生，有时候我们多投资一点，来获得我们真正要的产品，这也是蛮值得的，您说对吗？
6、顾客讲：
没有预算（没有钱）。
制度是死的，人是活的。
没有条件可以创造条件。
（1）前瞻法：
将产品可以带来的利益讲解给顾客听，催促顾客进行预算，促成购买。
先生，我知道一个完善管理的事业需要仔细地编预算。
预算是帮助公司达成目标的重要工具，但是工具本身须具备灵活性，您说对吗？
产品能帮助您公司提升业绩并增加利润，你还是根据实际情况来调整预算吧！
（2）攻心法
分析产品不仅可以给购买者本身带来好处，而且还可以给周围的人带来好处。
购买产品可以得到上司、家人的喜欢与赞赏，如果不购买，将失去一次表现的机会，这个机会对购买者又非常重要，失去了，痛苦！
尤其对一些公司的采购部门，可以告诉他们竞争对手在使用，已产生什么效益，不购买将由领先变得落后。
7、顾客讲：
它真的值那么多钱吗？
怀疑是奸细，怀疑的背后就是肯定。
（1）投资法：
做购买决策就是一种投资决策，普通人是很难对投资预期效果作出正确评估的，都是在使用或运用过程中逐渐体会、感受到产品或服务给自己带来的利益。
既然是投资，就要多看看以后会怎样，现在也许只有一小部分作用，但对未来的作用很大，所以它值！
（2）反驳法：
利用反驳，让顾客坚定自己的购买决策是正确的。
您是位眼光独到的人，您现在难道怀疑自己了？
您的决定是英明的，您不信任我没有关系，您也不相信自己吗？
（3）肯定法：
值！
再来分析给顾客听，以打消顾客的顾虑。
可以对比分析，可以拆散分析，还可以举例佐证。
8、顾客讲：
不，我不要……
我的字典了里没有“不”字。
（1）吹牛法：
吹牛是讲大话，推销过程中的吹牛不是让销售员说没有事实根据的话，讲价话。
而是通过吹牛表明销售员销售的决心，同时让顾客对自己有更多的了解，让顾客认为您在某方面有优势、是专家。
信赖达成交易。
我知道您每天有许多理由推脱了很多推销员让您接受他们的产品。
但我的经验告诉我：
没有人可以对我说不，说不的我们最后都成为了朋友。
当他对我说不，他实际上是对即将到手的利益（好处）说不。
（2）比心法：
其实销售员向别人推销产品，遭到拒绝，可以将自己的真实处境与感受讲出来与顾客分享，以博得顾客的同情，产生怜悯心，促成购买。
假如有一项产品，你的顾客很喜欢，而且非常想要拥有它，你会不会因为一点小小的问题而让顾客对你说不呢？
所以×
先生今天我也不会让你对我说不。
（3）死磨法：
我们说坚持就是胜利，在推销的过程，没有你一问顾客，顾客就说要什么产品的。
顾客总是下意识地敌防与拒绝别人，所以销售员要坚持不懈、持续地向顾客进行推销。
同时如果顾客一拒绝，销售员就撤退，顾客对销售员也不会留下什么印象。
[总结]
方法是技巧，方法是捷径，但使用方法的人必须做到熟伦生巧。
这就要求销售员在日常推销过程中有意识地利用这些方法，进行现场操练，达到“条件反射”的效果。
当顾客疑义是什么情况时，大脑不需要思考，应对方法就出口成章。
到那时，在顾客的心中才真正是“除了成交，别无选择”！
六、现场造势与SP技巧
（一）现场造势
在目前的房地产销售普遍感受到吃紧的情况下，竞争楼盘又不断的出现。
发展商时时为售楼处门可罗雀而烦恼不已。
而对于客户来说，对楼盘的信任度首先是建立在售楼处人气的旺盛与否的程度上。
所以销售的现场造势就显得尤为重要，我们作为专业的代理公司对于现场造势有以下几项常用技巧。
1、假客户造势
客户进入售楼处后一片人气兴旺鼎盛，签约的签约，下定的下定，谈价格的、看房的，在此种情况下对于客户的第一感觉就是这家楼盘生意那么好，肯定是有道理的。
即然有那么多人买这里的楼盘，那肯定不会错的。
这一点主要是抓住了客户的从众心理。
所以在销售不是很景气的时候适当地派人装扮客户能起到很好的效果。
2、假电话造势
在无人员安排或来不及情况下，若感觉到售楼处气氛很冷清，而会给客户看房留下不良感觉。
那就可以制造一些假电话。
即问价、问房源、以及谈论下定等事宜，也可以多打追踪电话，只要给客户感觉到销售员都在处理客户事宜，那么假电话造势就达到目的的。
3、业务工作造势
另有一种方法是通过业务员在忙碌的准备合同等销售资料，并不时地谈论客户马上就来签约及付首期等事情，给正在看房的客户感觉到楼盘的热销。
4、喊柜台造势
在客户少的情况下也要喊柜台。
此起彼伏使客户有紧迫感。
具体执行的方法大家可以在工作中根据实际的情况灵活运用和创造。
注意要自然不露痕迹，切忌过火。
（二）SP技巧
1、SP妙释：
把将发生的事情提前化；
把想象中的事情现实化。
2、SP常用方式
（1）逼订SP
A、喊柜台做销控使客户感觉到如果今天不定看中的房型可能就此没有了。
B、业务员配合抢一套房，在介绍客户时注意身边其它客户，必要时牺牲一下不是很有意向的客户，而逼订较有意向的客户。
C、价格优惠活动即将结束，如果今天不订，再来可能优惠活动就结束了。
（2）谈价格SP
A、准备一份假的底价表，在实在搞不定客户时，甩出假底价表给客户自己看，使他确信价格最低了。
B、客户的要价其实能够接受，但考虑到客户的反复很大，在这种情况下不能很爽快答应，应存心制造有点很为难的状况，比如打假电话请示等。
这样谈下来的价格使客户可信度提高。
C、和客户拉近关系，使他确定地感到业务员和他关系好，所以放了这个价。
必要时出具一份成交价高于该客户的订单或合同，增加信任度。
D、在客户要价很低的时候，可以做一下销控，就是他看中的房子已被人暂时保留，你现在开的价太低我宁愿卖给开价高的客户。
所有以上这些技巧及SP都是通过实践不断总结的，最重要是业务员应具备充分的表演才能。
能在客户面前自然而又真实地表现各种技巧，不露痕迹，不过火，并应审时度势地灵活运用和创造，只有这样才能具备这方面的成功经验。
七、现场逼订SP配合
分析下定的过程
如果客户没有下定，那他绝对不会再回头，他会在看过几家房产公司的其它楼盘之后，完全把你忘掉，那当客户下定之后，设想他去看其他的楼盘。
1、楼盘一个比一个差，他在下定之后，会和我们的楼盘做比较，结果一定是我们的楼盘胜出。
2、楼盘一个比一个好，他在看到好的时候会犹豫，想定但又舍不得我们的定金，会想我们的好处来弥补我们的不足，结果很可能会倾向我们这一边。
（一）产品介绍：
1、对产品自信来自对自我肯定
2、强势主导，预设场景
3、突显细节优势，善折巧问，找出客户关心点，对号入座
4、中断解脱，了解客户，缩短彼此距离
5、确认产品（帮其推荐）促其决定
6、封杀有余地（不要让其无从选择）
注意：
1、当客户到家时一定会和亲戚朋友商议，那做为参谋在看到“过期不退款”时，会想如果说我劝他不要买房，但他的订金会没收，我不可能补偿，那只有说服他来买。
2、晚上的追踪电话
可能客户正在比较其它楼盘，那你的电话可以起到十分重要的作用，你一方面可以加强客户对于我们楼盘的印象，另一方面可以探求客户的意向，比如说在电话中谈到白天没有谈过的问题，可以及时加强。
（二）现场SP配合
SP──销售推广
SP要给客户真实感
现场SP
（1）自己和自己P（有客户刚进来，可应对昨天刚定了一户，今天为自己再定一户）
（2）自己和柜台P（✗✗，有客户五是来准备下定的，你要不要订）
（3）销控P（卖掉了没有，可不可以介绍）
（4）电话SP、传真SP
（5）有一户已经下定，您只能排第二顺位
（6）有一层的客户在谈，您可以先保留，然后我们再谈
（7）旁敲侧击询问；
自我状况刺激
（三）逼订-信誉保留金
1、公司背景的热销状况
2、现场自主作价
3、备用金下单，独特职务，自愿勿迁强
4、先探知他有没有带钱，带了多少，还有其它什么可以保留，现金、信用卡都可以。
5、信誉保留是为了喜欢而保留，不是为了保留而保留。
买房不是选青菜萝卜，必须慎重考虑。
6、现场品质的要求：
我们所表现的形象，代表着楼盘，代销业是为客户挑一个好的楼盘，凭什么让客户相信你，特别是预售房，而不是现房的时候，凭现场仪客、仪表、专业，通过我们来推动产品。
（四）折扣谈价技巧：
给多少折并不重要，关键是给你是最低。
策略：
懂得守价又留讨价余地。
把握“打折满意度”，不在同一条件下给折。
●可以调换产品
●增加购买总户
●改变付款方式（首期、各期Time）
●以退为进（这是最低）
方式：
站在客户立场
1、确认客户喜欢本产品。
2、并非为难客户，你只是雇员而已；
你帮亲戚也在争取未果。
3、频出状况，为客户作极大争取努力。
以情感人，它要有所表示才心安。
4、避免客户预期心理，不轻易承诺。
善用拒绝又巧于保全情面。
（不当的许诺往往带来后续作业莫名困扰）。
5、观念到场，最后一搏。
凡经努力争取到的，人都会万分珍惜。
6、神秘告知折扣。
以退为进
1、替自己留下讨价还价的余地。
如果你是卖主，喊价要高些；
如果你是买主，出价要低些。
无论哪种情况，都不能乱要价，务必在合理范围内。
2、有时候先要隐藏自己的要求，让对方先开口说话，让他表明所有的要求。
特别是对方主动找你谈买卖，更要先稳住些。
3、让对方在重要的问题上先让步。
如果你愿意的话，可在较小的问题上先让步。
不过你不要让步太快，晚点让步比较好。
因为对方等得愈久就愈会珍惜它。
4、同等级的让步是不必要的，如果对方让你60%，你就让40%；
你若让出60%，要既换对方让60%，否则你就不要急于提出让步。
5、不要作无谓的让步，每次让步都要能使对方获得某些益处。
当然，有时你也不妨作些对你没有任何损失的让步。
6、如果谈判到关键时候，你碰到棘手的问题时，请记住，这件事我会考虑一下，这也是一种让步。
7、学会吊胃口。
人们总会珍惜难于得到的东西。
假如你真的想让对方满意，就让他努力去争取每样能得到的东西。
在让步之前，先要让对方去争取一阵。
8、不要掉以轻心，记住尽管在让步的情况下，也要永远保持住全局的有利形势。
9、假如你在做了让步后，想要反悔，也不要不好意思。
因为那不是一种协定，还未签约，可以重约谈判。
10、不要太快或过多的作出让步，以免对方过于坚持原来的要求。
在进行商业谈判中，你要随时注意自己方面让步的次数程度。
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