福师1203考试批次《房地产法》复习题及参考答案.doc

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福师1203考试批次《房地产法》复习题及参考答案一

一、单项选择题（每小题1分，共20分）

1、以下经济关系中属于民事性质房地产关系的是（D）

A、土地征用 B、房屋拆迁C、房地产税征收 D、房屋租赁

2、以下属于房地产三级市场的是（B）

A、房地产开发经营 B、房地产买卖C、土地使用权转让 D、土地使用权出让

3、1988年后国务院机构改革，设立（B），负责全国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划、建筑业和房地产管理等。

A、国家城市服务部 B、建设部C、国家土地管理局 D、国土资源部

4、征用基本农田以外的耕地超过（B）的，由国务院批准。

A、35亩 B、35公顷 C、10公顷 D、10亩

5、我国传统的低租金制使住房的价格长期（B）成本。

A、等于 B、低于 C、略高于 D、持平于

6、土地使用权的客体范围包括 （ A ）

A、地面 B、地下资源 C、埋藏物 D、隐藏物

7、今后房改要把住房实物分配的方式改变为以（A）为主的货币工资分配方式。

A、按劳分配 B、按需分配 C、单位分配 D、国家分配

8、我国正推行的新的房改措施对中低收入的家庭提供经济适用的商品住房，实行（B）价。

A、成本 B、政府指导 C、市场 D、商品

9、使用耕地800亩，其他土地2500亩的成片开发的项目建议书报（B）审批。

A、省人民代表大会 B、国务院C、市级以上人民代表大会常务委员会D、省级以上人民政府

10、物业管理委托合同的生效须经（C）批准。

A、工商行政机关 B、业主委员会C、业主大会 D、城建主管机关

11、拆迁管理人包括（A）和其他县级以上房屋拆迁管理部门。

A、建设部B、国土资源部C、城乡建设部D、财政部

12、（A）是指国家以土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

A、土地使用权出让B、土地使用权划拨C、国有土地租赁D、土地收购

13、（D）负责组织城市土地储备的前期开发和经营管理。

A、建设部B、国土资源部C、城乡建设部D、土地储备中心

14、拆迁公告的发布人是（A）。

A、拆迁管理部门B、拆迁人C、被拆迁人D、拆迁被委托人

15、《土地管理法》规定，单位之间土地所有权和使用权争议由（D）处理、。

A、县级土地管理部门B、县级以上土地管理部门C、县级人民政府D、县级以上人民政府

16、工业用地土地使用权出让的最高期限为（B）年。

A、40B、50C、70D、90

17、短期国有土地租赁的年限一般不超过（C）年。

A、2B、3C、5D、8

18、中央各部门所属的工程建设公司达到建筑工程资质一级，自有资金达到1亿元以上，其中流动资金达到（B）以上的企业，可以兼营房地产开发业务。

A、8000万元B、5000万元C、3000万元D、2000万元

19、房屋买卖所需缴纳的契税，由（A）承担。

。

A、买方B、卖方C、买方和卖方平均D、买方和卖方协商

20、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（B）日内，订立书面合同。

A、15B、30C、45D、50

二、多项选择题（每小题2分，共20分）

1、我国房地产法的基本原则包括（　　AC）等原则。

A、土地有偿使用 B、土地国有C、房地产综合开发 D、依法纳税E、开发为主

2、以下属于《土地管理法》立法宗旨的是（　ABCE　　　）。

A、维护土地的社会主义公有制B、促进社会经济的可持续发展

C、严惩土地犯罪D、促进土地私有制的发展 E、维护社会主义市场经济秩序

3、房地产中介服务机构的设立条件有（　　ABCDE　　）。

A、固定的服务场所 B、自己的名称和组织机构C、足够的专业人员

D、必要的财产经费E、法律、法规规定的其他条件

4、我国传统房屋管理的情况是（　ABCD　　　）。

A、房屋作为福利分配 B、住宅由政府包建

C、房产绝大多数为公有制 D、城市土地无偿划拨使用E、法律规定的其他条件

5、土地使用权划拨的特征包括（　AC　　）　

A、是一种具体的行政行为 B、是一种特殊的民事法律行为

C、是一种无偿行为 D、可以是有期限的，也可以是无期限的E、可以自由转让、出租、抵押

6、房地产抵押具有抵押的一般特性，包括（ABCD）。

A、从属性B、不可分性C、价值支配性D、优先受偿性

7、可以抵押的土地使用权包括（ABCD）。

A、以出让方式取得的国有土地使用权B、以划拨方式取得的土地使用权

C、承包经营的集体荒地使用权D、集体企业建筑物占用的土地使用权

8、房地产是（AB）的简称。

A、房产B、地产C、所有权D、使用权

9、《土地管理法》规定，我国对土地实行用途管制，将土地分为（ABD）。

A、农用地B、建设用地C、商业用地D、未利用土地

10、划拨方式取得的土地使用权所具有的最主要特征是（ABC）。

A、行政性B、无偿性C、无期限性D、法定性

三、名词解释（每小题4分，共16分）

1、房地产法考核知识点：

房地产法的概念，参见P5

2、房地产开发企业考核知识点：

房地产开发企业的概念，参见P190

3、房地产开发考核知识点：

房地产开发的概念，参见P176

4、建设用地土地使用权出让考核知识点：

建设用地土地使用权出让的概念，参见P104

四、简答题（每小题7分，共14分）

1、房地产法律关系的要素有哪些？

考核知识点：

房地产法律关系的要素，参见P30

2、建设用地土地使用权出让的特征有哪些？

考核知识点：

建设用地土地使用权出让的特征，参见P105

五、论述题（每小题10分，共10分）

论述建筑物区分所有权的概念及内容考核知识点：

建筑物区分所有权，参见P73

六、案例分析题（每小题10分，共20分）

★1、某市百货公司为扩大经营规模，向市工商银行申请贷款200万元，期限一年，期满后由市百货公司还本付息。

市工商银行为了保证贷款及时回收，要求市百货公司提供房地产抵押。

市百货公司同意以价值300万的仓库用房为贷款抵押。

双方签订了抵押合同，合同规定，市百货公司到期不能偿还贷款本金时，工商银行可以从拍卖抵押物所得价款中受偿。

一年期满后，市百货公司因经营管理不善而面临倒闭，根本无法偿还市工商银行的贷款本金。

市工商银行向人民法院起诉，要求市百货公司履行抵押合同。

人民法院在调查发现，市百货公司对用作抵押的仓库用房根本没有合法的产权（租来的），更没有处分权，双方也未办理抵押登记手续。

请回答：

本案中市百货公司与市工商银行的房地产抵押行为在哪些方面违法？

考核知识点：

房地产抵押制度，参见P251

★2.、一房地产开发公司以投标方式取得市郊一块土地，投入资金进行综合性开发。

经平整场地，建设供排队水、供电、道路交通、通讯等公用设施，形成工业用地条件。

该块土地被一外资公司购买用作建造生产厂房。

房地产公司前期开发时投入用于土地出让、开发、基础设施建设的资金角度该土地转让的有关税金共计1500万元人民币。

转让土地获得价款3200万元人民币。

问题：

（1）房地产公司转让土地的增值额是多少？

考核知识点：

房地产税收法律制度，参见P292

（2）房地产公司依法应纳税税额是多少？

考核知识点：

土地增值税，参见P292

福师1203考试批次《房地产法》复习题及参考答案二

一、单项选择题（每小题1分，共20分）

1、在正常使用条件下，电气管线工程的最低保修期限为（B）年。

A、1B、2C、3D、4

2、商品房的销售广告和宣传资料的性质为（A）。

A、要约邀请B、要约C、承诺D、不确定

3、依据《合同法》，房屋租赁期限（B）个月以上的，应当采用书面形式。

A、3B、6C、9D、12

4、以（A）为标准，可以将房屋租金分为公房租金、私房租金、商品房租金和非住宅租金。

A、租赁房屋类型B、承租人C、租赁客体D、租金的构成要素

5、（C）租金是根据供求关系，由合同当事人协商而确定的租金。

A、成本租金B、商品租金C、市场租金D、公房租金

6、土地收购是指根据政府授权和土地储备计划，土地储备中心收购或收回市区范围内（A）的活动。

A、国有土地使用权B、国有土地所有权C、集体土地所有权D、集体土地使用权

7、土地使用权续展，应当至迟于届满前（C）申请。

A、3个月B、6个月C、一年D、18个月

8、房地产登记机关应当在受理登记申请之日起（B）日内做出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定。

A、15B、30C、45D、60

9、《开发资质规定》将房地产开发企业按资质条件划分为（B）个等级。

A、3B、4C、5D、6

10、项目总投资在（C）万元人民币以上的项目，属于招标的适用范围。

A、1000B、2000C、3000D、4000

11、下列说法错误的是（D）。

A、物业管理关系是一种民事合同关系B、物业管理关系具有有偿性

C、物业管理具有专业性D、物业管理关系是一种房地产行政管理关系

12、房地产法学研究的对象是（A）。

A、房地产法B、房地产法律关系C、房地产法律关系主体D、房地产法律关系客体

13、城市土地归属（D）所有。

A、市民B、公民C、该市政府D、国家

14、因正当理由不能按期提交证明材料的，经权利人（申请人）申请，可以准予（B）。

A、准予登记B、暂缓登记C、不予登记D、发放房屋产权证书

15、二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积（C）万平方米以下的开发建设项目。

A、15B、20C、25D、30

16、招标的法律性质属于（A）。

A、要约邀请B、要约C、承诺D、不确定

17、被拆迁人，是指被拆迁房屋的（A）。

A、所有人B、承租人C、使用人D、占有人

18、国有土地出让方式中，（D）出让在竞得人遴选上更加灵活。

A、协议B、招标C、拍卖D、挂牌

19、招标出让国有土地使用权，评标小组成员为（B）人以上单数。

A、3B、5C、7D、9

20、根据《土地登记规则》，土地登记分为初始土地登记和（A）土地登记。

A、变更B、设立C、注销D、异议

二、多项选择题（每小题2分，共20分）

1、下列工程必须实行工程建设监理（ABCD）。

A、国家重点建设工程B、大中型公用事业工程

C、成片开发建设的住宅小区工程D、利用外国政府贷款的工程

2、下列说法正确的是（ABC）。

A、权属有争议的房地产不能设定抵押B、以划拨方式取得的土地使用权可以设定抵押

C、证券基金资产不得设定抵押D、乡村企业的土地使用权可以单独抵押

3、拆迁补偿的形式包（AD）。

A、货币补偿B、附属物补偿C、货物补偿D、房屋产权调换

4、建设工程招标的方式包括（AB）。

A、公开招标B、邀请招标C、秘密招标D、强制招标

5、建设工程监理的特点包括（ABCD）。

A、服务性B、专业性C、独立性D、公正性

6、房地产的法律特征包括（ABCD）。

A、永久性B、固定性和安全性C、特定性D、资本价值

7、土地使用权期满前收回的情形包括（AC）。

A、因公共利益需要B、人民政府的决定C、闲置土地达一定年限以上D、土地管理部门的决定

8、承包人具有下列情形之一，发包人请求解除施工合同的，应予支持（ABCD）。

A、明确表示不履行合同主要义务的B、以行为表明不履行合同主要义务的

C、已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复的D、将承包的建设工程非法转包的

9、依房地产抵押贷款不同种类，房地产抵押可划分为（BCD）。

A、期房抵押B、公积金贷款抵押C、商业贷款抵押D、项目贷款抵押

10、出让方式设立土地使用权，必须具备的条件是（AC）。

A、必须是国有土地B、必须是国有或农村集体所有土地C、经政府批准D、缴纳土地出让金

三、名词解释（每小题4分，共16分）

1、房地产法律关系考核知识点：

房地产法律关系的概念，参见P29

2、城市土地储备制度考核知识点：

城市土地储备制度的概念，参见P103

3、房地产抵押考核知识点：

房地产抵押的概念，参见P251

4、商品房预售考核知识点：

商品房预售的概念，参见P241

四、简答题（每小题7分，共14分）

1、房地产法与物权法的区别有哪些？

考核知识点：

房地产法与物权法的关系，参见P25

2、划拨建设用地土地使用权有哪些法律特征？

考核知识点：

划拨建设用地使用权的法律特征，参见P121

五、论述题（每小题10分，共10分）

试述对房地产开发企业的管理。

考核知识点：

房地产开发企业，参见P192

六、案例分析题（每小题10分，共20分）

★1、2005年，胜利村农民朱某经批准，在本村修建了6间瓦房。

此后，朱某因常年在外地经商，所建瓦房闲置，遂于2007年将房屋全部卖给同村村民工某。

2008年春节，朱某回乡后，向本村村委会提出宅基地申请，想再建6间新房，村长表示同意。

朱某即在原建房附近开始盖新房。

春节过后，县政府派人检查村民宅基地使用情况时，认为朱某建房违反了相关法律的规定，对朱某处以罚款。

问题：

（1）朱某是否具备宅基地申请条件？

考核知识点：

宅基地使用权制度，参见P60

（2）申请宅基地的程序是怎样的？

考核知识点：

宅基地使用权制度，参见P60

2、原告：

某市长江珠宝首饰开发有限公司（下称长江公司）。

被告：

李×。

   第三人：

某县安东镇王家村村民委员会（下称王家村委会）。

   长江公司拟建办公大楼，通过李×在某县城买地。

1993年4月25日，李以其个人名义，与第三人王家村委会签订合同，向王家村委会购买土地2万平方米，使用期限50年，地价每平方米100元，一个星期后（5月2日），李×又与长江公司订立土地转让合同，将上述土地以每平方米150元的价格，再转让给长江公司。

同年5月28日，长江公司付款15万元给李×，李×收款后，出具收据，又将15万元作定金转给王家村委会。

后因长江公司未依时给付第二期15万元转让费，双方协商解决未果，长江公司要求退款未成诉至法院。

问题:

原告与被告、被告与第三人签订的合同是否有效？

为什么？

答：

原告与被告、被告与第三人签订和的合同无效。

因为，上述当事人转让的土地是集体所有土地。

这类土地须依有关规定经县级以上国土部门征为国有土地后才能出让、转让。

王家村委会未经有关部门批准，便开发转让土地，是非法转让土地的行为。

李X无土地开发经营权，无报批和办理土地使用证，又无实际投资，只利用长江公司资金买卖土地，也是非法转让土地行为。

长江公司未循正当途径，参与土地非法买卖，也违反了土地管理法规。

因此，上述当事人签订的合同均为无效合同。

福师1203考试批次《房地产法》复习题及参考答案二

一、单项选择题（每小题1分，共20分）

1、房地产税率过高，将带来（D）。

A、助长纳税人储蓄 B、刺激缴纳人投资C、降低房地产租赁价格 D、提高房地产的交易价格

2、业主委员会的权利基础是对物业的（C）。

A、管理权 B、受益权C、所有权 D、使用权

3、仲裁房地产纠纷区别于行政处理的根本特征是（C）。

A及时、 B、公正C、自愿 D、平等

4、根据《城市房地产管理法》规定，下列哪种形式不属于房地产交易形式（B）。

A、转让 B、出让 C、租赁 D、抵押

5、工业用地土地使用权出让的最高年限为（C）。

A、30年 B、40年 C、50年 D、70年

6、商品房买卖的最后一道程序是（C）。

A、签署买卖合同B、签署抵押或按揭贷款合同C、办理房屋产权证D、交付房屋

7、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的（B）以上，方可实行商品房预售。

A、20%B、25%C、30%D、35%

8、总登记是指（B）以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

A、乡级B、县级C、市级D、省级

9、土地征收是指国家对（A）的征收。

A、农村集体土地B、城市土地C、各类土地D、无主土地

10、教育、科技用地土地使用权出让的最高期限为（B）年。

A、40B、50C、70D、90

11、地方工程建筑公司达到建筑工程资质一级，自有资金达到5000万元以上，其中自由流动资金达到（B）以上的企业，可以兼营房地产开发业务。

A、4000万元B、3000万元C、2000万元D、1000万元

12、房屋买卖中缴纳的营业税，应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的（C）。

A、1%B、3%C、5%D、7%

13、在正常使用条件下，供冷与供热系统的最低保修期限为（B）个供冷期、采暖期。

A、1B、2C、3D、4

14、对于临时建筑，房地产登记机关应当予以（C）。

A、准予登记B、暂缓登记C、不予登记D、发放房屋产权证书

15、施工单项合同估算价在（B）万元人民币以上，属于招标的适用范围。

A、100B、200C、300D、400

16、房地产法的理论基础是（A）。

A、物权法B、合同法C、侵权责任法D、商法

17、房地产法由民事法律规范和（C）法律规范组成。

A、商事B、刑事C、行政管制D、宪法

18、可流转土地使用权以（A）为典型。

A、出让土地使用权B、划拨土地使用权C、国有土地租赁D、土地收购

19、下列关于商品房预售的说法不正确的是（D）。

A、交易标的不确定B、开发商与买受人地位相对不平等

C、必须设计保护弱者的法律机制D、必须要实施行政监督

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