克拉玛依市城市规划管理技术规定实施细则.docx
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克拉玛依市城市规划管理技术规定实施细则
克拉玛依市城市规划管理技术规定实施细则
第一章总则
第二章城市土地管理
第三章建筑管理
第四章城市建筑景观控制
第五章市政工程设施控制
第六章 城市空域保护和地下空间利用
第七章 城市绿地与风景旅游区控制
第八章 特别地区的补充规定
第九章建设工程竣工规划验收
第十章附则
第一章总则
1.1为加强和规范城市规划管理工作，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》（以下简称《城市规划法》）、《新疆维吾尔自治区实施<城市规划法>办法》（以下简称《自治区实施办法》）、《新疆维吾尔自治区城市规划管理技术规定》、《克拉玛依市城市总体规划》等有关法律、法规、规范，结合我市实际情况制定城市规划技术规定实施细则。
1.2在本市城市规划区范围内制定和实施城市规划，进行各项建设，除应满足国家工程建设标准强制性条文和各类专业技术规范要求外，必须遵守本规定的要求。
已经上报批准的控制性详细规划和修建性详细规划、城市设计，按已批准的详细规划和城市设计执行
1.3城市总体规划确定的规划建设用地范围内的铁路、公路、河道、管线等适用本规定。
1.4编制城市规划，进行城市规划管理，均须执行本规定。
1.5本市规划范围的临时建设修建参照本规定执行。
1.6本规定自克拉玛依市人民政府批准之日起生效，由克拉玛依市城市规划行政主管部门负责具体解释。
第二章城市土地使用管理
2.1城市建设用地分类
2.1.1本市建设用地根据土地使用的主要性质划分为10大类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）国家标准执行。
2.1.2与城市相连的各级风景区、各类旅游度假区、其向公众开放，并有一定游憩设施的用地，包括用地范围内的水域，计入公共绿地，其余概不作为城市建设用地。
2.2建设用地的适建性规定
2.2.1城市用地性质的确定必须与经批准的城市总体规划、分区规划和详细规划相符合，在符合土地使用相容性的原则下，允许对土地使用性质作适当的调整，土地使用相容性按《表二.1城市建设用地适建范围》规定执行。
2.2.2表二.1中未列入的的建设项目，由城市规划性主管部门根据建设项目对周边环境的影响和基础设施等条件，确定其适建性。
2.2.3凡需要变更规划用地性质或者超出表中规定适建范围的，应先对规划进行调整，按照规定程序和审批权限批准后方可执行。
2.2.2根据克拉玛依市现状，按照《克拉玛依中心城总体规划》，将克拉玛依市中心城规划区划分为四类建设区，以不同的控制指标进行规划建设管理，具体划分如下：
A类建设控制区：
旧城区，即克拉玛依河以北、银河路以南、长征路以西，油建路以东的建成区域。
B类建设控制区：
新城区，其范围为《克拉玛依市城市总体规划》2015年城市建设用地中除A类区和C类区涉及的面积之外的建设用地,并包含97年以来批准规划的西南工业园区。
C类建设控制区：
主要是城市内部和和周边的风景旅游区、门户区，其范围包括克拉玛依河两岸、九龙潭景区、西郊水库景区、1#井等纪念性建构筑物、九公里地区以及大农业开发区。
D类建设控制区：
即除上述A、B、C类区之外的城市规划区内的其他地区。
2.3建筑容量控制指标
克拉玛依市城市规划区范围内新建、改建、扩建的建筑工程，其建筑容量控制指标（含建筑容积率、建筑密度和绿地率，下同）应按如下有关规定执行。
2.3.1建设基地控制指标
2.3.1.1建筑用地面积大于一万平方米的成片开发区，应先确定建筑容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标，并且符合城市空间、景观要求的前提下，成片开发城区内各类建设用地的建筑容量指标：
A、B、C、D建设控制区均按相应片区控规的规定执行，其中C类建设控制区的建设需同时符合风景旅游区环境保护规划的规定。
2.3.1.2建筑用地面积小于或等于1万平方米的用地，其建筑容量控制指标在已批准的有关规划设计中已确定的，应按已批准的规划执行（此规划设计指控规、修规、城市设计及总平面设计等）。
2.3.1.3对于城市特殊地段及城市标志性公共建筑，其建筑容量可根据城市规划的具体实情按同类控制指标适当调整。
城市特殊地段指B类或D类区24米以上道路的交叉口。
城市标志性公共建筑指区级以上行政办公建筑、市级以上公共图书馆、文化娱乐中心、金融中心、科技交流中心、会展中心、青少年、老年活动中心、建筑面积在2万平方米以上的商业中心（不含商住楼或其它带有商业服务的综合楼）。
2.3.1.4沿城市生活性、综合性主、次干道两侧，其用地进深在50米之内的建筑，建筑密度不能高于60％，基地内绿化和异地绿化总量按30％控制用地内，绿地率不能低于20％，其余10％应进行同街区街头绿地的异地建设，异地建设项目的配套绿地建设单位应在征用其建设项目用地时一并征用。
2.3.1.5建设基地最小面积规定:
建筑用地未达到下列最小面积的，不得单独建设：
表二.2建设基地面积下限指标
建设项目类型
居住建筑
公共建筑
低层
多层
高层
低层
多层
高层
建设基地面积
（平方米）
300
800
①2000
②3000
----
1000
①3000
②4000
注：
1、高层居住建筑建筑①为高度为9层至15层，②为建筑高度为16层以上；
2、高层公共建筑①为建筑高度大于或等于24米，小于50米，②为建筑高度大于或等于50米。
建筑用地未达到上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不防碍城市规划实施的，城市规划管理部门可调整建筑容量指标后核准建设：
（1）邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；
（2）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。
2.3.2城市规划区内的成片开发地区,必须编制详细规划,经批准后实施;未编制详细规划的成片开发区,原则上不得批准建设。
2.3.3城市各类建设基地的建筑密度、容积率按照表二-3规定执行。
2.3.4采用较高的容积率值时，应采用较低的建筑密度值，具体应用数值表二-3规定幅度内由城市规划管理部门综合考虑有关规定及实际情况后确定。
2.3.5原有建设基地的容积率已超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。
2.3.6克拉玛依市规划区内建设用地中为社会公众提供以绿化为主的开放空间，绿地率不低于70％（作为广场，集中绿地不少于25％）面积超过500平方米（不含500平方米），在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，提供的开放空间每超过1平方米（不含正常道路红线退让），可给予3.0平方米建筑面积的奖励，但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑用地面积乘以核定建筑容积率）的百分之二十。
表二.3建设基地建筑密度、容积率上限指标
建设基地类型
建筑密度（%）
容积率
新区
旧城区
新区
旧城区
住
宅
用
地
低层
35
40
0.8
1.0
多层
28
35
1.3
1.5
中高层
25
30
1.8
2.0
高层
20
25
2.8
3.2
公
共
设
施
用
地
行政办公
建筑
多层
45
50
2.0
3.0
高层
35
40
5.0
6.0
商业金融建筑
多层
55
60
3.5
4.0
高层
50
55
5.5
6.0
底商综合楼
多层
50
55
3.0
3.5
高层
45
50
5.0
6.0
注:
1、城市旧城区为A类建筑控制区，新区为B类建筑控制区。
2、表中未列入的科研大中专院校、托幼中小学、体育场馆以及医疗卫生、文化娱乐等公共设施的容积率控制指标，应按照有关规定执行。
3、混合用地按照不同性质用地比例折算。
2.3.7克拉玛依市城市规划区内公共建筑建设项目、住宅建筑建设项目停车面积（包括室外停车场和室内停车库）须按表二-4规定执行。
本规定中停车面积指各类建设项目必须满足的最小车辆停放面积。
表二.4公共建筑、住宅停车场（库）设置指标规定
建筑类型
计算单位
标准车位数（小型汽车）
标准车位数（自行车）
备注
旅馆
一类
每套客房
0.3
1
星级宾馆
二类
同上
0.2
1
一般旅馆
饭店
车位/100建筑面积
1.5
3.6
办公楼
一类
车位/100建筑面积
0.8
4
机关、主要外贸、金融合资企业办公楼
二类
同上
0.5
2.0
普通办公楼
商店
车位/100㎡建筑面积
0.5
7.5
体育馆
一类
车位/百座
4
30
体育场≥15000座，体育馆≥4000座
二类
同上
2.5
20
体育场<15000座，体育馆<4000座
影剧院
一类
车位/百座
4.0
50
省市级影（剧）院
二类
同上
2.5
50
一般影（剧）院
展览馆
车位/100建筑面积
0.5
5.0
医院
车位/100建筑面积
0.5
5.0
游览场所
一类
市区
车位/100用地面积
0.08-1.0
0.5
风景旅游区
郊区
同上
0.12-1.0
0.2
二类
同上
0.05
0.2
一般城市公园
火车站
车位/高峰日千旅客
2.0
4.0
码头
车位/高峰日百旅客
2.0
2.0
住
宅
别墅
车位/户
1.0
高级商住
车位/户
1.0
1
一般住宅
车位/户
0.3
2
注：
1.停车场的用地面积，小型汽车按每车位25㎡计算，自行车按每车位1.2㎡计算。
停车库的建筑面积，小型汽车按每车位35㎡计算，摩托车面积按1/3小车位计算，自行车按每车位1.8㎡计算。
2.车辆当量换算系数：
车型
机动车
非机动车
微型汽车
小型汽车
中型汽车
大型汽车
铰接汽车
自行车
三轮车
换算系数
0.7
1.0
2.0
2.5
3.5
1.0
2.5
2.3.8建筑物之间因公共交通需要，假设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围：
2.3.8.1通道内不设置商业设施,通道全天候对公众无偿开放;
2.3.8.2通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于4.5米。
2.3.9城市建设绿地控制
2.3.9.1计算绿地率的绿地面积包括：
建设用地内的公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。
2.3.9.2建设用地内的绿地规划宜采用集中与分散相结合方式布置，宜保留和利用用地范围内的已有树木和绿地，古树名木应予绝对保护。
2.3.9.3城市规划区内的居住建筑，其基地内的绿地率A类建设控制区不少于25％，B类建设控制区不少于30％，C、D类建设控制区不少于35％。
2.3.9.4居住区的公共绿地，根据不同的规划组织结构类型，应设置相应的中心公共绿地，包括居住公园（居住区级）小游园（小区级）和组团绿地（组团级）及其他公共绿地，公共绿地的设置应符合下列规定,表内“设置内容”可视具体条件选用。
中心绿地名称
设置内容
要求
最小规模（ha）
居住区公园
花木草坪、花坛水面、凉亭雕塑、小卖茶座、老幼设施、停车场地和铺装地面等
园内布局应有明确的功能划分
1.0
小游园
花木草坪、花坛水面、雕塑、儿童设施和铺装地面等
园内布局应有一定功能划分
0.4
组团绿地
花木草坪、卓椅、简易儿童设施等
灵活布局
0.06
注:
⑴、至少应有一个边与相应级别的道路相邻。
⑵、绿地面积（含水面）不得少于70％。
⑶、宜采用开敞式分隔。
⑷、组团绿地的设置应满足有不少于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求。
⑸、沿城市道路两侧的绿化隔离带不得作为公共绿地计算。
⑹、块状、带状公共绿地应同时满足宽度不小于8米，面积不少于400米2。
⑺、组团绿地面积不少于0.5米2/人，小区（含组团）不少于1米2/人，居住区（含小区与组团）不少于2米2/人。
2.3.9.5一个街区内的集中绿地可按规定指标进行统一规划，统一设计，统一建设，综合平衡。
在符合整个街区绿地指标的前提下，可不在每块建筑基地内平均分布。
2.3.9.6建设基地的绿地：
工业、商业、金融、仓储、交通枢纽、市政公用设施等单位，绿地率不小于20%。
对环境有大气、噪音污染的厂矿企业单位，绿地率不小于30%。
机关团体、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育、科研设计、部队等单位，绿地率不小于35%。
2.3.9.7建设基地内应设置集中绿地。
建设基地面积在10000平方米以下的集中绿地应不小于500平方米，10000平方米以上的应不小于900平方米。
2.3.9.8集中绿地应临道路设置，或向24米以上的道路开敞，开敞部位宜设在建设区临街中部，10000平方米以下的建设基地的集中绿化开敞宽度应不小于15m，10000平方米以上的应不小于20米。
集中绿地向24米以上道路开敞的范围内不得设置任何影响视线通透的建筑物或构筑物。
2.3.9.9规划确定的绿地，任何单位或个人不得擅自改变用地性质，不得非法占用。
克拉玛依市城市绿地率不低于35%，人均公共绿地指标不低于8平方米。
第三章建筑管理
3.1建筑间距
3.1.1各类建筑建筑间距除必须符合消防、抗震、卫生、防疫、环保、工程管线、建筑安全保护和强制性条文等方面的要求外，应同时符合本章的规定。
3.1.2根据居住建筑日照标准和本地区实际情况,克拉玛依市居住建筑日照间距系数取值设定为：
A类建筑控制区不低于1.5，B类、C类、D类建筑控制区不低于1.7。
3.1.3多层及多层以下居住建筑的间距控制
3.1.3.1居住建筑日照间距按下列公式计算:
L=i·H
式中：
L：
建筑间距；I：
日照间距系数；
H：
南侧建筑的计算高度（见附录二）
3.1.3.2居住建筑日照间距按表三-1不同方位间距折减系数换算。
表三.1不同方位间距折减系数
方位
0~15°
>15°~≤30°
>15°~≤30°
>15°~≤30°
>60°
折减系数
1.0
0.9
0.8
0.9
0.95
日照间距
1.0L
0.9L
0.8L
0.9L
0.95L
注：
1、表中方位为正南向（0°）偏东、偏西的方位角。
2、L为当地住宅正南向布置时的日照间距。
3.1.3.3多层居住建筑间距.条式建筑按照日照系数计算确定;点式建筑根据具体情况参照3.1.3.5和附录一第三条计算确定。
3.1.3.4多层居住建筑非平行布置时，（夹角≤60°），最窄处建筑间距按平行布置的居住建筑日照间距控制。
3.1.3.5在南北向居住建筑南侧、东西向居住建筑东西侧垂直（夹角>60°）布置的多层居住建筑，其建筑间距按标准日照系数乘以0.7系数控制，当垂直居住建筑山墙宽度大于16米时，按照平行布置居住建筑控制。
3.1.3.6在满足日照间距条件下，平行布置的条式低层建筑南北之间的间距，最小不得小于10米，山墙间距不得小于6米，相邻两山墙均有居室窗户、阳台或开门的，不得小于8米。
3.1.3.7低层居住建筑与其相邻低、多层居住建筑的南北向间距，最小间距不得小于10米。
山墙之间有公共道路的，山墙之间间距不得小于6米，多层居住建筑（不含中高层）的山墙间距不小于6米，同时需满足消防间距或通道要求，最小间距内山墙原则上不得有外露楼梯和任何形式的窗洞，若有卧室和客厅等重要房间在山墙开启窗洞，则其间距应视情况适当增加。
若设有出挑阳台，应按阳台外边计算建筑间距。
3.1.3.8不规则平面多层建筑，按建筑的最凸出的外围线和周围的建筑关系计算建筑间距。
不平行的多层建筑之间的间距，按相互间最小的距离计算房屋间距。
3.1.3.9住宅底层为商店或其它非居住用房时，住宅间距的计算，可扣除底层的高度。
同一裙房（不论裙房为若干层）之上的几栋建筑之间间距计算，可不计裙房高度。
3.1.3.10住宅建筑出挑阳台最大出挑距离为1.8M。
高、中高、多、低层住宅建筑南阳台或东西向主阳台连续长度不得大于8M，北阳台或东西向次阳台连续长度不得大于4M，阳台总长度不宜超过建筑面宽总长度的60％。
封闭阳台，阳台出挑距离、连续长度或阳台总长度超出以上规定值的，应从阳台外边缘计算建筑间距。
3.1.4中高层住宅与低多层住宅间距应按下列规定控制：
3.1.4.1中高层住宅南北向布置时，应按表三.2所示控制。
表三.2
高层建筑
与北侧低多层住宅间距
与南侧低多层住宅间距
与东西侧低多层住宅间距
板式高层
0.5H1+0.5H2
12+0.5H3
满足消防控制要求≥9M
塔式高层
0.33H1+0.5H2
12+0.5H3
3.1.4.2中高层住宅东西向布置时，应按表三.3所示控制。
表三.3
高层建筑
与东侧低多层住宅间距
与西侧低多层住宅间距
与南北侧低多层住宅间距
板式高层
12M+0.4H3
0.4H1+0.4H2
≥18M
塔式高层
12M+0.4H3
0.25H1+0.4H2
3.1.4.3高层居住建筑，沿东西向并立布置时间距应大于13米。
高层居住建筑南北向的最小间距为30米，东西向的最小间距为18米。
高层居住建筑与多、低、高层居住建筑的山墙距离，按消防和施工安全的规定控制，相邻两山墙均有居室门或窗的，其间距不得小于15米。
3.1.5非居住建筑与居住建筑间距
3.1.5.1非居住建筑与居住建筑的间距（沿城市主次干道除外），须在相同类型的布置方式时的居住建筑间距的要求上，同时须满足各专业规范要求。
3.1.5.2非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按居住建筑间距控制。
在符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，低层非居住建筑与相邻居住建筑山墙垂直布置时，如山墙无门、窗、阳台，其间距可酌情缩小，平行于城市道路的沿路非居住建筑可与相邻居住建筑毗邻建造。
3.1.5.3非居住建筑（文、教、卫建筑除外）位于居住建筑北侧的，其建筑间距应符合环保、安全、消防等有关专业规范规定；其最小间距（非居住建筑）低层为6米，多层为12米，高层（含中高层）为18米。
位于居住建筑东西侧时（含山墙），按3.1.3-3.1.4相关规定控制。
3.1.5.4居住建筑和非居住建筑相邻布置时，按其中最大建筑间距指标控制。
3.1.6非居住建筑的间距
3.1.6.1高层（含中高层）非居住建筑之间及其与其它非居住建筑的间距不低于表三-4的规定。
表三-4高层非居住建筑之间及高层非居住建筑
与低、多层非居住建筑最小控制间距（米）
建筑类别
高层非居住建筑
裙房
（高度不超过24米）
低、多层非居住建筑（一二及耐火等级）
高层非居住建筑
13
9
9
裙房
9
6
6
3.1.6.2多层非居住建筑平行布置时，最小间距不得小于12米。
3.1.6.3低层非居住建筑与多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小间距不得小于6米。
3.1.6.4工业建筑、仓库建筑等按相关的消防、安全间距控制。
3.1.6.5医院的病房楼、休疗养建筑、老年公寓、托、幼儿所的教室、活动室及卧室的间距按标准日照间距系数增加0.3系数计算；大、中、小学教学楼的间距按标准日照间距系数增加0.15系数计算；学生宿舍按居住建筑间距控制。
3.2建筑物退让
3.2.1沿建设用地边界线（或称用地红线）和沿城市道路、公路、河道、山体、铁路两侧以及电力线路保护区范围的建筑物，其建筑控制线或建筑红线退让距离除必须符合消防、防汛、水源保护和交通安全、景观、环保、电力等方面的要求外，应同时符合本节的规定。
3.2.2建筑红线退让指标分为退让用地红线、退让道路规划红线，退让绿地规划绿线、河道规划蓝线、电力规划黑线、文物保护规划紫线等。
3.2.2.1建筑红线退让建设用地边界（用地红线）的距离按以下规定控制，但退让红线距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。
3.2.2.2沿建设用地边界的建筑物,其离界距离按下表规定控制.界外是居住建筑时,首先要符合3.1节的有关规定。
沿道路一侧建筑退让按表4.5执行。
建筑长边及开窗面积超过该边墙面面积25％的短边应退用地红线的1/2h（h为檐口高度）。
表三.5各类建筑物的最小离界距离
离界建筑
间距类别建筑朝向
居住建筑
非居住建筑
建筑物高度的倍数
最小距离（米）
建筑物高度的倍数
最小距离（米）
主要朝向
低层
0.5iH
3
-
3
多层
0.5iH
7
-
5
高层
0.25iH
15
0.15H
9
次要朝向
低层
0.25H
3
-
消防间距
多层
0.25H
3
-
消防间距
高层
0.125H
6.5
-
6.5
注：
1、表中i:
应执行的日照间距系数，H:
建筑物高度。
2、建筑物后退用地边界距离以建筑物凸出的外墙（含柱）边线计算。
挑檐、雨蓬、踏步等凸出部分不得影响交通、消防等方面的要求。
3、3.1.6.5条所列建筑物按居住建筑离界距离控制。
4、建筑物离界距离在满足表中要求下，还必须考虑基础施工对周边建筑物的影响。
5、临道路建筑在符合城市规划、建筑防火和施工需要的前提下，相邻基地边界线两边的建筑可毗邻建造。
6、建筑物离界距离以及主要次要朝向图示见附录三。
3.2.2.3相邻地块，当一方已经退让超过规定距离时，另一方可减少离界距离，必须满足以下要求：
⑴符合日照、消防、施工安全要求
⑵取得退让较多方土地使用权和房屋产权所有者的同意。
3.2.2.4地下建筑物离界距离，不小于地下建筑物深度（自室外地平至地下建筑物底板的底部距离）的0.5倍，其最小退让距离为3米。
3.2.3建筑物后退城市道路红线距离:
3.2.3.1沿城市道路两侧布置的建筑物，按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度，确定其后退道路红线的距离，最小距离应符合表三-6的控制指标。
表三-6建筑物后退城市道路规划红线的最小距离
后退建筑
距离高度
道路宽度
低、多层
（低于24米）
中高层
（24~50米）
50米以上高层
城市快速路（40米以上）
10
14
18
城市主干道（30米~40米）
8
12
18
城市次干道（20米~30米）
6
10
15
城市支路、小区主路（20米及以下）
5
10
15
注：
高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别控制。
3.2.3.2建筑物后退道路红线距离以建筑物凸出的外墙（含柱）边线计算。
挑檐、雨蓬、踏步等凸出部分不得影响道路通行安全。
3.2.3.3有下列情况之一的，经克拉玛依市规划行政主管部门核定，其退让距离可适当调整。
3.2.3.4经审定
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