漳州市关于进一步优化城市.docx

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既有住宅增设电梯工作指导意见

（征求意见稿）

为进一步完善我市城市既有住宅的使用功能，提高宜居水平，方便居民生活，根据《中华人民共和国物权法》等有关法律法规和《福建省住房和城乡建设厅关于城市既有住宅增设电梯的指导意见》（闽建房〔2010〕24号），结合我市工作实际，现提出进一步优化城市既有住宅增设电梯工作指导意见：

一、适用范围

市区（芗城、龙文）城市建成区内具有合法权属证明的四层及四层以上无电梯既有住宅，且增设电梯在原产权建设用地红线范围内。

各县（市、区）、开发区、投资区、高新区可参照执行。

对于单梯为单一产权、别墅及已列入拆迁改造计划的住宅，不适用本意见。

二、实施原则

（一）既有住宅增设电梯应当采用钢结构电梯井道，并确保与原主体结构的可靠连接，同时应当满足城市规划、建筑结构安全、消防安全及安全疏散等要求。

（二）既有住宅增设电梯可以按梯号为单位进行。

增设电梯应当按照《物权法》第76条的规定，并遵循“业主自愿、公开透明、充分协商”的原则，经该梯号房屋专有部分占该梯号建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

如果增设电梯拟占用业主专有部分的，应当同时征得该专有部分业主的同意。

前款所指面积和业主人数的计算方式按照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条计算：

1.专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

2.建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；

3.业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。

但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

4.总人数，按前项的统计总和计算。

（三）无法满足以下情形的住宅楼不得申请增设电梯：

周边建筑物已有日照时间不低于现状日照时间，受住宅增设电梯影响后，该住宅楼增设电梯不得对其日照造成恶化影响。

但经告知，相关全部利害关系人仍书面同意增设的除外。

1.增设电梯后，电梯与相应周边的居住建筑间距应满足主要朝向最小9米的要求，次要朝向间距需满足消防间距要求；若确实无法满足的，则需征得因增设电梯导致建筑间距不足的相邻建筑业主同意（或不反对）。

若周边为非住宅类建筑，应征得建筑产权所有人同意（或不反对）。

2.增设电梯临城市一级主干道或重要景观节点时，原则上应设置在临街背面，外立面方案应先经自然资源部门评审。

3.增设电梯层数、层高应同原住宅楼自然层。

4.增设电梯与建筑间连廊进深原则不大于2米，因建筑平面或结构限制可适当增加。

出入通道应利用原有楼梯平台、公共走道等公共交通空间或原有阳台，且满足以下情形之一的免于规划审批：

（1）增设电梯与原楼梯平台或与原建筑外墙相连的，电梯门与平台一侧或与原建筑外墙相接距离不大于2米（图一）；附图相应修改如下；

图一

（2）增设电梯与原公共走道相连的，电梯门或与公共走道一侧相接、或与公共走道远侧距离不大于2米（图二）；

图二

（3）因条件限制无法利用公共交通单元，增设电梯通过连廊与住宅已有阳台相连的，连廊进深不大于2米（图三）。

图三”

三、资金筹集

既有住宅增设电梯所需的资金，可以通过下列方式筹集：

（一）由业主根据所在楼层等因素协商，按一定分摊比例共同出资；

（二）业主及其父母、子女等直系亲属可以按照有关规定提取住房公积金；

（三）有建立住宅专项维修资金的小区，业主可以按照有关规定申请使用住宅专项维修资金；

（四）已售公有住房（房改房）业主可以按照有关规定提取房屋维修金余额；

（五）其他符合规定的资金。

同意增设电梯的业主应当就各自出资额、维护、养护分摊等事项达成书面协议，业主自行协商出资比例。

增设电梯所筹集的资金及使用情况应当在小区显著位置公布，接受监督。

四、实施主体

同意增设电梯的所有业主作为增设电梯的实施主体，负责组织协调工程报建、设备采购、工程实施、维护管理等相关工作。

同意增设电梯的所有业主可以书面委托住宅的原房地产开发企业、物业服务企业、房改房原售房单位、电梯安装企业、设计单位等作为实施主体承担上述工作。

上述申请增设电梯的所有业主或受委托的单位应当承担相关法律、法规规定的工程项目建设单位所应承担的义务，委托服务费用可列入增设电梯工程的建设成本。

五、组织实施

（一）制定初步方案。

实施主体编制增设电梯初步方案。

初步方案包括：

规划用地、消防安全、日照等的可行性分析和建筑结构安全第三方鉴定结论，增设电梯的总平面布局初步方案，资金概算及费用筹集方案，对利益受损业主进行补偿的资金补偿方案，电梯日常管理及运行维护保养分摊方案等内容。

（二）征求利害关系人意见。

实施主体应当将初步方案征求业主意见，并对征求意见的全过程和结果负责，进行公证。

1.实施主体应当在小区显著位置（包括本栋楼梯口、相邻栋显著位置、小区主要出入口、小区公示栏等）公示增设电梯的有关事项，征求该梯号全体业主及相关利害关系人意见，公示期7个工作日。

公示内容包括该梯号房屋专有部分占该梯号总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意增设电梯的证明材料、增设电梯方案等，并可以委托公证处对上述证明材料、方案等公示内容进行公证。

所在地社区居（村）委会可以对其公示情况进行见证备案，出具见证备案意见或有关调解材料。

2.公示期间，对增设电梯事项存在异议的，可由业主间自行协商或在社区居（村）委会的调解下处理异议。

3.公示期满，该梯号房屋专有部分占该梯号建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意增设电梯，其他业主无异议的，由住宅所在地社区居（村）委会出具无异议情况说明；业主有异议且在公示期间经社区居委会调解后，仍无法达成一致意见的，应当在公示期满后7个工作日内向住宅所在地街道办事处（乡镇人民政府）书面提出调解请求，经调解达成一致意见后，再由住宅所在地社区居（村）委会出具调解异议情况说明。

情况特别复杂的，也可上报芗城、龙文两区政府帮助协调。

4.鉴于既有住宅增设电梯属为民办实事项目，为切实提高宜居水平，方便大部分居民生活，根据《物权法》相关规定，若增设电梯方案满足城市规划、建筑结构安全、消防间距及安全疏散、日照等要求，在公示期满后若存在异议，业主之间经协商、调解仍无法达成一致意见的，社区居（村）委会应根据实际情况做出是否增设电梯建议并出具说明。

该梯号少数业主（不足三分之一）仍有异议无法达成一致意见的，审批部门可参考社区居（村）委会出具的情况说明，原则上应予以审批通过。

有异议的业主可依法通过民事诉讼途径解决。

（三）办理规划审批手续。

初步方案经公示并取得社区居（村）委会意见后，由项目所在地行政服务中心牵头组织住建、自然资源、市场监管、城市管理、电业、燃气等相关职能部门进行联合踏勘审查，当场签署审查意见，未出具书面意见视同同意。

由自然资源部门根据既有住宅增设电梯的规划审查边界综合各相关部门意见，出具规划审查意见书。

其中，符合既有住宅增设电梯的规划审查边界免予规划审批的情形，可直接办理后续相关手续。

（四）施工图设计及审查。

由实施主体委托相应资质等级的设计单位进行施工图设计，并按照规定进行施工图审查，出具施工图审查合格书或报告书，合格书或报告书均可作为施工图审查合格依据。

各方责任主体应当对增设电梯的建筑结构及消防安全负责。

施工图审查单位应将增设电梯的建筑结构安全及消防安全纳入审查内容。

（五）办理施工许可手续。

实施主体应当委托具有相应资质的施工单位进行施工，且委托具有房建监理资质的监理单位监理，并向住宅所在地的住建部门申请核发建筑工程施工许可证。

增设电梯的质量监督申报及安全监督申报手续不再单独申报，将质量、安全监督申报与施工许可证合并办理，申报材料同步整合至施工许可证申报材料中，实行一次申请，住建部门同步安排质量、安全监督工作。

（六）办理竣工验收等手续。

既有住宅增设电梯的施工安装，应当符合特种设备安全法律法规及其相关规定要求，由具有相应资格的特种设备检验机构进行监督检验。

实施主体对既有住宅增设电梯施工过程安全生产负总责，并依法办理竣工验收手续。

竣工验收合格后，方可交付使用，同时应当及时向城建档案馆移交建设工程档案。

六、使用管理及维护

电梯共有人应当委托物业服务企业或者协商明确其中一个共有人管理电梯，受托人（单位）履行特种设备法律法规规定的特种设备使用单位的义务，承担相应责任。

共有人未委托的，由共有人或者实际管理人履行管理义务，承担相应责任。

电梯使用单位应当按相关规定向质监部门办理使用登记，做好安全使用管理工作；应当委托电梯制造单位或者取得许可的电梯安装、改造、维修单位进行电梯日常维护保养；应当在电梯安全检验合格有效期届满前一个月向特种设备检验机构提出定期检验申请。

七、产权面积

既有住宅增设电梯后新增建筑面积，由该梯号全体业主共有，不再变更各分户业主产权面积，用地面积或分摊用地面积也不做变更，新增建筑面积不征收增容地价。

八、协商解决机制

（一）利益补偿

业主认为因增设电梯侵犯了自己的所有权和相邻权等民事权益而提出补偿等要求的，由业主之间协商解决。

（二）调解机制

强化社区居（村）委会一线化解矛盾纠纷职责，由街道办事处（乡镇人民政府）或居（村）民委员会负责增设电梯全过程业主间矛盾纠纷的协调化解，促使相关业主在平等协商基础上自愿达成调解协议，对于经调解未能达成一致意见的，需引导业主依法通过民事诉讼途径解决。

市城市管理部门负责指导物业服务企业和业主委员会及时化解业主间增设电梯的相关矛盾。

在施工过程中产生纠纷的，街道办事处（乡镇人民政府）和社区居（村）委会必须做好维稳工作。

九、财政补贴

（一）补贴时间和范围

按照漳建房〔2017〕109号文件规定增设电梯的，经竣工验收合格后，给予资金补贴。

（二）补贴标准

既有住宅增设电梯停靠六个楼层的财政补贴10万元，每增减一个停靠楼层相应增减补贴0.5万元。

（三）补贴程序

按《漳州市住房和城乡建设局漳州市财政局关于市区城市既有住宅增设电梯财政补贴相关事宜的通知》（漳建房〔2017〕109号）文件规定执行。

十、职责分工

为方便群众办事，实现增设电梯的相关审批及财政补贴申领全部在区内办结，将市区既有住宅增设电梯的规划审批、施工许可证核发及竣工验收备案下放到芗城区、龙文区相应业务部门办理。

自然资源、建设、城管、质监、财政等相关行政主管部门应当按照简化、便民的原则，根据各自职责分工，结合本意见及工作实际，调整相关审批申请材料及手续，认真做好审批和把关工作。

街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）委会等要充分发挥开展社区工作的优势，积极做好居民的政策宣传和相关协调工作。

原房改房售房单位、业主委员会、物业服务企业、电梯生产安装企业等应当对既有住宅增设电梯工作予以指导、协助。

十一、本意见自印发之日起实施，有效期三年，原《指导意见》（漳建房〔2017〕105号）同步废止。

《漳州市住房和城乡建设局漳州市财政局关于市区城市既有住宅增设电梯财政补贴相关事宜的通知》（漳建房〔2017〕109号）、《关于明确城市既有住宅增设电梯施工许可等相关手续办理事宜的通知》（漳建房〔2017〕111号）、《漳州市住房和城乡建设局漳州市城乡规划局漳州市国土资源局漳州市质量技术监督局漳州市财政局漳州市行政服务中心管委会关于进一步推进漳州市区既有住宅增设电梯工作的通知》（漳建房〔2018〕19号）在其有效期内继续执行，个别与本文件冲突的规定，以本文件为准。