珍珠泉旅游度假区总体规划.docx

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珍珠泉旅游度假区总体规划

珍珠泉旅游度假区总体规划

（一）规划认识

 针对珍珠泉旅游度假区处于由观光旅游至度假旅游转型战略机遇期，规划重点发挥资源优势，力求达到保护和发展两方面的协调：

一方面充分保护珍珠泉旅游度假区自然资源，维护其生态环境，推动其可持续发展；另一方面追踪旅游度假的需求，合理布局配套，提高珍珠泉旅游度假区吸引力和竞争力。

使其既有绝佳山泉林湖美景，又有一流旅游度假设施，历史文化底蕴和现代文化气息交融。

（二）规划依据

 1、规划依据文件

 《南京市城市总体规划》（2001年调整）

 《南京市浦口区城市总体规划》（2003年）

 《南京市浦口区近期建设规划》（2004年）

 《南京市旅游业“十一五”计划》

 《南京珍珠泉旅游度假区总体规划》（1994年4月）

 《旅游规划通则》（GB/T18971－2003）

 《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972-2003）

 《江苏省旅游管理条例》（2004年）

 2、规划参考文件

 《南京市浦口区“一山三泉”地区旅游发展战略规划》

 《老山风景区总体规划纲要》

 《南京珍珠泉旅游度假区总体规划》（2003年4月、未批）

 《南京市浦口中心地区概念规划》（2006年）

 《浦口区沿山大道一期两侧控制性详细规划》（2005年）

 《浦口区沿山大道二期两侧控制性详细规划》（2005年）

 3、规划相关文件

 规划依据国家关于城市规划、环境保护、文物保护等方面的相关法律法规，依据《环境空气质量标准》GB/3095—1996、《地表水环境质量标准》GBZB1-1999等相关标准，并参考国内外一些发展较好的旅游度假区经验编制。

（三）规划原则

（1）保护优先原则

 充分保护珍珠泉旅游度假区风景资源，维护其自然生态环境，保护文化遗存，推动其可持续发展。

各项规划设计均以不破坏生态环境为前提和基础，确保做到规划建设无污染、无破坏。

规划旅游度假设施融入优美如画的自然环境中。

 根据景观环境评估结果，规划布局应尽可能保护好南北较高山体；建设用地则尽可能选择影响较小的丘陵低地，以维护珍珠泉旅游度假区的总体景观视觉环境质量不受破坏。

尽可能保护好北部狮子峰、妙高峰、芙蓉峰、南部石人峰、寒云峰东南坡及山下水库周边生态环境较好的地带，维护其生态环境的生物多样性，形成珍珠泉旅游度假区良好的生态基础。

（2）突出特色的原则

 既要挖掘区内历史文化（如山水文化诗），又要突出山泉林湖美景，注重对湖光山色的展现利用，讲究规划艺术性。

 整合、挖掘、充分利用现有旅游资源，把最能体现特色的地带留出来作为核心游览区，尽可能使北部狮子峰、妙高峰、芙蓉峰、南部石人峰、寒云峰东南坡及山下水库周边景观视觉质量较好的地带强化景观特征，形成珍珠泉旅游度假区的核心吸引力之一。

 （3）高起点、高品位原则

 以建成国家旅游度假区为目标，为南京国际化大都市配套，与国际旅游度假趋势接轨。

 为占领旅游度假市场有利地位，建立旅游度假高端市场的优秀品牌，必须注意规划建设项目类型的高起点；以高标准高品味来衡量和检验，做到观念先进、构思新颖；文化气质优雅。

 把规划发展项目重点放在高档旅游度假项目上，与相对而言消费较低的大众娱乐形式区别开来，提高品位。

 （4）以人为本的原则

 从人的旅游度假行为和需求出发，注重人的活动与感受，在规划布局、规划标准等方面体现人性的思想。

 根据游客和度假者对环境和功能的不同需求特点，合理分区布局，游览区主要选择景观优美，旅游资源集中的地带；综合娱乐区布置于东部沿山路入口附近；大型服务设施会议设施布置于中部交通便利、基地环境优美的地带；度假用地相对独立，设置于景观优美的丘陵水滨或是大型会议中心、高尔夫球场周边。

道路及其它基础设施的规划布局考虑人的使用感受，注重整体旅游路线的节奏感和景点间的连续性；注重把优美形象的建设融入规划中去。

 （5）可操作性的原则

 旅游度假区的开发建设过程中会遇到各方面的复杂情况和影响因素，规划在把握重点原则的情况下留有弹性，尽可能使规划在管理建设中切实可行。

（四）总体布局

 1、景观关系

 从国内外的旅游度假区发展经验来看，旅游休闲娱乐功能往往依托于优美景区或其它特色资源以形成旅游大氛围。

景观关系对旅游度假功能的影响是总体布局基础依据之一。

规划在景观环境评估结论基础上，在与浦口新市区协调塑造景观特色的基础上，优先考虑保护质量较高的景观资源，留出必要的景观视觉轴线。

 景观视觉质量较好的地带，主要集中在狮子峰、妙高峰、芙蓉峰、石人峰、寒云峰东南坡及山下镜山湖中庄、石墙水库周边。

规划布局应尽可能使景观视觉质量较好的地带强化其景观特征，形成珍珠泉旅游度假区的核心吸引力之一。

 景观视觉环境阀值较低的地带，也即南北较高山体规划应尽可能保护好，建设用地则尽可能选择影响较小，视觉环境阀值较高的丘陵低地，以维护珍珠泉旅游度假区的总体景观视觉环境质量不受破坏。

 生态环境质量较好的地带，北部主要集中在狮子峰、妙高峰、芙蓉峰等人为扰动较少地带，南部主要集中在石人峰、寒云峰东南坡及山下水库周边。

相对而言，东部低地居民点、农业用地的生态环境质量则比较一般。

规划布局应尽可能保护生态环境较好的地带，维护其生态环境的生物多样性形成良好的生态基础。

 2、功能发展思路

 旅游度假功能与景区、高档休闲娱乐项目存在密切的相互促进的关系。

在功能区之间的地缘影响关系上，规划以景区和高档休闲娱乐项目作为功能分区的组织核心，利用核心产生的外在地缘效应促进周边功能区旅游度假质量和氛围的提高。

 规划严格保护路北定山、镜山湖、石婆山、中庄水库、石墙水库等旅游资源集中、景观优美、生态环境敏感地带，建设核心风景游览区——即保护核心吸引力。

 在此基础上合理布置其它休闲娱乐设施：

完善昭富国际高尔夫球场，完善野生动物生态园，扩大影响，抑制其不利因素；争取大型娱乐休闲项目的落户——建立市场竞争力。

 适时发展会议展览，大型酒店服务设施和会议展览设施布置于中部浦合路与佛手湖之间交通便利、基地环境优美的地带，以配合浦口新市区的发展定位，使珍珠泉旅游度假区形成综合性旅游基地——加强市场竞争力。

 在风景游览和休闲娱乐、会议展览的影响带动下，积极发展度假功能。

规划度假用地环境要求相对独立，设置于景观优美的丘陵水滨或是酒店、会展中心、高尔夫球场、其它高档休闲娱乐项目周边，与上述功能区块形成指状交叉形态，最大利用其功能和环境形象效应——利用市场竞争力滚动发展。

 3、布局结构

 根据空间分布特点，规划珍珠泉旅游度假区综合形成“一心、二片”的布局结构。

 “一心”指一个综合服务区，位于石人峰—中庄水库西侧—佛手湖北侧—南入口北侧，面积约为95.0公顷。

该区是度假区的综合服务枢纽。

 “二片”分别指以浦合路为界的南北片两个片区。

北片主要以娱乐游憩功能为主，面积约为713公顷；南片以休闲度假为主，面积约为704公顷。

 4、功能分区

（1）综合服务区

 共2处，位于浦合路南，总面积约为70.8公顷。

规划建议该区营造闲适的氛围，与一般城市商业服务设施区别开来。

与南、北入口配合，形成整个旅游度假区的功能组织枢纽。

该区既是旅游度假区最主要的服务中心之一，也同时为浦口新市区提供服务，是旅游度假区营业收入的重要来源之一。

（2）娱乐主题园区

 共2处，位于北入口浦合路南和体育休闲区西南，总面积约为55.5公顷。

娱乐是旅游度假区的主要功能之一。

在旅游度假区发展前半阶段，大型休闲娱乐项目对聚集人气、占领一般假日旅游人群市场、扩大知名度都有很大影响。

 （3）创意产业区

 位于度假区西北部，面积约44.8公顷。

依托周围温泉资源带动低密度低强度的创意产业的开发。

本区重点打造文化旅游创意产业，即动漫作品的设计、制作、表演中心，继而成为动漫产业的“孵化器”，培育一批新型动漫企业，最终成为动漫主题公园和创新创意产业园。

 （4）山地自然生态区

 位于浦合路北，面积约285.4公顷。

本区以保护自然山体植被为主，这是度假区的主要环境背景之一，集中体现度假区规划设计的一大主题——生态，安排生态知识教育、鸟类观演、栈道游览等旅游项日以及完全自然生态景观，充分展示自然生态景观旅游的乐趣与魅力——跟踪旅游发展方向。

（5）游览景区

 游览景区共6处，分别为琥珀泉游览景区、定山寺游览景区、镜山湖游览景区、珍珠泉游览景区、北入口游览景区、南入口游览景区，总面积约为192.2公顷。

 琥珀泉景区位于度假区西南部，面积约为18.41公顷。

规划加强本区的景观和园林设施建设，杜绝抛掷杂物入泉，维护水体清洁。

 定山寺景区位于体育休闲区以北，面积约为20.2公顷。

该景区应突出以庄昶为代表的山水隐居文化，与南京城内景点区别开来。

重建庄昶草堂、“观物草亭”、“卧林亭”、“独乐园”等景点，并可结合景点设少量休闲文化设施，赢得部分文化人群。

同时，可适当挖掘达摩佛教禅宗文化，建设一些佛教风格庭院，但要注意不宜大建寺庙，造成对整体文化形象的破坏而客观上排斥对高层知识文化人群的吸引力，影响旅游度假区长远发展。

 镜山湖游览景区位于浦合路以北，面积约为10.6公顷。

本区规划向东扩展至入口广场，使景区连为一体。

加强本区的景观和园林设施建设，同时可傍水建设少量休闲娱乐设施和服务设施。

 珍珠泉游览景区位于浦合路以北，面积约为38.7公顷。

规划要加强本区的景观和园林设施建设，杜绝抛掷杂物入泉，维护水体清洁。

 北入口游览景区位于区内浦合路东北，面积约为20.1公顷。

规划结合对现有景区的改造，把珍珠泉园区入口部分功能迁至广场，树立旅游度假区的现代新形象。

 南入口景区处于规划浦口新市区中轴线上，面积约为78.1公顷。

该地区是旅游度假区与城市在空间、景观、功能上的交流结合点。

应对其应高标准建设，充分承担这一内外交流功能和对区内邻近功能区的协调组织功能。

（6）休闲度假区

 休闲度假区共5处，面积约为319公顷。

分别为琥珀泉休闲度假区、天浦休闲度假区、明发休闲度假区、四方休闲度假区和苏宁休闲度假区。

 琥珀泉休闲度假区位于区内北部，面积约为9.66公顷。

规划利用琥珀泉温泉旅游资源，打造高档健身项目，同时与度假休闲相结合。

 天浦休闲度假区位于区内东北部，面积约为84.8公顷。

山地度假区要求低密度低强度建设，充分体现山地度假区的度假环境氛围的优势，形成高档度假区的良好形象。

 明发休闲度假区位于浦合路以北，面积约为11.9公顷。

该区靠路邻湖，又面向湖面视线开阔，规划要求建筑采用低层平面布局形式，形成良好的对景景观特色。

 苏宁、四方度假区位于浦合路以南，面积约为212.3公顷。

该区要注重度假区与相邻的佛手湖游览景区相互借景、相互渗透、力求新型生态性建筑，充分体现生态意识。

 （7）预留区

 预留区共2处，面积约为123.9公顷，分别位于浦合路以西南和度假区南部。

 浦合路以西南预留区位于狮子峰－妙高峰－芙蓉峰－石人峰－寒云峰这一景观视觉质量较好的地带上，规划要求该区远期以保护自然生态植被为主，尽可能减少开发建设活动。

 度假区南部预留区面积约为68.1公顷，该地区地势平缓，为远期度假旅游预留用地。

规划要求

该地区适度安排旅游、休闲、度假等项目，以低密度分散型开发为主。

 5、规划分区列表

 功能分区组团 允许设置项目 面积 备注

   （公顷） 

北区 北入口景区 公交站点、少量服务设施 20.1 湖畔栈道

水上乐园

山林禅院（定山寺）

主题游乐园（碰碰车场、激流勇进、急速飞车、过山车等）

国际高尔夫俱乐部

动漫产业园

动漫秀场

苗圃基地

培训中心温泉四季室内花园

温泉会所

理疗中心、

森林木屋

垂钓乐园

 美容健身俱乐部

 镜山湖景区 向东扩展至入口广场，以镜山湖为主要景观，傍水建设少量休闲娱乐设施和服务设施 38.7  

 珍珠泉景区 建设景观及园林，维护水体清洁 16.7  

 明发度假别墅区 休闲设施、度假别墅 11.9  

 度假别墅区 休闲设施、度假别墅 69.7  

 预留区 教育设施 55.1  

 体育休闲区 包括俱乐部会所和高尔夫球场、加强高尔夫球场建设，提高品质，树立旅游度假区的高端旅游形象 105.4  

 娱乐主题园区 建立过山车等大型休闲娱乐场地及服务设施 23.2  

 定山寺景区 突出以庄昶为代表的山水隐居文化，重建庄昶草堂、观物草亭、卧林亭、独乐园等景点，并结合景点设少量休闲文化设施，同时适当挖掘达摩佛教禅宗文化，建设一些佛教风格庭院 20.2  

 天浦度假别墅区 休闲设施、度假别墅 15.1  

 创意产业区 位于度假区东北部，建设动漫主题公园，成为动漫作品的设计、制作、表演中心，动漫产业的“孵化器” 44.8  

 琥珀泉景区 建设景观及园林，维护水体清洁 18.4  

 琥珀泉休闲度假区 位于度假区北部，利于琥珀泉温泉打造高档健身项目 9.66  

综合服务区 娱乐主题园区 建立过山车等大型休闲娱乐场地及服务设施 32.3 商务会展中心

农家风情小院

瓜果采摘园

假日酒店

 综合服务区 少量休闲设施、服务设施 70.8 

南区 南入口景区 公交站点、少量服务设施 63 中国国际建筑实践展

度假别墅

青年旅馆

旅游纪念品服务部

佛手湖郊野公园

 佛手湖游览景区 建设景观及园林，维护水体清洁 55.5 

 苏宁、四方度假区 休闲设施、度假别墅 145.1 

（五）发展分期

 旅游度假区的形成是一个动态的过程，规划需要对旅游发展作出科学的时序安排，针对外界不可知因素的变化，规划还应具有一定的弹性发展空间和项目安排的相对灵活性；同时，规划的实施也要求开发者和管理部门必须根据外部环境的变化，对规划的内容作出相应的调整。

从可持续发展的角度考虑，结合当地的实际情况，应当以“循序渐进、分期开发、持续发展”

 根据度假区发展目标和开发思路，将度假区开发期限划分为三个阶段，近期2007－2010年，中期2011－2015年，远期2016－2020年。

 分期规划安排：

规划期限 规划内容

2007－2010年 入口广场、娱乐园区、定山草堂景区以及天浦、明发、四方等旅游度假区以及水电通讯等基础配套设施

2011－2015年 新入口游览景区、娱乐主题园区、综合服务区以及各主题景区的路网、步行系统、配套设施的建设

2016－2020年 各主题景区和度假区建设基本完成

 1、近期规划引导

 近期主要依托现有建设基础建设好景区和已有的核心项目，完善现有观光游览景区，启动建设旅游度假功能区，增加休闲度假功能。

建设项目有：

入口广场、娱乐园区、定山草堂景区以及天浦、明发、四方等旅游度假区。

初步实现南京都市圈游客旅游度假首先目的地之一的的目标。

 2、中期规划引导

 中期项目进一步完善浦合路以北的景区，推进南部沿山大道沿线的旅游功能区建设。

主要建设项目有：

入口游览景区、娱乐主题园区、综合服务区的打造建设。

北部的创意产业项目做好建设准备，并适时启动，进一步稳固在南京都市圈市场，增强对南京周边休闲度假旅游的辐射力。

 3、远期规划引导

 远期进一步向南北两端推进，各主题景区和度假区建设基本完成，度假区进入成熟运营阶段；进一步提升度假区品质，形成具有国际影响力的旅游度假胜地。