工程管理建议质量篇Word格式.docx
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七、资料管理与经验交流
我们的质量投诉还不少，如门窗、墙体开裂、渗漏，墙地面空鼓,积水,观感性损伤，质量问题会严重和较严重影响客户的满意度；
为何设计和质量目标一致，但各区域完成的质量产品确大不相同？
如何实现集团多项目质量控制，如何有效地进行资源配置？
如何统一质量标准，让各区域的产品质量协同进步？
如何实现分级质量控制职能不重叠，即是实现总部监控、项目公司控制、监理单位控制、施工单位控制的质量分层管理，这是多项目管理所面临的问题。
1．明源地产研究院认为工程质量管理水平的是企业的内功，要分阶段有步骤的提升：
1）施工质量检验
企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段的检查，发现工程质量问题并予以解决。
2）工程质量保证
企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检验来实现。
但企业开始规范统一的施工工艺标准、施工质量检验行为和施工质量检验标准。
3）工程质量预防
设计、招标采购、成本、合约等各个业务环节均全面关注工程质量，产品生产实现的全过程开始得到有效控制。
4）零缺陷管理（相对归零）
企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方面面都有助于工程质量的提高，实现“零缺陷原则”。
2.赛普认为，要提升工程质量要从以下几个方面入手
1）以公司战略为导向，定位工程管理能力；
2）建立公司“工程管理体系”系统框架和长期提升计划；
3）明确“工程管理”职能边界，梳理工程项目需要的流程；
4）建立精细化的产品营造标准，提升产品品质。
3.专业咨询：
从行业实践来看，“关注产品品质”已成为众多优秀房地产企业的共识，例如，
万科：
“磐石行动”
中海：
“过程精品”
金地：
“价值双赢工程”
。
。
可以利用专业咨询公司已总结的标杆企业运作方式，采用标杆对比方式进行差距分析，保证设计体系的先进性。
专业咨询公司还可能具有类似规模企业的咨询经验分析，请他们按照客户细分的方式对客户现状进行分析，保证未来体系的适用性。
三、工程质量管理分级体系，建立四级质量控制体系:
1、总部工程部质量（一级）职能：
主要负责制订工程管理制度、质量管理流程、质量标准化文件；
负责对工程开展质量的检查、监督、服务和支持工作，定期编制项目质量评估报告。
2、一线公司的质量（二级）职能：
在工程目启动前，一线公司应会同相关人员确定工程项目的质量目标，并制订相应的《质量保证措施》。
接受来自公司的各种检查评估，并对检查出的问题进行整改及汇报（向公司）。
每月开展自检并监理单位和总包单位进行检查评估工作。
3、监理单位的质量（三级）职能：
按照与业主签定的合同，按照监理规程，按照图纸设计要求、按国家的质量验收规范进行对施工单位的质量管理。
4、施工单位的质量（四级）职能：
并符合设计要求、满足国家验收规范，按国家有关的质量管理要求进行质量控制。
四、建立企业质量管理标准
由于受地域发展水平的影响，各地管理人员的素质也参差不齐，因此需要总部制订一系列统一的质量管理标准，来规范每位管理者的质量管理行为，特别是对与客户紧密相关的工序，影响日后交付使用中容易产生业主投诉和法律纠纷的分项工程，如卫生间防水、外窗防渗漏、屋面防渗漏、装饰工程、园林工程、电气及水暖安装工程，都需要制度企业管理标准，明确质量关键工序、质量关键控制点、质量控制流程。
针对目前的房地产现状，建立不少于以下的质量管理标准：
1）铝合金（塑钢）门窗、幕墙工程质量管理标准
2）防水工程质量管理标准化
3）外墙保温工程质量管理标准化
4）室内装修工程质量管理标准
5）外墙面砖采购及质量管理标准
6）外墙涂料采购与施工质量管理标准
7）防火（卷帘）门、入户（防盗）门采购及质量管理标准
8）《建设工程竣工验收指导书》
9）《质量防痛病措施》
10）《分项工程质量检查要点》
下面以《铝合金（塑钢）门窗、幕墙工程质量管理标准》为例来阐述本文提出的专项管理标准化的制定模式：
《铝合金（塑钢）门窗、幕墙工程质量管理标准》
A．一线公司对门窗公司进行考察，成本部人员负责编制招标文件、合同文件有关工程技术质量条款，参与技术标评审。
B．一线公司工程部负责组织对门窗工程的样板进行验收，对过程关键控制流程进行监控及质量检查。
E．集团成本部审核招标文件、合同文件工程条款，并参与评标工作；
集团经营部工程口不定期检查和监控门窗加工质量和施工质量。
A．门窗投标单位考察：
具体要求详见成本部的有关文件规定。
在考察阶段，各项目公司根据地域情况，重点掌握投标单位实力，质量控制能力，门窗加工工艺质量、考察已完工程质量和售后服务、有无投诉情况。
B．编制招标文件和合同文件的有关工程技术条款
F．门、窗、幕墙、玻璃、型材封样管理：
一线公司提交着色后的型材或钢板给规划部、工程部进行第一次封样，确定材料供应厂家后，在厂家生产之前进行第二次封样确认。
K．评标过程：
认真分析和审核各投标单位各种品牌封样情况、比较型材断面、玻璃选型、审查是否满足招标规定，热工计算、强度计算是否符合相关规定等，弄清采用的门窗的规格、构造、性能要求、安装节点，审核是否与交楼标准不符之处，如有疑问，应及时回馈相关部门。
选择合理低价的优秀单位。
A．材料进场前的核查；
B．材料进场检查；
C．样板先行：
大面积施工前，必须先施工样板，包括门窗洞口样板、外保温收口等节点处理。
D．样板的验收；
E．门窗洞口尺寸检查；
F．门窗塞缝检查；
G．门窗安装检查；
H．成品保护；
门窗在安装过程中及验收前，采取可靠的保护措施不得污损。
严禁在门窗框上、扇上安装脚手架，悬挂重物。
外脚手架不得顶压在门窗框上，并严禁蹬踩窗框、窗扇或窗撑。
已安装的门窗框洞口不得作为运料通道。
所有落地门窗框下口均要求有高出室外成型地坪100㎜的砼下坎,如设计未考虑时应在门窗洞口复核时提出。
5、规范检查要求，并制定相关的检查表格如：
《门窗洞口尺寸检查记录表》、《门窗安装检查记录表》、《样板验收记录表》
6、质量通病：
门窗工程常见渗漏质量通病
预防技术措施要点
1.门窗设计选型不合理，变形大而水密性差，引起渗漏。
1、设计时注意避免将水密性差的门窗（如推拉门、窗）用于风压大，有台风、暴雨多的地区和防渗要求高的高层或高级建筑。
2.门窗制作工艺不良，水从门窗框架的缝隙渗漏入墙内。
1、门窗框接缝处套接、插接固定不牢，缝隙大，缝隙未打胶密封。
3.门窗安装工艺不良，工序交接验收不规范等引起渗漏。
1、安装门窗前，门窗洞口应按设计规定标高和尺寸进行整改，以满足固定要求，轻质墙体应预先砌入混凝土块供固定连接件用。
五、规范各阶段的质量管理
施工准备阶段需重点开展以下内容：
1）审查质量保证体系及人员资质；
2）审查开工报告并核实现场情况；
3）图纸会审及设计交底；
4）新技术、新工艺、新材料的技术把关；
5）对施工单位的施工组织设计、施工方案进行审查；
6）对监理单位的监理规划和监理细则进行审核；
1）材料入场管理：
严格把好材料质量关；
2）重点工序要求样板先行：
在单位工程（包括砌体、抹灰、外墙保温、门窗安装、特殊防水要求的部位、各专业管线综合布置、除列出项目外的其它初装和精装修工程等）大面积开工前，由工程部协同销售部确定样板位置、标准，由监理跟踪、组织样板验收。
样板施工完毕，专业工程师组织项目工程部经理、监理工程师、施工单位班组长以上等管理人员对样板检查验收。
样板验收合格后，方能进行大面积施工，并形成《样板验收记录》。
3）规定施工现场的质量检查要求,如审查《施工组织设计》、《监理规划及细则》，。
4）定期检查施工承包单位的质量控制工作；
定期检查监理单位对施工单位的质量控制；
定期检查工程实体，。
根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》，工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。
一线公司负责组织各专项验收。
一线公司负责组织竣工验收，办理竣工验收备案，取得《备案证明》。
集团工程部对竣工验收过程予以支持、监督。
1）一线公司在组织竣工验收前，应与施工单位签订工程质量保修书，按国家规定或保修书约定，对保修范围、保修期限、保修费用的支付方式。
2）在工程保修阶段,质量问题由一线公司负责牵头组织整改实施，要求对返修情况进行统计,分析返修产生原因和改进措施，并分类进行归纳和总结。
3）集团工程部对其过程及成果质量进行监控。
六、集团设定工程管理季度检查评估指标
项目名列
指标权重
检查内容（包括但不限于）
检查的问题及评述
应得分
考评得分
进度
15
进度计划二级节点指标
实体质量
35
见项目现场实体质量评估表6-1
安全文明
10
见项目现场安全文明评估表6-2
项目综
合评估
20
一线公司工作质量
监理工作质量
总包工作质量
分包工作质量
见一线公司工作质量评估表6-3
见监理工作质量评估表6-4
见总包工作质量评估表
见分包工作质量评估表
工程检
查整改
情况
见工程部
检查清单
前次检查问题整改落实情况报告
月度项目公司自评情况报告及整改情况
项目公司工程管理工作细化表
对总部提出的问题及时整改、反馈和沟通
制度和标准化管理执行情况
详项目公司对公司制度和标准化的执行情况检查表6-5
100
需要实体质量检查指标，即分别对基础工程、主体工程、装饰工程、机电安装工程、园林工程、市政工程设定检查标准，表6-1以基础工程为例，说明指标设定的方法：
附表6-1项目公司工程质量评估表
分项内容
单项分值
扣分
土方边坡
2
毛石墙上下各皮的石缝连通，形成垂直通缝，石墙各皮砌体中的石块相互没有拉结，形成两片薄墙
4
石块之间无砂浆“瞎缝”，石块与砂浆粘结不牢，个别石块出现松动，石块叠砌面的砂浆饱满度小于80％
挡墙漏设泄水孔，挡墙后部积水
挖方、填方边坡（基坑）未能有效防护，造成局部或大面积塌方或滑塌
土钉（锚杆）注浆不饱满，倾角不足，防腐未按规范执行
基坑开挖过程中未对基坑、毗邻建筑物、重要管线和道路进行变形观测
基坑排水设施不完善
地基处理
换填地基，经夯击、碾压后，达不到设计要求的密实度
夯击过程中地面出现隆起和翻浆现象，土层中存在粘土夹层，影响加固深度及效果
换填土质与含水率不满足要求
对安全检查设定检查指标，下表6-2以安全施工为例，说明指标设定的方法：
附表6-2项目现场安全文明评估表
三宝四口（安全帽、安全带、安全网；
预留洞口、电梯井口、通道口、楼梯口）
1
高空作业未系安全带或安全带系挂不符合要求；
无安全登高措施
楼梯口、电梯井口、预留洞口、坑井、阳台、楼板、屋面等缺少临边防护
通道口无双层防护棚，或防护棚不牢固、材质不符合要求；
防护棚长度不足
在建工程外侧未用密目安全网封闭
楼梯间光线差，无照明措施或照明不足
防护现场未挂警示牌，防护管理责任人不明确
垂直防护
垂直方向交叉作业未设置安全防护；
电梯井筒内缺水平防护
集团对一线公司计划管理、质量管理、合同管理、综合管理设计检查内容，表6-3以计划和质量管理为例说明指标设定的方法：
附表6-3项目公司进度计划与工作质量评估表
实得分
计划
管理
5
总控进度计划是否按时编制，内容是否合理完整，报批是否及时
6
总控进度计划是否通过集团公司相关职能部门审核及领导审批
3
项目进度分解计划（三级）是否及时备案
对总包、监理提交的总进度及月进度计划是否及时评审
工程月计划编制、上报是否及时
是否具有体现对施工进度进行监控及动态管理的措施、文件、纪要等书面记录
如需对关键节点进行调整时，是否按要求说明调整原因及审批的时间节奏
质量
对防水、砌体、抹灰、门窗安装等容易出现质量通病的分项工程，应及时编制预防体系文件，并督促落实执行
样板引路，重点对专业分包工程及总包重要分项工程的材料及施工样板先行确认，及时签字并有书面记录（文字、图片）
8
重要施工组织设计、施工方案的审批、管理（至少包含总包施组、安全文明、临时用电、基础、基坑支护、模板、砌筑、门窗、防水、大型施工机具），且内容需要务实、有针对性
对现场重要分项工程进行检查，并有书面记录
入伙前的模拟验收，检查策划文件、实施过程的记录
集团对监理公司的组织制度、资料完整、计划管理、质量管理、合同管理、综合管理设计检查内容，表6-4以组织制度为例说明指标设定的方法：
附表6-4监理工作质量评估表
组织制度
监理人员数量、资历符合监理合同、要求，且不得兼职其它项目监理规划的
监理人员变更时要提交书面申请
有明确的书面制度，如会议制度、报表制度、现场签证变更管理制度等，并有书面交底记录
现行的土建、水电安装标准、规范，监理法规清单，并及时更新，现场涉及的图集配备齐全（可局部复印、受控）
符合项目阶段要求的仪器（如电脑、数码相机、打印机、复印机）和检测工具（按监理规划要求），有及时校准的证明
集团定期对制度和标准化的执行情况进行检查，及时发现问题，及时纠正管理漏洞。
下表6-5例举对进度管理制度执行情况的检查，说明检查指标设定的方法：
附表6-5项目公司对公司制度和标准化的执行情况检查表
进度管
理办法
总控进度计划是否分阶段编制，内容是否合理完整，报批是否及时
《项目开发进度二级计划》审批后的15天内是否将其细化成《项目开发进度三级计划》，并报各职能部门备案，
是否及时分解四级计划（工作计划、总分包周计划）
是否在每月28日之前向总部上报项目当月《工程月报》和下月计划
是否具有体现对施工进度进行监控及动态管理的措施、文件、纪要等书面记录。
（可以反映在月报中，关键点发生偏移，具有赶工措施）
七、资料管理与经验交流
资料归类：
项目开发过程中会产生的大量文档、图形、视频，需要系统有效进行管理，便于内部共享、授权使用，方便在今后的项目中继续利用，从而提高整体的项目管理工作的效率与加速企业知识的积累。
也便于新项目的快速复制、支持集团扩张、终结“个人英雄”时代，避免人员流动带来的知识清零风险。
工程结束后，及时对工程管理进行总结，并及时到各一线公司进行学习和培
训，实现经验共享。
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