强烈推荐枫丹国际城项目可行性研究报告.docx
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强烈推荐枫丹国际城项目可行性研究报告
枫丹国际城项目可研性报告
班级：
土地资源管理
姓名：
曾志鸣
第一章.总论4
1.1项目概况4
1.2项目承办单位概况5
1.3编制依据5
1.4报告范围6
1.5结论6
第二章项目投资环境与市场研究6
2.1投资环境分析6
2.2项目分析12
2.3营销策略13
第三章．拟建项目情况14
3.1建设地址14
3.2拟建情况14
3.3自然条件14
3.4气象资料14
3.5社会环境15
第四章.环境影响评价15
4.1项目建设过程中的环境影响15
4.2环境保护16
4.3人群健康保护16
4.4综合环境影响评价17
第五章．节约能源17
5.1设计依据及原则17
5.2节能措施17
第六章．安全及消防18
6.1安全措施18
6.2消防19
6.3消防系统20
第七章.项目分析21
7.1项目地块SWOT分析21
7.2资金筹措22
第一章.总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
枫丹国际城小区项目。
1.1.2项目性质：
新建
1.1.3项目承办单位：
枫丹房地产开发集团有限公司。
1.1.4项目位置
项目地块位于咸宁市咸安区鱼水路沿线老汽车站内，与咸安区老商业街和京广铁路毗邻，交通便捷，地块有较好的商业区位优势。
1.1.5规划用地面积
约26亩（约1.71万㎡）
1.1.6总建筑面积
约8.74万㎡
1.1.8主要建设内容
商品住宅：
7.12万平方米
商业：
1.22万平方米
绿化：
0.4万平米
主要建设内容包括：
住宅、商业、公共建筑及小区用地范围内的室外配套工程。
其中：
住宅、商业、公共建筑：
包括土建工程、给排水消防工程、电气工程、采暖通风工程、燃气工程等安装工程。
室外工程：
包括主要为该小区范围内的给水管网、污水管网、雨水管网、采暖管网、燃气管道、场地硬化、场地绿化、照明工程、变配电设备等建筑安装工程。
1.1.9项目总投资
项目总投资为84351.66万元。
其中：
工程费用56242.39万元；
其他费用20391.57万元；
预备费3831.70万元；
建设期贷款利息3885.98万元。
1.1.10资金筹措
1、企业自筹24277.2万元，筹资比例35%；
2、预售房款34302.68万元，筹资比例43%；
3、申请银行贷款18000.00万元，筹资比例22%。
1.1.11项目建设工期
项目建设期36个月。
1.1.12项目现状
地形:
项目地块为斜南北向不规则梯形，地块前方临鱼水路长约90m，南北向纵深约170米，面宽较短，纵深较长。
地貌：
地块所处的车站靠里的地是坡地，坡度较陡。
地质：
地块地质主要为粘土，结构不十分稳定，会给地基处理及山体护坡处理上增加建筑成本。
1.1.13项目总体规划要求
项目总占地面积1.71万平方米，规划建造一个以居住为主，商业、酒店为一体的综合型城市居住生活区。
土地使用年限为商业40年，住宅50年。
容积率（不大于）4.9，绿地率（不小于）35%。
项目开发规划时充分考虑周边居住区的人口、公建设施、道路及绿化状况，在城市发展中保留和继承城市自身的特点，同时运用专业的角度把握建筑文化的亮点，以提高该地块的经济效益、社会效益。
1.2项目承办单位概况
企业名称：
咸宁枫丹房地产开发集团有限公司
法定代表人：
***
企业类型：
有限责任公司
经营范围：
房地产开发
枫丹公司是由咸宁市政府招商引资进驻咸宁的，公司下设六部一室，即：
总经理办公室、外联部、销售部、工程部、财务部、行政及计划设备部。
云集本市房地产界各种专业技术人员50余人，其中资深高级人才6人，中级职称11人。
公司具有雄厚的经济实力和技术力量完善的管理体系，目标是创一流的房地产品牌，更好的为客户服务。
为进一步适应市场需求，扩大销售市场，公司制定了以市场为中心，以市场为需要的经营宗旨，建立了现代化的企业运行机制，加强企业内部管理，不断增强企业活力，使企业得以健康稳步发展。
公司的目标是创一流的房地产品牌，更好的为客户服务。
为进一步适应市场需求，扩大销售市场，公司制定了以市场为中心，以市场为需要的经营宗旨，建立了现代化的企业运行机制，加强企业内部管理，不断增强企业活力，使企业得以健康稳步发展。
1.3编制依据
本报告是根据枫丹房产开发集团有限公司提供的资料，结合有关的政策法规和太原市有关规划，通过客观分析和经济评估，为项目的开发提供科学的决策依据。
1.3.1咸宁市规划局颁发的《规划设计条件通知书》
1.3.2国家建设部发布的《房地产项目经济评价方法》
1.3.3《湖北省建筑工程定额》
1.3.4建设部〔1992〕102号文件《建筑工程设计文件编制深度的规定》
1.3.5《湖北省建筑工程投资估算指标》
1.3.6《湖北省建筑工程其他费用暂行标准》
1.3.7国家有关行业部门颁布的建筑设计规范。
1.3.8项目单位提供的相关资料
1.4报告范围
本项目申请书主要内容：
.项目申报单位情况
.拟建项目情况
.拟建设用地与相关规划
.工程建设方案
.环境保护与安全防护
.节约能源
.工程建设进度计划
.销售计划
1.5结论
该地块处于咸宁市规划的未来城市居住区内，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的发展前景。
而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。
项目资金来源为企业自筹及银行贷款，投资成本合理，售价适中，投资回收期短，资金有保障。
经估算，项目工程总投资为84351.66万元，利润总额为35666.33万元，投资利润率为42.28%，财务效益较好。
经以上分析，本项目可行，应给予支持。
第二章项目投资环境与市场研究
2.1投资环境分析
2.1.1国家政治经济形势及有关政策
增长11.4%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。
资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。
全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。
商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。
商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。
中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：
城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。
以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。
2.1.2咸宁地区位置及经济社会情况及管理、政策因素
咸宁位于位于湖北省东南部，长江黄金水道依境东流，京广铁路、106、107、京珠高速公路贯通南北，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，素有“鄂南明珠”之称；是湖北的南大门，与湖南、江西接壤，区内江河环绕，湖泊众多，自然生态环境好。
咸宁区域优势有以下几点
（1）处于我国重要的经济动脉——京广大经济带上，距武汉80公里；
（2）是京广铁路、武广客运高速铁路专线、京珠高速公路等交通干线上的重要站点；
（3）具有长江中游的客、货运港口；
（4）有国家级名胜九宫山李闯王墓、赤壁古战场、中国温泉之乡三大文化旅游资源。
2000至2007年，咸宁市实现生产总值（初步核算）分别达124.3亿元、132.2亿元、142.6亿元、156.9亿元、180.6亿元、203.83亿元、234.65亿元、286.81亿元。
2007年，咸宁全市实现地区生产总值286.81亿元，湖北省排名第十，按可比价格计算，比上年增长22.2%，高于全省12.1%的增长比例，可见咸宁的发展潜力巨大。
近几年，是咸宁经济发展较快的五年，经济总量从2000年的124.3亿元，增加到2007年的286.81亿元。
2007年咸宁人均GDP增长比例为15.5%，经济结构发生明显变化。
目前，全市三次产业结构比重为22.5：
42.1：
35.4。
2007年，全市规模以上工业实现增加值79.5亿元，比2003年增长1.86倍，年均增长30%；其中高新技术产业增加值达到9.07亿元，年均增长16%。
四年新增规模以上工业企业235家，创建省级名牌产品25个，联乐床垫荣获“中国名牌产品”称号。
工业经济效益综合指数由2003的115提高到185，上升70个百分点，创历史新高。
第三产业发展加快，增加值达到99亿元，比2003年增长67.1%，年均增长13.7%；其中旅游经济总收入达到15.05亿元，比2003年增长39%。
民营经济成份进一步扩大，二、三产业民营经济增加值达到175亿元，占GDP比重达到63%，比2003年提高6.4个百分点。
粮食生产从2004年开始扭转了下滑的局面，产量稳定在110万吨以上。
特色农业板块基地发展到255万亩，建成市级以上重点龙头企业78家，其中省级17家，绿色、有机、无公害农产品达到68个。
表一、固定资产投资状况（单位：
亿元）
年份
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
房地产开发投资额
0.53
0.73
0.89
1.98
2.58
3.80
7.88
14.6
2.2区域房地产市场分析
2.2.1咸宁房地产市场区域分布及特点
1.住宅板块————咸宁未来住宅市场将形成由“两端向中心聚集”的发展趋势
市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，一、两栋楼体，多为高层，。
2.商业板块
——中心商务区基地位于咸宁市偏东南部，北为城市广场及十六潭公园，紧靠行政办公区。
——商务中心在充分尊重城市特色和自然资源的基础上，功能定位旨在建立旅游和商业相结合的新型消费结构和消费形态。
——规划的功能是旅游商业，餐饮业、娱乐以及突出反映城市品质的文化和展示功能。
温泉新区，是咸宁市新的行政中心，市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区，已形成一定的规模，政府机关搬迁工作已基本完成，区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。
咸宁市民对新区的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高。
由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为咸宁市民购房置业的首选区域。
主要特征：
普遍的楼盘规模比较大,档次相对其他几个区域要高,户型面积上相对而言设计比较平方米。
楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区快。
2.2.2咸宁房地产投资分析
表二、房地产开发投资状况（单位：
亿元）
年份
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
房地产开发投资额
0.53
0.73
0.89
1.98
2.58
3.80
7.88
14.6
近年来，咸宁市固定资产投资保持较快的增长速度，一批投资过亿的重点项目如华润电力、晨鸣纸业、红牛饮料等相继建成投产并贡献国税收入，银泉纺织、玉立砂带、飞宁公司等骨干企业也进行了升级扩产，取得了较好的经济和税收效益。
尤其是房地产业，今年来发展迅速，呈现高速增长的势头，并渐渐成为全市的投资亮点，取得了较好的成效。
2.2.3咸宁市房地产供求分析
出让方式
2003
2004
2005
协议
宗数
61
214
90
面积
1.14
29.73
177.01
招牌挂
宗数
10
6
2
面积
9.22
3.95
1.47
平均出让价格（万亩）
20.85
5.53
6.9
招牌挂出让均价（万亩）
22.86
18.98
39.87
1土地供给分析
单位：
公顷、万元
由此可见，土地供应价量齐升。
从国土资源综合统计数据显示，全市2007年度供应国有土地1278宗，出让土地面积1012公顷，土地交易成交价款23.7亿元，创历史最高水平。
其中咸宁中心城区招拍挂出让土地26宗，面积203公顷，成交价款15亿元，比去年0.72亿元增加了14.38亿元，增长19.8倍。
全年市城区共建设经济适用住房5.1万平方米，共586套。
2商品房供应情况
表四、2003—2007年咸宁房地产开发供需一览表
2.2.4价格分析
表五、咸宁市近年房地产价格变化表
2003
2004
2005
2006
2007
销售面积（万方）
12.01
17.68
25.25
35.5
78.78
销售价格（元方）
495
600
800
1200
1900
售价变化
——
21%
33%
50%
58%
根据了解目前全国大中型城市房价与城镇人口年均可支配收入比例均在2.7：
1水平，而咸宁市城镇居民人均可支配收入9991元，按此推算咸宁市应该达到的标准房价为3500元平方米，由此看来，咸宁市房价尚有很大上升空间。
2.2.5房地产竞争市场分析
表六、咸宁房地产竞争市场
楼盘名称
占地
建筑面积（㎡）
均价（元㎡）
总套数
上市
时间
建筑
形式
主力
户型
销售
进度
项目所属片区
咸宁天地
4万方，
460套
预计9月6号
3栋15层，1栋18层
96㎡二房
温泉
龙苑·君
天下
3万方，220套
2488开盘价
220套左右
2007年10月开盘
1栋高层、3栋小高层
135—140㎡三房
110㎡三房1套，剩余40套左右
咸安
盛世华庭
8万方
2200，10层一下1950起价
2008.3
一期2栋8层，3栋16层
78-158㎡
已售80套左右
温泉
青龙天下
6万方，119套
2100
2栋4层、2栋7层、2栋11层
140㎡左右三房
140㎡左右三房
咸安
御龙
花园
三期
1970起价
200套
2008.7
多层、小高层
120—130㎡三房
温泉
墨香苑
约3万㎡
2360
200套左右
2007年10月
7层
80㎡左右
温泉
清水别院
1万方
2000
2008.3
5栋6层，小高层预计19月推出
94、120㎡二房，140㎡三房
温泉
景泰
花园
8万㎡
2370
250套左右
19栋多层、2栋小高层
110—130中等三房
三期未开盘
温泉
咸宁碧桂园
2800，3800精装起价
2008.7
洋房、别墅
70-500
咸安
福星惠誉
73万方，一期19.8万方
预计在2300左右
预计2008.10开盘
多层，小高层，高层
90—150
未开盘
咸安
2.2.6、咸宁房地产市场特征分析：
综上所述，我们可以对近几年咸宁房地产市场的特征总结如下：
1房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。
2增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。
3商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。
4产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。
2.2.72014年咸宁楼市分析
1咸宁房地产市场走势
随着国家宏观调控政策的贯彻落实，咸宁2008年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：
（1）房地产开发投资增长回落。
当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。
另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。
房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。
（2）住房供应结构调整加快。
按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。
（3）土地供给将进一步紧缩。
继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。
房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。
22014年咸宁楼市走势
对咸宁房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以2014年楼市房价依然有一定的上涨空间。
2.3项目分析
2.3.1地理位置
本项目地块位于咸宁市咸安区鱼水路沿线老汽车站内，与咸安区老商业街和京广铁路毗邻，交通便捷，地块有较好的商业区位优势。
2.3.2土地面积及相关指标
——用地总面积：
约26亩（约1.71万㎡）
——土地性质及容积率：
商住功能，综合容积率不超过4.9
——建筑面积：
约71196万㎡
——项目地处咸安老城区的老汽车站入口处，西北部越过一条铁路有商业步行街和银泰百货，交通便利，周边配套成熟，具备打造咸安区具有高端特色的商住两用的潜力。
分析小结：
有利因素：
鱼水路靠西北方向为老城区商业街，商业配套已十分成熟，利于挖掘项
目商业价值。
位于老汽车站入口处，交通便利，具有较高的昭示性。
不利因素：
地块和老城区商业街被京广铁路隔断，将造成区位价值的直接降级；
项目处于老城区，周边建筑稍显陈旧，生活质量可能受到各种污染的影
响。
2.3.3项目交通环境分析
1项目地块与鱼水路相接，鱼水路是连接温泉新城区和老城区商业街的重要枢纽道路，昭示性好，出鱼水路便是武商量贩和长安大道，直入交通良好。
2项目周边道路通达性良好，公共交通基本满足生活需求。
3项目虽地处咸宁市咸安老城区，但由于区域内以前主要为老区的商业中心，人气非常充足，各项城市配套在区内都比较完善。
项目地块周边商业氛围已经十分成熟，只是沿街零星的形成了一定规模的五金小商业供应街铺集中点，并无其他成型的商业项目。
对我方商业项目来说是一个极大的利好。
2.4营销策略
本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。
该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。
本项目将确定以下推广策略：
2.4.1推广渠道
1报纸广告
包括咸宁日报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。
2短信推广
成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。
3影视广告
当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。
电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。
4单张派发
贯穿项目营销始终的宣传利器，咸宁城区小，人口集中，单张派发能起到良效。
5营销活动
●活动一：
“沿江风光带竣工典礼”、“咸宁枫丹项目开盘庆典”。
●活动二：
“鄂南长江风光带”摄影图片展”。
●活动三：
咸宁大型文化论坛。
●活动四：
系列名人讲座。
2、媒体宣传组合
开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传咸宁枫丹，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。
开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在咸宁的知名度，加以促进销售。
开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。
●公交和站台广告：
开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。
●路桥广告：
贯穿项目营销始终。
●影视广告：
开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。
●咸宁报纸：
开盘前一月投放3－4次，以及每次新货上市投放1次。
●单张派发：
每天均需进行的推广方式,力求单张波及到咸宁的每一个角落。
●短信推广：
一般一个月派发4－6次，开盘前每周发送2－3次。
●公关活动：
开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售情况举行。
第三章．拟建项目情况
3.1建设地址
位于湖北省东南部，长江黄金水道依境东流，京广铁路、106、107、京珠高速公路贯通南北，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，素有“鄂南明珠”之称；是湖北的南大门，与湖南、江西接壤，区内江河环绕，湖泊众多，自然生态环境好
3.2拟建情况
项目地块位于咸宁市咸安区鱼水路沿线老汽车站内，与咸安区老商业街和京广铁路毗邻，交通便捷，地块有较好的商业区位优势。
土地面积及相关指标
——用地总面积：
约26亩（约1.71万㎡）
——土地性质及容积率：
商住功能，综合容积率不超过4.9
——建筑面积：
约8.74万㎡
——项目地处咸安老城区的老汽车站入口处，西北部越过一条铁路有商业步行街和银泰百货，交通便利，周边配套成熟，具备打造咸安区具有高端特色的商住两用的潜力。
3.3自然条件
1、自然资源丰富——咸宁是享誉全国的桂花之乡，楠竹之乡、苎麻之乡、茶叶之乡。
全市现有桂花面积3.5万亩，产量140吨，居全国第二；茶园面积15万亩，年产量1.16万吨，是全国砖茶规模最大的产区；苎麻年产量1.9万吨，是全国苎麻生产加工的重点地区之一。
咸宁矿产资源贮量丰富，其中金、镁、锌、煤、大理石等50余种矿产开发潜力巨大。
2、旅游资源独具特色——有国家重点风景名胜区九宫山、赤壁陆水湖等自然景观和三国赤壁古战场、闯王陵、水浒城、澄水洞、汀泗桥北伐遗址等人文景观。
咸宁位居武汉一岳阳一庐山三个旅游热点的中心，已形成以赤壁怀古、陆水泛舟、九宫避暑、闯王陵凭吊为主题的旅游格局
3.4气象资料
项目所在地区属干湿润地区，大陆性季风气侯，一年四季分明，受西北气流和东南气流的影响，冬季主导风向西北风，。
气象资料如下：
最热（七月）平均气温42℃
最冷（一月）平均气温-3℃
冬季采暖室外计算温度-11℃
夏季通风室外计算温度27.6℃
绝对最高温度39.4℃
绝对最低温度-25.5℃
历年最大风速25ms
历年平均风速2.4ms
全年主导风向NNW
历年平均相对湿度60%
历年平均气压926.8mba
全年无霜期188d
历年平均绝对湿度-17gm3（t=23℃时）
历年平均降雨量450mm
一日最大降雨量183.5mm
历年最大积雪深度160mm
最大冻土深度770mm
全年日照时数2576h
地震烈度8度
综上所述，本工程地理位置优越，建设条件良好。
3.5社会环境
随着武汉“8+1”城市圈的经济一体化逐步形成，作为镇守武汉南大门的咸宁市，抓住历史重要机遇，积极制定战略方案，主要体现在两个重点：
——加快中心城区建设步伐，如
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