杨凌新区项目市场定位报告PPT课件下载推荐.ppt

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城市价值、区位价值、土地价值等。

1、城市价值杨凌是一个发展中的新兴城市，随着国家和地方政府的支持和倾斜，“农科城”自身的优势给城市发展注入前所未有的机遇和活力。

根据国家相关战略部署,杨凌示范区今后或将改市，杨凌被定位为经济区的“次核心城市”。

到2020年,杨凌的城市建成区面积将达35平方公里,人口规模达到30万人。

整个城市的发展建设将以杨凌高新区及示范区为重点，发展规模和空间都将逐步扩大。

2、区位价值杨凌示范区新区，城市未来的中心，发展空间大，升值空间更大。

3、土地价值作为原生资源，土地是不可再生的重要资源，随着城市的发展，土地资源越来越稀缺。

二、项目swot分析,优势（S）,1、位置优势本项目位于项目杨凌新区开发区，是城市未来发展的中心区，地理位置优越。

是城市未来高档住宅的优居区，规划社区集中、流通活跃、有发展优势。

2、规模优势13万建筑面积，在杨凌属于为数不多的几个大盘之一，规划设计科学合理，完全满足不同客户置业的各种需求；

项目未来升值潜力大，具有很高的投资价值。

3、发展优势由于杨凌房地产市场处在初级阶段，随着区域内房地产开发力度的加大，整体房产市场有着广阔的发展空间。

劣势（W）,1、销售阻力：

从区位现状来看，位置相对较偏。

因此，消费者不了解本案时，会产生上述怀疑，从而造成一定的销售阻力；

2、客源不足：

西区还在初期的建设之中，尚未形成人气，将会面临客源不足的问题；

3、环境略显偏：

本项目位于城区西部，但位处边缘，目前是传统观念不看好的区域，人气不足尚不能达到成熟区域的程度；

1、市场在售项目占有相当的客户资源；

2、项目区域内城市配套尚不完善；

3、周边环境亟待改善，城市配套欠缺；

4、区域购买力较弱，可能会出现客源不足的情况。

威胁（T）,机会（O）,1、大经济环境的不利因素对杨凌影响小，楼市依然良性发展；

2、楼市对于未受到金融较大影响的杨凌来说无疑更是大好时机；

3、城市远景规划为项目创造未来发展的大好机遇；

4、大西安规划为城市的发展提供广阔的空间和历史机遇。

分析警示：

客户传统观念对项目区域的认同度低，目前还远达不到市面热销的中心地段项目；

目前还不能提供和展示项目规模、景观等具象化的实体；

作为开发商要采取低成本策略，权衡利益，在利益上必有取舍；

在开发初期，在客户当中产生良好的口碑，要达到客户从心理上感觉“买不上”，“很漂亮”，以此项目拉动人气。

三、项目市场定位

（一）、定位原则：

1与企业发展战略相一致的原则。

企业发展战略包括品牌战略、经营战略和管理战略等。

在企业发展战略的框架下进行项目的市场定位，体现企业的竞争优势，发挥企业的核心竞争力，构建企业品牌和产品品牌，使得企业的产品具有延续性和创新性，实现企业的发展目标。

2经济性原则。

产品定位应具有较高的性价比，在满足必要建筑功能的前提下，租售价格合理；

第二，从企业角度出发，在成本控制的基础上，做到效益最大化；

最后，在成本和费用测算、效益测算基础上计算的各项经济评价指标达到社会平均水平，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。

3适应性原则。

市场定位的适应性原则包含以下几层含义：

一与当地或区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应，二与所在区域房地产市场的物业档次、标准、品质相适应，三和经市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配，四与企业的技术和管理水平相适应。

4可行性原则。

市场定位的可行性原则包括项目实施的可行性和经济评价的可行性两方面。

由于房地产市场的不断变化和发展，市场定位必须考虑项目实施的可行性，避兔出现“无个性、难租售”的现象，要根据项目规模、地块特性和本项目的优势来分析入市的时机，准确设计项目的实施进度。

同时，要运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，对项目进行经济评价，分析各经济评价指标是否可行。

项目规模、开发模式和项目进度受到经济实力、融资能力和企业管理能力等因素的限制，它们容易定性但难以定量，在市场定位时如何“量力而行”，这个问题在市场定位时就应该得到解决。

（1）、消费群体购买动机分析通过问卷调查的方式主要针对杨凌区市民购房对区位偏好、购房目的、房屋户型面积的偏好及对房屋价格的接受程度分析项目在此项上的优劣势。

1）、此次调研的潜在购房者对购房目的仍以居住为主,改善居住环境的二次置业，反映市民对购房仍以提高居住水平为主导。

1、客户分析及定位,

（二）、市场定位,2）、此次调研的潜在购房者对购房面积户型的要求仍以90125平方米的两室两厅和三室两厅为主。

（2）、对消费群体的分析通过对杨凌区市民购房年龄周期、家庭结构的分析，细划项目的主要客户群体。

1）、消费群体的年龄周期,潜在购房者的年龄结构趋于年轻化，30岁以上的轻壮年人成为购房群体主流，所占比例达52%，45岁以上的中年人也是购房群体中比便较高的人群。

购房群体的年龄特征将直接影响其对住宅的户型选择、建筑风格、社区配套等的需求情况。

2）、置业行为以家庭为核心购买力购房行为主要以家庭为单位，三口之家占据主导，比例为48%，二人世界所占的比例为27%，相比之下单身购房群体在对房产的需求程度和支付能力上都略显不足，所占比例仅为12%。

3）、购房者的年龄与家庭结构作交叉分析。

对于2630岁的潜在购房者，其家庭结构主要表现为二人世界，比例为53%；

对于3140岁的潜在购房者，其家庭结构是三口之家占据主流，比例为76%。

就中国社会的现状，3140岁这一年龄阶段所面临的是上有老下有小的状态，孩子尚未成年，自身工作繁忙，往往是老人承担着一部分照顾孩子的责任，三代同堂就必然需要有足够的生活空间，但是由于社会保障机制还不够完备，这一年龄段人的经济压力要相对其他年龄段大一些，故这一群体选择面积适中户型为三室二城的比例明显高于其他年龄段的购房者。

对于2630岁的潜在购房者，自身的原始积累的时间不足，又处于学业、婚嫁、购房和生育问题的密集阶段，经济压力也处于高压状态，购买力会相对减弱，因其家庭结构主要表现为二人世界，这一群体的潜在购房者必然会在面积和户型上有所压缩，二室二厅100平米左右的房子成为他们所关注的热点。

4）、消费群体的社会地位分析潜在购房者的工作单位多为私营企业，其次为事业单位，通过对潜在购房者的家庭月收入调查表明,月收入在10001500元间的购房者比例最高,其次是18002500元间收入的购房者。

按照消费者的收入水平，大多数杨凌区购房者能够购买的房产总价一般在15万至25万之间。

目前杨凌区的的事业单位中大部分都有单位福利性分房，因此杨凌区具有经济购买实力的的购房者以私营企业和事业单位职工改善型居住者为主。

客户购买心理分析,认同实惠、最大限度考虑接受价格讲究生活、居住较多考虑合理性价比强调居住的舒适性和居住的品位投资住宅、期待升值性,市场分析：

下半年上市项目中小高层所占逐步增多；

高层价格逐渐浮出水面，均价31003200元/左右，销售速度较慢；

购房客户：

政府行政人员、事业单位上班者、大学老师、周边县城居民及生意人，如武功、扶风、绛帐等；

房源取化：

同一房型的房源，大面积销售速度快，小面积的销售速度较慢；

市面在售主力户型：

两室87118，三室104130，大三室：

148153（属于个别项目，如世纪华府、田丰东方明珠）；

多层、小高层销售价格：

起价1800元/多层均价2300元/；

小高层均价：

27002800元/左右。

同行对市场的反应：

购房者接受度高的主力户型：

90130，两室主力面积90左右，三室主力面积105125左右；

1）、周边县城及乡镇居民占购房客户的80%，其余客户占20%；

2）、政府官员、事业单位职工、大学老师等；

3）、周边县城及下属乡镇居民及生意人。

销售价格：

多层均价2300元/，起价1800元/；

2800元/左右高层均价3100元/左右。

根据国家相关战略部署,杨凌示范区今后或将改市，杨凌被定位为经济区的“次核心城市”。

就目前而言，杨凌整个城市的发展向西倾斜，与杨凌高新示范区连接，形成未来城市的中心。

针对本项目的市场定位来说，不论是项目户型的设计定位以及客户的定位，用传统观念审视区域的发展已不能适应城市的未来发展。

不久的将来，这里将是一个繁华、便利、快捷、优越的中心区域。

提示：

关键词：

大杨凌核心城市现代农业示范区农科城,综合来自不同渠道的市场信息分析，项目的目标客户为：

1、公务员与事业单位等泛公务员阶层，尤其是在政府任职多年的大小官员；

2、电力、电信、能源、金融等事业单位的员工以及当地支柱性企业的干部职工；

3、农科大的教师（首次置业者和二次改善型置业者）4、外地经商、务工人员；

选择在家乡买房置业，或供养自己的家人、或作为自己返乡时的落脚点；

5、周边县城居民及生意人，如武功、扶风、绛帐等。

目标客户定位,2、重点项目情况：

市场在售主力两室户型：

市场在售主力三室户型：

二、市场扫描小结：

1.开发密度大，市场在售项目较多，项目整体规模都较大，所以市场的竞争也相对要激烈。

2.产品形式较为单一，以多层占市场主流，小高层项目逐渐上市，部分地段较好的位置开始逐步建高层项目，但整体的体量不是很大。

3.高层项目的市场定价尚不清晰，目前市场在建或已建好的高层开发商仍在市场观望。

4.市场上多层项目价格区间相对幅度较大，均价从1800-2300元之间。

5.市场上在售项目基本上都是准现房，个别项目可选房源不多，小高层总体均价在2700元/左右；

6.杨凌地产整体发展趋势目前感觉西边相对项目较多，其次就是在会展中心及下高速附近区域，北边相对发展趋势要弱一些.7.市面在售项目大面积及三房房源销售情况较好，大部分高层、小高层项目户型以120以上大户型为主；

三、户型设计定位户型及面积比例：

两室和三室房型的比例为35%：

65%A、两室房型1）紧凑型8087占总比25%2）舒适型9095占总比10%B、三室房型1）经济型105110占总比35%2）舒适性115125占总比35%C、大三室房型130左右占总比5%,四、项目市场身份定位

（一）、主题概念定位：

打造杨凌唯一高档次的江南园林社区,四、项目市场身份定位

（一）、市场身份定位：

杨凌首席国味儒雅大宅,通过徽派建筑风格和真正的江南园林设计规划，将项目打造成杨凌第一纯江南园林社区，实现性价比和项目品牌双赢目标。