土地利用工程之低标准用地提升土地工程.docx

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土地利用工程之低标准用地提升土地工程

第八章低标准用地提升土地工程

低标准已利用土地是目前土地资源管理及利用粗放模式下形成的产物。

它包含低标准农业用地和低标准建设用地，突出特点是土地利用率低下、集约程度不高，将其变为高标准利用土地将有利于土地资源优化配置和合理利用，对坚持我国“十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”的基本国策、促进土地由外延扩展向内涵挖潜的方向转化以及走节约集约利用土地的道路，具有重要的理论价值与现实意义。

第一节低标准已利用地提升为高标准利用土地工程特点

一、低标准农业用地提升为高标准农业用地工程特点

低标准农业用地是由于规划滞后、区域管理措施不利、违法占用、搬迁等原因所形成的一类农用地，这类农用地具体特征为:

配套滞后、产业结构规划不合理、产出低、污染严重等。

随着社会经济的快速发展，城市、交通等建设用地需求日益增多，耕地数量和质量均面临着严重的挑战，为了保证国家粮食安全，使经济社会发展与农业持续高效发展相协调，低标准农业用地变为高标准农业用地显得日益迫切，高标准基本农田建设正是这个需求的产物。

建设高标准农业用地具体体现在高标准基本农田建设及其他高标准农业用地建设。

高标准基本农田建设是在我国经济总量、经济结构、粮食生产水平发生了质的变化之后做出的重大决策，是经历了数十年基础性的中低产田改造和农田基础设施具备了基本产出功能的情况下，为满足现代农业发展需求而对粮食主产区土地产出模式所做出的重大变革（沈宏观，2010）。

建设高标准基本农田是目前耕地保护研究的重点，是一项功在当代、利在千秋的系统工程，是农业持续发展的重大举措，已成为新形势下确保粮食安全、加快现代农业发展和推进新农村建设的重要基础性工程和民生工程（陈廷玺，2011）。

同时，对不满足高标准基本农田建设的其他农业用地，根据区域规划，因地制宜地将其建设为园地、林地、牧草地等其他高标准农用地，这对现代农业发展以及新农村建设起到支撑补充作用。

（一）高标准农业用地内涵

高标准农业用地可定义为:

一定时期内通过农村土地整治形成的设施配套、高产稳产、旱涝保收、节水高效、生态良好、抗灾能力强、与现代农业生产和经营方式相适应的耕地，包括高标准基本农田和其他高标准农用地。

建设高标准基本农田是髙标准农业用地的集中体现，主要是为国家粮食安全奠定坚实基础。

按照全国土地整治规划，2015年我国将建成0.267亿hm2高标准基本农田，2020年力争建成0.533亿hm2高标准基本农田。

（二）高标准农业用地建设准则

①坚持“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，规范开展高标准基本农田建设。

②坚持规划引导，以土地利用总体规划和土地整治规划为依据，与相关规划协调统筹安排高标准基本农田建设。

③坚持因地制宜，根据不同区域自然资源特点、经济社会发展水平及土地利用状况，有针对性地采取田、水、路、林、村综合整治措施。

④坚持数量、质量、生态并重，确保基本农田数量稳定、质量提高，促进农村地区景观优化、生态良好。

⑤坚持以农村集体经济组织和农民为主体，充分尊重农民意愿，维护土地权利人合法权益，切实保障农民的知情权、参与权和受益权。

⑥落实管护职责，健全管护机制，发挥项目建设长期效益。

（三）高标准农业用地建设条件

1.基础条件

①符合国务院国土资源、农业、水利、环境保护等行政主管部门的相关规定，符合土地利用总体规划、土地整治规划等相关规定要求。

②水资源有保障，水质应符合《农田灌溉水质标准》（GB5084—2005）的规定，土壤适合农作物生长且无潜在土壤污染和地质灾害。

③建设区域相对集中连片，适合机械化耕作。

④具备建设所必须的水利、交通、电力等骨干工程设施。

⑤地方政府重视程度高，当地农村集体经济组织和农民积极性高。

2.建设区域

（1）重点区域。

高标准基本农田建设区包括:

①土地利用总体规划确定的基本农田保护区和基本农田整备区。

②土地整治规划确定的土地整治重点区域及重大工程建设区域、高标准基本农田建设示范县。

③全国农用地质量分等评定的优等、高等、中等耕地集中分布区域。

除了髙标准基本农田建设区域以外，其他可建设为园地、林地等高标准农用地的区域均属于高标准农用地的建设范围。

（2）限制区域。

①水资源贫乏区、水土流失易发区、沙化严重区等生态脆弱区域。

②历史遗留的挖掘、塌陷、压占等造成土地严重亏损且难以恢复的区域。

③土壤污染严重的区域。

④易受自然灾害损毁的区域。

⑤沿海滩涂、内陆滩涂等区域。

（3）禁止区域。

①地面坡度大于25°的区域。

②自然保护区的核心区，退耕还林区、退耕还草区等。

③河流、湖泊、水库水面及其保护范围。

限制区域和禁止区域可根据实际改造为高标准建设用地或其他髙标准农用地，如林地、生态观光用地等。

（四）高标准农业用地建设内容

科学合理开展土地平整工程、灌溉与排水工程、田间道路工程、农田防护与生态环境保持工程。

合理布置耕作田块，实现田间基础设施配套齐全（占地率不高于8%），满足田间管理和农业机械化、规模化生产需要;建成后的农用地质量等级达到所在县的较高等级且基础设施使用年限应大于等于15年。

（五）高标准农业用地建设目标和成效

1.建设目标

①优化土地利用结构与布局，实现节约集的。

②增加高标准基本农田面积，合理建设其他高标准农用地，提升农用地质量。

③完善田间基础设施，改善农业生产条件。

④促进集中连片，发挥规模效益。

加强建成高标准基本农田利用的监测监管，对其他高标准农用地合理布局，加强生态环境建设，发挥生产、生态、景观的综合功能，确保好地用好，和谐共存。

2.建设成效

①推进了现代农业发展进程。

②展示了农业综合开发的积极作用。

③极大提高了农业综合生产能力。

④推动了相关产业发展。

⑤转变了农业生产方式，促进了土地的合理流转。

（六）低标准农业用地提升为高标准农业用地工程

低标准农业用地变为高标准农业用地工程是通过对山、水、田、林、路的综合治理。

使项目区的农业基础设施得到全面的改善和提高，达到发展现代农业的基本要求，使其能达到或基本达到:

水源覆盖实现方田化，灌溉实现节水化，秸秆实现还田化，耕作实现机械化，施肥实现配方化，种子实现良种化，田间道路实现沙石化，农田林网实现网格化，田间种植实现规范化，农产品实现无公害化。

1.土地平整与田块整合工程

土地平整与田块整合工程是指为满足现代农田耕作、灌排需要而进行的田块修筑和地力保持措施，包括耕作田块修筑工程（田块长度、宽度、方向、形状、高差等达到一定标准）和耕作层地力保持工程。

应合理规划田块布局、提高田块的归并程度，实现耕作田块相对集中连片，以便于灌溉及机械化操作。

基于高标准农田建设标准分析，与土地平整和田块整合工程有关的自然因素指标包括土壤有机质含量、有效土层厚度、表层土壤质地、土壤pH值、坡度、梯地状况;与之相关的社会经济因素指标包括土地利用率、田块规整度、田块破碎化程度。

（1）水田平整。

水田平整与土层厚度、田面高差等因素有关，包括田坎归并和条田修筑。

田坎归并主要是对同一台面相邻田块的田坎进行截弯取直、修补或削坎还田，条田修筑需因地制宜进行。

水平梯田原则上对水田不做大规模田块平整，只对同一台面相邻田块进行归并翻耕，主要是对田坎进行裁弯取直，对垮塌的田坎进行修补，对占地较宽的田坎进行削坎还田，并对小田块和边角地进行归并。

若项目区水田以平坝为主，且面积较大，田面高差不大，土层厚度适中，宜采用条田形式，有利于农作物生长发育和田间机械作业，其他田块可适当合并田土坎;若水田以冲田为主，不适宜进行大规模条田修筑，水田部分只进行田土坎归并，使小田块合并为大田块；若项目区水田面积占耕地面积不足15%，则水田部分不进行平整，只需配套基础设施，改善耕地生产条件，保证水田格田内田面髙差小于±3cm。

条田修筑是对田面髙差≤1.5m的水田进行归并，为保护耕作层，工程实施前需将30cm的耕作层进行剥离。

条田方向以长边为南北向最佳，受地形地貌影响较大的可顺地形布置;条田内部以道路网络充当田埂为界，并配以沟渠保证田块排灌要求，路面高出格田台面10cm最佳，田间道宽度宜为3.5〜4m，生产路宽度宜为1.2〜2m，沟渠宽度宜为0.6〜lm，稳固性以倒梯形断面最佳，沟渠深度宜为0.8〜1.2m;对条田起到保护作用的外缘主坎进行加固修复，以上坎为主，当田坎髙度≥1.2m时，采用破石修筑田坎。

（2）其他农用地平整。

其他农用地包含旱地、水浇地，平整包括降坡和筑坎，这类地农民在长期耕作过程中多已形成台面，根据基本农田、蔬菜基地、标准果园种植要求，适度进行降坡和筑坎，可实现田面平整。

地面坡度为5°〜25°的坡耕地适宜修建梯田，梯田化率应达到90%及以上。

水浇地畦田内田面高差小于±5cm，以利于灌溉及机械化操作。

根据实际气候条件，旱地坡度为6°〜15°，净耕地系数偏低，可切割形成平坝水田；6°〜10°旱地降坡为水平梯田，发展蔬菜基地;10°〜15°旱地降坡至6°，发展标准农田；若旱地集中成片，坡度分布在6°〜25°，适合发展高标准农田和标准果园，6°〜15°旱地降坡方案与上面一致;15°〜25°旱地降坡至10°，作为标准农田和标准果园；大于25°的旱地实施退耕还林;若旱地占耕地面积较大，且坡度集中在15°〜25°，需对旱地进行坡改梯，也可在域内选择典型区建设标准果园。

旱地采用坡改梯技术，先将原坡耕地20cm厚表土层剥离，再砌筑田坎，田坎设计标准按10年一遇6h最大暴雨设计。

田坎以土坎为主，采用黏土夯筑，部分易垮塌地段采用石坎，布设于坚硬土质上，田坎与平整后旱地台面持平，坡地土方移动、挖髙填低、土层较薄区域进行爆破松土，整理后田块方向基本平行等高线布置，以矩形或梯形最佳，其次为环形或扇形，平整后土层厚度≥80cm，有效土层厚度≥40cm。

（3）耕作层质量保持。

若区域土壤以粗骨黄泥土为主，属于石灰岩土类，此类土壤肥力水平中等偏下，在农业生产中常出现营养元素缺失的情况，因此以增施有机肥和平衡施肥为主，辅以必要田间排灌设施;若区域黏土类较多，同时存在排水不畅，导致耕作困难，土壤通透性差，则土壤pH较低且出现不同程度的偏差，因此可采用客土法、增施有机肥、建设田间排灌设施。

（4）小块地整合为大块地。

耕作田块是指由田间末级固定沟、渠、路等围成的土地平整基本单元。

耕作田块规模应根据地形条件、耕作方式、作物种类等综合确定，北方平原区不宜低于13.33hm2，南方不宜低于6.67hm2，丘陵山区耕作田块规模可适当减少（图8-1）。

2.灌溉与排水工程的提高以及灌区自动化的实现

灌溉与排水工程是指为防治农田旱、涝、溃和盐碱等灾害而采取的各种措施。

根据项目区农业生产的需要建设农田水利设施，包括水源工程、输水工程、喷微灌工程、排水工程、渠系建筑物工程、泵站及输配电工程（图8-2）。

灌溉与排水工程和灌溉规模、地形地貌、土壤类型、水文条件有关，也因蓄水、引水方式、灌排方式的不同而有所不同，根据实际需要采取蓄、引、提、集相结合的方式（图8-2，图8-3）。

水资源利用应以地表水为主，地下水为辅，严格控制开采深层地下水，禁止使用未经处理的污水进行灌溉。

基于高标准农田建设标准分析，和灌溉与排水工程有关的指标包括灌溉保证率和排涝设施通达指数。

灌溉保证率应根据水文气象、水土资源、作物种类、灌溉规模、灌水方式及经济利益等因素确定，排涝标准要满足农田积水不超过作物最大耐淹水深和耐淹时间，应由暴雨重现期、暴雨历时和排除时间确定。

旱作区农田排水宜采用10年一遇，1〜3天暴雨，从作物受淹起至1〜3天排至田面无积水;水稻区农田排水宜采用10年一遇，1〜3天暴雨，3〜5天排至耐淹水深。

地下水位较高和土壤盐渍化地区，排水应符合《灌溉与排水工程设计规范》（GB50288）的規定。

丘陵山区灌溉与排水工程是建设高标准农田的关键措施之一。

应设计水库、山坪塘、蓄水池、水井等集雨设施，水田可主要通过集雨设施经输水管道进行灌溉，部分区域可修建囤水田进行储水，排水沟渠按照“干-支-斗-农”纵横布设，主要用于排去田间积水，沟渠设置进出水口，并根据地形因地制宜设计跌水;旱地主要采用“沟-凼-池”工程保证灌溉和排水，该系统通过沿山沟（截水沟、山间边沟、背沟等）将紊乱的、势能较大的流水拦截至排水沟内，经沉沙山将流水泥沙沉积后，使流水蓄积人位于各级排水沟末端地形开阔低洼处的蓄水池，实现高水高蓄高用、低水低蓄低用，为涝季排水和旱季地用水做准备。

灌区的灌溉管理应逐步实现智能化、自动化、以机代人，如图8-4所示。

在灌区管理中心控制站，各分干进水闲设自动化控制器，中心站可对各分干闸门进行遥控、遥信及流量监测，以便于整个灌区的统一管理。

通过观测全灌区水位和雨情信息，在1〜2min内收集、计算灌区水位、雨量、每天的用水量、累计引水量等，为灌区管理提供有利条件，实现逐看区的自动化控制。

图8-4实行移动式喷灌系统建设的高标准农田

3.田间道路工程的提高

田间道路工程主要用于连通居民点和田间、田间和田间，以方便居民生活及生产。

田间道路工程以维修现有道路为主，其次通过新建道路连接断头路和完善道路体系，道路呈“主-干-支”网络纵横布设，主要分田间路和生产路。

田间路宽度由农业作业需求决定，路基宽度宜为4〜5m，路面宽度一般为3.5〜4.5m，为方便未来耕作田块合并，路面材料一般采用泥结碎石，根据需要可提高路面材料级别，如混凝土路面。

田间道路配套路基排水系统,并与周边的沟、渠、林相结合，保证路基及边坡稳定性（图8-5）;生产路路基宽度宜为1.5〜3m，路面宽度为1.5〜2.5m，横向生产路间距宜为100〜300m，纵向生产路间至宜为200〜500m，一般采用素土路面，坡度较大处生产路设计踏步。

基于高标准农田建设标准分析，与田间道路工程有关的指标为田间道路通达指数集中连片田块中，田间道路直通达的田块数占田块总数的比率），平原区应达到100%，丘陵区≥90%，合理确定田间道路密度，满足农业机械化和生产生活便利的需要。

蔬菜基地和标准果园道路规格应高于标准农田的使用规格。

4.农田防护与生态环境保持工程的提高

农田防护与生态环境保持工程是为保护耕作区免受自然灾害而进行的生态工程，与地形地貌、土壤等自然条件有关，主要工程措施为修建护堤、坡面修截水沟和栽植防护林等。

护堤工程主要指河谷川道易受河水冲刷而修建的保护农田的堤防工程，以旧堤改造、堤防加固为主。

通过加固维修，将堤防的防洪标准提高到20年一遇设计洪水、30年一遇校核洪水，主要工程类型有均质土堤、干砌石堤和浆砌石堤。

河水流速小于2m/s时，可采用土堤防护；河水流速为2〜3m/s时，可采用干砌石堤;河水流速大于4m/s时，宜采用浆砌石或混凝土堤防护。

截水沟主要适用于沟坡地，可减缓坡底径流对农田的冲刷，超过50m以上坡长的坡面应设截水沟，间距一般20〜30m，分为蓄水型和排水型。

防御暴雨标准按20年一遇是24h最大降雨量，一般均沿等高线布设，且坡底要保持一定的坡度。

防护林建设，对坡度≥25°耕地实施退耕还林，目的是减少地表径流，保护土壤耕作层，同时增加渗人土体的水量，涵养水源;在坡度≥15°的区域实施种草植树，山顶适植乔木，行株距均宜为2m，山腰采用树林和果林相结合，路旁建设防护林;<15°的区域以田间和路旁防护林为主，陡坡陡坎处为主要造林带，株行距均宜为2m。

选择优质对路品种，做到一条路一个树木品种，方田间隔之间栽植不同的品种，形成混交林网，防止病虫害成片发生，做到主干路栽双行，一般田间生产路、分引渠边栽单行。

苗木地茎在3cm以上，秆高3m，做到开槽低植，及时灌水保墒。

另外，农田防护与生态环境保持工程根据不同地区还可有护岸工程、田坎挡墙、河道疏浚等生态工程。

5.工程建设用材标准的提高

工程建设主要用材类型有钢筋、混凝土、砂浆、PVC管材、变压器、电力线等。

例如，一般抽水站、机井房建设在实行砖混结构的基础上，顶层由架楼板改为钢砼现浇;渠道建设在全面推行U型机械衬砌的同时，农渠壁厚度由5cm提髙到8cm，支斗渠壁由8厘米提高到12cm，同时改土渠堤为混凝土渠道;暗管输水工程以110UPVC管材为例，壁厚由1.8〜2.2mm提高到3.0〜3.2mm，工程压力由2.5MPa提髙到4〜6MPa，出水栓间距由50m缩小到25〜30m;针对新打、修复机井对电的实际用量需求，扩大变压器的安装量和输变电线路的配套，将原来50kV提高到80〜100kV，将架设低压线路改为埋设地埋线；建设渠系建筑物中的桥、涵、洞、跌水、闸门等都要适当增加密度，提高原材料的建设标准。

所有这些措施都可以提升配套工程质量，服务农田作业。

6.现代农业建设工程

在各项工程建设的基础上，引入现代农业建设理念。

现代农业建设是指用现代物质条件装备农业，用现代科学技术改造农业，用现代产业体系提升农业，用现代经营形式发展农业，用现代新型农民推进农业，用现代发展理念引领农业。

提髙农业水利化、机械化和信息化水平，提髙土地产出率、资源利用率和劳动生产率，提高农业效益和竞争力。

建设现代农业的过程，就是改造传统农业、不断发展农村生产力的过程，就是转变农业增长方式、促进农业又好又快发展的过程。

此外，建设现代农业，必须按照高产、优质、高效、生态、安全的要求，着眼于促进农民增收，大力调整和优化农业结构。

土地工程中的现代农业建设工程主要是实现土地整治与现代农业的无缝对接，实现以土地整治为驱动的现代农业发展模式。

总的来说，就是要实现现代农业生产功能和服务功能的完美结合。

二、低标准建设用地提升为高标准建设用地工程特点

低标准建设用地是指在城市、农村基础建设及社会经济高速发展的背景下，由于原有规划滞后、部分违法行为、建设用地到期及其他原因引起低效率使用甚至闲置的建设用地，可根据用途划分为低标准城乡建设用地（城市、建制镇、农村居民点、采矿用地）、交通水利用地、其他建设用地（风景名胜设施用地、特殊用地、盐田等）。

随着城市化的快速发展，此类建设用地已经严重制约着区域内经济社会的发展。

因此，可以通过复垦、景观建设、生态修复等工程，优化土地利用配置，最终实现建设用地合理、高效、集约的配置利用。

（一）低标准建设用地存在的问题

（1）城镇分散达不到规模经济，无法达到聚集服务及设施建设的合理规模，难以成为一个地区的经济中心、市场中心和信息中心，无法聚集服务业的规模，使城镇不可持续发展。

（2）农村居民点问题突出：

①农村居民点分散，占地面积大，造成土地资源的严重浪费和人均基础设施建设成本高。

②乡村人均占地严重超标，建筑杂乱，容积率低。

③“空心村”、“城中村”现象较为普遍，居住环境差，土地资源浪费严重。

（3）城市囤地现象严重，空置地、闲置地数量大，造成土地资源阶段性浪费；乡镇、农村盲目建设，造成耕地大量流失，农村大量亦工亦农人口存在。

（4）工矿建设不注重生态保护、修复，缺乏科学严谨规划，乱开超采、采后废弃等现象严重。

（5）现行交通网络体系结构效益低下，交通网络稀疏且布局不合理。

（二）高标准建设用地定义及科学内涵|

高标准建设用地可概括为：

以可持续发展思想为指导，遵循现有土地利用规划及相关法律法规与政策，合理布局各业用地，调整优化用地结构，加强监管，通过科学技术增加对存量土地的各种投入，实现边际投入等于边际收入时土地使用价值最大化的利用状态，提高土地使用效率，满足经济社会发展对土地的需求，促使土地经济效益、社会效益和生态效益得到明显提髙。

高标准建设用地建设最终是为实现土地的节约、集约利用，而土地集约利用的前提是用地的合理布局和结构的优化完善（谢敏等，2006;汪波和王伟华，2005；郑泽庆和黄贤金，2008）。

从理论上分析，高标准建设用地的科学内涵主要包含高质量的环保系统、高效能的运转系统、高水平的管理系统及合理的工程建设规划。

（三）高标准建设用地建设内容|

高标准建设用地以土地集约利用为最终目标。

从我国范围来看，虽然各地区均在不断探索土地集约利用的途径，而且具体做法也凸现出地域性差异，但仍存在很多共性，共性的存在表明孕育这种共性的具体操作方法已经成为各地区通过实践共同推崇的方式，可以说已成为一种模式（贺舜明，2000;刘吉和张沛，2003;郑新奇，2004;张志宏，2006;李海如等，2008;曲福田，2008;王月等，2008）。

1.旧城改造拆迁

旧城改造又称为城市再开发，即根据城市发展需要，对城市老化地区进行有计划的城市改造建设，主要包括城市企业改造、房地产建设、公共设施建设等。

其间不可避免地伴随拆迁的发生，根据推动主体的不同，分为有以政府为中心的强制拆迁、以市场为主导的土地收购储备以及以业主为中心的不动迁改造等（鞠畅，2008）。

（1）以政府为中心的强制拆迁。

强制改造拆迁即城市房地产行政主管部门根据公共利益的需要，对城市旧城区特定区域内房屋行使强制拆迁，并给予被拆迁人拆迁安置补尝，主要包括政府的统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁三种（王建龙，2004）。

按照城市规划要求和有利于旧城改造、生态环境以及文物古迹保护的原则，组织对房屋拆除，依法取得城市的土地使用权，并在此基础上进行房屋和各项设施的重建。

（2）以市场为主导的土地收购储备。

城市土地收购储备是在法律规范下对土地所有权和使用权进行调节，由政府或其委托机构通过征用（征收）、收购、换地和到期回收等形式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并进行开发，包括房屋拆迁、土地平整等前期开发工作，依据城市土地出让计划，将土地推入市场（马良全，2010）。

（3）以业主为中心的不动迁改造。

其主要特征是以业主为中心进行多主体参与和多方式安置补助，遵循保证被拆迁对象的权益的本质。

与前两者的不同点在于:

①除政府和旧城拆迁的单位、银行之外，市住房保障中心也担任城市运营商的角色。

②建立拆迁安置扶困救助备用金制度，引入廉租房制度，竭力维护群众尤其是贫困动迁户的切身利益。

③片区的拆迁工作平稳后，被拆迁户全部回迁入住，保障原土地使用者的土地权益（钱铭杰,2011）。

2.旧城重建

旧城重建是旧城改造拆迁的延续，受到拆迁的影响和制约。

企业改造重建、房地产重建和公共设施建设等在具体操作中各有侧重，如企业改造最主要是“退二进三”模式，而城市房地产重建最主要是“城中村”改造。

（1）退二进三。

主要针对城市内部分工业企业进行的用地置换。

所谓“退二进三”，是指工业企业由城市中心区迁移到郊区，原厂区发展的产业结构由第二产业转移为第三产业。

实施退二进三、企业退城进郊的发展战略，以效益高的第三产业用地置换占据城市中心且效益低的第二产业用地，促使城市中心区形成以第三产业用地为主的合理的产业结构（鞠畅，2008）。

（2）“城中村”改造。

城中村是当前我国城市化进程中所特有的现象，它是指在城乡二元体制的作用下产生的一种城市内部的特殊农村聚居区（钱铭杰，2011）。

这种特殊社区既像城市又像农村，既不是城市也不是农村，且土地利用效率低下，呈现出粗放利用模式。

为了适应城市的发展，城中村的土地利用模式采取再开发和调整利用两种类型（鞠畅,2008）。

3.商业街区建设

以商业街区为代表的城市公共设施的重建，一般由政府统一规划、集中供地、统一建设。

近几年，各地根据实际情况出现了一些新的操作方法。

（1）商业街区的聚集式建设。

商业街区是指在一定区域范围内，具有一定规模的，商铺或摊位聚集的、高密度的商业社区。

可分为生活型（农贸市场）、特色型（休闲街、IT街）等类型。

商业功能较为单一，一般经过旧城改造统一规划，建成商业店铺。

虽然商业街具有明显的集约利用土地功能，但其也受到培养适应消费者时期长等因素的限制。

（2）商业中心的辐射式建设，指政府在地理位置和交通条件较为优越的地方建设具有一定经济吸纳和辐射功能的商业中心，同时加强基础设施和公共服务设施的建设，以达到辐射范围内同类设施的重复建设少、土地资源节约集约利用的目的。

商业中心的形式与城市中心区域的形成是密切相连的，对于城市建设