施工组织设计纲要.docx
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施工组织设计纲要
序言
武清开发区软件创意园和住宅项目位于京津唐杨村高速出口西南侧，是北京住总集团自行开发及施工的小区项目，是集团的重点工程之一。
一期工程共分为5个区块开发，建筑面积共21万平方米。
武清开发区建设要继续发挥集团一体化经营优势，发挥住二公司外埠工程能打硬仗的特点，以“国际品质、首都品牌、天津一流、武清第一”为总体目标。
第一章编制依据
1.1．施工合同
天津市武清经济技术开发区软件创意园和住宅楼工程施工合同。
1.2．施工图纸
天津市武清经济技术开发区软件创意园和住宅楼工程建筑、结构施工图。
1.3.地质勘查报告
1.4．国家规范、规程、天津地方标准、图集
1.5．行业规范、规程
1.6．相关图集
1.7．主要法律法规和相关文件
第二章工程项目简介
2.1.地理位置
武清经济技术开发区软件创意园及住宅项目位于京津唐高速杨村出口西南角，泉旺路西侧，广源道南侧地块，北临七支渠。
2.2.现场环境
武清开发区软件创意园及住宅项目的开发建设用地，目前一期现场场地基本平整，起伏较小。
现场外北侧、东侧、南侧道路已修建完毕，场外道路已能满足施工使用。
2.3．建筑性质
本项目定位为中高档低层、多层和高层住宅区。
A区主要为13～16层高层住宅；B区为7层的多层住宅；C区由幼儿园和会所组成；D区大部分为5～7层多层住宅；E区由四栋6层住宅楼组成。
2.4．建筑规模
一期拟建设总建筑面积214930.6m2，地上总建筑面积170814.8m2，住宅988套。
2.5．建设单位
北京住总集团有限公司天津武清分公司。
2.6．设计单位
北京市住宅设计研究院有限公司。
2.7．勘查单位
天津市勘察院。
2.8．监理单位
工程管理有限公司。
2.9．施工单位
北京住总第二开发建设有限公司。
2.10．工程质量监察单位
天津市工程质量监督站。
2.11．一期工程平面简图
一期工程楼座平面简图：
见附图1。
2.12．工程区域划分
2.12.1．具体划分
具体施工区域划分见下：
（1）A5#、A6#、A7#、A8#、A9#、A10#、A11#、A12#、A13#、A14#主楼及地下车库为A区，总建筑面积131018平米；
（2）A3#、A4#楼为B区，总建筑面积12690平米；
（3）A1#（会所）、A2#（幼儿园）楼为C区，总建筑面积5310平米；
（4）A15#、A16#、A17#、A18#、A23#、A24#、A25#、A26#、A27#、A28#为D区，总建筑面积48984平米；
（5）A19#、A20#、A21#、A22#为E区，总建筑面积16928平米。
2.12．3．一期工程施工区域划分简图
第三章工程重点、难点与风险分析
3.1．总述
根据本工程的实际情况，结合以往的建筑工程施工经验，按工程的近期和远期为依据，对本工程施工的重点、难点与风险进行分析。
3.2．具体分析
3.2.1．A区基坑工程安全控制要点
A区为高层建筑及其地下车库，基础挖深约为7～８m；高层建筑群位于小区的北侧小区边缘处，建筑周围场地狭窄。
本工程A区基坑深度为7～8m，属于深基坑（危险性较大工程），在进行工程施工前要请专家组对边坡支护施工方案进行专家论证。
在施工过程中要定期对基坑进行变形及沉降观测，发现问题及时处理。
基础工程施工完毕后，在条件满足的前提下要尽早回填肥槽，消除边坡的安全隐患。
在进行基础结构施工过程中采取护坡措施，并且由有相应资质的专业的施工队伍施工。
3.2.2．A区基础工程进度控制要点
本区域工程开工日期为2009年10月25日，计划总体地下结构完工日期为2010年5月30日。
A区工程主楼地下结构工程（近1.2万平米）与高层建筑连体的地下车库（近3万平米），依据本工程的开工日期（2009年10月25日）和零米完工日期（2010年5月30日），地下结构工程的工期包含了当地的一个冬季，并且工程的工期比较紧，在进行结构施工过程中，此部位的工期风险成为最主要的工作重点和工作难点。
由于本项目高层住宅及连体地下车库工程，工程量大、结构比较复杂、工期紧，在进行工程总体部署的时候，要加大此部位施工人员的投入，并且进一步细化、优化施工方案。
在工程的前期准备阶段就应重点考虑地下车库施工区的材料供给、运输（塔吊布置阶段，周边主楼的塔吊尽量能够为地下车库结构的施工提供运送能力，减少在施工现场由于二次搬运而造成的时间和劳动力的浪费）。
3.2.3．C区工期进度控制要点
天津武清开发区软件创意园和住宅楼工程中的C区包括一所幼儿园（3层结构）和一座会所（3层结构），建设单位给出的节点工期为：
施工区
开工日期
出±0.000
结构封顶
装修工程
清理交验
备注
C区
2009.10.25
2009.12.30
2010.1.30
2010.3.10
2010.3.25
建设单位给出的节点工期时间紧、任务重，工期风险成为了C区工程的主要风险，并且也是该区域施工的重点和难点。
在施工工程中，保证工程材料及时进场、加工，组织强有力的外施队，加快施工速度，确保在合同要求的工期内保质保量的完成C区工程。
3.2.4．冬季施工质量控制要点
根据工期节点要求和当地的水文地质条件（本地区冻土深度为0.6m），各个施工区基础施工阶段正处于当地的冬季，在施工过程中，需要仔细、全面地考虑冬季施工防护措施，尤其是基础工程时，要高度重视地基持力层的防冻问题。
3.2.5．坡屋面建筑施工质量控制要点
本工程建筑均为坡屋面构造，在进行结构施工和装修工程过程中，施工难度远远高于以往平屋面结构。
钢筋材料使用上，要细致、准确地计算坡屋面的材料尺寸，做到下料准确；砼工程要根据坡度大小，调节砼的塌落度，确保砼的浇筑质量。
3.2.6．坡屋面安全施工控制要点
在进行坡屋面施工过程中，工人的施工安全成为重中之重，针对坡屋面作业条件差，在施工之前要对参加施工的工人进行现场安全、技术培训。
在施工方案选择上，本住宅小区中的多层建筑均采用落地式双排外脚手架将全楼封闭，以保证施工中人员的安全；高层建筑要按规范规定搭设水平安全网，派专人随时检查安全网的损坏情况，及时修缮。
3.2.7．材料周转成本控制风险因素
本工程多为多层住宅，单元面积小，户型结构相似性差，且28个栋号几乎同时在施，在施工过程中周转材料几乎无法周转使用，增加了施工成本。
在工程的前期，土方、边坡及桩基也是影响工程进度的一个不确定因素，如何与甲方分包单位配合，确保工程按计划、分步骤的正常开工是进度计划得以实现的重中之重，同时也是避免工程整体平端的保证。
在工程施工过程中，重点力量放在工期紧的施工区域，该区域完工后，剩余的材料可以供未完工的施工区使用，尽可能缓解施工中的材料周转问题，避免平端造成成本投入过大。
3.2.8．塔吊布置控制要点
结合武清开发区软件创意园和住宅楼小区工程的特点，本工程的塔吊布置主要考虑以下原则：
（1）在施工过程中，塔吊的运输能力能够满足工程需要。
（2）在建筑过程中，通过协调，使塔吊的吊次基本平均，无闲置塔现象。
（3）在总体的布置上，塔吊在能够满足使用要求的情况下，达到立塔数量最少。
3.2.9．劳动力稳定风险分析
武清开发区软件创意园和住宅楼工程冬季开工，第三年春季完工。
在工程施工期间经历3～4个农作物收割期。
劳动力的足量供给是按进度完工的重要因素。
针对劳动力的稳定问题，在选择劳务队伍时，优先考虑农作物收获期影响小的施工队伍为劳务主体，做到从根源解决农忙时的劳动力问题。
3.2.10．冬季集水降水施工风险分析
根据本工程的开工要求，A3#、A4#楼基础土方开挖阶段正处于当地的冬季，本工程地下水水位高，土层土壤的渗透系数小，对工程施工中的降水极为不利。
针对上述工程施工的实际情况，在进行工程施工前结合多方面的因素，制定有针对性的基础降水方案，在进行降水施工过程中，要注意基坑的保温工作及边坡人工回填土层渗水不均匀等因素，特此在制定降水方案的同时应当考虑基坑边坡的降水处理和保护措施。
第四章成本控制及财务管理
4.1．施工范围
天津市武清开发区软件创意园专家公寓及配套住宅项目一期A1#-A28#楼及A区地下车库的施工（甲方直接分包项目除外，但包括甲方直接分包项目的预留预埋）直至竣工验收及本工程质量、工期等的总承包管理。
业主分包工程（土、护、降、桩基础工程；门窗工程；消防工程；变配电工程；弱电工程；电梯工程；燃气工程；小市政外线及道路工程；景观绿化工程）
4.2．成本管理
4.2.1．工程项目目标管理责任书的签订
根据公司下发的“工程项目目标责任管理办法”，逐级分解项目安全目标、经营目标、质量目标、环保目标等，项目部所有管理人员相应签订目标责任书。
加强管控能力，强化整体经营生产的统一。
4.2.2．成本策划、风险控制、经营活动分析
工程中标后预算员组织编制工程的施工预算。
按照施工图及中标工程量清单预算中人工费、材料费、机械费价格及费率编制施工预算书，作为工程的成本核算、统计报量、财务收支、材料采购、劳务分包、专业分包的基础数据。
4.3．财务管理
（1）项目部实行财务负责人、技术负责人和经理“三支笔”联批制度。
除项目经理授权之外，未经项目经理终批的经济业务一律不得报销入账，违反联批制度的支出，将视为违规问题查处。
（2）项目部要及时掌握转帐部分的回款情况，项目经理要督促业务员将款项收回。
（3）收取现金暂开的收据，待开出正式发票时，必须将该收据收回，领用收据时，必须登记，使用完毕后，必须将存根交回。
（4）健全项目部财务管理机制，会计、出纳分人负责。
4.4．资金管理
（1）项目部建立健全完善的内部资金管理制度，控制资金动向，提高资金运用效率。
（2）项目的资金调度，统一由项目经理审批，严把支出关。
（3）严格执行“用款计划”申报制度。
第五章工程建设总体目标和总体要求
5.1．工程建设总体目标
以科学发展观为指导，精心组织实施，力争用21个月（2009年11月—2011年8月）把武清开发区软件创意园及住宅项目建成“绿色、节能、人文、经济”的示范住宅小区，进一步提升住总集团核心竞争力和品牌效应，在安全生产、工程质量、绿色施工和经济效益方面争创一流水平。
5.2．工程建设总体要求
第一，统筹兼顾，协调发展。
第二，科学决策，精心组织。
第三，发挥合力，市场运作。
第四，夯实基础，锤炼作风。
5.3．一期工程总体规划
武清开发区软件创意园及住宅项目一期工程由北京住总第二开发建设有限公司施工，预计进入2个项目经理部。
第一项目经理部进行A施工区的施工，其项目部计划引进3-4支劳务队伍；第二项目经理部进行其余施工区的施工，其项目部计划引进2支劳务队伍，按照甲方开工时间的要求分批进场。
主要单体住宅建筑简介及任务划分如下表：
序号
项目名称
任务划分
备注
1
北京住总第二开发建设有限公司武清第一项目经理部
A区工程
第一批开工
2
北京住总第二开发建设有限公司武清第二项目经理部
B、C区域工程
第一批开工
D区域工程
第三批开工
E区域工程
第二批开工
第六章施工准备工作
6.1．施工用水
6.1.1．布置原则
施工水源由北京住总集团有限公司天津武清分公司负责协调提供，施工用水管线直径大于等于100mm。
临水（布设100mm管径干管满足消防要求）干线布置，原则上沿围墙一侧布置，以满足施工需要。
由临水干线引出支线设置多个室外消火栓，室外消火栓有效半径为50米，要覆盖楼座、木工加工棚、木料堆放区及木模板堆放区，具体见临水布置图。
6.1.2．施工现场临时用水布置简图
施工现场临时用水布置简图见下图：
见附图2。
6.2．施工用电
6.2.1．布置方式
施工用电量通过估算，北京住总集团有限公司天津武清分公司先期负责协调解决提供1000KVA（两个变压器）施工临时用电，分别供2个施工项目部施工区及生活区使用，以满足施工要求。
其电缆干线布置，原则上沿围墙一侧布置，现场由干线电缆引出支路分别布设配电箱供塔吊、钢筋加工区、木工加工区等使用。
由住二水电分公司负责编制临时用电、临时用水施工方案，经审批后实施。
现场必须装设电表、水表分别计量，并采用节能型用电器具。
6.2.2．布置简图
施工现场临时用电布置简图：
见附图3。
6.3．施工围墙
整个建设用地区域四周用砖墙维护，按集团VI形象标识予以规范统一标准，由住二VI指导小组检查验收，体现住总集团整体形象。
生活区和施工区分开设置，并设置围挡分隔开，施工区域内部不再设置围墙，各施工地块可利用场内施工循环道路、部分施工暂设相互区分，形成相对独立的施工区域。
6.4．施工道路
6.4.1．场外道路
采用已修好的北侧、东侧及南侧道路，可以满足施工需求。
6.4.2．场内道路
根据工程总平面图的布设，初步考虑在车库南面，沿小区规划主路位置布置施工循环道路，以满足现场施工使用及消防需要。
该道路供地下车库南侧待建建筑物使用。
在地下车库北侧4个高层的北侧另设一条施工主路，以满足4个高层及地下车库施工需要。
6.4.3．主要出入口
施工现场设置2个主要出入口（分别位于施工现场的东侧和东南侧），供施工过程中大型设备、车量及材料的进出；西南侧（主要供施工现场的循环道路使用）和北侧（供A区材料及车辆进出）各设1个辅助出入口（共2个附门）；施工现场西侧设置1个小门（只供施工人员出入生活区使用）。
具体布置见：
附图4施工现场道路及工地大门布置图。
6.5．施工测量
6.5.1．建筑物定位
由北京住总集团有限公司天津武清分公司约请测绘院对各建筑物进行钉桩定位，并与施工单位办理交接手续，建筑物定位后，由施工单位引出建筑物的平面控制桩并对引出控制桩予以保护。
6.5.2．水准点引入
由北京住总集团有限公司天津武清分公司约请测绘院给定水准点，并与施工单位办理水准点的交接手续，施工单位进行水准点的引入及校核。
6.5.3．场区标高控制
北京市住宅建筑设计研究院有限公司应在开工前完成小区的竖向设计，施工单位对场区实际高程进行方格网抄测。
6.6．地上、地下物处理
6.6.1．地上物处理
由北京住总集团有限公司天津武清分公司协调有关部门负责建设用地达到三通一平（临时用水、临时电路接口、场外道路通畅和场内场地平整）标准。
6.6.2．地下物处理
由北京住总集团有限公司天津武清分公司负责查清地下障碍物的情况，并与施工单位办理移交手续。
根据实际情况由开发公司协调，由施工单位负责施工区域地下障碍物破除和保护工作。
6.7．现场办公、生活设施及施工暂设
6.7.1．布置原则
施工现场、生活区、办公区分开布置，实现动静分开。
6.7.2．具体内容
（1）施工现场内根据需要和现场情况布置一些材料（钢筋、木工棚）加工棚、现场存储用房、料具堆放区、模板堆放区、钢筋堆放区、试验室、警卫室、厕所、洗车池等。
（2）现场办公区及施工队宿舍区布置在一期施工区西侧，办公区布置按照集团VI要求；
（3）劳务人员暂设设置在办公区南侧，共3093平米，可供1170人员居住。
第七章主要管理目标及实施要点
7.1．施工部署、工期目标及实施要点
7.1.1．工期目标
天津武清开发区软件创意园和住宅楼工程具体工期目标见下表：
内容
开工
日期
出±0.000
结构
封顶
机电
工程
装修
工程
室外
工程
清理
验收
备注
A区
2009.10.25
2010.5.30
2010.10.30
2011.6.10
2011.7.10
2010.7.30
2011.8.30
B区
2009.10.25
2010.4.15
2010.6.30
2010.8.15
2010.9.30
2010.11.15
2010.12.30
C区
2009.10.25
2009.12.30
2010.1.30
2010.2.20
2010.3.10
2010.3.25
2010.3.30
商业设售楼处、样板间；幼儿园做办公区和售楼处补充用
D区
2010.5.15
2010.9.20
2010.12.30
2011.4.30
2011.6.15
2011.7.30
2011.8.30
E区
2010.3.15
2010.6.10
2010.7.30
2010.8.15
2010.9.15
2010.9.22
2010.9.30
样板区
7.1.2．实施要点
为实现总工期控制目标，要发挥住二公司施工、物资供应一体化优势。
明确任务划分，明确责任分工，统一指挥部署，协调组织施工。
7.1.3．组织部署
住二公司成立由公司领导参加的指挥部，组织强有力的项目部，在指挥部统一指挥下组织施工。
（1）指挥部组织机构图
（2）指挥部职能
1）总指挥的岗位职责
主持全面工作，确定指挥部管理的目标与方针。
2）副总指挥的岗位职责
1））负责指挥和指导整个工程施工的管理工作。
2））受总指挥委托，主持指挥部协调会，实施各项工作和管理指令，
及时向总指挥报告项目施工的最新情况。
3）水电总负责的岗位职责
1））对水电施工进度实施有效的协调管理，从计划进度、实施进度和进度调整等多方面进行控制，确保水电工程与土建工程协调施工，保证项目如期完工。
2））协助项目技术负责人对关键技术难题进行科研攻关，进行新工艺新技术的开发研究。
3））负责处理和协调各项目水电工程劳动力、材料的使用，合理调配劳动力、材料资源，使工程施工有组织按计划进行。
4））负责不同阶段水电施工场地和现场堆放场地的协调与管理，有序地组织平面、立体的各种材料和设备的运输、堆放等工作。
4）生产总调度的岗位职责
1））负责制定本系统工作计划，并贯彻实施。
2））负责武清开发区软件创意园和住宅楼工程的2个项目部之间在结构、装修工程施工过程中的材料使用（不同项目部之间各单位工程预拌砼开盘时间的确定；通用材料的统一调配等）、大型机械使用、材料加工，现场道路使用、现场用电量分配等可调配资源的综合协调管理。
3））协调社会关系，为现场施工提供保障。
4））主持项目控制工作会议，协调解决施工过程中的重大问题，并及时将业主指令落实到各项管理工作中去。
5））负责审核每月工程施工管理计划，并完成月末工作总结；每周主持召开一次工程现场施工协调会；审核关键工序的施工进度。
5）经营总负责的岗位职责
1））负责项目合同管理，对合同管理的全过程进行管理，主持供应商的招标、谈判、文本审批和签约工作并对合同实施情况进行跟踪管理。
2））负责各项目费用管理，包括指导各项目编制工程费用预算、修改和调整工程费用预算，以及编制工程资金成本和分阶段资金成本计划，并对上述工作的实施情况进行跟踪管理和监督。
3））工程预算编制，交（竣）工结算、招投标工作、考察、索赔与反索赔的处理、工程资金使用计划编制、合同的签订和管理、采购中心的具体管理工作。
4））负责建设工程商务标的编制，招标文件的合成及招标文件的发放工作；负责甲供材料设备采购，招标文件的合成及招标文件的发放工作；收集地方材料价格信息，负责甲指乙定材料的招标或询价工件；参与工程和甲供材料设备的招标、开标、评标、商务谈判、考察等工作；负责设计合同、监理合同、采购合同、施工合同等建设合同的签订及管理工作；审核每月完成产值并支付工程款、工程变更的审核工作；工程预算编制、工程结算的审核工作；按合同处理索赔与反索赔问题，审核索赔金额；甲供材料设备的验收、结算工作；配合做好图纸会审工作，提出合理化建议，降低投资成本；编制工程资金使用计划。
6）技术总负责的岗位职责
1））贯彻公司管理方针和各项管理规定，为实现海河杯进行组织、策划。
2））组织各项目部确定施工部署和原则，统一对外办理技术性洽商。
3））负责控制整个工程总体的工程建设管理、工程质量、工程资料、交竣工验收工作。
4））负责工程施工所需设计图纸、重大设计修改及设计院联络工作；组织进行工程技术上的新工艺、新技术、新材料、新产品的应用。
7）安全总负责的岗位职责
1））负责总体安排重点项目的安全生产措施，工程安全生产监督、检查。
2））负责整个施工现场全面的安全工作，落实各项制度，全面布置本系统的业务工作。
3））参加上级有关部门对本公司安全方面工作的检查、验收；组织本公司安全工作的联合检查；落实各项管理目标。
4））负责企业员工伤亡事故的报告及工伤认定工作，并协助有关部门对事故进行调查、分析、处理；参加分包单位伤亡事故调查、分析、处理。
8）财务总负责的岗位职责
1））做好本工程成本、和费用管理、营业收入和利润管理工作。
2））在指挥部领导的指挥下，全面负责工程资产财务的日常管理工作，建立、健全公司内部的相应管理制度。
3））严格监督审核会计凭证，按会计制度的规定设置和使用会计科目，进行财务核算。
4））负责组织完成季度、年度各类财务报表、财务情况说明书、会计报表附注。
5））做好指挥部资金管理工作，重点负责监督检查出纳员、资金管理人员岗位职责的执行情况。
6））负责各种资金的回收工作，并出具资金回收过程中所需要的手续，办理各种抵账手续。
7））制定收款计划，协助项目部及时收取工程款。
（3）指挥部下属项目部组织机构图
1）武清第一项目经理部组织机构图：
2）武清第二项目经理部组织机构图：
3）武清水电分公司组织机构图：
7.1.4．住宅工程部分节点工期控制
（1）施工准备
北京住总集团有限公司天津武清分公司负责组织相关单位在2009年10月底前解决施工临时用水和用电问题。
尽快组织勘察单位完成现场的地质、水文勘察工作，明确地下障碍物情况，并做好与设计、施工单位的交底和交接手续。
（2）开工时间
①A、B、C区：
2009年10月25日；
②D区：
2010年5月15日；
③E区：
2010年3月15日。
（3）基础工程
①A、B、C区：
2009年12月25日完成基础土方开挖和基础处理工程；
②D区：
2010年7月10日完成基础土方开挖和基础处理工程；
③E区：
2010年4月25日完成基础土方开挖和基础处理工程。
（4）结构工程
1）完成零米以下结构
①A区：
2009年12月26日～2010年5月30日；
②B区：
2009年12月26日～2010年4月15日；
③C区：
2009年11月26日～2009年12月30日；
④D区：
2010年7月11日～2010年9月20日；
⑤E区：
2010年4月26日～2010年6月10日。
2）完成零米以上结构至结构封顶，高层分批组织结构验收
①A区：
2010年5月31日～2010年10月30日；
②B区：
2010年4月16日～2010年6月30日；
③C区：
2009年12月31日～2010年1月30日；
④D区：
2010年9月21日～2010年12月30日；
⑤E区：
2010年6月11日～2010年7月30日。
（5）装修及竣工交用
1）装修工程
①A区：
2010年10月31日～2011年7月10日；
②B区：
2010年7月1日～2010年9月30日；
③C区：
2010年1月31日～2010年3月10日；
④D区：
2010年12月31日～2011年6月15日；
⑤E区：
2010年7月31日～2010年9月15日。
2）竣工交用
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