永川房地产分析报告.docx
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永川房地产分析报告
2010年永川房地产分析报告
永川房地产市场监测
研展部
2011年1月
目录
一、2010年楼市政策回顾
二、市场数据
Ø永川土地信息
Ø永川楼市信息
三、2010年楼市总结
一、2010年楼市政策回顾
2010年国家调控房价政策盘点
时间
部门
政策
细则
2010年12月25日
住建部
《央行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率和人民银行对金融机构再贷款利率的通知》
从2010年12月26日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点。
个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点。
开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整
2010年11月16日
财政部、国家发改委、住房城乡建设部
《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》
《通知》中明确，为切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。
2010年11月15日
住房和城乡建设部与国家外汇管理局
《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》
通知规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
2010年11月3日
住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会
《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》
通知规定，第二套房公积金贷款首付比例提高至五成且利率上浮10%，停止三套房公积金贷款。
2010年10月20日
财政部、国家税务总局等
国家有关部门《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》
建筑面积144平方米（套内面积120平方米）以上的住宅，按3%征收契税；建筑面积小于144平方米（含）的住宅，按1.5%征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房，且属家庭首套房的，契税按1%收取。
2010年10月19日
央行
加息
自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
2010年9月29日
国家有关部委
新国五条
国家有关部委再推多项铁腕政策，包括加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给，加快推进房产税改革试点工作等，以巩固房地产市场调控成果。
2010年9月27日
国土部、住建部
《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》
该《通知》要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。
2010年06月08日
住建部
关于加快发展公共租赁住房的指导意见
租赁管理：
（一）公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。
（二）公共租赁住房租金水平，由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。
（三）公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同。
（四）公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。
政策支持：
（一）各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。
（二）市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。
（三）对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，具体办法由财政部、税务总局制订。
（四）鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，具体办法由人民银行、银监会制订。
（五）公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。
2010年5月26日
国家税务总局
《关于土地增值税清算有关问题的通知》
该通知明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。
专家指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。
2010年5月14日
国务院
《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展若干意见》
国务院发布关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见，指出鼓励和引导民间资本进入市政公用事业和政策性住房建设领域。
2010年5月12日
国家税务总局
《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》
《通知》要求，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
有税务专家分析认为，房地产企业的项目完工条件得到明确后，将使得这一税收漏洞得以堵塞。
2010年5月4日
住房和城乡建设部、民政部、财政部
《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》
《通知》强调，对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，住房保障部门要按照有关规定或合同约定严肃处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭在一定时间内再次申请廉租住房保障的资格。
2010年5月2日
中国人民银行
存款准备金率上调
中国人民银行5月2日宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。
2010年4月22日
住房和城乡建设部
关于加强经济适用住房管理有关问题的通知
住建部发布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，《通知》要求相关部门：
严格建设管理，规范准入审核，强化使用监督，加强交易管理，完善监督机制。
2010年04月20日
住建部
未获预售许可项目开发商不得收取定金
1、严格实行购房实名制。
住房和城乡建设部日前发出的通知中，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
2、预售许可最低规模不小于栋。
通知说，各地要严格商品住房预售许可管理，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
3、未获预售许可商品房不得排号。
通知在“进一步加强房地产市场监管”部分中要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
4、尚未开盘项目要责成限期销售。
通知在“进一步加强房地产市场监管”部分中还要求，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。
2010年4月17日
国务院
国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新国十条）
国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
2010年4月14日
国务院
差别化住房信贷政策
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
2010年4月13日
住房和城乡建设部
关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题通知
《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。
进一步加强房地产市场监管；完善商品住房预售制度；加强预售商品住房交付和质量管理；健全房地产市场监督管理机制。
此外，《通知》还要求在全国范围内开展预售商品住房项目清理。
2010年04月11日
银监会
银行不得对投机投资购房贷款
中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。
2010年2月12日
中国人民银行
存款准备金率上调
央行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是2010年以来的第二次上调，调整后的存款准备金率将达到16.5%。
2010年2月11日
银监会
关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知
一、商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》中有关合格投资者的规定。
二、信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:
1。
2010年1月12日
中国人民银行
存款准备金率上调
中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。
2010年1月7日
国务院办公厅
国十一条
一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；三、加强风险防范和市场监管；四、加快推进保障性安居工程建设；五、落实地方各级人民政府责任。
中国在2009年实施了大规模经济刺激政策，政府以4万亿投资拉动内需，并通过天量的信贷注入流动性。
2010年国内宏观经济已经恢复甚至超过了金融危机前，中国经济主要面对的是限制流动性、遏制通胀、调整经济结构和转变经济增长方式的问题。
大规模经济刺激政策也将在这种背景下退出，房地产市场便在这一趋势中受到了较大的影响。
2010年被称为地产“调控年”，本轮国家对房地产市场的调控政策具有高强度、高频率和范围广等特点。
如果说2010年1月的“国十条”和3月的“国十九条”调控政策相对温和，那么4月底实施的“新国十条”则堪称“最严厉”的调控措
施了；直到9月底的“二次调控”政策和涉及全国多个一、二、三线城市的地方调控细则出台，政府采用了行政的强化手段限制房屋的购买，其强度确实为有史以为最为严厉的。
二、楼市信息
1、土地信息
1.12010年永川地区二类居住、商业招拍挂土地共计965060平米，约合1446.86亩，按照规划容积率，建筑面积242，81万平米，其中城区土地833390平米，约合1249.46亩，按照规划容积率，最大可建建筑面积213，68万平米。
1.22010年永川城区二类居住、商业招拍挂土地成交平均单价149.86万元/亩，成交最高单价为通威地块574.46万/亩，折合楼面价1722.52元/平米。
2、永川楼市信息
2.12010年永川楼市商品房预售证104个，预售面积共计168，72万平米，其中住宅预售153，67万平米，共计15565套，非住宅商品房15，04万平米，共计714套。
2.22010年永川地区在售楼盘个数38个，成交面积共计134万平米。
与09年商品房成交面积150.11万平方米，同比减少10.7%。
成交套数共计14102套，09年成交套数15382套，同比减少8.32%。
2010年成交金额共计46.58亿元，09年成交金额金额37.32亿元，同比增长24.81%。
其中住宅成交125万平米，09年面积136.97万平方米，同比减少8.73%；成交套数13032套，09年住宅成交13867套，同比减少6.02%；平均单套面积95.93平米/套，平均单套33.10万/套。
非住宅商品房成交9万平米，成交套数1070套，平均单套面积83.93/套，平均单套44.21万/套。
2010年住宅成交均价3451元/平米，同比增长45.42%；非住宅商品房5268元/平米，同比增长46.45%。
2.32010年楼市成交数据图
月
成交套数（套）
成交面积（㎡）
成交金额（万元）
成交单价（元/㎡）
住宅
非住宅
合计
住宅
非住宅
合计
住宅
非住宅
合计
住宅
非住宅
1月
1069
83
1152
102208
8731
110939
31161
4020
35182
3049
4605
2月
579
45
624
55820
8102
63922
16111
3905
20017
2886
4820
3月
1067
87
1154
107804
5787
113591
32105
2931
35036
2978
5065
4月
1064
75
1139
101098
5170
106269
31662
2483
34145
3132
4803
5月
991
45
1036
88241
5691
93932
29226
3811
33037
3312
6697
6月
1089
126
1215
95000
9024
104024
32429
5061
24549
3414
5609
7月
787
64
851
70897
3773
74670
23488
2383
25871
3313
6315
8月
1010
66
1076
92352
5142
97493
30423
3427
33850
3294
6665
9月
1093
76
1169
106319
4471
110790
36580
1930
38510
3441
4316
10月
2533
201
2734
252985
11018
264003
97461
4873
102334
3852
4422
11月
837
135
972
86416
12076
98492
34019
6085
40104
3937
5039
12月
913
67
980
91037
10826
101863
36753
6404
43157
4037
5916
合计
13032
1070
14102
1250176
89811
1339987
431419
47314
465792
3451
5268
2.4主要在售项目产品一览
项目名称
物业形态
项目名称
物业形态
金科中央公园城
洋房、高层
中央大街
高层
荷塘月色
多层、小高层
康桥生活公园
小高层、高层
金域蓝湾
小高层、高层
东城上景
小高层、高层
阳光尚城
小高层、高层
月源山水
高层
水晶城
高层
水韵书香
多层、高层
御珑山
高层
兰乔圣菲
多层
巨宇江南
多层、高层
佳和丽园
高层
泰晤士清晨
多层、高层
五米阳光
高层
红河枫景
高层
巴塞罗那
洋房
竹映三清
高层
盛世棠城
高层
康安尚都
高层
金和茗居
多层、高层
上海城
高层
银山源
多层、高层
奥阑半岛
高层
香缇漫城
洋房
2010年永川房地产楼市主要供应产品高层，其次是多层及洋房产品，公寓项目较少，别墅产品基本没有。
其中高层主力供应区间75-120㎡，多层洋房主力供应区间120-150㎡，公寓主力供应区间30-50㎡。
三、2010年楼市总结
从宏观层面看，2010年国家加大了房地产调控的力度，稳健的货币政策和差异化贷款政策仍将被执行，金融领域银根收紧。
从土地市场来看，永川土地市场表现比较火爆，成交价格也在不断的上升，供应的区域主要集中在“三湖”片区，拿地企业以重庆企业为主，说明永川楼市正被永川本土以外的企业所关注。
从上平方成交市场来看，永川2010年商品房成交面积较09年下降了10.7%,但成交金额上升了24.81%，达到了46.58亿元。
2010年住宅成交均价3451元/平米，同比增长45.42%。
市场的数据反映出永川楼市正处于一个高速发展的阶段。
随着2011年年初国家对于楼市调控的加强及保障性住房建设的步伐加快，预计2011年上半年楼市会处于一个滞涨的阶段，到2011年下半年楼市才开始有更新的动向。
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