酒店管理项目案例项目智能化建筑智能化工程设计任务书叶予舜.docx

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酒店管理项目案例项目智能化建筑智能化工程设计任务书叶予舜

酒店管理项目案例项目智能化——建筑智能化工程设计任务书

建筑智能化工程设计任务书

1.项目概况

本项目位于XXXXXXXXXX工业园区内，北临在XXXXXXX路（道路宽45米）、南临在建的XXXXXX路（道路宽24米），东靠XXXXXXXX（红线外沿河绿化带宽约20米），西侧为规划道路（规划道路宽度约20米）。

建设用地面积为2,9168m2，分为南北两个地块，其中北地块建设用地面积为12,432m2（容积率3.5，建筑密度35%，绿地率25%，限高80m），南地块建设用地面积为1,6736m2（容积率3.5，建筑密度35%，绿地率30%，限高100m）。

项目总建筑面积约13万m2，其中地上建筑面积为10.2万m2，地下室面积约2.8万m2；地上部分由平层商务会所、商业和酒店公寓等三类组成，其中平层商务会所由1#、5#、6#楼组成，面积约50,000m2；酒店公寓为2#、3#、7#楼，面积约26,500m2；商业由2#裙房、3#裙房和4#楼组成，面积约25,500m2。

2.建筑智能化工程设计范围及主要技术要求

本项目建筑智能化工程拟设由智能化集成系统、信息设施系统、信息化应用系统、建筑设备管理系统、公共安全系统、环境监测系统和机房工程等七大系统组成。

各系统的功能及主要技术要求如下：

2.1智能化集成系统

智能化集成系统的主要目的是为了建立一个统一的信息化共享平台，实现物业管理的集成化，并提高物业管理效率和品质、降低物业管理成本。

智能化集成系统应以建筑物的建设规模、业务性质和物业管理模式等为依据，建立实用、可靠和高效的信息化共享平台、丰富信息化应用功能，以实施综合管理功能，确保对各类系统监信息资源的共享和优化管理，以提高楼宇管理和物业服务的效果、效率。

智能化集成系统应具有对各智能化系统进行数据通信、信息采集和综合处理的能力，能实现对各智能化系统进行综合管理，并为工作业务系统及物业管理系统提供支撑平台，系统可靠、易于维护并具备一定的可扩展性。

智能化集成系统应按办公、公寓、商业分为三个模块，做到可分可合（如同时接入到一个终端用户）。

2.2信息设施系统

信息设施系统是指为建筑物内外的各类信息予以接收、交换、传输、存储、检索和显示等综合处理的信息设备（设施）系统集成，由通信接入子系统、电话交换子系统、信息网络子系统、综合布线子系统、室内移动通信覆盖子系统、有线电视及卫星电视接收子系统、广播子系统、会议子系统、信息导引及发布子系统等组成，接入楼层（入户）信息箱。

2.2.1通信接入子系统

应将至少两家运营商的公用通信网接入系统并引入各楼层信息箱（弱电井）。

其中引入到各楼层的公用通信网应以有线接入为主，一层大堂还应支持无线接入方式。

物业管理专用网络接至各楼层一层大堂服务中心。

2.2.2电话交换子系统

电话交换子系统的实现方式由设计人根据相关标准规范的规定进行确定并考虑投资的经济性。

出入中继线数量或电话端口数量，既要满足产品功能还要预留一定的富余量（其中办公会所部分还应满足作为中档写字楼时的使用需要）；办公和公寓的首层以及商业各楼层公共部位应配置无障碍专用直线电话和内线电话，物业管理按内线电话系统考虑到办公、公寓的首层大堂以及商业各楼层公共部位。

2.2.3信息网络子系统

信息网络子系统主要是为了提供高速、稳定、安全的各类网络业务信息传输与交换服务。

业主或商户可根据需要选择配置10／100／1000Mbit／s信息端口，接入到楼层信息箱或弱电井，由住户根据需要配置相应的网络交换设备、路由器等。

同时办公及商业部分的各楼层还要以业主/商户根据需要接入无线局域网络系统提供方便。

办公、公寓的首层大堂以及商业首层、其他商业楼层可作休息的公共区（如院线大堂、咖啡吧等）应具备无线上网的功能。

2.2.4综合布线子系统

综合布线子系统作为建筑物信息通信网络的基础传输通道，能支持语音、数据、图像和多媒体等各种业务信息的传输，使之与智能化终端设备（端口）相连接，并预留光纤到户。

该系统应结合建筑物的业务性质、使用功能、环境安全条件和其他使用的需求，进行经济合理的系统布局和管线设计。

综合布线子系统的缆线防护方式及敷设方式应满足信息传送的安全保密性要求，整个系统的结构应具有一定的灵活性、可扩展性、实用性和可管理性。

2.2.5室内移动通信覆盖子系统

电梯轿厢以及地下室车库应设置室内移动通信覆盖子系统，确保容易受信息屏蔽的地方（空间）为移动通信信号所覆盖。

同时办公及商业中的影院将室内屏蔽系统接入到相应楼层信息箱（或弱电井），以便于业主/商户根据需要对局部空间进行通信屏蔽。

2.2.6有线电视及卫星电视接收子系统

办公部分应将有线电视信号和卫星电视信号接入至办公各楼层信息箱或弱电井（由业主根据需要配置电视终端），并确保为业主提供多种电视节目源，应采用双向传输系统确保有线电视系统具有上网和点播功能。

公寓及商业部分将有线电视信号接入各楼层信息箱或弱电间即可。

2.2.7广播子系统

广播子系统应以一套布线系统、共用的扬声器设备能实现公共广播、应急广播和背景音乐的功能，其中公共广播、应急广播应覆盖各楼层的公共部位（电梯厅、公共走道等）。

背景音乐广播主要设置为各单体一层公共大堂、室外区内公共绿地或休闲场所。

广播子系统应配置多音源播放设备，以根据需要对不同分区播放不同音源信号；应急广播应具有第一位的优先级（当发生应急事件时，系统能自动切断其他音源信号，切入应急广播音源信号），其次是公共广播。

广播子系统应具备分区（按照办公、商业、公寓或单体建筑进行分区）呼叫控制功能；系统播放设备宜具有连续、循环播放和预置定时播放的功能（如早中晚时段的背景音乐广播等）。

扬声器应具有较好的声学指标和音质音品。

2.2.8信息导引及发布系统等组成

办公、公寓入口大堂设置信息导引及发布系统，用以向业主、来访者提供告知（提示）、管家式服务项目及办理流程、物业费以及水电费用查询（同远程抄表系统联动）以及其它便民服务等。

商业部分首层大堂设置信息引导及发布系统，用于顾客商业业态查询、商户发布促销活动等广告，也可用于商户查询物业费、水电、煤气费等。

电梯轿厢内的液晶屏幕可发布天气预报、广告等。

轿厢内的液晶屏应同项目室外液晶屏、商业部分各商家自设液晶显示屏（如有）联动，实现商户广告信息的联动发布。

2.2.9多媒体会议系统

办公部分设多媒体会议系统，多媒体会议系统应接入到各楼层信息箱或弱电井，以便于业主根据需要自行接入。

2.3信息化应用系统

信息化应用系统应在智能化集成系统基础之上构建，由物业运营管理子系统、公共服务管理子系统、公众信息服务子系统、智能卡应用子系统等组成。

2.3.1物业运营管理子系统

物业运营管理系统应对建筑物内各类设施（含小区安防系统设施）的资料、数据、运行和维护进行管理。

该系统应在智能化集成系统的基础上构建。

2.3.2公共服务管理子系统

公共服务管理系统应具有进行各类公共服务的计费管理（远程抄表计费）、电子账务和人员管理等功能。

该系统应同信息引导、发布及查询终端联动。

2.3.3公众信息服务子系统

公众信息服务系统应具有集合各类共用及业务信息的接入、采集、分类和汇总的功能，并建立数据资源库，向建筑物内公众提供信息检索、查询、发布和导引等功能。

该系统应同信息引导、发布及查询终端联动。

2.3.4智能卡应用子系统（一卡通子系统）

智能卡应用系统宜具有识别身份、门钥、重要信息系统密钥，并具有各类其它服务、消费计费和票务管理、资料借阅、物品寄存、会议签到和访客管理等管理功能。

业主通过一卡通可以泊车（出入口控制系统应具备刷卡显示出车牌号的功能，确保车卡一致）、可以开启门禁进入电梯厅、可以刷卡自助查询物业水电费用等。

商业部分的顾客可以通过取卡（停车卡，但该卡不能开启办公及公寓部分的门禁）终端进入商业区，并凭停车卡进入地下停车库。

顾客消费完毕后刷卡收费，刷卡时应能显示出停车时间、停车费金额等信息。

业主持有智能卡的有效期应同物业费缴纳周期相挂钩，当物业费到期前一个月内温馨提示，到期后一个月内该卡仍可以使用，一个月后将无法泊车、无法开启门禁系统（只有电话联系物管人员才可以泊车、通过门禁）。

2.4建筑设备管理系统（BA）

建筑设备管理系统主要对各类建筑设备的工作状态进行监控、及时报警以便于及时维修，减少因设备故障对业主造成的影响，并提高建筑设备维护水平、延长设备使用寿命。

主要监控对象包括：

监控对象：

电梯（电梯自身管理系统接入到BA）、电气设备、入户信息箱工作状态监控、入户配电箱工作状态监控，给排水主管监控。

院线空调设备监控。

01）供配电系统的中压开关与主要低压开关的状态监视及故障报警；中压与低压主母排的电压、电流及功率因数测量；电能计量；变压器温度监测及超温报警；备用及应急电源的手动／自动状态、电压、电流及频率监测；主回路及重要回路的谐波监测与记录等。

02）大空间、门厅、楼梯间及走道等公共场所的照明按时间程序控制（值班照明除外）；航空障碍灯、庭院照明、道路照明按时间程序或按亮度控制和故障报警；泛光照明的场景、亮度按时间程序控制和故障报警；广场及停车场照明按时间程序控制。

03）送排风系统的风机启停控制和运行状态显示；风机故障报警；风机与消防系统联动控制。

04）给水系统的水泵自动启停控制及运行状态显示；水泵故障报警；水箱液位监测、超高与超低水位报警。

污水处理系统的水泵启停控制及运行状态显示；水泵故障报警；污水集水井、中水处理池监视、超高与超低液位报警；漏水报警监视。

消防水系统的水泵启停控制及运行状态显示；水泵故障报警等。

05）给水管压力监控与报警，以及主要废污水干管的渗漏监控与报警等。

06）电梯运行状态显示及故障报警（电梯自带管理子系统提供接口接入到BA）。

07）商业部分建设方提供的空调设备。

对机组（包括为院线提供的空调主机设备）启停控制及运行状态显示；过载报警监测；送、回风温度监测；室内外温、湿度监测；过滤器状态显示及报警；风机故障报警；冷（热）水流量调节；加湿器控制；风门调节；风机、风阀、调节阀连锁控制；室内CO浓度或空气品质监测；（寒冷地区）防冻控制；送回风机组与消防系统联动控制。

当被监控设备具有多个时，系统应具有远程定位功能，即物业管理人员可以根据监控显示知道是位于哪一区域的哪台设备出现了问题，以便及时检修。

对于较大能耗设备（如电梯、空调等）应具备能耗水平的分区（按建筑单体划分）监控功能（当分区监控情况应能同时在一个用户终端设备上显示），以便及时掌握这些设备的能耗情况、并便于将公共能源费及时分摊到各业主或商户。

2.5公共安全系统

公共安全系统由火灾自动报警子系统、安全技术防范子系统和应急联动子系统等组成，其中安全技术防范子系统由入侵报警子系统、视频安防监控子系统、出入口控制子系统（门禁子系统）、电子巡更子系统、访客对讲子系统、停车库（场）管理子系统以及安全防范综合管理应用子系统等组成。

2.5.1火灾自动报警子系统

火灾自动报警子系统应严格按照国家现行标准规范进行设计，并结合空间规模与性质选配合适的火灾探测器。

火灾自动报警子系统应预留与建筑设备管理系统的数据通信接口，并与安全技术防范子系统实现互联。

当发生火灾时应能及时同相关建筑设备（尤其电梯、消防水泵、风机等）实现分区联动。

2.5.2安全技术防范子系统

结合建筑物安全设防等级，综合运用安全防范技术、电子信息技术和信息网络技术等，构成先进、可靠、经济、适用和配套的安全技术防范体系。

安全技术防范子系统应至少包含以下系统：

01）安全防范综合管理子系统。

02）入侵报警子系统。

具体设置在小区区界内非人流出入口的部分。

03）视频安防监控子系统。

拟设在小区内（商业面除外）以及办公（公寓及商业）的首层大堂和各楼层电梯厅（商业部分的公共疏散楼梯口位置），以及办公及公寓部分的地下室电梯厅等部位。

（摄像设备黑白即可但要高分辨率）

04）出入口控制子系统。

主要设在办公及公寓部分的地下室电梯厅入口处、一层大堂入口处（该处门禁具备定时功能，即7:

00~22:

00物业服务人员上班期间，门禁功能关闭；22：

00~次日7:

00门禁开启，业主凭一卡通可打开门禁）。

办公及公寓部分的入口进行控制（包括人流车流），控制外来人流车流进入区内。

出入口控制子系统应同一卡通智能卡对应起来，最好具备车辆智能识别功能（对于小区业主通过智能识别及时开启出入口道闸）。

05）电子巡更子系统（应按整个项目统一设计）。

要支持物业管理的无线对讲需求。

06）访客对讲子系统。

办公、公寓部分设访客对讲系统，该系统在楼层大堂物管人员不当班（如22:

00~次日7:

00）解决业主同访客之间的对讲需要。

07）停车库（场）管理系统（应按整个项目统一设计）。

办公、公寓同商业的地下车库出入口相互独立，确保商业车流对其他部分车流造成的影响。

其中办公、公寓部分的业主可通过智能卡进入地下车库，商业部分的顾客通过停车卡进入地下车库，但无法通过停车卡进入办公公寓部分的地下车库出入口。

2.5.3应急联动子系统

应以火灾自动报警系统、安全技术防范系统为基础，利用智能化集成系统平台并结合建筑设备管理系统，构建应急联动系统。

应急联动子系统应具有下列基本功能：

01）对火灾、非法入侵等事件进行准确探测，并进行本地实时报警。

02）采取多种通信手段，对自然灾害、重大安全事故、公共卫生事件和社会安全事件实现本地报警和异地报警。

03）紧急疏散与逃生导引（联动应急照明疏散系统）等。

04）发生火灾、自然灾难或其他重大公共安全事故时，门禁系统自动打开、车辆出入口自动开启、电梯降至基层、应急照明疏散系统自动开启，为人员疏散提供最大便利。

还应具有下列辅助功能：

01）接受上级的各类指令信息。

02）采集事故现场信息。

03）收集各子系统上传的各类信息，接收上级指令和应急系统指令下达至各相关子系统。

04）多媒体信息的大屏幕显示。

05）建立各类安全事故的应急处理预案。

06）应急联动系统应按建筑单体进行划分，确保不对其它楼层的正常使用造成不良影响。

2.6环境监测系统

2.6.1地下室废气（汽车尾气）含量监测。

地下室气体含量达到设定值后，自动启动排风系统或发出报警后由监控人员启动排风系统。

2.6.2设备间（电梯机房、配电房、弱电机房等）空气质量的监测。

重点监测设备间的温度、湿度、气流量等指标，达到设定值后发出报警，甚至自动开启空调等空气调节设备。

2.6.3噪声（声环境监测）。

主要针对商业营业期间产生的噪音，以及地下室噪音进行监控（设备运行噪音的监测纳入到BAS系统的范畴）。

2.7机房工程系统

机房工程设计内容包括机房配电及照明系统、机房空调、机房电源、防静电地板、防雷接地系统、机房环境监控系统和机房气体灭火系统等。

（应按整个项目统一设计）

3建筑智能化工程的设计深度要求

建筑智能化工程的设计分为方案设计和施工图设计两个阶段，两个阶段的设计深度要求如下：

3.1方案设计阶段

3.1.1方案设计阶段的主要任务

01）根据甲方提供的建筑设计方案和本任务书前述的建筑智能化各系统设计要求，本着经济适用的原则，构建各系统（子系统）的实现方案；

02）理清各系统（子系统）之间的相互关系，以及各系统与业主（商户）自行承担部分的技术接口或界面。

03）提出建筑智能化机房、弱电井的尺寸空间要求，并协助建筑设计单位合理确定机房、弱电井的布置，促进项目初步设计的开展或完善。

04）结合各系统的设计方案，提出设备系统选型建议，并完成建筑智能化工程部分的投资估算（或设计概算）。

3.1.2方案设计成果的编制深度

方案设计阶段，设计人应向将建设方提供6套方案文本（A3白图），方案文本的编制应达到国家规定的深度，文本内容包括但不限于以下规定：

01）设计总说明。

主要介绍各系统设计思路、原则、材料设备选用情况等，并清晰描述出各系统（子系统）之间的相互关系和技术界面。

描述出项目初始投资部分的各系统同业主/商户自行承担部分的接口或界面，确保业主/商户可以通过接口以简单的方式接入到整个系统之中。

02）各系统（系统）的设计方案；要清晰描述出各系统（子系统）要实现的功能，以及这些功能的具体实现方式、系统范围等，并提供相应的系统图。

03）此外，还应提供各系统之间的关系图，通过整体优化实现整个建筑智能化工程的布局合理、简洁以及投资的经济性，避免系统之间交叉过多而引起的“臃肿”。

04）结合项目定位以及设计对项目的理解，本着经济适用的原则，对各系统所用设备的选择（包括档次等）、终端布置等提出建议。

05）站在建筑智能化各功能实现的基础上，系统地提出对建筑、设备专业的相关要求（包括需要建设方确定的事宜），为各专业设计之间的协调提供依据。

06）建筑智能化工程投资估算表（概算表），该表的编制深度应达到国家规定的深度。

3.2施工图设计阶段

3.2.1施工图设计阶段的主要任务

01）根据建设方提供的扩初文件（含政府部门的批复意见）以及经建设方确认的建筑智能化设计方案（含对方案的审核意见）进行施工图设计。

02）编制建筑智能化工程的工程量清单及预算。

3.2.2施工图设计深度要求

01）施工图设计文件至少包括以下内容：

（1）图纸目录；

（2）主要设备及材料表（不得注明厂家/品牌）

（3）设计总说明（含对施工的要求）

（4）平面图、系统图、原理图；

（5）弱电机房详图、弱电井详图以及其他各系统关键部位的详图等；

（6）关键设备的安装图、装配图、线缆图和基础图等。

02）施工图文件的编制深度。

施工图文件应清晰地反映出设计意图和设计要求，图面要突出各系统管线、图形符号及文字；平面图比例要为1:

100；主要设备及材料表中要注明主要技术性能指标；图签齐全（设计、校对、审核）、严格控制笔误、前后矛盾、表达不清等图纸差错，并加盖设计人出图章。

3.2.3施工图设计完成后，设计人应提交3套（A3白图）供建设方进行审查，并根据建设方意见进行修改调整，并提供不少于8套的施工图设计文件（蓝图）。

3.2.4工程量清单及预算的编制。

设计人应按照08清单规范规定的工程量计算规则和口径编制工程量清单，工程量计算误差应控制在5%以内；预算应在工程量清单基础上，结合浙江省10版预算定额（含费用定额）、材料设备的信息价（没有信息价的采用市场价，并予以注明）等编制建筑智能化工程预算。

4其他要求

4.1设计人应协助建设方开展建筑智能化工程招标时的相关工作，包括但不限于招标答疑、询标、合同谈判等环节。

4.2设计人应及时参加设计交底、图纸会审等环节，及时解答施工人提出的各类技术问题；同时协助建设方审核施工单位提报的建筑智能化工程施工方案，确保施工方案符合建筑智能化设计文件的要求；

4.3设计人应按照建设方的要求及时解决现场技术问题、需要修改设计的应及时提交设计修改通知书；参与建设方定期组织的节点验收工作（包括设备到货检验等）以及重大环节的验收活动、并签署设计方验收意见。