荣耀庄园可行性报告Word文档格式.docx

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项目概述

政府搭台•政策扶持•投资农村

荣耀•庄园农业休闲置业项目位于成都市中和镇中新路，预计开发1000亩其中一期300余亩。

中和镇北接西部最大花卉基地锦江区三圣乡，西隔府河政府新区，南连城市后花园华阳副中心，东临莲藕之乡新兴与龙泉副中心相望。

是成都市“向东向南发展”中轴线（成仁路）上的一颗明珠；

是市区与龙泉、华阳两个副中心的“金三角”；

是消费辐射力较强，商业和人居发展最有周边影响的重镇。

项目交通发达，水、电、气、消防、学校、医院等配套设施完善。

距市区8公里，双流国际机场5公里，火车南站5公里，人民南路延线1公里，区位优势非常突出。

2003年10月22日，省委常委、市委书记李春城在双流棠湖宾馆举行的“全市推进城乡一体化工作现场会”中强调，统筹城乡经济社会发展、加快推进城乡一体化，不是传统农业、农村工作，也不是一般意义上的县域经济发展，是成都市委市政府结合实际做出的一项重大战略部署。

第一，要从根本上解决“三农”问题，必须跳出“农”字来解决“三农”问题，第二，要激活广大农村蕴藏的巨大市场潜力，拉动经济社会事业快速发展。

第三。

要推进“三个集中”，加快“三个转变”，第四，双流县探索的“三个集中”（工业向集中发展区集中、土地向规模经营集中、农民向城镇集中），比较完整地体现了集约发展原则，市委、市政府要向全市推广，并确定为衡量推进城乡一体化工作的标准。

同时，2005年是成都市委市政府确定的项目年，荣耀•庄园置业项目正好赶上了这个好时机。

提升农业形象•建设农村生活•保障农民利益

进入21世纪，农业休闲业已成为许多国家和地区重点培育和发展的支柱型产业。

农业休闲业以生态环境为主要资源，在本质上与环境保护有着内在一致性，是资源节约型和可持续性发展的产业，被誉为“无烟工业”，加之科学的规划和环保措施，合理利用和开发资源，农业休闲业将是“人、自然与社会”和谐的统一，“产业与环境”双赢的结合。

休闲农业是在城市化、工业化不断发展和居民收入水平迅速提高的背景下，农业和休闲业有机结合的一个新兴产业。

它以发展绿色农业为起点，生产新、奇、特、优农产品为特色，依托高新科技为手段，不仅为人们提供基本物质产品，而且日益与环境、休闲、娱乐、文化等紧密相连，是集生物、工程和投资元素及市场化、集约化、产业化和人文化于一体的新型农业。

城市农业利用田园景观、自然生态环境资源，结合农业生产、农村文化及农家生活，用以满足人们亲近自然、参与农事、休闲娱乐和体验农耕文化的需求，是现代化农业在大城市的表现形式和都市经济的重要组成部分。

它主动适应都市发展，具有较完善的生产形式与结构，服务并依托于都市，实现了城乡互动，拓展了城市的空间。

具有保障生活、发展经济、平衡生态、旅游休闲、致富农民、资源投资、促进和谐社会等作用，大力发展城市农业，是率先实现农业现代化和有效落实三农政策的战略选择。

农业产业化链条与荣耀庄园

荣耀庄园的投资建设，从根本上在局部区域内形成了最有效的农业产业链条，以土地为根本，以农民的根本利益为目的，以开发新型的农业投资项目为市场突破口，形成了独一无二的城市经济与农村经济的完美统一。

荣耀庄园的农业产业化链条：

渴望自然创造空间

促进消费提供土地

促进收入

资金介入新型概念

物质回报价值回报

土地的流转费用开辟新彻底的解决“三农”

的土地增值模式,带来问题,让农民得到

新的税收项目价值提升

UrbanHonor荣耀•庄园

第二章项目介绍

法国•卢瓦尔河谷（Amboise）VS成都荣耀•庄园（UrbanHonor）

UrbanHonor荣耀•庄园，预计开发1000亩农业用地，一期占地300亩。

该项目在理念、开发力度、市场深度营销、项目推广等等一系列的市场运做模式都来自与市场的深度对接，完全摒弃传统的农业土地开发模式，完全丢弃已有的农业投资惯性理念，在做了长期的市场调查和市场分析过后，此项目在成都乃至全国首次提出——“法国卢瓦河谷的浪漫风情”以及“普罗旺斯的都市生活思想蓝本”的全新农业休闲置业理念。

成都的——“卢瓦尔河谷”。

如果说多元化汇聚的巴黎代表法国浪漫而前卫的一面，那么卢瓦尔河谷则是法国恬静古典的后花园。

卢瓦尔河谷美在她甜美纯粹的法兰西风情。

卢瓦尔河是法国第一大河，她最美的一段便是中游河谷。

河流两岸有许多精致的小山丘，古老的城堡掩映在绿树丛中。

这些古堡大都建于中世纪和文艺复兴时期，幽深的古堡宅院，青苔斑驳，为这个法兰西花园增添了几分古典的美感。

成都的——荣耀•庄园。

地处成都的后花园，自然、恬静、地势浅丘，我们要在这里造一座庄园，让成都人能彻底的感受到来自法国的浪漫和多情。

用荣耀•庄园里的一草一木，一楼一阁，复制卢瓦尔河谷的风情，最具有法兰西花园特色的日落晨色。

你是否想过在某个初夏的黄昏，坐在荣耀庄园某个观景阳台上，看对面恬静的自然和远处的葡萄园被落日余辉染成莫名的斑斓，完全是一幅莫奈的作品。

一颗细小的石子便让水中庄园的倒影随着水波一圈一圈荡漾开去。

空气中是庄园花草的淡淡幽香，而你的手中正端着一杯卢瓦尔河谷出产的白葡萄酒。

这样一种纯粹法国的悠闲风情，除了荣耀庄园，在我们这个都市里还有哪个角落能找到？

法国•普罗旺斯（Provence）VS成都荣耀•庄园（UrbanHonor）

我们将法国•普罗旺斯（Provence）的生活为精神蓝本，打造出成都的农业•休闲置业生活乐土：

一座适于生憩的浪漫休闲城，一段活着的传奇。

项目倡导的UrbanHonor荣耀•庄园生活概念导入。

建立独特的产品形象。

成都的——“普罗旺斯”，普罗旺斯位于法国南部，从地中海沿岸延伸到内陆的丘陵地区，中间有大河“Rhone”流过，很多历史城镇，自古就以靓丽的阳光和蔚蓝的天空，令世人惊艳。

阳光和蔚蓝的天空下，一望无际的熏衣草草垫和散发着太阳光芒的向日葵庄园，是典型的普罗旺斯魅力所在。

我们一样有大片大片的熏衣草草垫依山起伏，我们一样有象征阳光的向日葵庄园，我们还有来自遥远空间的真正的休闲生活蓝本。

法国•普罗旺斯（Provence）风尚：

充满创意和浪漫的生活方式，是音乐、艺术、咖啡美酒、阳光的集大成，代表了浪漫、开放、轻松成熟的现代生活元素。

成都•荣耀庄园（UrbanHonor）项目：

倡导自然、安逸、休闲、自由控制空间、文化互动、健康休闲、怡然自得的生活理念，是充满人性化且融合中西方生活理念的农业休闲置业模式。

颠覆所有的传统农业休闲投资项目模式

荣耀•庄园的理念：

要建一座值得消费者感到荣耀的庄园，嫁接法国“卢瓦尔河谷”的模式进行全方位的开发和兴建庄园景观，营造完美的法国式的浪漫庄园风情；

复制法国“普罗旺斯”生活理念，我们的荣耀庄园提倡的是阳光、熏衣草、咖啡、自然的恬静生活，用我们的庄园感染每一位到来的消费者的生活态度。

项目的差异化：

在我们的庄园开发理念中得到完美的解读和释放，农家乐的低档、农家菜园的缺乏内涵、垂钓庄园的单一性等等在本项目中被全部的颠覆，我们紧紧的抓住了市场的需求关系和消费者心理，在庄园的开发理念里，不仅把项目的差异化提升到极端，更充分的把握了项目的客户价值化，让客户本身的价值在项目中就可以得到体现。

荣耀•庄园的开发力度：

要建设一个有具有独具风情和生活内涵的庄园，项目在投资力度上远远的超越了一般农业休闲项目的投资力度。

庄园专业的景观规划、景观建设、小阁楼的修建、草垫的培植、向日葵的培育等等，都只是项目目前投资的一部分，所有的一切都为了一个目的要把消费者的利益差异化和项目的差异化从项目一开始就得到体现。

项目的利益差异化：

荣耀庄园的前期投资上千万，在整个建设的过程中始终把政府、消费者、当地农民的利益放在首要的位置，政府要一个新型的农业休闲模式给当地的经济带来新的增长点，我们就在建一座前所未有的庄园，农民要解决新价值体现，我们就给他们带来了一个新的就业机会，消费者要一个全新的农业休闲居所我们就在给他们建一个“法国”。

项目本身的利益差异化照顾了所有关心项目的人。

这就是项目的持续生命力。

全新诠释农业休闲置业项目的内涵

已有的农业休闲项目的弊端：

层次低、缺管文化内涵、项目建设单一、没有可持续发展的基础、多注重短期的发展和效益等等。

更谈不上服务的人性化、项目的差异化、客户价值的体现以及社会效益！

这些都是传统的农业休闲项目的致命弱点。

现在看看，荣耀•庄园要做的吧：

1．建设成都人值得荣耀的休闲场所——“法国”的月色，“卢瓦尔河谷”的城堡，“普罗旺斯”的熏衣草草垫和向日葵等等。

我们的庄园有浓浓的法国文化风情。

2．建设一个被消费者口口称道的庄园——英国的物业管理机构入主。

英国管家为消费者提供安全、融洽、周到的绅士物业管理服务，并且配备了五星级的公共社交场所。

让每一个消费者都可以体会，抽着古巴雪茄在高级会所里畅谈的愉悦。

我们的庄园有浓浓的人性管理和服务。

3．建设一个从供-产-销一体化的庄园——我们的庄园有大面积的农业种养区域，这些全天然、自然的果蔬以及养殖业产品人消费者认种认养的第一天开始就有专业的工人为他们服务，并且提供-产-销的一条龙服务体系，这样既解决了消费成果的供求需要也从根本上解决了当地的农民的就业问题。

私家工人、专业的物流支持让我们的庄园和客户价值得到全面体现。

我们的庄园注重客户的价值最大化。

第三章开发投资

投资实施

荣耀庄园预计开发农业用地1000余亩，一期开发300亩，总的投资规模如下：

荣耀•庄园由九寨沟假日旅游公司和九寨沟旅游管理局以及其下股份公司投资兴建，首期项目占地300余亩，综合投资约2000万元人民币，建设周期1年。

荣耀•庄园以休闲农业置业为主题，体验自然、感悟人生。

荣耀•庄园的实施不同于工业项目，各项内容关联度较小，可分性很强，前期资金准备充足，整体工程开发可以在首期开发运营成功后再全面实施。

首期项目开发配合成都实施向东向南发展战略，总投资2000万元人民币，其中3年土地租金100万元人民币（含补赔偿），土地租金储备150万元人民币，地质测绘、勘测100万元人民币，设备及其它500万元人民币。

项目开发第一阶段为筹备期，2005年10月前完成土地补赔偿、用地规划设计和申请报批；

第二个阶段为工程初期，2005年12月前完成基础设施、接待中心、部分绿化；

第三阶段为项目建设期，2006年6月前，工程全面竣工并验收合格交付使用。

为了保障项目地高标准规划，严要求实施，荣耀•庄园参与各方组成股东委员会，注册千万，成立成都荣耀庄园投资管理有限责任公司。

荣耀庄园首期占地约300亩，建设面积2万余平方米，总投资2000余万元人民币，其中3年土地租金100万元人民币（含补赔偿），土地租金储备150万元人民币，地质测绘、勘测100万元人民币，规划设计150万元人民币。

荣耀•庄园农业置业园景观主要以农林产业景观和软质景观为主体，限制开发大量的人工游乐设施。

物理形态，壮观亮丽的庄园城堡、整齐划一的田园景观、规范有序的通畅路网、功能配套的水系，则是构成景区的人工素材，表现为静态景观；

生物形态，游客直接参与一些简单的农作实践劳动，如钓鱼捕虾、喂牛挤奶、踩车推磨、种菜收菜、剪枝嫁接、插秧割稻，是构成城市农业园区独特景观鲜活的事件素材，表现为动态景观；

城市农业景观的文化形态，园区内清新的空气、优美的风光、泥土的气息、宁静的环境、淳朴的民风和新鲜的绿色食品，以及农村历史人文、农业文化、生活方式、民族特色和地方风俗等是构成城市农业景区的自然素材。

园区内田成方、林成网、路相通、渠相连，各要素组合井然有序、脉络清晰、标志鲜明，与天际优美的轮廓线结合在一起，给人以活动的便利和视觉的快感。

水是造园的灵魂，在荣耀•庄园的水面上游戈的鸭鱼群，改变了景观的静止形态，给人以一种生机勃勃的审美感受；

在紫色的葡萄田里，忙碌的人们正在为采摘葡萄挥洒着汗水；

喷灌设备有序的运作，使人的视觉产生强烈的震撼。

UrbanHonor荣耀.庄园

第四章投资效益

我们的目的是把荣耀庄园建设成为成都的标志性以农业为主的休闲高档会所.我们将在庄园内,对市场的各个方面进行市场运做和推广。

主要的投资效益回报有以下几个主要手段。

新型投资性庄园和示范项目

最主要的赢利模式——土地流转租赁/管理费用

一期300亩的流转地，根据荣耀庄园的总体规划以及环境营造和配套设施的建设，分割成多个极具有市场投资潜力的关联区域，按照168000元/亩的价格租赁给消费者使用年限50年，单亩价格定位的市场冲击力势必给农业置业项目带来前所未有的剧烈震荡，50年的租赁年限更是把消费者的土地租赁投资风险降到了最低点，按照这样的招租模式，荣耀庄园的一期300亩总体租赁收入累计达5040万元！

这笔收入将成为荣耀庄园和主要赢利途径，势必使项目的发展和前进带来巨大的推动力。

改进的传统型收益模式

1．经营性项目年收入约为580-950元（月收入48.33-79.17万元）。

具体如下：

（1）主要依靠环境氛围、景观的营造、基础设施的配套建设等形成的影视外景地、居民院落与特色客栈等的租赁费为收入来源，预计该项月收入为25-41.7万元，年收入估算为300-500万元；

（2）依靠开发娱乐休闲项目如山吧、游乐园、画展、数码影院等销售门票为收入来源，预计该项目月收入为2.5-4.17万元，年收入估算为30-50万元；

（3）依靠极具特色的庄园客栈接待各种大中型会议和国内外游客参加与住宿，预计该月收入为16.67-25万元，年收入估算为200-300万元；

（4）为作家、诗人、画家、音乐家、摄影家提供生态创作工作室，举办各种主题文艺沙龙，举办诗、书、画、摄影展以及音乐会等作为收入来源，预计该月收入为4.17-8.33万元，年收入估算为50-100万元。

2.营利性项目。

如生态茶园、音乐水吧、特色风味餐饮、农副产品、旅游纪念品等为收入来源，预计该项目收入为8.33-16.67万元，年收入估算为150-500万元。

3．庄园内经济、观光作物的经济收益：

观赏向日葵为菊科，向日葵属草本植物，原产欧洲，上个世纪50年代中期引进我国进行试验性培育，现已大面积种植，并成为颇受欢迎的盆栽花卉核心的切花材料。

它们的叶、茎、画都保持了普通向日葵的形态。

株高一般为35至60厘米，花为金黄色，花瓣有单瓣、重瓣和复瓣。

花商反映，由于观赏向日葵花大色艳，观赏效果好。

市场出现畅销势头。

资料显示，观赏向日葵每亩能种1500株至2000株，扣除肥料、药物和人工成本，每亩可获利4000元至5000元。

观赏向日葵种植生长时间只有56天至60天，春季、夏季均可播种，时间短，见效快，经济效益高。

按照荣耀庄园所规划的观光向日葵种植区域，面积100余亩，按照4500元/亩的单季收入，观光向日葵的年收入将达到45万元，双季收入将达到90万元。

4、经济、食用作物的经济收益：

特菜新品种-多倍体蒲公英

特大型多倍体蒲公英是我国科研工作者近年来开发培育成的特菜新品种。

（1）多倍体蒲公英植株大、产量高

该品种长势强、叶片长度一般40厘米，呈簇状直立生长，无主茎，它可像韭菜一样用镰刀采割，一年可收获5-次，最大单株一次可采收叶片2千克，每667平方米年产量在5000千克以上，是普通品种产量的几十倍。

（2）多倍体蒲公英适应性强，栽培容易

该品种抗干旱耐瘠薄，抗高温耐低温，-30°

C也能安全越冬。

整个生长期内很少有病虫害发生。

属粗放管理型特菜新品种。

人工栽培蒲公英投入少，见效快，无风险，以此种植能多年收益，适宜我国各地露地和保护地栽培。

（3）多倍体蒲公英药用范围广

它具有抗菌消炎，利胆解毒，开胃，防癌等多种功效，在中药制剂中广为应用。

（4）多倍体蒲公英有较高的观赏价值

该品种春秋两次花期，不论露地栽植和盆景栽植，其花期长，花量大，色彩艳丽无比。

深受人们的喜爱。

按照荣耀庄园所规划的蒲公英种植观光区域将达100余亩，按照3-5元/公斤的市场价格销售，那么荣耀庄园一年的蒲公英销售收入可达140-300万元。

5.其他投资收益估算

（1）各种代管费收入。

依据项目资产管理公司代客种植葡萄、瓜果、蔬菜，养殖鸡、鸭、鹅、鱼等农业开发项目的代管费为来源，按同类项目800-1000元/年/分以及100亩计算，预计该项目费用月收入为8.33-10万元，年收入估算为100-120万元，

（2）经营个案的开发。

如旅游度假项目，如民居院落、特色客栈等的食宿费、租赁费收入等，预计该项目收入约为8.33-16.67万元，年收入估算为100-200万元。

（3）其他杂项收入，如大、中、学实验田及其他收入约为50万元/年。

以上1-5项年收入约为1175-1910万元（不含土地流转费），按综合利润率为10%计算，则年利润月为17.5-191万元。

常规经营项目

短期的会议场所租赁。

提供特色绿色餐饮。

天然山吧

多功能的休闲场所。

每年举行法国浪漫休闲节

第五章管理公司

公司框架

团队建设

荣耀庄园宗旨是，以多元化、专业化、年轻化、商业化、国际化为主要组织要素，坚持以股东委员会利益为核心，以董事会工作纲领为准则，坚持以园务委员会领导下的园长负责制。

园长任园务委员会主任委员，各部部长由园长提名，园务委员会任命，园长聘用部长以下全园职工。

★股东委员会：

◣1.决议董事会的经营方针、计划、目标、组织结构和管理制度；

◣2.选举和更换董事，决定懂事的相关报酬和待遇；

◣3.拟定目标工作计划，人才培养方案、岗位职责，检查、评估和奖惩办法。

◣4.审议批准董事会的报告和全园拟定章程；

◣5.决定全园的合并、分立、扩张和清算；

◣6.审议全园股票、政权，固定资产购置和处理；

◣7.决定其他与股东委员会有关的事项；

★董事会：

董事和董事长由股东委员会选举任命，向股东委员会和董事会负责；

◣1.执行股东大会决议，制定全园发展战略、总体方向、使命和远景目标；

◣2.拟定董事会工作计划，人才培养方案，岗位职责，检查，评估和奖惩办法；

◣3.评审园长、董事会秘书、财务总监，执委会的工作计划，并及时总结汇报。

◣4.任命院长、董事会秘书、财务总监和职工委员会主席；

◣5.依据投资预算计划和项目，实施严格的月、季、年度财务收支控制和平衡；

◣6.审批资源调配，筹措全园经费，审定经费预决算、发展规划和年度计划；

◣7.决定全院组织管理体系和基本认识编制，拟定全园基本管理制度；

◣8.保证股东利益，审议全园基本薪资结构、福利待遇和奖惩；

◣9.签署对外上报、引发的各种重要报表、文件和资料；

◣10.决定其他与全园发展有重大关系的事项；

★园务委员会：

由董事会推荐，董事会任命，园长和资深专家及各部部长组成，向董事会负责。

◣1.执行董事会工作计划，人才培养方案，岗位职责，检查、评估和奖惩办法；

◣2.拟定本部目标工作计划，人才培养方案，岗位职责，检查，评估和奖惩办法；

◣3.根据事业发展需要。

聘请专职或兼职法律、经济、管理、医学等专业顾问；

◣4.会议实行表决制，执行秘书准备议题、议程和记录，结论准确、可行；

◣5.评审园长和各部门目标工作计划与预算的执行情况并及时总结汇报；

◣6.跨越两部门以上重大策略事项的研讨、协调和决定；

◣7.提出拟定或修正全园规章和组织系统方案，报送董事会和董事会审批；

◣8.决定所属各部部长与副部长的任用、轮换、升调、薪资、奖惩；

◣9.审议院长、各委员、各部门提议研讨的重大事项；

◣10其他有关全园发展的重大行政事务；

★董事会秘书

秘书长由董事会推荐，董事会任命，向董事会和董事长负责，兼园务委员副主任委员；

◣1.监督、评审董事会会议、目标和任务在全园的执行情况，并及时总结汇报；

◣3.拟定提交董事会和股东大会的报告和文件，传达董事会的意见和建议；

◣4.筹措董事会会议和股东大会。

并负责会议记录。

保证记录的准确性；

◣5.列席涉及信息披露的各项会议，及时获取信息披露所需要的资料和信息；

◣6.代表董事会和董事长保持融洽的对外公共关系，维护良好的全园社会形象；

◣7.建立信息披露制度，接待社会来访，保证信息披露及时、合法、真实和完整；

◣8.负责全园信息的保密工作，制定保密措施；

参与全园重大决策；

◣9.保管全园股东与董事资料以及法律文本、资产权证和董事会与董事会印章；

◣10.协助全园高级管理层及时获取、了解和掌握重特大事件、信息和资料；

◣11.及时传达董事发表的独立意见、提案及书面说明信息；

◣12.董事会与董事会安排的其他新工作。

★财务总监:

总兼由董事长推荐，董事会任命，向董事长负责，兼园务委员会副主任委员；

◣1、监审董事会决议、目标和任务在财务方面的执行情况，并及时总结汇报；

◣2、拟定目标工作计划，人才培养方案，岗位职责，检查，评估和奖惩办法；

◣3、依据董事会投资计划和要求，严格编写全园月、季、年度财务收支说明书；

◣4、负责制定全园利润计划、资本投资、财务规划、销售前景或成本标准；

◣5、建全全园内部核算的组织、指导和数据管理体系以及核算和财务管理规章；

◣6、开展经济活动分析，编制全园财务计划、成本计划、增收支节、提高效益；

◣7、制定和管理税收政策方案及程序，监督遵守国家财经法规心脏董事会决议；

◣8、代表决策层对全园财务和资产实施全方位检查、管理、控制和评审工作；

◣9、准备董事会议事程序，出席董事会和股东会，接受咨询，执行决议事项；

◣10、董事会与董事长安排的其他工作；

★园长：

园长由董事长推荐，董事会任命，向董事长负责，兼园务委员会主任委员，

◣1、落实，评审董事会和园务委员会目标工作计划，人才培养方案，岗位职责，检查，评估措施和奖惩办法在全园各部的执行情况并及时总结汇报，

◣2、拟定目标工作计划，人才培养计划，岗位职责，检查，评估和奖惩办法，

◣3、组织实施经董事会批准的工作计划和财务预算报告及利润分配，使用