物业费用成本测算Word文档下载推荐.docx
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四、***项目物管经营收入核算
1、物管收入核算总表
物管费
790978
847476
903974
960473
停车场
127639
159548
191458
223368
游泳池收入
无
6004
4
网球场收入
231
1137
1477
5
便民服务用车
9629
19258
6
其它特约服务
1000
2000
3000
合计
均摊至每平方米为
2.58188
2.87618
3.10880
3.36733
2、物管收入核算明细
（1）物业管理服务费
物业管理费：
建筑面积×
收费标准×
己入住率×
收缴率
空房物管费：
未入住率×
收缴率×
50%
建筑面积：
住宅360000㎡
收费标准：
住宅3.5元/月/㎡
入住率：
第一年前半年40%、后半年50%入住率
第二年前半年60%、后半年70%入住率
收缴率：
95%
空置房：
按收费标准的50%比例收取。
1、
住宅
478800
598500
718200
837900
2、
住宅空房
359100
299250
239400
179550
小计
897750
957600
1017450
税收5.6%
46922
50274
53626
56977
（2）停车场经营
汽车停车位：
2000个
车辆拥有率：
80%
固定停放率：
300元/月/辆，另前3月为装修期，车位空置
停车场现有2种方式：
第1种为住户租赁，物业按相应标准收取场地使用费。
计算方式：
总户数×
入住率×
车辆拥有率×
固定停放率×
收费标准（300元/月）
第2种为临时停放，其标准按物价局统一标准执行。
临停率（10%）×
收费标准（150元/月）
固定停车
138240
172800
207360
241920
住户临停
8640
10800
12960
15120
收入小计
146880
183600
220320
257040
8225
10282
12338
14394
保险5%
7344
9180
11016
12852
成本支出2.5%
3672
4590
5508
6426
支出小计
19241
24052
28862
33672
127639
159548
191458
223368
（3）游泳池经营收入
月票：
100元/月，次票：
5元/次
第一年按按入住率比例的10%计算每月月票收入，每年旺季为5月。
第二年按按入住率比例的20%计算每月月票收入，每年旺季为5月。
1、
月票
4389
12289
2、
次票
9000
24000
13389
36289
3、
-750
-2032
4、
电耗
30×
5×
0.63=-2835
5、
人力成本
600×
3=-1800
6、
其它
-2000
-7385
-8667
27622
（4）网球场经营收入
20元/小时，每天按3小时计算，每半年递增20%
（前2月不计收入）
收入
1200
2160
2520
2880
税收
-67
-121
-141
-161
16×
1×
0.63=-302
1=-600
合计
1817
（5）便民服务用车收入
大客车：
收费标准：
3元/单边
客源：
业主、商业项目、物业工作人员、散客等
营业时间：
6：
30-21：
30，每2小时往返一次，每天8次
头3月不计收入，以每车20人/次计算
车费收入为：
3×
8×
20×
30=14400元/月（前三月无）
税收支出为：
14400×
5.6%=806元/月
利润为：
13594元/月（前三月无）
观光车：
1元×
5人×
10次×
4辆×
30天=6000元/月（前三月无）
6000×
5.6%=336元/月
5664元/月（前三月无）
两项合计：
19258元/月（前三月无）
（6）篮球场、足球场
暂不考虑收费，最终根据实际情况另行测算
五、***项目物管成本支出核算
1、核算总表
项目
金额
均摊物业费（元/平方米）
比例
管理、服务人员工资及福利费
282512
1.89806
71.7%
公共设施设备运行维修保养费
43643
0.29322
11%
3、
绿化养护、管理费
6500
0.04367
1.7%
4、
清洁卫生费
8818
0.05924
2.2%
5、
保安费
3040
0.02042
0.8%
6、
办公费
17140
0.11516
4.4%
7、
社区文化建设费
3080
0.02069
364733
行政管理费：
前7项之和8%计提
29179
0.19604
7.4%
393912
2.6465
100%
2、物管成本核算明细
计算公式
一、
工资和福利费
（一）至（五）和
（一）
管理、服务人员工资
1-5之和
179150
总务部
共6人
17800
（1）
经理
6800×
6800
（2）
总务主管兼行政专员
3000×
（3）
品控兼采购、生活兼保管
2500×
5000
（4）
司机
1500×
客户服务中心
12500
主管兼区房管员
区房管员、会计兼档案、出纳兼收银
7500
客户协调兼接待
1000×
工程部
共12人
17400
总工程师
4000×
4000
主管兼工程监理
组团、维修、万能工
10
10000
兼职领班津贴
200×
400
保安部
共89人
85450
经理助理
保安队长
保安副队长
1800×
3600
保安干事
1200×
4800
（5）
保安
850×
81
68850
（6）
环境部
共65人
46000
保洁、绿化主管
6000
保洁
550×
48
26400
绿化
14
8400
（二）
按规定提取福利费
1-3之和
31351
福利基金
179150×
14%
25081
工会经费
2%
3583
教育经费
1.5%
2687
（三）
劳动保险费
1-4之和
24663
1、
养老保险、
502×
17.6%×
178
15727
2、
医疗保险
7%×
6255
失业保险
2%×
1787
4、
工伤保险
1%×
894
（四）
工作餐费
1-2之和
30570
250×
89
22250
保安中夜餐
1.5×
89÷
2670
管理、工程值班
10+1.5×
2950
150×
18
2700
（五）
加班费
16778
职工日常补贴
4×
168
13440
保安节日加班
10/12×
2225
其余人员节日加班
89/2
1113
二、
设施设备运行维保费
（一）至（七）和
照明系统维保费
1-16之和
15635
庭院灯照明电费
46×
0.63+46×
6×
35%×
0.63
6173
景观灯光彩灯照明电费
68×
3、
高杆照明电费
3.2×
11×
665
楼道白炽灯照明电费
22×
53×
0.04×
881
5、
节日社区活动灯光电费
40×
0.63÷
12
126
6、
楼道白炽灯更换
1166×
2×
1÷
194
楼道声光控更换
5%×
15÷
73
8、
草坪灯更换
40%×
10÷
67
9、
庭院灯更换
45÷
300
10、
镇流器更换
10%×
150÷
250
11、
启动器更换
12÷
80
12、
其它灯具更换
13、
网球场专用灯照明电费
在经营中独立核算
14、
篮球场专用灯照明电费
方案未出无法测算
供配电系统维保费
967
变压器年检费
7×
800÷
467
变压器维保费
2000÷
167
低压配电柜、箱维修费
4000÷
333
防盗、监控系统维保费
1-8之和
2770
单元对讲运行电费
208×
0.005×
24×
472
监控设备运行电费
1361
档车系统运行电费
227
监控设备维护费
5000÷
417
室内安全系统维护费
500÷
42
单元对讲系统维护费
档车系统维护费
背景音乐系统维护费
消防系统维保费
449
消火栓维保费
99×
198
灭火器更换
（4×
53+2×
20）×
20%×
40÷
水带修补
83
供排水系统维保费
1-12之和
21822
循环水泵运行电费
13×
2.6×
2555
喷泉泵运行电费
605
补水井泵运行电费
189
喷灌泵运行电费
污水处理设备运行电费
80×
12×
7258
给水设备运行电费
120×
30%×
8165
室外游泳池运行电费
污水处理系统药料费
30
240
给水处理药料费
75×
2250
水泵维保费
50×
100
阀门更换
80÷
50
管道维护费
1000÷
水箱年检费
2÷
（六）
木作
（七）
土建及其它
三、
肥料、农药购置费
景观费
油耗、修理费
500
四、
物料费
60×
52
3120
化粪池清掏费
10元/户/年×
924
770
卫生防疫消杀
4元/户/年×
308
垃圾外运费
5元/户/月×
4620
五、
公安资料会务费
保安管理费
80/2×
1780
保安物耗
38
760
六、
1-23之和
24小时紧急求助电话
客户服务电话
客户中心工作电话
500×
经理办公室电话
300×
助理办公室电话
总工办电话
150
总务部电话
工程部电话
保安部电话
环境部电话
管理部手机
1+200×
3+100×
1500
车辆油费
3+2140
车辆养路费
105×
4+840
1260
车辆保险
350×
4+1200
2600
15、
维修费
750×
750
16、
交通费
90×
20
1800
17、
低值易耗费
890
18、
电瓶观光车
800
19、
传真
21、
办公设备维护费
22、
检查评比政府协调费用
23、
管理用房、生活用房
免费提供
七、
社区文明建设费
3480
书报费
200元/月
200
广告宣传及杂费
社区文化费
924÷
六、***项目物业管理补贴
由于***项目距市区相对偏远，加之沿途修路以及大多数业主购房系投资行为等具体情况，因此前期业主入住率相对较低，加之业主对物业管理有一定认识和了解的过程，物业整体状态尚不稳定，各种费用支出较多，物业管理不可避免的在一定时期内会存在亏损。
单靠收取物业管理费不能维持公司的正常运作和对***项目的物业管理，因此，集团应该按照如下标准补贴物业公司亏损。
补贴时间
补贴金额
小计
（元/6月）
备注
元/月/㎡
元/月
第1年
前6月
1.3226
196853
1181118
两年物业补贴均摊为1.11元/㎡
后6月
1.2058
179477
1076862
第2年
1.1089
165054
990324
0.7861
117005
702030
全部补贴合计
3950334（即分摊至每平方米为26.5403元）
七、***项目物管开办费和品牌支持提成费
根据***项目实际情况，集团应考虑合理的物业开办费和品牌支持费，开办成初步估算为69.9536万人民币，即分摊至每平方米为4.7元。
品牌支持费根据集团发展给予物业品牌支持费用按照销售总额的5%给予物业公司提成。
1、开办费总表
服装
187204
行政开办费用
188082
保洁开办费用
43350
绿化开办费用
25260
工程开办费用
36020
保安开办费用
99440
7、
客户服务中心开办费用
120180
8、
食堂开办费用已在前期申报并已投入使用
699536
2、开办费明细表
服装开办费
详见附件《服装配置明细表》
工程技术人员
10人×
560元
5600
安全保卫人员
86人×
1664元-33人×
180元
137164
保洁绿化人员
62人×
620元
38440
客户服务人员
6人×
1000元
其它人员
服装自备
办公室装修
由开发商按照物业要求装修，并承担装修费用，另支付1万元供物业用作办公室软装修（公司口号、徽记、形象墙等）
大班台
1台×
1500元
中班台
3台×
800元
2400
大（中）班椅
4把×
250元
屏风式办公桌
14张×
500元
7000
职员椅
28把×
150元
4200
会客沙发
3套×
1200元
空调/分体式
7台×
3000元
21000
电话（开户）
9部×
158元
1422
电话话机
200元
180
升级会员 