万科组织管控体系调整方案计划文档格式.docx
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审计法务部
3.审计方面法律方面季度例会
人力资源部
4.组织架构人员调配绩效考核管理薪酬福利和激励机制员工关系培训人力资源发展
虚拟委员会
1.项目评审委员会
2.集团成本与开发计划管理管理委员会
5.
7.
万科组织管控调整的两大原则之一：
万科组织管控调整的两大原则之一：
未来十年三大业务战略
•30%持续增长
1.聚焦城市带
2.集约化细分价值
3.产业化产品创新
万科组织管控调整的两大原则之二：
万科组织管控调整的两大原则之二：
集团组织的集约化
消费品大分权
产品异质性高科技产品集权大
三大战略对各职能部门的工作重点要求（三大战略对各职能部门的工作重点要求（
1）
聚焦城市带
企划部战略目标合理分解结果的紧密跟踪储备地土的域区焦施聚实略战
市场营销部区域客户的共性研究异性研究会与项目比例关系研究机场市差域户区客域区
规划设计部区域创新产品的设计研究化准标域区
工程管理部区域战略采购标准化推广的品产
审计法务部战略性项目的审计（侧重审计违规行为）腐败行为）计审重侧（计审的目项性略战非
资金管理中心重点区域的资金调配划规金资域区
人力资源部聚焦区域的扩张人力资源储备（构与企业文化制与新动力计划析机划分度计例速人比的班的化接目）HRD制结进的项机织工略性业组员战利商的使持盈的革迫支和向变立目导应建项绩适略业立战化建的强区域焦聚
务部
财务风险控制点区域盈利能力分析、监控重非
2）
产业化产品创新
住宅标准化生产工厂化产品新概念
企划部
市场营销部产品测试研究（营销模式研究）准标理管售销究研场市
规划设计部住宅标准化产品研发产品测试念概新
工程管理部工厂化生产研究研发术技新
审计法务部
资金管理中心
人力资源部人员支持励、绩效评估支持激
财务部创新研究基金托管
3）
精细化客户细分
市场营销部客户细现分有研客究户的研究和跟踪趋势测试、实施和控制划策、费合消整者牌费品消
规划设计部客户需求调查分客户群的产品标准化研究细于基
财务部
一、企划部
根据万科未来中长期发展战略，万科集团总部需要强化的职能部门:
根据万科未来中长期发展战略，万科集团总部需要强化的职能部门:
企划部
战略规划、战略规划、经营预算计划与业绩质询
强化集团战略管理能力
行业分析与决策支持
土地相关的项目发展和管理土地相关的项目发展和管理
•负责收集、整理和分析宏观经济信息与相关资料•负责收集、整理、分析与公司有关的行业信息与资料，为公司领导和有关决策者提供必要的信息支持•负责参与制定集团的行业投资计划，为重大项目决策提供支持
•负责战略制定与年度滚动修订•负责制定公司的年度经营预算计划及年度经营计划的分解工作•负责根据战略规划和年度经营计划的要求，对月度与季度业绩完成情况进行分析，并负责跟踪月度或季度例会发出的行动改进方案的落实
•负责规划与协调区域市场发展，研究公司扩张模式，总结公司内外部优秀经验•对项目运营过程进行分析并提供资讯支持•负责区域公司企划部的协调与管控
企划部输出结果
一、项目发展
1、年度土地储备计划汇总报告（决策层-高层）
2、分析报告•各地土地储备现状分析报告（决策层）•各地城市综合实力分析报告、经济指标分析报告（决策层）•一线分公司运营能力分析报告（决策层-高层）•现有土地意向摸底调查报告（决策层）
3、项目决策•项目法律风险专业评估意见（决策层）•立项会议决议（决策层）•土地交易合同审核意见（一线公司、决策层）•董事会议案指引（议案的书写规范）（一线公司、董事会）•董事会议案审查意见（董事会、一线公司）
4、信息统计•土地使用状况不定期统计报告（董事会）
5、信息共享、专业提升•土地获取方式方法总结报告（一线公司）•项目发展大会（经验交流、宣讲下一步土地工作重点）（总部、一线公司）
企划部输出结果（企划部输出结果（续）
二、宏观、微观环境分析宏观、
1、宏观环境分析•宏观环境分析报告（总部、一线公司）•宏观环境信息、新闻（总部、一线公司）
2、微观环境分析•项目投资分析报告（一线公司）•内部项目投资制度指引（一线公司）•项目投资专业分析报告（一线公司、董事会）（
4.7亿边界）三、战略规划
1、未来发展战略研究报告、建议方案（决策层）
2、业务战略执行指导建议、监测报告（业务部门、一线公司）
3、集团层面客户细分研究报告（总部）
4、市场研究业务流程（一线公司、总部）四、项目决策
1、项目上会（立项会）意见（一线公司）
2、项目立项标准（一线公司、总部）
3、项目立项专业建议（决策委员会）
万科中长期规划战略对企划部的重点要求
产品创新聚焦城市带客户细分
客户细分研究；
品牌
文化
项目发展
一线运营能力分析；
重点区域的土地项目审查专业意见；
储备调查；
土地储备规划；
土地获取方式研究和经验总结共享；
不同项目盈利能力分析；
建立在细分客户群之上的运营效率分析与检查中国城市带发展的调查和监测系统；
区域经济的跟踪研究；
跟踪研究；
各地分公司的经营能力评估和跟进。
力评估和跟进。
项目管理和决策宏观、微观研究战略规划其他
新兴产品的发展动态；
微观市场分析为项目决策提供信息支持；
客户社会阶层性分析和跟进；
分析和跟进；
人口流动性研究；
口流动性研究；
城市化进程调查；
负责战略制定与年度滚动修订；
负责制定公司的年度经营预算计划及年度经营计划的分解工作；
负责战略制定与年度滚动修订；
负责制定公司的年度经营预算计划及年度经营计划实施指导；
战略实施业绩跟踪和监控；
负责根据战略规划和年度经营计划的要求，实施指导；
负责根据战略规划和年度经营计划的要求，对月度与季度业绩完成情况进行分析，并负责跟踪月度或季度例会发出的行动改进方案的落实。
完成情况进行分析，并负责跟踪月度或季度例会发出的行动改进方案的落实。
标杆学习；
企划部部门输出结果调整建议:
企划部部门输出结果调整建议:
强调战略规划职能
职能项目发展和管理保持加强新建下放
各地土地储备现状分析报告；
土地使用状况不定期统计报告；
土地获取方式方法总结报告；
土地交易合同审核意见；
项目上会（立项会）意见；
年度土地储备计划汇各地城市综合实力分析报告；
总报告；
一线分公司运营能力分析报告；
董事会议案审查意见；
项目发展大会项目法律风险专业评估意见；
项目立项专业建议；
立项会议决议；
项目立项标准；
董事会议案指引；
项目决策
宏观、微观分析
宏观环境信息、新闻；
宏观环境分析报告；
项目投资标杆企业研究报告；
分析报告；
项目投资专业分析竞争对手研究报告；
报告；
内部项目投资制度指引；
建立在细分客户群之上的运营效率分析与检查报告；
负责对中国的人口城市化进程进行跟进；
业务战略执行指导建议、监测报告；
城市带资源配置建议；
战略实施指导；
负责制定公司的年度负责根据战略规划和年度经营经营预算计划及年度计划的要求，对月度与季度业经营计划的分解工作绩完成情况进行分析，并负责R
1；
战略实施业绩跟跟踪月度或季度例会发出的行踪和监控R
3；
动改进方案的落实。
战略规划
企划部未来三年的三大重点工作：
企划部未来三年的三大重点工作：
区域土地储备跟踪和规划
聚焦区域的土地储备
聚焦区域的土地储备跟进
万科的三大战略：
万科的三大战略：
1、聚焦城市带、
2、精细化客户细分、
3、产业化产品创新、
战略实施业绩检查质询
战略实施指导和监控
战略实施行动改进落实跟踪
年度战略规划的滚动修订
业务战略的实施指导
二、市场营销部
市场营销部架构及职能
强化集团品牌管理能力强化客户价值增值能力强化集团客户细分能力
市场营销部
客户研究和产品研究
品牌管理
销售管理和支持
•负责对现有客户的分析整理，建立完善的客户跟踪系统；
•负责对中国人口的社会阶层性进行跟踪研究；
•负责对中国的消费者群的需求进行跟踪研究，进行客户细分；
•负责对现有客户进行跟踪调查，进行专项的差异性研究。
•产品研究。
项目调研
•负责主持公司整体的品牌战略与推广；
•负责标准化产品系列的品牌增值能力培养；
•设计产品概念（通过产品概念引导消费）；
•制定品牌使用标准和规范（建立集团层面的品牌基金）
•制定销售政策和相关管理规范并监控执行；
•搭建销售系统共享平台，为一线公提提供专业的培训；
•一线公司项目业绩完成情况的跟踪和汇报；
•一线销售公司危机管理；
万科中长期战略规划对市场营销部的重点要求
产品市场研究
新产品动态；
竞争对手产品创新跟踪调研；
产品测试；
成交产品差异性分析。
客户需求研究；
客户生活习惯、价值观等基础研究；
地域
区域市场研究；
区域竞争对手研究；
区域市场差异性研究。
项目客户研究支持（标准）；
客户
客户研究
客户需求研究；
客户需求未来发展趋势研究；
客户细分研究；
客户定位；
品牌整合、策划和品牌管理；
品牌战略实施跟踪研究；
品牌定位差异性研究；
销售管理
产品销售过程中客户反馈跟踪研究；
区域销售业绩状况跟踪；
针对细分客户群制定公司营销战略
销售政策和销售管理规范；
销售管理监控。
目前市场营销部输出结果
一、客户研究：
企划部完成客户细分之后，针对我们定位的客户群进行调研客户研究：
企划部完成客户细分之后，
1、细分客户研究报告•房地产客户需求库、产品机会点、产品品牌规划建议（公司管理层、企划部、规划设计部、一线公司市场部）•产品测试报告（规划设计部）
2、现有客户研究•来访客户信息采集标准问卷和数据库（一线公司销售部）•月度成交客户分析报告（公司管理层、企划部、规划设计部、一线公司）•专题性分析报告（一线公司、公司管理层）•项目客户差异性分析报告（企划部、规划设计部）二、客户定位•具体项目客户调研报告（公司管理层、决策委员会、一线公司、规划设计部）•听证会上专业评估报告——客户需求方面（立项会议：
决策委员会）•一线和区域客户研究方法培训和标准流程（一线公司）•项目客户研究流程（一线公司）
市场营销部输出结果（市场营销部输出结果（续）
三、销售管理
1、销售信息中心•集团年度销售计划的汇总整理报表（管理层）•月度计划和时间完成情况汇总报表和分析报表（管理层）•周销售情况动态报表（管理层）
2、销售支持•一线销售方面的危机管理（指导、替补）方案（一线公司、公司管理层）
3、销售管理规范•销售系统管理规范——标准、流程、规章制度（一线公司销售部）•一线销售执行情况监控报告（总部）
4、销售信息共享•营销培训（一线公司）•营销方法和模式资源库（一线公司）四、市场研究（计划做）市场研究（计划做）
1、业务城市房地产市场监测报告（一线公司、总部）
2、业务城市竞争对手动态信息研究报告（总部、一线公司）
3、发布房地产行业动态新闻（全公司）
市场营销部部门输出结果调整建议
职能
保持
房地产客户需求库；
产品机会点；
月度成交客户分析报告；
专题性分析报告；
听证会上专业评估报告；
加强
产品品牌规划建议；
来访客户信息采集标准问卷和数据库；
一线和区域客户研究方法培训和标准流程；
项目客户研究流程品牌整合、策划和品牌管理；
品牌战略实施跟踪研究；
新建
细分客户研究报告；
下放
产品测试报告；
项目客户差异性分析报告具体项目客户调研报告；
客户定位
品牌定位差异性研究；
建立并管理品牌基金；
制定品牌使用标准和规范；
公司品牌整合规划和实施；
产品品牌整合和实施监督。
月度计划和时间完成情况汇总报表和分析报表；
周销售情况动态报表；
市场研究业务流程；
业务城市房地产市场监测报告标准指引；
业务城市竞争对手研究报告指引。
业务城市房地产市场监测报告；
业务城市竞争对手动态信息研究报告；
集团年度销售计划的汇总整营销培训；
营销方法理报表；
一线销售方面的危和模式资源库；
针对机管理（指导、替补）方案；
细分客户群制定公司营销战略发布房地产行业动态新闻
市场研究
市场营销部未来三年的三大工作重点：
市场营销部未来三年的三大工作重点：
重点区域和重点项目的评估和跟进
聚焦区域的项目评估项目销售管理
聚焦区域的项目调研和销售指导
现有客户的细分研究
集团层面的客户细分研究同企划部配合）（同企划部配合）
公司品牌的整合规划和运作实施
产品品牌的整合和产品定位研究
三、物业管理中心
物业管理部架构及职能
强化客户服务能力
物业管理部
专的分解工作；
战略专业支持
总部后勤管理
•物业管理和房地产行业之间的关系研究•物业管理软件系统•物业管理最新理念、方法研究
•物业管理标准的制订和实施监督；
•客户投诉的处理意见；
•万科总部公司形象维护（体现公司品牌）•后勤服务（体现万科文化）
万科中长期规划战略对物业管理部的重点要求
产品专业研究专业支持总部后勤管理
物业管理和房地产行业之间的关系研究；
物业管理最新理念、方法研究物业管理标准的制订和实施监督；
物业管理软件系统
客户投诉的处理意见
万科集团公司形象维护（体现公司品牌）；
公司CI的标准和使用规范。
后勤服务（体现万科文化）
物业管理部输出结果
一、物业管理
1、专业研究方面、•物业管理标准、规范、指引；
（一线公司）•万科物业发展方向的专题报告、务虚会（万科物业发展的主要问题及发展方向）；
（管理层和一线公司）•同行和竞争对手的研究报告（根据市场情况不定期的）（一线公司、管理层）•针对行业宏观环境变化的分析报告；
（一线公司、管理层）•物业管理软件系统；
（一线公司）•物业管理与地产关系的研究报告；
（总部各部门）•根据集团客户满意度调查报告所做的关于物业管理的细分报告；
（一线公司、管理层）•物业经营管理季度例会及会上的客户投诉分析报告、物业服务质量事故的分析报告；
（一线公司、管理层）
2、业务督导方面、•对新公司业务的指导服务、资源支持；
（一线公司）•对所有一线公司物业管理服务监督检查的评估报告；
（每年现场2次以上、电话4次以上）（一线公司、管理层）•突发事件（投诉、曝光等）的解决意见；
（一线公司）•一线公司物业管理案例集；
（结合突发事件和宏观环境变化，不定期进行）（一线公司）•物业方面的专业培训和管理培训（部门经理以上）服务；
（一线公司）
物业管理部输出结果（物业管理部输出结果（续）
二、行政后勤管理
1、总部的办公服务（装修、固定资产采购等）（总部各部门）
2、职业安全教育；
（总部各部门）
3、总部的固定资产管理服务；
（员工宿舍、出租物业）（总部各部门）
4、总部员工餐饮服务；
（总部各部门）三、车队
1、总部公务用车服务；
2、车辆的维修、保养服务；
（总部）
3、各地区的车改方面的指导意见；
物业管理部部门输出结果调整建议
职能保持物业管理与地产关系的研究报告；
万科物业发展方向的专题报告、务虚会；
物业管理软件系统；
加强物业管理标准、规范、指引；
针对行业宏观环境变化的分析报告；
根据集团客户满意度调查报告所做的关于物业管理的细分报告；
对新公司业务的指导服务、资源支持；
对所有一线公司物业管理服务监督检查的评估报告；
新建
企业品牌或者产品品牌在物业服务上的体现研究；
下放同行和竞争对手的研究报告;
物业经营管理季度例会及会上的客户投诉分析报告、物业服务质量事故的分析报告；
一线公司物业管理案例集；
专业研究方面
业务督导方面行政后勤管理车队
突发事件（投诉、曝光等）的解决意见；
物业方面的专业培训和管理培训（部门经理以上）服务；
总部的办公服务（装修、固定资产采购等）;
职业安全教育；
总部的固定资产管理服务；
总部员工餐饮服务；
总部公务用车服务；
车辆的维修、保养服务；
企业品牌或者产品品牌在物业服务上的体现实施指导；
企业品牌、文化在总部的体现。
各地区的车改方面的指导意见；
物业管理部未来三年的三大工作重点：
物业管理部未来三年的三大工作重点：
物业管理先进理念的研究
国际上先进的物业管理理念的研究
物业管理规范的制定和推广
物业管理服务规范化和标准化
物业管理软件开发
区域和一线物业服务能力培训
区域和一线的物业服务能力提升
客户投诉处理
为物业管理下放准备
四、工程管理部
工程管理部架构及职能
强化在产品标准化和创新上的研究强调产业化研究和领导能力
专业研究
专业支持
产品创新性研究
•工程管理方面的创新
升级会员 