物业各部门考核标准分析Word文档下载推荐.docx
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各部门在每月25日前提出各部门操作层员工下月培训计划，培训计划均经部门负责人审批
10
未制定或保存培训计划扣4分，未审批扣2分
2
各部门均将每月培训计划存档含审批，按培训计划组织培训，所有培训有培训签到表，并建立了培训档案
不合格1项扣2分
3
各部门应积极组织员工参加公司组织的培训，员工培训采用积分制考核，积分达到80%为合格，每降低或增加10%扣除或加上2分
不合格1项扣1分
（二）、护卫管理类标准（总分：
160分）
1、治安管理
检查结果
护卫主管清楚知道护卫管理内容，各岗位人员清楚知道本岗位工作职责
发现1处不合格扣1分
护卫配备齐全完好，对讲机、护卫物品建立了登记台帐，物品上有统一编号，以上物品在交接时交接完整，按规定使用
7
未建立台帐扣5分，物品未交接完整发现1处不合格扣2分
在岗人员仪容仪表整洁、精神状态良好，语言、礼仪标准规范
5
发现1处不合格扣2分
4
值班记录表内容填写清楚完整，本班未办理事宜均在下班有处理情况或结果，交接清楚，交接程序正确，上、下岗均整队，队列整齐，动作标准
护卫人员清楚物品、人员出入管理规定，并严格按规定进行管理，出门条、访客登记表等记录完整
6
拾遗物品时按规定交管理处登记、张贴招领通知
邮件接收应与邮政部门核实清楚，并登记后发放，收件人应签名。
退回的邮件应由邮政部门签收，报刊杂志等收发登记详细
8
管理处存有《巡逻路线图》，路线图有管理处负责人签名，路线图中注明巡逻路线、频率、签到要求、重点巡逻部位、巡楼要求等内容。
巡逻人员清楚《巡逻路线图》中要求的巡逻路线，并按该图的要求进行巡逻和签到，对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次
未建立巡逻路线图扣10分，发现1处不合格扣2分
9
巡逻人员清楚巡逻要求（如日常巡逻、装修巡逻、消防巡逻、营业房巡逻、自然灾害时的巡逻等），巡逻时发现问题的处理（如可疑人员）
监控中心人员熟悉监控中心设备的操作规程及报警处理程序，按规定做好设备运行记录，每周至少做一次《周界安防系统防区测试记录》，每月对对讲系统进行通话测试（每月30%），有记录，监控室24小时监控
11
巡逻人员清楚高空作业限制要求及高空作业防护要求，高空作业者应签定《高空作业责任书》并在管理处备案
无巡逻路线图扣5分
12
护卫部钥匙（含公区、消防通道、单元门、办公区等的钥匙）应登记后领用，领用需填写《钥匙领用登记表》，无私配钥匙、转借他人、将钥匙带出管理区域等现象，钥匙有明显标识
未填写记录扣5分，发现1处不合格扣1分
13
护卫人员清楚发生治安紧急事件的处理程序（如抢劫、盗窃、绑架、恐吓、电梯困人、触电、突然停电、煤气泄漏、爆管、醉酒滋事、意外受伤、示威暴动、自然灾害）
14
按规定建立了备勤制度，备勤人员在位。
未建立备勤制度5分，备勤人员不在位扣3分
15
管理区域内工作和生活环境秩序正常，无噪音、高空抛物、饲养家畜和无证宠物、张贴广告、占道经营、散发传单、破坏公共设施设备及环境等行为
16
护卫主管/班长日常巡查各岗位每周不得低于三次。
2、道路车辆管理
管理区域有限速、禁止鸣笛、车行方向等交通标志，道路平整、通畅，交通秩序正常，地下车库有限高标志
机动车辆按规定位置停放，无乱停乱放现象
门岗有机动车、非机动车车位月租登记记录（含房号、车辆型号、车牌、租期、联系电话等内容），护卫人员清楚。
如有车辆凭证遗失者，管理处留存有遗失补办记录，门岗留存有遗失凭证编号登记
门岗无月租车登记表扣5分，发现1处不合格扣1分
机动车辆进出在《车辆进出情况登记表》中作好记录，车辆进出情况登记表记录完整准确，工作程序、礼仪正确
车库内车位划分明确，并有统一编号，场内行驶路线明确
护卫人员清楚发生道路车辆管理紧急事件处理程序（如车辆被盗、车辆损坏、车辆擦挂等）
3、消防管理
管理区域内无占用消防通道行为，消防通道钥匙存放在门岗，消防通道门能正常使用，锁无锈蚀现象
消防设施（普消）运行正常，护卫人员应清楚发生火灾时操作流程及消防系统工作原理，消防中心每班至少做一次《消防控制中心设备运行记录》，发现问题应及时记录，如发生故障或火警应注明处理结果。
每班一次进行声光打印自检，误报、断线、自检记录应粘贴在《消防监控中心设备运行记录》后。
未做记录扣6分，发现1处不合格扣1分
每季度由护卫部至少举行一次模拟报警试验，并在值班记录表中留存记录。
无记录扣5分
每月对消防设施进行检查，并记录在消防设施检查表中，消火栓箱、灭火器箱需粘贴封条
安全标识、疏散指示灯使用正常，安全门开启灵活，安全门及安全通道畅通无障碍，消防设施使用正常无损坏
建立消防设施登记表，每季度均有消防安全培训计划并按计划组织培训，每年均有消防演习计划。
未建立扣6分，发现1处不合格扣1分
管理处存有消防设施布局平面图，管理区域内无易燃易爆品及火灾隐患
无布局平面图扣5分，发现1处不合格扣1分
护卫人员均清楚火灾处理程序（火灾报警内容、初起火灾的扑灭、人员疏散及要求等）,管理处成立了义务消防队，并有人员分工、组织结构图及演习记录
护卫人员均清楚消火栓、灭火器、防火卷帘、自动手动报警、喷淋系统、水动警铃、防火阀、消防控制中心等的使用方法、灭火范围、工作原理、操作程序等
人防工事内排烟、排风、通风、照明、供电等设备运行正常，无锈蚀腐坏、乱堆放现象，人防工事门开启灵活且关闭时密封有效
（三）、环境管理类标准（总分：
150分）
保洁主管/班长清楚知道环境管理内容，各岗位人员清楚知道本岗位工作职责
发现一处不合格扣1分
保洁工具（如人字梯、高压清洗机等）建立了登记台帐，物品保存完好
未建立台帐扣3分，发现一处不合格扣1分
公共区域、办公区、保洁库房钥匙统一保存，如需领用，填写《钥匙领用登记表》，现场无私配钥匙现象
未建立领用登记扣2分，发现一处不合格扣1分
库存物品无腐蚀、霉烂,物品安全，物品存放整齐有序，有毒、易燃易爆易腐蚀的危险品应分开放置并有明显标识；
指定专人保管保洁库房钥匙，并在管理处留存备用钥匙，物品领用需填写《领料单》
未填写《领料单》扣2分，发现一处不合格扣1分
楼层、外围、总坪、办公区、停车场的保洁均需填写《巡视记录表》，保洁每天至少记录3次，外围、总坪、办公区、样板房、售楼处至少每天至少记录5次
未填写《巡视记录表》扣2分，发现一处不合格扣1分
保洁主管或班长每月底制定下月计划卫生计划，填写在《计划卫生记录表》中，并在每月做计划卫生时将工作情况记录在《计划卫生记录表》内，计划卫生内容包括暗沟清洗、地下车库风管、车道、单元门雨篷、玻璃、天台等日常保洁中未涉及项目
未制定计划卫生扣2分，发现一处不合格扣1分
环境主管（班长）每周每岗位巡视签到不低于3次
管理处负责人每月不低于两次巡视绿化管理情况，并记录在《检查情况记录表》中，有外委绿化单位区域负责人签字认可，并督促其整改
顾客所有家政需求均登记在《服务需求记录表》中，并与《派工单》一致，派工单内容完整，并有顾客、家政人员签名。
家政人员均按公司规定的程序工作。
家政人员在约定时间前往服务
管理处在使用药品前（如消杀、灭鼠）前，应在管理区域内发出通知并注明投放期限，鼠药投放点要做好标识，消杀后的药品、死鼠应进行回收和填埋。
消杀结束后应填写《消杀情况记录表》，6－10月蚊虫消杀至少每月一次。
目测无鼠迹鼠洞，目测无蟑螂及成群的苍蝇、蚊虫
区间道路路纹清晰，无垃圾、无泥沙、无积水、无污迹、无积尘
花岗石地面、大理石地面、石质地面目视1米无垃圾、无水迹、无污迹、无积尘、无青苔
栏杆、灯箱、广告牌目视1米无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无污迹，灯罩内无蚊虫
顶灯无污痕，无虫迹、无积尘、无蜘蛛网
垃圾桶见底色，无污痕、垃圾量不超过容积的2/3
内墙面及2米以下外墙面无明显水痕、无污迹、无积尘、无蛛网、无无关粘贴物
17
喷水池目视2米台面整洁、池中无异物、无异味、池底无淤泥、设施洁净
18
路灯目视2米无蛛网、虫迹、无粘贴物、表面光洁
19
标识牌见底色图案，无污迹
防鼠网上无果屑、烟头等垃圾、无蛛网
21
信报箱无污迹、锈迹、白纸巾擦拭2米无积尘、无污渍
22
管理员岗位/服务台无污迹，白纸巾擦拭2米无积尘
23
道闸系统无水渍、无灰尘
24
楼梯目视1.5米无生活建筑垃圾、地面光洁
扶手白纸巾擦拭1米无灰尘（不锈钢件处理同上）
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天花顶无蛛网、无虫迹、无污迹
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楼道墙面门柱、窗台目视2米无污迹、无水痕、无蛛网、无积尘，窗户目视1米处无水痕、指印、窗户开启方向一致
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配电箱、消火栓、灭火器目视1米无污迹、无积尘，消火栓内清洁
29
单元门接水台目视1米无积水、无积物、无流水迹
电梯厅地面干净整洁、无废物、无积尘，电梯厅门无灰尘、无污迹，电梯按键无灰尘
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停车场，包括楼梯阶干净整洁，无垃圾杂物，地面无油污、无积水、无蜘蛛网，目视1.5米无积尘
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天台、平台及天井位无废物、无积水、渠道通畅、无蛛网，排水沟无淤泥、排水通畅
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生活垃圾中转站无遗弃垃圾、无臭味、无污水、无蚊虫、表面整洁，建渣堆放点建渣集中堆放、有遮挡物、不得与生活垃圾混放
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排水沟无淤泥、排水通畅
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车道及各单元雨蓬无污迹、无积尘、无蛛网、表面光洁
36
保洁人员能按设备操作使用说明书操作保洁机具，机具保养得当，机具使用时填写《机器使用登记表》
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按规定存放常用清洁剂及药品，每位员工均清楚清洁剂及药品的使用范围及注意事项且能正确使用
38
使用高压冲洗机等噪音大的工具时应选择合理时间使用，避免噪音扰人
（四）、工程维修类标准（总分：
评分标准
工程人员持有效证件上岗，清楚日常工作内容。
发现1人无证上岗扣1分
工程人员将交接内容记录在《值班情况记录表》中，记录清楚完整。
发现1处不合格扣2分
管理处按设备资料编制各类设备的操作规程，并将操作规程报品质部。
各类设备处均悬挂有规范的操作规程，管理处有操作规程存档
所有设备均建立了设备台帐，设备台帐中主要参数记录完整。
设备处张贴设备卡
设备台帐未健全发现1处不合格扣2分，其余发现1处不合格扣1分
工程人员严格按安全操作规程进行操作，无安全责任事故
工程维修人员清楚每月空置房巡查内容，并填写了《空置房巡视记录表》空置房内设施正常，巡视记录表贴于入户门内
发现1处不合格扣2分，未巡视扣5分
工程部于每年12月制定设施、设备维修保养计划，设备维修保养计划应张贴在值班室或管理处
设施设备未制定各扣3分，未张贴扣2分
工程部按设施、设备维修保养计划进行维修保养，并记录
发现1处未按计划执行扣2分
按定期检查项目一览表对每周及每周以上的内容进行检查，并记录在《定期检查记录》中。
对检查发现的问题有相应的处理记录。
在值班室内有“有人工作，禁止合闸”的标识，维修人员清楚在什么情况下使用
设备房外有“设备重地，非请勿进”等标识，设备责任人离开设备房时，必须锁闭门窗。
有控制柜、线路且需开启门窗的设备房安有防鼠网
各管理处每月25日均填写有《设备运行状态月检表》并存档一份，交品质部一份
发现1月未制定即扣2分
制定有《值班人员巡检路线图》，并报管理处主任批准；
路线图中需注明巡视要点、巡视频率、记录要求等内容，张贴在值班室或管理处。
工程维修人员按此图进行巡检
未制定扣8分，未按要求制定发现1处不合格扣1分
工程人员领用工具时均填写《物品领/借用登记表》。
未登记扣4分，登记不全发现1处不合格扣1分
管理处制定监测装置汇总表，各监视和测量装置均按其检验周期进行了检定，监测装置使用正常，现场无黑量具，现场监视和测量装置放置位置合理，无破损等。
高压安全用具按规定存放和使用
未制定汇总表扣4分，未送检发现1处不合格扣3分，存放不当发现1处不合格扣2分
管理处有各类设施设备备用钥匙，并有明显标识，钥匙领借用时应记录在《钥匙领用登记表》中。
使用未登记扣4分，钥匙无标识扣2分
工程人员每天应在4、10、15、20、22点时巡视配电房并将运行数据记录在《配电室运行记录》中
未记录扣5分，未按规定记录发现1处不合格扣2分
供配电设备责任人清楚停、送电操作程序，并能按规定正确操作
不清楚操作程序扣2分
柴油发电机房清洁、通风、无积水积尘及跑冒滴漏现象，设备维护保养得当，能正常使用，设备责任人清楚设备运行规定，保养内容及周期，按规定填写《发电机组运行记录》。
并统计运行时间。
未填写记录扣3分，未统计扣3分，发现1处不合格扣2分
工程人员应清楚智能网络系统检查内容，并填写《智能网络系统月检表》，智能网络系统使用正常
未填写记录扣2分，发现1处不合格扣1分
水泵房无积水、积尘、跑冒滴漏现象，水箱水口清洁，水箱盖锁闭，消防水箱内水源充足。
水泵控制柜接头无锈蚀、过热现象，控制柜内贴有线路图。
水泵房每日至少巡视两次，并记录在《巡视记录表》中。
二次供水操作人员持有有效的健康证，有二次供水卫生合格证。
进行二次供水水箱清洗检测时，应填写相关记录
无记录扣5分，发现1处不合格扣2分
消防系统运行正常，工程部每月对消防系统进行检查，并填写《消防系统检查记录表》，风机运行记录完整
未记录扣3分，发现1处不合格扣2分
电梯及其设施使用正常，并按规定检测。
电梯维保单位对电梯按合同进行保养维修，管理处留存维修保养记录。
工程维修人员清楚电梯故障处理程序、运行操作规定及日常维养内容。
管理处存有电梯日常检查记录、电梯合格证、电梯年检报告及安全钳合格证，电梯每日/每周巡视检查表记录完整齐全。
到期未检测扣6分，未保存维保记录扣5分，发现1处不合格扣1分
业主装修档案齐全，按规定进行装修巡视且记录完整，装修现场无违规装修现象。
房屋接管验收各类资料、图纸齐全，管理处分类存档。
发现1处不合格扣3分
公共设施设备如公共区域电灯、线路、管道、阀门、公用洗手间、儿童游乐设施等完好，维护得当，各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志
在前期介入或日常运行中时发现缺陷设备时应填写《缺陷设备登记表》，并报工程主管批准在品质部备案后修复。
未记录扣3分，未上报扣1分
工程维修人员清楚土建维修操作程序，管理区域土建设施正常，门窗、栏杆、楼梯、道路、屋面、电缆沟等完好，按规定对化粪池清掏，天线、避雷设施使用正常无锈蚀
三、行政管理部分
1.劳动纪律考核标准（82分）
1.1着公司统一职业装，按公司规定穿着搭配。
不符合一项扣2分,直至扣完。
1.2员工在工作期间应保持微笑服务，使用敬语和普通话，注意言谈举止，使用电话时应注意服务规范，维护企业形象。
工作服须保持整洁，按公司规定穿着搭配，工作牌应佩戴在上衣的左上方，维护人员各类配件佩戴应标准。
1.3女员工上班要求化淡妆，不准浓妆艳抹，男头发不应长过耳、女员工上班不准留奇异发型、染发不得过于鲜艳、怪异，不佩戴夸张的饰物，不佩戴手镯、手链等饰物。
不符合一项扣3分,直至扣完。
1.4请假制度：
员工请假必须填写请假单:
a.事假：
3天以内由部门负责人审批，3天以上应报总经理审批。
b.病假：
3天以内由部门负责人审批，3天以上应报总经理审批，并持有区级以上医院病休证明。
1.6员工上班实行打卡制度，禁止代人打卡，特殊情况未打卡，由部门负责人签字证明未打卡原因，但每人每月不能超过三次。
员工应按时上下班，不得迟到、早退和旷工，迟到或早退30分钟以上按半天旷工处理。
不符合一项扣5分,直至扣完。
2定置考核标准（65分）
2.1定置管理是指将工作现场（包括办公室、会议室、库房、监控室、电工房、设备房、环卫工具房、休息室、宿舍等）的物品和环境，按照安全、方便、有效、美观的原则进行固定摆放和整治，达到人与物的有效结合，从而提高工作效率和物品的使用效率及工作环境的利用率和美观感。
2.2工作现场应将物品进行整理、分类，按照定置管理原则将物品进行固定摆放，绘制“定置管理图”并上墙。
2.3工作现场所有的物品应登记造册。
小区办公设备（包括电话机、传真机、复印机、电脑等）应登记造册存档，严格按照公司的设备使用和维护保养规定执行。
2.4工作现场还应进行卫生定置，达到环境优美和整洁，并制定“卫生值班表”且上墙。
2.5工作现场所有的物品应制定维护保养计划并按计划实施，并且有记录。
3、办公室考核标准（145分）
3.1小区、管理处应每周召开一次工作例会,须有签到表和会议记录并装订成册。
3.2小区、管理处应定期组织员工培训，并将培训计划和培训记录装订成册。
不符合一项扣4分,直至扣完。
3.3严禁办公设备私用，电脑应设置开机、屏幕保护密码，密码不能过于简单。
屏幕保护和桌面都应使用公司专用的屏幕保护页面，屏保启动时间不能超过五分钟，严禁上网聊天，玩游戏，浏览与工作无关的网页。
3.4按规定时间提交工作总结与各项报表，如《周报》、《考勤表》、等。
要求：
提交及时，内容完整准确，格式规范。
不符合一项扣5分
3.5办公设备的报废和更新，应填写《办公设备报废单》和《办公设备申购单》，经管理处主任签字同意报公司领导审批后方可更新。
客服部考核标准
1.2小区住户本季度物管费收缴率应达到90%，水电气费、停车费的收缴率应达到95%。
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