二建《法规》重要考点Word格式.docx
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一、代理的种类
代理包括委托代理和法定代理。
委托代理终止：
（1）代理期间届满或者代理事务完成；
（2）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；
（3）
代理人丧失民事行为能力；
（4）代理人或者被代理人死亡；
（5）作为被代理人或者代理人的法人、非法人组
织终止。
二、转代理
《民法总则》规定，代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。
转委托代
理经被代理人同意或者追认的，被代理人可以就代理事务直接指示转委托的第三人，代理人仅就第三人的
选任以及对第三人的指示承担责任。
转委托代理未经被代理人同意或者追认的，代理人应当对转委托的第
三人的行为承担责任，但是在紧急情况下代理人为了维护被代理人的利益需要转委托第三人代理的除外。
三、无权代理
表现形式：
（1）自始XX；
（2）超越代理权；
（3）代理权已终止；
效力：
代理行为是否有效，在于被代理人是否予以追认
四、表见代理
构成要件：
（1）客观要件：
须存在足以使相对人相信行为人具有代理权的事实和理由
（2）须本人存在过失
（3）主观要件：
须相对人为善意
无权代理、但对被代理人具有法律约束力
学霸笔记：
无权代理是否有效看被代理人是否追认,记住八个字：
无权代理，追认有效
表见代理无权，但是有效，记住八个字：
表见代理，无权有效
2Z201040建设工程物权制度
【物权制度】
一、用益物权
种类：
建设用地使用权、地役权、宅基地使用权、土地承包经营权记忆：
都存在一个“地”字
【建设用地使用权】
3
1.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
2.建设用地使用权自登记时设立。
（常考点）
3.建设用地使用权的流转、续期和消灭，当事人应当采取书面形式订立相应的合同，附着于该土地上
的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
【地役权】
1.设立地役权应当订立书面合同；
2.地役权自地役权合同生效时设立。
未经登记，不得对抗善意第三人。
3.需役地以及其上的用益物权转移，受让人可以同时享有地役权
4.供役地以及其上的用益物权转移，地役权的约定对受让人有约束力
1.有关土地所有权归属国家或者集体所有，个人、单位及法人组织只有用益物权，没有土地所有权。
2.建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。
3.地役权是一种特殊的用益物权。
二、物权效力和合同效力
1.效力：
物权效力由《物权法》评价；
合同效力由《合同法》评价
2.不动产
不动产物权，自登记时生效（未办理物权登记的，不产生物权效力）。
不动产合同，自成立时生效（未办理物权登记的，不影响合同效力）。
3.动产
动产物权自交付时发生效力，特殊动产未经登记，不得对抗善意第三人。
注意抵押权生效时间和物权生效时间以及合同生效时间的不同点，着重区分。
2Z201050建设工程债权制度
债权的相对性可以归纳为以下三个方面：
（1）债权主体的相对性；
（2）债权内容的相对性；
债权责任的相对性。
债权是相对权，而物权是绝对权
2Z201060建设工程知识产权制度
知识产权是权利人对其创造的智力成果依法享有的权利。
按照《民法总则》的规定，知识产权是权利
人依法就下列客体享有的专有的权利：
（1）作品；
（2）发明、实用新型、外观设计；
（3）商标；
（4）
地理标志；
（5）商业秘密；
（6）集成电路布图设计；
（7）植物新品种；
（8）法律规定的其他客体。
合同生效物权生效
不动产合同成立时登记例外：
地役权（合同成立时）
动产合同成立时交付例外：
动产抵押（合同成立时）
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1.只有知识产权具有财产权和人身权的双重属性
2.建设工程知识产权的常见种类
保护对象期限起点展期
著作权
文教、艺术、软件
作品
自然人：
作者死后50年；
单位：
首次发表后50年
作品完成日不予展期
专利权
发明、实用新型和
外观设计
发明20年，实用新型、外观设计
各10年
申请日不予展期
商标权
服务商标、
商品商标
10年核准注册日可以展期
注意区分表格中的时间
2Z201070建设工程担保制度
一、主要担保方式比较
2.担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效
二、保证的基本规定
保证的方式
（1）一般保证：
当事人在合同中约定，债务人不能履行债务时，才由保证人承担保证责任；
（2）连带责任保证：
债务人不能履行债务时，债权人既能要求债务人承担履行债务也可以
要求保证人在其保证范围内承担保证责任
（3）对保证责任没有约定或约定不明的，按连带责任保证承担责任
保证人资格
保证人应具
有代为清偿
能力的组织
和个人
以下组织不能作为保证人:
（1）国家机关。
但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。
（2）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体。
（3）企业法人的分支机构、职能部门。
企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权
范围内提供保证
保证担保的
范围
包括：
主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用
人的担保保证第三人提供
物的担保
抵押可能是债务人本人，也可能是第
三人提供
不转移占有动产、不动产
质押转移占有动产、权利
留置
债务人本人提供
转移占有动产
金钱担保定金转移占有
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保证责任
保证人是为债务人的债务做担保，因此：
（1）被担保的债务加重的，保证人对加重的部分不承担责任，在原担保范围内继续承担保
证责任。
（2）被担保的债务人发生变化，应当取得保证人书面同意，否则保证人不再承担责任。
（3）债权转让的，无须保证人同意，继续在原担保范围内对新债权人承担责任。
（4）债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，否则保证人不再承担保
有约定按约定，无约定的按连带担保。
一般保证的实现方式往往要通过债务人和债权人打官司，
有法院证明债务人确无偿债能力，方可向保证人要求承担保证责任；
而连带责任保证则不需要，债务人不
履行债务时，债权人有权直接要求保证人承担保证责任。
三、抵押权的实现
抵押物折价、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
同一财产向两个以上债权人抵押时，拍卖、变卖抵押物所得的价款的清偿顺序问题分为两种不同的情
况：
（1）抵押权以登记生效的（不动产），按照抵押物登记的先后顺序清偿，顺序相同的，则各债权人
按照各自债权比例分配抵押物价值。
（2）抵押权自抵押合同签订之日起生效的（动产），按照合同生效顺序清偿，顺序相同的，按照债
权比例清偿。
抵押物已登记的先于未登记的受偿。
四、定金
项目内容
定金规则
（1）债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；
（2）给付定金的一方不履行约定债务，无权要求返还；
收受定金一方不履行约定债
务的，约定双倍返还定金
定金合同
（实践合同）
（1）应当以书面形式约定；
（2）定金合同从实际交付之日起生效；
（3）定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。
定金基本每年会牵扯一道计算题，考生需牢记此处。
2Z201080建设工程保险制度
【保险制度】
保证范围：
建筑工程一切险（及第三者责任险）和安装工程一切险保险（及第三者责任险）保自然灾
害或意外事故。
因被保险人疏于管理而发生的损失（如设计错误、施工方法不当、材料不合格、停电断电
造成的）不保。
保险期限：
自保险工程在工地动工或用于保险工程的材料、设备运抵工地之时起始，至工程所有人对
部分或全部工程签发完工验收证书或验收合格，或工程所有人实际占用或使用或接收该部分或全部工程之
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时终止，以先发生者为准。
但在任何情况下，保险期限的起始或终止不得超出保险单明细表中列明的保险生效日或终止日。
有效期开始:
动工或者运抵保险单生效日是前置条件
有效期结束：
验收合格保险单终止日是前置条件
投保人：
除专用条款另有规定外，由发包人投保建设工程一切险
保险责任这一节总共两个大考点，一为保险的范围（自然灾害、意外事故），一为保险期限的计算。
2Z201090建设工程法律责任制度
【法律制度】
1、三种法律责任
民事责任
（民—民）
违约责任继续履行；
采取补救措施；
停止违约行为；
赔偿损失；
违约金；
定金
侵权责任
停止侵害；
排除妨碍；
消除危险；
返还财产；
恢复原状；
修理、重作、
更换；
消除影响、恢复名誉；
赔礼道歉
行政责任
行政处罚
（官—民）
警告；
罚款；
没收违法所得；
责令停产停业；
暂扣或吊销许可证；
取消投标资格；
行政拘留
行政处分
（官—官）
记过；
记大过；
降级；
撤职；
开除
刑事责任
主刑管制；
拘役；
有期徒刑；
无期徒刑；
死刑
附加刑罚金；
剥夺政治权利；
没收财产；
驱逐出境
注意区分三对概念
行政责任（违法）刑事责任（犯罪，触犯刑法）
拘留拘役
罚款罚金
没收违法所得没收（合法）财产
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2、三种犯罪事故
此为历年考试热点。
且大多数考的都是“工程重大责任事故罪”，重点掌握，尤其三种罪名的
描述关键字。
2Z202000施工许可法律制度
2Z202010建设工程施工许可制度
1、可以不领取施工许可证的情形
可以不领取施工许可证的类型
不适用建筑法
抢险救灾工程
临时建筑
农民自建低层住宅
适用建筑法但不领取施工许可证
建筑面积<
300m
2；
或投资额<
30万元
应办理开工报告的工程
统一记忆不需领取施工许可证的类型：
抢险救灾，临时建筑，自建房，300m
2，30万元即可。
2、施工许可证与开工报告的对比
施工许可证开工报告
管理机关县级以上建设行政主管部门按国务院规定的权限和
适用范围小型工程不需要领取（300m
2、30万元）程序
开工期限
领证后3个月内（3个月外未申请延期，证书自行
废止）
获批后6个月内（6个月
外重新申报）
不能按期开工
申请延期（可申请两次，每次3个月，超出时限自
行废止）
不予延期
开工后在建项目停工停工1个月内报告，停工<
1年，报告后即可复工停工、复工应报告（无
罪名犯罪主体罪名描述
重大责任事故罪自然人犯罪
违反安全管理规定，作业人员违章
操作或领导违章指挥、强令冒险
重大劳动安全事故
罪
法人（单位）犯罪（处罚
直接主管人员和其他直
接责任人员）
安全生产设施或安全生产条件达
不到法定标准
工程重大安全事故
直接责任人员）
违反国家规定，降低工程质量标准
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停工1个月内报告，停工≧1年，核验后方可复工核验程序）
着重记忆表中数字，考法有两种，一种考时间计算，领取施工许可证后，最晚9个月内开工。
另一种考后果，考四个字，自行废止。
3、建设单位申请领取施工许可证的条件
（一）依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续；
（二）在城市、镇规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；
1.划拨方式和出让方式都要由城乡规划部门颁发规划许可证；
2.城市、镇规划区，规划许可证包括建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；
3.在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，核发乡村建设规划许可证。
（三）施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求；
（四）已经确定施工企业：
招标或者直接发包，并已签订建设工程承包合同；
（五）有满足施工需要的技术资料，施工图设计文件已按规定审查合格；
（六）有保证工程质量和安全的具体措施：
已办理工程质量、安全监督手续
（七）建设资金已经落实；
建设单位应当提供建设资金已经落实承诺书。
（八）法律、行政法规规定的其他条件：
消防设计审核。
《消防法》规定，依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程（大型人员密集场所+
其他特殊工程），未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，
建设单位、施工单位不得施工；
其他建设工程取得许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。
需要注意的是，上述的法定条件必须同时具备，缺一不可。
发需要说明的是，只有全国人大及其常委
会制定的法律和国务院制定的行政法规，才有权增加施工许可证新的申领条件。
消防验收亦是如此，两类（大型人员密集场所+其他特殊）工程，需要官方验收，一般项目建
设方验收，官方抽查。
2Z202020施工企业从业资格制度
【施工单位企业资质的撤回、撤销、吊销、注销】
1.撤回：
合法取得后，不再具备相应资质条件（比如因公司拆分，不再满足资质条件，相关单位主动
采取的措施）
被撤回建筑业企业资质证书的企业，可以在资质被撤回后3个月内向资质许可机关提出核定低于原等
级同类别资质的申请。
2.撤销：
由于资质许可机关违法或者超出权限或者企业欺骗、贿赂等不正当手段非法取得的。
3.吊销：
合法取得后，因违法而受到吊销处罚（由于施工单位犯错，相关部门主动采取的一种措施）
4.注销：
被撤销、吊销、关闭后，或有效期到期后未及时办理续期手续，为确保证书失效而办理注销
手续（施工单位自主办理）
主要注意区别撤回、撤销、吊销、注销的概念、内涵即可。
2Z202030建造师注册执业制度
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【建造师注册和执业】
一、申请人有下列情形之一的，不予注册：
（一）不具有完全民事行为能力的；
（二）申请在两个或者两个以上单位注册的；
（三）未达到注册建造师继续教育要求的；
（四）受到刑事处罚，刑事处罚尚未执行完毕的；
（五）因执业活动受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；
（六）因前项规定以外的原因受到刑事处罚，自处罚决定之日起至申请注册之日止不满3年的（提示：
但刑罚必须已执行完毕）；
（七）被吊销注册证书，自处罚决定之日起至申请注册之日止不满2年的；
（八）在申请注册之日前3年内担任项目经理期间，所负责项目发生过重大质量和安全事故的；
（九）申请人的聘用单位不符合注册单位要求的；
（十）年龄超过65周岁的；
（十一）法律、法规规定不予注册的其他情形。
着重注意理解记忆，因执业活动受到刑事处罚严重点，要5年，非执业活动则3年，不要混淆。
二、建造师执业
大中型项目的项目负责人必须由注册建造师担任。
1、注册建造师不得同时担任两个及以上建设工程施工项目负责人。
发生下列情形之一的除外：
（一）同一工程相邻分段发包或分期施工的；
（二）合同约定的工程验收合格的；
（三）因非承包方原因致使工程项目停工超过120天（含），经建设单位同意的。
2、注册建造师在担任项目负责人期间不得更换。
（一）发包方与注册建造师受聘企业已解除承包合同的；
（二）发包方同意更换；
（三）不可抗力等特殊原因必须更换的。
注意不得同时担任两个及以上建设工程施工项目负责人的第三条，需满足三个条件，非承包方
原因，超过120天及以上，建设单位同意，缺一不可
三、建造师的基本权利（签字盖章）
建设工程活动中形成的施工管理文件，应当由注册建造师签字并盖章。
施工单位签署的质量合格的文
件上，必须由注册建造师的签字盖章。
分包工程施工管理文件，应当由分包企业注册建造师签章。
（分包注册建造师签章即可）
分包质量合格文件上，必须由担任总包项目负责人的注册建造师签章。
1.注意施工管理文件是应当签字盖章，质量合格文件是必须。
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2.分包质量合格文件上，为什么必须由总包签章，是因为总分有连带责任，分包工程出了问题总包也
是要负责任的。
2Z203000建设工程发承包法律制度
2Z203010建设工程招标投标制度
一、建设工程必须招标的情形
范围+规模，两条件同时具备才需要招标
范围规模
施工≧400万
货物≧200万
服务≧100万
同一项目中可以合并进行的勘
察、设计、施工、监理以及与工
程建设有关的重要设备、材料等
的采购，合同估算价合计达到前
款规定标准的，必须招标。
大型基础设施+公用事业
全部或部分使用国有资金
外国政府、国际组织援建
二、豁免招标与豁免公开招标的区分
招标直接发包公开招标邀请招标
1、涉及国家秘密、国家安全、抢险救灾不适宜招
标的；
2、以工代赈的；
3、施工主要技术采用不可替代的专利或专有技术
（只有一家能做）
4、已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依
法能自行建设、生产或者提供；
5、采购人依法能够自行建设；
6、在建工程追加的附属小型工程或者主体加层工
程，原中标人仍具备承包能力，并且其他人承担将
影响施工或者功能配套要求。
1、涉及国家秘密、国家安全、抢险救灾，适宜招
标而不适宜公开招标的；
2、受自然地域环境限制，只有少量潜在投标人可
供选择的；
3、项目技术复杂或有特殊要求，只有少量潜在投
标人可供选择的；
4、采用公开招标方式的费用占项目合同金额的比
例过大。
注意批准机关：
国家重点项目：
国家发改委批准
省级重点项目：
省政府批
此为非难点，却是高频考点，尤其爱考多选题，对比记忆即可，考多选通常将“技术复杂、有
特殊要求，只有少量潜在技标人可供选择”，拆开两条来考，“技术复杂，只有少量潜在技标人可供选择”、
“有特殊要求，只有少量潜在技标人可供选择”。
【招投标相关时间要求】
招标人发出（第一份）招标文件提交投标文件截止时间20日前
招标人发售资格预审、招标文件≧5日
招标人澄清、修改招标文件提交投标文件截止时间15日前
中标候选人公示≧3日
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签订合同≦发出中标通知书后30日
【招投标文件内容对比】
招标文件投标文件
（1）招标公告或投标邀请书
（1）投标函及投标函附录；
（2）投标人须知
（2）法定代表人身份证明或授权委托书；
（3）评标办法（3）联合体协议书；
（4）合同条款及格式（4）投标保证金；
（5）工程量清单（5）已标价工程量清单；
（6）技术标准和要求（6）施工组织设计；
（7）投标文件格式（7）项目管理机构；
（8）拟分包项目情况表；
（9）资格审查资料；
联系招投标工作实际，不难区分。
【拒收（不予受理）、否决投标（废标）、要求澄清说明的区分】
拒收
（当场就能发现）
否决投标
（当场不能发现）（重大偏差）
要求澄清、说明
（细微偏差）
逾期送达的投标文件未经投标单位盖章和单位负责人签字含义不明确的内容
未送达指定地点的投标联合体没有提交共同投标协议明显的文字计算错误
未密封的投标人不符合国家或者招标文件规定的资格条件
未通过资格预审的
同一投标人提交两个以上不同的投标文件或者投标报
价，但招标文件要求提交备选投标的除外
投标报价低于成本或者高于招标文件设定的最高投标限
价
投标文件没有对招标文件的实质性要求和条件作出响应
投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为
什么叫拒收？
拒收指的是，不符合相关规定，当场就能发现、不予受理的情况。
什么叫否决投标？
否决投标指的是，投标书在内容上不符合相关规定或者未响应招标文件要求，被评标委
员会所确定的废标。
【投标保证金】
招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金不得超过招标项目估算价的2%。
且不
得超过80万人民币。
投标保证金有效期应当与投标有效期一致。
除依法依规设立的投标保证金、履约保
证金、工程质量保证金、农民工工资保证金外，其他保证金一律取消。
对保留的投标保证金、履约保证金、
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工程质量保证金、农民工工资保证金，推行银行保函制度，建筑业企业可以银行保函方式缴纳。
对保留的
保证金，要严格执行相关规定，确保按时返还。
未按规定或合同约定返还保证金的，保证金收取方应向建
筑业企业支付逾期返还违约金。
在工程项目竣工前，已经缴纳履约保证金的，建设单位不得同时预留工程
质量保证金。
【定标】
招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。
招标人也可以授权评标
委员会直接确定中标人。
中标人的投标应当符合下列条件之一：
（1）能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；
（2）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，但是投标价格低于成本的除外。
《国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》还规定，引导承包企业以银行保函或担保公司
保函的形式，向建设单位提供履约担保。
国有资金占控股或主导地位的依法必须进行招标项目，招标人应当确定排名第一的中标候选人为中
标人。
（其他招标项目不受此约束）
当第一中标候选人放弃中标、因不可抗力不能履行合同、未按招标文件规定的期限提交履约保证金或
被查实存在影响中标结果的违法行为等情形，招标人可以确定第二中标候选人为中标人，也可以重新招标。
当中标候选人经营、财务状况出现较大变化或者存在违法行为，可能影响
升级会员 